Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt sau khi ba quận Thủ Đức, Quận 2 và Quận 9 được sát nhập thành Thành phố Thủ Đức trực thuộc Thành phố Hồ Chí Minh. Theo quyết định số 1528/QĐ-TTg (2021), khu vực này được định hướng phát triển thành khu đô thị sáng tạo, trung tâm kinh tế tri thức và trí tuệ nhân tạo, tạo động lực tăng trưởng mới cho toàn thành phố. Nhu cầu sở hữu bất động sản tại đây tăng cao, kéo theo sự sôi động của thị trường với nhiều cơ hội đầu tư và mua bán hấp dẫn.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, đồng thời đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố. Phạm vi nghiên cứu bao gồm khách hàng đã mua bất động sản tại khu vực này trong khoảng thời gian từ tháng 5/2021 đến tháng 5/2022. Việc nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản hiểu rõ hơn về hành vi người tiêu dùng, từ đó xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm và tiếp thị hiệu quả, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết hành vi người tiêu dùng, trong đó nổi bật là Thuyết Hành động Hợp lý (TRA) của Ajzen và Fishbein (1980) và Thuyết Hành vi Dự định (TPB) của Ajzen (1991). TRA nhấn mạnh vai trò của thái độ và chuẩn chủ quan trong việc hình thành ý định hành vi, còn TPB bổ sung thêm yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận, phản ánh khả năng thực hiện hành vi của cá nhân.

Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 7 yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản: Vị trí, Môi trường, Tiện ích, Tài chính, Tiếp thị, Pháp lý và Tiềm năng phát triển. Các khái niệm chính bao gồm:

  • Vị trí (VT): Khoảng cách đến các tiện ích như nơi làm việc, trường học, chợ, giao thông công cộng.
  • Môi trường (MT): Chất lượng cơ sở hạ tầng, an ninh, cảnh quan và sự thân thiện của cộng đồng.
  • Tiện ích (TI): Hệ thống cấp nước, chiếu sáng, giao thông, dịch vụ vui chơi giải trí.
  • Tài chính (TC): Thu nhập, khả năng vay vốn, giá mua, chi phí liên quan.
  • Tiếp thị (TT): Hoạt động quảng bá, truyền thông và hỗ trợ khách hàng.
  • Pháp lý (PL): Tính minh bạch, thủ tục sang nhượng, giấy tờ hợp pháp.
  • Tiềm năng phát triển (TN): Khả năng tăng giá, lợi nhuận cho thuê, quy hoạch tương lai.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính bao gồm thảo luận nhóm với chuyên gia và khách hàng đã mua bất động sản tại Thành phố Thủ Đức để hoàn thiện mô hình và thang đo. Giai đoạn định lượng tiến hành khảo sát với hơn 300 khách hàng sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện.

Dữ liệu được thu thập từ tháng 8/2021 đến tháng 2/2022 qua bảng câu hỏi trực tuyến và trực tiếp. Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS 20 với các kỹ thuật: kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích tương quan Pearson và hồi quy bội. Cỡ mẫu trên 300 đáp viên đảm bảo thỏa mãn yêu cầu phân tích nhân tố với 39 biến quan sát, vượt mức tối thiểu 200 mẫu theo tiêu chuẩn Hair và cộng sự (1998).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Ảnh hưởng của vị trí: Yếu tố vị trí có tác động tích cực và mạnh mẽ đến quyết định mua bất động sản với hệ số hồi quy cao, thể hiện qua các biến khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, chợ và giao thông công cộng. Khoảng 62% khách hàng ưu tiên vị trí thuận tiện để giảm chi phí và thời gian di chuyển.

  2. Môi trường sống: Môi trường an toàn, sạch đẹp và cộng đồng thân thiện được đánh giá cao, ảnh hưởng đến quyết định mua với mức độ tác động khoảng 55%. Khách hàng quan tâm đến an ninh và cảnh quan xung quanh khu vực bất động sản.

  3. Tiện ích khu vực: Các tiện ích như hệ thống cấp nước sạch, chiếu sáng, giao thông công cộng và dịch vụ giải trí có ảnh hưởng tích cực, chiếm khoảng 50% mức độ tác động đến quyết định mua.

  4. Tài chính: Yếu tố tài chính, bao gồm thu nhập, khả năng vay vốn và giá mua, là một trong những nhân tố quan trọng nhất với mức độ ảnh hưởng trên 65%. Khách hàng có thu nhập cao hơn có xu hướng quyết định mua nhanh và chọn sản phẩm có giá trị cao hơn.

  5. Tiếp thị: Hoạt động tiếp thị hiệu quả giúp tăng nhận thức và thúc đẩy quyết định mua, chiếm khoảng 48% mức độ tác động. Quảng cáo, tư vấn và truyền thông đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút khách hàng.

  6. Pháp lý: Tính minh bạch và thủ tục pháp lý nhanh gọn là yếu tố được khách hàng đặc biệt quan tâm, ảnh hưởng đến quyết định mua với mức độ khoảng 52%. Rủi ro pháp lý làm giảm niềm tin và sự an tâm khi mua bất động sản.

  7. Tiềm năng phát triển: Yếu tố tiềm năng phát triển, như khả năng tăng giá và lợi nhuận cho thuê trong tương lai, có tác động tích cực với mức độ khoảng 58%. Khách hàng đánh giá cao các dự án có quy hoạch tốt và hạ tầng phát triển.

Mô hình hồi quy bội cho thấy các yếu tố trên giải thích được khoảng 72% biến thiên trong quyết định mua bất động sản (R² = 0.72), với kiểm định F có ý nghĩa thống kê (Sig < 0.05). Các hệ số phóng đại phương sai (VIF) đều dưới 10, đảm bảo không có đa cộng tuyến nghiêm trọng.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, như nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân (2013) và Ngô Thanh Mai (2014), khẳng định vai trò quan trọng của vị trí, tài chính và pháp lý trong quyết định mua bất động sản. Sự khác biệt về mức độ tác động của các yếu tố phản ánh đặc thù thị trường Thành phố Thủ Đức với sự phát triển nhanh và quy hoạch đô thị mới.

Việc khách hàng quan tâm đến tiềm năng phát triển cho thấy xu hướng đầu tư dài hạn và kỳ vọng gia tăng giá trị tài sản. Môi trường sống và tiện ích cũng là những yếu tố không thể thiếu, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và sự hài lòng của cư dân.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng trung bình của từng yếu tố, bảng hệ số hồi quy chi tiết và phân tích tương quan giữa các biến để minh họa mối quan hệ chặt chẽ trong mô hình.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường phát triển hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng: Các cơ quan quản lý và nhà đầu tư cần ưu tiên hoàn thiện hệ thống giao thông, cấp nước, chiếu sáng và dịch vụ giải trí trong khu vực Thành phố Thủ Đức nhằm nâng cao giá trị bất động sản và thu hút khách hàng. Thời gian thực hiện đề xuất trong 2-3 năm tới.

  2. Minh bạch và đơn giản hóa thủ tục pháp lý: Cơ quan chức năng cần cải cách thủ tục sang nhượng, cấp giấy tờ và giải quyết các vướng mắc pháp lý nhanh chóng, tạo niềm tin cho khách hàng. Chủ thể thực hiện là Ủy ban Nhân dân Thành phố và các sở ngành liên quan, ưu tiên trong 1-2 năm tới.

  3. Đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính: Các doanh nghiệp bất động sản nên phát triển các dòng sản phẩm đa dạng về giá cả, diện tích và hình thức sở hữu để đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng khác nhau, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Kế hoạch triển khai trong vòng 1-3 năm.

  4. Tăng cường hoạt động tiếp thị và tư vấn khách hàng: Doanh nghiệp cần đẩy mạnh các chiến dịch quảng bá, sử dụng công nghệ số và đào tạo nhân viên môi giới chuyên nghiệp để nâng cao hiệu quả tiếp cận khách hàng. Thời gian thực hiện liên tục và đánh giá hiệu quả hàng năm.

  5. Khuyến khích đầu tư vào các dự án có tiềm năng phát triển: Nhà đầu tư nên tập trung vào các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và tiềm năng tăng giá cao để tối ưu hóa lợi nhuận. Cần có sự phối hợp giữa nhà đầu tư và chính quyền địa phương trong việc phát triển bền vững.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Các nhà đầu tư bất động sản: Luận văn cung cấp thông tin chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua, giúp nhà đầu tư lựa chọn dự án phù hợp và xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả.

  2. Doanh nghiệp phát triển bất động sản: Các công ty có thể áp dụng kết quả nghiên cứu để thiết kế sản phẩm, điều chỉnh giá cả, cải thiện dịch vụ và tăng cường tiếp thị nhằm thu hút khách hàng tại Thành phố Thủ Đức.

  3. Cơ quan quản lý nhà nước: Các đơn vị quản lý đô thị và phát triển kinh tế có thể sử dụng luận văn để hoạch định chính sách phát triển hạ tầng, cải cách thủ tục pháp lý và quy hoạch đô thị phù hợp với nhu cầu thị trường.

  4. Học giả và sinh viên nghiên cứu thị trường bất động sản: Luận văn là tài liệu tham khảo quý giá cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi người tiêu dùng và thị trường bất động sản tại các đô thị phát triển nhanh.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua bất động sản tại Thành phố Thủ Đức?
    Tài chính và vị trí là hai yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất, chiếm trên 60% mức độ tác động, do ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả và tiện lợi trong sinh hoạt.

  2. Pháp lý có vai trò như thế nào trong quyết định mua?
    Pháp lý minh bạch và thủ tục nhanh gọn giúp khách hàng yên tâm, giảm rủi ro, từ đó tăng khả năng quyết định mua. Đây là yếu tố được đánh giá quan trọng với mức độ ảnh hưởng trên 50%.

  3. Tiềm năng phát triển có thực sự quan trọng?
    Tiềm năng phát triển phản ánh kỳ vọng tăng giá và lợi nhuận cho thuê trong tương lai, ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua, đặc biệt với nhà đầu tư dài hạn.

  4. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là gì?
    Nghiên cứu kết hợp định tính (thảo luận nhóm, phỏng vấn chuyên gia) và định lượng (khảo sát hơn 300 khách hàng, phân tích EFA, hồi quy bội) để đảm bảo tính chính xác và toàn diện.

  5. Làm thế nào để doanh nghiệp bất động sản áp dụng kết quả nghiên cứu?
    Doanh nghiệp nên tập trung phát triển sản phẩm phù hợp tài chính khách hàng, cải thiện tiện ích, minh bạch pháp lý và đẩy mạnh tiếp thị nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định 7 yếu tố chính ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua bất động sản tại Thành phố Thủ Đức: Vị trí, Môi trường, Tiện ích, Tài chính, Tiếp thị, Pháp lý và Tiềm năng phát triển.
  • Mô hình nghiên cứu giải thích được 72% biến thiên trong quyết định mua, cho thấy tính phù hợp và độ tin cậy cao.
  • Kết quả cung cấp cơ sở khoa học để các nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản hiệu quả.
  • Đề xuất các giải pháp thực tiễn nhằm nâng cao giá trị sản phẩm, cải thiện thủ tục pháp lý và tăng cường tiếp thị, hướng tới phát triển bền vững.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi và đánh giá tác động trong vòng 1-3 năm, đồng thời mở rộng nghiên cứu sang các khu vực đô thị khác.

Hành động ngay hôm nay: Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản nên áp dụng kết quả nghiên cứu để tối ưu hóa chiến lược kinh doanh, đồng thời phối hợp với chính quyền địa phương nhằm phát triển thị trường bất động sản Thành phố Thủ Đức một cách bền vững và hiệu quả.