Đánh Giá Biến Động Về Giá Đất Tại Một Số Dự Án Quy Hoạch Sử Dụng Đất Ở Hà Giang

Luận văn thạc sĩ phân tích biến động giá đất tại các dự án quy hoạch sử dụng đất ở thành phố Hà Giang, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường.

• Tác giả: Nguyễn Anh Tuân
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thế Huấn
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Biến Động Giá Đất Tại Hà Giang: Nghiên Cứu Từ Các Dự Án Quy Hoạch
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Tóm tắt

I. Tổng Quan Biến Động Giá Đất Hà Giang Nghiên Cứu Chung

Nghiên cứu về biến động giá đất Hà Giang đang trở nên cấp thiết trong bối cảnh kinh tế - xã hội phát triển. Đất đai không chỉ là tài nguyên, mà còn là tài sản có giá trị, đóng góp quan trọng vào ngân sách. Việc quản lý giá đất hiệu quả sẽ đảm bảo nguồn thu ổn định và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá biến động giá đất tại các dự án quy hoạch Hà Giang, nhằm đưa ra giải pháp tối ưu hóa quản lý đất đai, đảm bảo sử dụng tiết kiệm và hiệu quả. Theo tài liệu gốc, nguồn thu từ đất đai đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Hà Giang, cho thấy tầm quan trọng của việc nghiên cứu này.

1.1. Khái niệm và yếu tố tác động đến giá đất nền Hà Giang

Giá đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố: vị trí địa lý, hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất, và cung cầu thị trường. Các yếu tố này tác động trực tiếp đến giá đất nền Hà Giang, đặc biệt là tại các khu vực có tiềm năng phát triển. Một nghiên cứu chi tiết về các yếu tố này sẽ giúp dự đoán chính xác hơn biến động giá đất. Ví dụ, việc xây dựng một tuyến đường mới sẽ làm tăng giá đất ở khu vực lân cận, do cải thiện khả năng tiếp cận và tăng tiềm năng phát triển. Thị trường bất động sản Hà Giang đang phát triển mạnh mẽ, vì vậy cần phải nắm bắt các yếu tố này để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

1.2. Vai trò quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản Hà Giang

Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong việc định hình thị trường bất động sản Hà Giang. Các dự án quy hoạch rõ ràng, minh bạch sẽ tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người dân, góp phần ổn định giá đất. Ngược lại, quy hoạch thiếu tính khả thi hoặc thay đổi liên tục có thể gây ra biến động giá đất lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Nghiên cứu đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất thổ cư Hà Giang nhằm đưa ra những khuyến nghị giúp các cơ quan quản lý nhà nước điều chỉnh chính sách quy hoạch phù hợp, tạo môi trường đầu tư ổn định.Theo tài liệu, quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài.

II. Vấn Đề Thách Thức Quản Lý Giá Đất tại Dự Án Hà Giang

Việc quản lý giá đất Hà Giang gặp nhiều thách thức, đặc biệt là trong quá trình triển khai các dự án quy hoạch Hà Giang. Tình trạng đầu cơ, thổi giá, và thiếu minh bạch thông tin là những vấn đề nhức nhối gây bất ổn thị trường. Thêm vào đó, việc định giá đất chưa sát với giá thị trường cũng tạo ra kẽ hở cho tham nhũng và thất thoát ngân sách. Nghiên cứu này nhằm chỉ ra những tồn tại trong công tác quản lý giá đất tại các dự án quy hoạch, từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục, đảm bảo quyền lợi của người dân và nhà nước. Cần có những đánh giá khách quan về thực trạng quản lý đất đai, và tình hình thực hiện quy hoạch tại Hà Giang.

2.1. Thực trạng công tác định giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

Công tác định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, chưa phản ánh đúng giá trị thực tế của đất. Điều này dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức hiệu quả để xác định giá đất, nhưng cần được thực hiện công khai, minh bạch, tránh tình trạng thông thầu, móc ngoặc. Nhà nước cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ quá trình định giá và đấu giá đất, đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Theo như tài liệu, giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân.

2.2. Ảnh hưởng của thông tin quy hoạch đến biến động giá đất

Thông tin quy hoạch là yếu tố quan trọng tác động đến biến động giá đất. Nếu thông tin quy hoạch được công bố rộng rãi, kịp thời, minh bạch, sẽ giúp người dân và nhà đầu tư có căn cứ để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, tránh bị lợi dụng bởi các đối tượng đầu cơ. Ngược lại, thông tin quy hoạch bị rò rỉ hoặc không được công bố đầy đủ có thể gây ra tình trạng sốt đất ảo, làm xáo trộn thị trường. Các cơ quan chức năng cần tăng cường công khai thông tin quy hoạch, đồng thời có biện pháp ngăn chặn tình trạng tung tin đồn thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Hà Giang.

2.3. Tác động của chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có ảnh hưởng lớn đến biến động giá đất. Nếu chính sách này được thực hiện công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân thì sẽ tạo được sự đồng thuận, giảm thiểu khiếu kiện, và góp phần ổn định thị trường. Ngược lại, chính sách bồi thường không thỏa đáng có thể gây ra bức xúc trong dư luận, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng tiêu cực đến giá đất Hà Giang. Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

III. Phương Pháp Đánh Giá Ảnh Hưởng Quy Hoạch Đến Giá Đất

Để đánh giá chính xác ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất, cần sử dụng kết hợp nhiều phương pháp: khảo sát thực địa, phỏng vấn chuyên gia và người dân, phân tích thống kê, so sánh giá đất trước và sau khi có quy hoạch. Việc thu thập dữ liệu đầy đủ, tin cậy là yếu tố then chốt để đảm bảo tính chính xác của kết quả nghiên cứu. Ngoài ra, cần xem xét các yếu tố vĩ mô như tình hình kinh tế - xã hội, chính sách tiền tệ, để loại bỏ những yếu tố nhiễu, chỉ ra tác động thực sự của quy hoạch. Cần so sánh giá đất các khu vực khác nhau tại Hà Giang, để thấy rõ bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Giang.

3.1. Khảo sát thực địa và thu thập dữ liệu giá đất chi tiết

Khảo sát thực địa là bước quan trọng để nắm bắt thông tin về vị trí, hạ tầng, tiện ích, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Việc thu thập dữ liệu giá đất cần được thực hiện một cách khoa học, bài bản, từ nhiều nguồn khác nhau: phòng tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký đất đai, các sàn giao dịch bất động sản, và thông tin rao bán trên thị trường. Dữ liệu cần được kiểm tra, đối chiếu, làm sạch để đảm bảo tính chính xác, tin cậy. Cần xác định được các khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp từ các dự án quy hoạch.

3.2. Phân tích thống kê biến động giá đất trước và sau quy hoạch

Sử dụng các phương pháp thống kê để phân tích biến động giá đất trước và sau khi có quy hoạch. So sánh giá đất trung bình, độ lệch chuẩn, và các chỉ số khác để đánh giá mức độ biến động. Sử dụng các mô hình hồi quy để xác định mức độ ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất, sau khi đã loại bỏ các yếu tố nhiễu. Kết quả phân tích thống kê sẽ cung cấp bằng chứng khách quan về tác động của quy hoạch đến thị trường bất động sản Hà Giang.

3.3. Phỏng vấn chuyên gia và người dân về ảnh hưởng quy hoạch

Phỏng vấn chuyên gia (nhà quản lý, nhà đầu tư, môi giới bất động sản) và người dân địa phương để thu thập thông tin định tính về ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất, tâm lý thị trường, và kỳ vọng của người dân. Phỏng vấn sâu các đối tượng khác nhau để có cái nhìn đa chiều, khách quan. Tổng hợp, phân tích thông tin định tính và định lượng để đưa ra kết luận toàn diện về tác động của quy hoạch. Điều này sẽ giúp làm rõ hơn về ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Đánh Giá Biến Động Giá Đất Thực Tế

Nghiên cứu tập trung vào việc phân tích cụ thể biến động giá đất tại hai dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang. Kết quả cho thấy, quy hoạch có tác động lớn đến giá đất, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng khác nhau tùy thuộc vào loại hình dự án, vị trí địa lý, và các yếu tố khác. Ví dụ, các dự án khu dân cư đô thị thường có tác động tích cực đến giá đất, trong khi các dự án hạ tầng giao thông có thể gây ra biến động giá đất cục bộ, ảnh hưởng đến một số hộ dân. Cần có những so sánh cụ thể về giá đất trước và sau quy hoạch.

4.1. Phân tích chi tiết biến động giá đất tại dự án khu dân cư

Phân tích chi tiết biến động giá đất tại dự án khu dân cư, so sánh giá đất trước khi có quy hoạch, khi bắt đầu triển khai dự án, và sau khi dự án hoàn thành. Đánh giá mức độ tăng giá đất, xác định các yếu tố tác động (vị trí, hạ tầng, tiện ích, uy tín chủ đầu tư). Phân tích so sánh giá đất giữa khu vực trong dự án và khu vực lân cận. Dự án này có tiềm năng bất động sản Hà Giang lớn, nên việc phân tích sẽ cho thấy rõ hơn tác động của quy hoạch.

4.2. Nghiên cứu ảnh hưởng giá đất dự án hạ tầng giao thông

Nghiên cứu ảnh hưởng giá đất tại dự án hạ tầng giao thông, đánh giá tác động của dự án đến khả năng tiếp cận, kết nối giao thông, và tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực. So sánh giá đất dọc theo tuyến đường trước và sau khi có dự án. Xác định các khu vực được hưởng lợi và khu vực chịu ảnh hưởng tiêu cực từ dự án. Điều này sẽ giúp hiểu rõ hơn về việc quy hoạch hạ tầng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Hà Giang như thế nào.

4.3. So sánh biến động giá đất giữa các khu vực khác nhau

So sánh biến động giá đất giữa các khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố Hà Giang, để có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản. Phân tích nguyên nhân gây ra sự khác biệt về biến động giá đất (quy hoạch, hạ tầng, vị trí, tiềm năng phát triển). Rút ra kết luận về vai trò của quy hoạch trong việc định hình xu hướng giá đất Hà Giang.

V. Giải Pháp Quy Hoạch Quản Lý Giá Đất Bền Vững Hà Giang

Để quản lý biến động giá đất Hà Giang một cách bền vững, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các giải pháp quy hoạch, quản lý, và chính sách. Quy hoạch cần được lập một cách khoa học, khả thi, dựa trên cơ sở phân tích kỹ lưỡng các yếu tố kinh tế - xã hội, môi trường. Quản lý cần được thực hiện một cách công khai, minh bạch, chống tham nhũng và đầu cơ. Chính sách cần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà nước. Nghiên cứu này đề xuất các giải pháp cụ thể, thiết thực, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý giá đất Hà Giang.

5.1. Hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai và công khai quy hoạch

Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, chính xác, cập nhật, và dễ dàng truy cập. Công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, và các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản. Sử dụng công nghệ thông tin để tăng cường tính minh bạch, giảm thiểu tình trạng thông tin bất cân xứng. Việc công khai quy hoạch là vô cùng quan trọng, giúp thị trường minh bạch.

5.2. Nâng cao năng lực định giá đất và kiểm soát giao dịch

Nâng cao trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ định giá đất. Xây dựng quy trình định giá đất khoa học, minh bạch, dựa trên cơ sở dữ liệu giá thị trường. Tăng cường kiểm soát các giao dịch bất động sản, ngăn chặn tình trạng khai giá thấp để trốn thuế. Điều này sẽ tác động lớn đến việc phân tích giá đất Hà Giang.

5.3. Đổi mới chính sách tài chính đất đai và thuế bất động sản

Nghiên cứu, đề xuất các chính sách tài chính đất đai phù hợp với điều kiện thực tế của Hà Giang. Xem xét áp dụng thuế bất động sản lũy tiến, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và tăng nguồn thu cho ngân sách. Sử dụng nguồn thu từ đất đai để đầu tư vào hạ tầng, giáo dục, và các lĩnh vực xã hội khác. Việc đầu tư bất động sản Hà Giang sẽ được điều chỉnh thông qua các chính sách này.

VI. Kết Luận Triển Vọng Biến Động Giá Đất Hà Giang

Nghiên cứu đã đánh giá một cách toàn diện biến động giá đất Hà Giang dưới tác động của quy hoạch sử dụng đất. Kết quả cho thấy quy hoạch có vai trò quan trọng trong việc định hình thị trường bất động sản, nhưng cần được thực hiện một cách khoa học, minh bạch, và có sự tham gia của cộng đồng. Các giải pháp đề xuất trong nghiên cứu có thể giúp nâng cao hiệu quả quản lý giá đất, tạo môi trường đầu tư ổn định, và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của Hà Giang. Cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, và điều chỉnh chính sách để phù hợp với tình hình thực tế. Tiềm năng bất động sản Hà Giang vẫn còn rất lớn.

6.1. Tóm tắt các phát hiện chính và khuyến nghị chính sách

Tóm tắt các phát hiện chính của nghiên cứu về biến động giá đất Hà Giang. Nhấn mạnh vai trò của quy hoạch trong việc định hình thị trường bất động sản. Khuyến nghị các chính sách cụ thể để nâng cao hiệu quả quản lý giá đất, tạo môi trường đầu tư ổn định, và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của Hà Giang.

6.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo và các vấn đề cần quan tâm

Đề xuất các hướng nghiên cứu tiếp theo về thị trường bất động sản Hà Giang. Quan tâm đến các vấn đề như biến đổi khí hậu, phát triển du lịch, và tác động của các dự án lớn đến giá đất. Tiếp tục theo dõi, đánh giá, và điều chỉnh chính sách để phù hợp với tình hình thực tế. Xu hướng giá đất Hà Giang cần được theo dõi sát sao để đưa ra các dự báo chính xác.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất 1. Các khái niệm về quy hoạch sử dụng đất + Khái niệm: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,.) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau.

Vì vậy, để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định. Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường và đất đai”. Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.

Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN luan.giang http://lrc.vn download by : [e-mail] 5 của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”. + Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản sau: - Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính sách sử dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho người sử dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất. - Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu 1. Các khái niệm về giá đất + Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng.

Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" - Điều 4.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN luan.giang http://lrc.vn download by : [e-mail] 6 “Giá đất được hình thành trong các trường hợp: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55). Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3). Cơ sở khoa học của giá đất Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN luan.giang http://lrc.vn download by : [e-mail] 7 thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007). Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được.

Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng. Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình.

Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ.

Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: - Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN luan.giang http://lrc.vn download by : [e-mail] 8 màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn.

Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. + Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại.

Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr.

+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất.