Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường chứng khoán Việt Nam được hình thành từ năm 2000 và đã trải qua hơn 20 năm phát triển với sự gia tăng liên tục về quy mô vốn hóa lẫn số lượng người tham gia. Theo thống kê của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, tính đến thời điểm 31/12/2023, toàn thị trường có hơn 2.200 doanh nghiệp niêm yết (tăng 6% so với năm 2022), tổng vốn hóa đạt 240 tỷ USD (tăng hơn 10% so với năm 2022) và số lượng tài khoản giao dịch chứng khoán đạt hơn 7,2 triệu tài khoản (tăng 355.672 tài khoản so với năm 2022). Trong cơ cấu các ngành trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản luôn chiếm tỷ trọng vốn hóa lớn và nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư do gắn liền với nhu cầu an cư, phát triển cơ sở hạ tầng và tác động lan tỏa đến các ngành xây dựng, vật liệu, ngân hàng.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản và cổ phiếu bất động sản tại Việt Nam có tính chu kỳ và mức độ biến động lớn. Sau giai đoạn suy thoái 2009–2013 khiến giá bất động sản giảm trung bình 40–50%, thị trường đã phục hồi và bước vào giai đoạn tăng trưởng trong giai đoạn 2014–2018 nhờ các chính sách kiểm soát lạm phát và tái cấu trúc của Chính phủ. Đến giai đoạn 2019–2023, thị trường tiếp tục chịu sự tác động tiêu cực từ đại dịch COVID-19, khiến tỷ suất sinh lời của cổ phiếu bất động sản sụt giảm 37,5% và kéo theo chỉ số VN-Index giảm hơn 30% chỉ sau hai tháng đầu năm 2020. Đầu năm 2024, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản ghi nhận đạt hơn 1,27 tỷ USD trong quý 1/2024 (tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước), cùng với các động thái tháo gỡ pháp lý của Nhà nước, tạo tiền đề cho sự phục hồi của nhóm ngành này. Sự biến động phức tạp của thị giá cổ phiếu bất động sản trước các biến số nội tại doanh nghiệp và môi trường kinh tế vĩ mô đặt ra yêu cầu phải có nghiên cứu định lượng để đánh giá khoa học các mối quan hệ này.

Mục tiêu nghiên cứu:

  • Mục tiêu tổng quát: Phân tích sự tác động của từng yếu tố lên giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2014–2023 và đề xuất các khuyến nghị nhằm gia tăng hiệu quả quản lý danh mục đầu tư.
  • Mục tiêu cụ thể:
    1. Xác định các yếu tố tác động đến giá cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2014–2023.
    2. Phân tích phạm vi và mức độ tác động của các yếu tố này lên giá cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE và HNX giai đoạn 2014–2023.
    3. Đưa ra cơ sở lựa chọn cổ phiếu ngành bất động sản và đề xuất khuyến nghị nâng cao hiệu quả quản lý danh mục cổ phiếu.

Câu hỏi nghiên cứu:

  1. Yếu tố nào tác động đến giá cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2014–2023?
  2. Các yếu tố này tác động như thế nào đến giá cổ phiếu ngành bất động sản?
  3. Nhà đầu tư cần dựa trên cơ sở khoa học nào để lựa chọn cổ phiếu ngành bất động sản và phản ứng như thế nào trước các yếu tố tác động lên giá cổ phiếu?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố nội tại doanh nghiệp và yếu tố kinh tế vĩ mô tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.
  • Phạm vi không gian: 36 doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đáp ứng tiêu chí niêm yết liên tục từ năm 2014 đến 2023.
  • Phạm vi thời gian: Giai đoạn 10 năm, từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Nghiên cứu dựa trên hệ thống lý thuyết tài chính doanh nghiệp và thị trường vốn:

  • Lý thuyết thị trường hiệu quả (Efficient Market Hypothesis - EMH): Phát triển bởi Eugene F. Fama (1970) kế thừa giả thuyết bước đi ngẫu nhiên (Random Walk) của Maurice Kendall (1953), phân loại thị trường theo 3 cấp độ thông tin: dạng yếu, dạng trung bình và dạng mạnh.
  • Mô hình Lintner (1956): Giải thích hành vi duy trì chính sách chi trả cổ tức ổn định của doanh nghiệp và tác động của quyết định chi trả cổ tức đến dòng tiền và kỳ vọng của nhà đầu tư.
  • Lý thuyết chú chim trong lòng bàn tay (The Bird-in-the-Hand Theory): Khẳng định nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên nhận cổ tức tiền mặt hiện tại hơn là kỳ vọng tăng trưởng vốn không chắc chắn trong tương lai.
  • Lý thuyết tín hiệu (Signaling Theory): Đề xuất bởi Merton Miller và Kevin Rock (1985), xem các quyết định tài chính (cổ tức, cấu trúc vốn, mở rộng tài sản) như tín hiệu truyền tải tình trạng sức khỏe tài chính của doanh nghiệp ra thị trường.
  • Văn bản pháp luật: Luật Đất đai năm 1993, Luật Chứng khoán số 54/2019/QH14 (khoản 2 Điều 4 và khoản 2 Điều 13 quy định về khái niệm và mệnh giá 10.000 đồng của cổ phiếu), Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 sửa đổi bổ sung năm 2022 (khoản 1 Điều 121).

Phương pháp nghiên cứu và mô hình kinh tế lượng

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng trên dữ liệu bảng cân bằng (balanced panel data) gồm 36 doanh nghiệp trong 10 năm (360 quan sát).

Phương trình hồi quy tổng quát được thiết lập như sau:

$$\text{CLOSE}{i,t} = \beta_0 + \beta_1 \text{PB}{i,t} + \beta_2 \text{ROE}{i,t} + \beta_3 \text{SIZE}{i,t} + \beta_4 \text{DIV}_{i,t} + \beta_5 \text{GDP}_t + \beta_6 \text{CPI}_t + \beta_7 \text{CREDIT}t + \varepsilon{i,t}$$

Ký hiệu biến Tên biến và ý nghĩa Phương pháp đo lường Kỳ vọng dấu
CLOSE Giá cổ phiếu (Biến phụ thuộc) Logarit tự nhiên của giá đóng cửa vào ngày giao dịch cuối cùng của năm N/A
PB Tỷ số thị giá trên giá trị sổ sách Thị giá cổ phiếu / Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu (BVPS) (+)
ROE Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu (+)
SIZE Quy mô tài sản doanh nghiệp Logarit tự nhiên của Tổng tài sản (+)
DIV Cổ tức bằng tiền mặt Tỷ lệ cổ tức tiền mặt $\times$ Mệnh giá cổ phiếu (10.000 đồng) (+)
GDP Quy mô kinh tế Logarit tự nhiên của Tổng sản phẩm quốc nội theo giá hiện hành (+)
CPI Sự thay đổi chỉ số giá tiêu dùng Tỷ lệ tăng trưởng CPI hàng năm: $[(\text{CPI}t - \text{CPI}{t-1}) / \text{CPI}_{t-1}] \times 100$ (-)
CREDIT Tốc độ tăng trưởng tín dụng Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ tín dụng: $[(\text{Dư nợ}t - \text{Dư nợ}{t-1}) / \text{Dư nợ}_{t-1}] \times 100$ (+)

Nguồn dữ liệu và quy trình xử lý

  • Nguồn dữ liệu: Dữ liệu vi mô được trích xuất từ hệ thống FiinPro-X, đối chiếu với báo cáo tài chính và báo cáo thường niên kiểm toán của 36 doanh nghiệp trên cổng thông tin Fiintrade và website chính thức của doanh nghiệp. Dữ liệu vĩ mô được thu thập từ Tổng cục Thống kê và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
  • Quy trình phân tích trên STATA 17:
    1. Thống kê mô tả dữ liệu và lập ma trận tương quan Pearson.
    2. Kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến bằng hệ số phóng đại phương sai (Variance Inflation Factor - VIF).
    3. Ước lượng các mô hình: Hồi quy gộp (Pooled OLS), Mô hình tác động cố định (FEM), Mô hình tác động ngẫu nhiên (REM).
    4. Thực hiện kiểm định F (so sánh Pooled OLS và FEM) và kiểm định Hausman (so sánh FEM và REM).
    5. Kiểm định khuyết tật: Kiểm định Wooldridge phát hiện tự tương quan, kiểm định Modified Wald/White kiểm tra hiện tượng phương sai sai số thay đổi.
    6. Áp dụng phương pháp ước lượng bình phương nhỏ nhất tổng quát khả thi (Feasible Generalized Least Squares - FGLS) để khắc phục toàn bộ các khuyết tật.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu đề tài nghiên cứu

Chương mở đầu xác lập tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh thị trường chứng khoán và bất động sản Việt Nam giai đoạn 2014–2023. Tác giả trình bày mục tiêu tổng quát, ba mục tiêu cụ thể, ba câu hỏi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu và phạm vi 36 doanh nghiệp niêm yết trên HOSE và HNX trong 10 năm. Ngoài ra, chương 1 giới thiệu khung phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa đóng góp và bố cục 5 chương của khóa luận.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu

Chương 2 làm rõ các khái niệm bản chất của thị trường chứng khoán (thị trường sơ cấp, thứ cấp; thị trường tập trung, phi tập trung OTC; thị trường cổ phiếu, trái phiếu, phái sinh) và các loại giá trị cổ phiếu theo quy định của Luật Chứng khoán 2019 và Luật Doanh nghiệp 2020. Tác giả trình bày chi tiết 4 lý thuyết nền tảng (EMH, Lintner, Bird-in-the-Hand, Signaling). Phần tổng quan nghiên cứu lược khảo các công trình quốc tế (Fama, 1981; Malhotra & Tandon, 2013; Sharif và cộng sự, 2015; Murniati, 2016; Alam và cộng sự, 2017; Asikin và cộng sự, 2020; Sukesti và cộng sự, 2021) và các nghiên cứu tại Việt Nam (Phạm Hữu Hồng Thái, 2016; Lê Tấn Phước, 2016; Phạm Tiến Mạnh, 2017; Hoàng Mai Phương & Nguyễn Thanh Hồng Ân, 2018; Nguyễn Thị Phương Dung, 2019; Đặng Ngọc Hùng và cộng sự, 2019; Phạm Ngọc Vân, 2021; Nguyễn Thị Đào & Hoàng Anh Tuấn, 2021; Lại Cao Mai Phương và cộng sự, 2022). Từ các khoảng trống lý luận và thực nghiệm, tác giả đề xuất đưa 7 biến giải thích vào mô hình nghiên cứu cho nhóm ngành bất động sản.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 xây dựng 7 giả thuyết nghiên cứu ($H_1$ đến $H_7$) tương ứng với 7 biến độc lập (PB, ROE, SIZE, DIV, GDP, CPI, CREDIT) tác động lên biến phụ thuộc CLOSE. Tác giả mô tả chi tiết công thức tính toán từng biến, quy trình thu thập 360 quan sát từ hệ thống FiinPro-X, Ngân hàng Nhà nước và Tổng cục Thống kê. Chương này trình bày chi tiết 5 bước thực hiện nghiên cứu, các cặp giả thuyết thống kê cho kiểm định VIF, kiểm định F, kiểm định Hausman, kiểm định Wooldridge và kiểm định Modified Wald, cùng nguyên lý của phương pháp ước lượng FGLS.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 cung cấp toàn bộ các kết quả tính toán định lượng và đối chiếu thực tiễn:

  • Thống kê mô tả (360 quan sát):
    • CLOSE: Giá cổ phiếu trung bình đạt 15.108 đồng/cổ phiếu, độ lệch chuẩn 15.831 đồng. Mức giá thấp nhất là 1.080 đồng (CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân - HQC, cuối năm 2019); mức giá cao nhất là 102.210 đồng (Tập đoàn VINGROUP - VIC, cuối năm 2019). Giai đoạn 2017–2020 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh của nhiều cổ phiếu bất động sản như VHM (+50%), VIC (+400%), D2D (+229%), SJS (+231%), PDR (+508%). Sau năm 2021, thị trường điều chỉnh sâu, nhiều mã giảm xuống dưới mệnh giá như HQC, HAR, VPH.
    • SIZE: Quy mô tài sản trung bình đạt khoảng 19.000 tỷ đồng, độ lệch chuẩn trên 73.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp có tài sản lớn nhất là VIC (hơn 667.000 tỷ đồng vào năm 2023, trong đó VHM đóng góp hơn 444.000 tỷ đồng); thấp nhất là DTA (227 tỷ đồng vào năm 2014).
    • P/B: Chỉ số P/B trung bình là 1,38 lần, độ lệch chuẩn 1,32 lần. Cao nhất đạt 11,71 lần (CTCP COMA 18 - CIG năm 2020 do doanh thu tăng hơn 800%); thấp nhất là 0,12 lần (HQC năm 2018).
    • ROE: Tỷ lệ sinh lời trên vốn chủ sở hữu trung bình đạt 8,28%, độ lệch chuẩn 18,39%. Cao nhất đạt 73,6% (CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc - IDV năm 2016 nhờ tăng trưởng 53% lợi nhuận); thấp nhất là -151% (CIG năm 2020 do lỗ hơn 170 tỷ đồng).
    • DIV: Mức cổ tức tiền mặt trung bình là 606,56 đồng/cổ phiếu, độ lệch chuẩn 1.071 đồng. Mức chi trả cao nhất là 8.000 đồng/cổ phiếu (CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND - HLD năm 2017). Nhiều doanh nghiệp không chi trả cổ tức tiền mặt trong giai đoạn nghiên cứu gồm DTA, CIG, DRH, HAR, VIC.
    • GDP: Quy mô GDP trung bình đạt 6.360 nghìn tỷ đồng, độ lệch chuẩn 2.140 nghìn tỷ đồng. GDP tăng trưởng 160% trong 10 năm (từ 3.937 nghìn tỷ đồng năm 2014 lên 10.221 nghìn tỷ đồng năm 2023). Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2020 giảm còn 4,24% do dịch bệnh, nhưng năm 2021 phục hồi đạt mức tăng 33% theo giá hiện hành.
    • CPI: Tỷ lệ tăng CPI trung bình đạt 2,812%/năm, độ lệch chuẩn 1,6444%. Mức tăng cao nhất là 5,23% (năm 2019) và thấp nhất là 0,19% (năm 2020).
    • CREDIT: Tăng trưởng tín dụng trung bình đạt 14,x%, cao nhất đạt 18,28% (năm 2017) và thấp nhất đạt 12,17% (năm 2020).
Biến Quan sát (N) Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất
CLOSE (đồng) 360 15.108 15.831 1.080 102.210
SIZE (tỷ đồng) 360 ~19.000 >73.000 227 >667.000
P/B (lần) 360 1,38 1,32 0,12 11,71
ROE (%) 360 8,28 18,39 -151,00 73,60
DIV (đồng/CP) 360 606,56 1.071,00 0 8.000
GDP (nghìn tỷ đồng) 360 6.360 2.140 3.937 10.221
CPI (%) 360 2,812 1,6444 0,19 5,23
CREDIT (%) 360 14,x N/A 12,17 18,28
  • Kiểm định đa cộng tuyến: Hệ số tương quan cao nhất giữa các biến độc lập là 0,3530 (giữa ROE và DIV). Giá trị VIF của tất cả các biến đều nhỏ hơn 5 (VIF của biến GDP là 1,36; VIF trung bình quanh mức 1,x), kết luận không tồn tại hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng.
  • Lựa chọn mô hình: Kiểm định F cho giá trị $\text{Prob} > F < 0,05$, bác bỏ giả thuyết $H_0$, xác định mô hình FEM phù hợp hơn Pooled OLS. Kiểm định Hausman tiếp tục được thực hiện để so sánh FEM và REM, sau đó các kiểm định khuyết tật (Wooldridge và Modified Wald) chỉ ra mô hình có hiện tượng tự tương quan và phương sai sai số thay đổi. Tác giả áp dụng mô hình FGLS để thu được kết quả ước lượng cuối cùng.
Biến độc lập Pooled OLS ($R^2 = 0,55$) Mô hình FEM ($R^2 = 0,50$) Mô hình REM ($R^2 = 0,49$) Kết luận chiều hướng tác động
PB Dương (ý nghĩa 1%) Dương (ý nghĩa 5%) Dương (ý nghĩa 1%) Cùng chiều (+)
ROE Dương (ý nghĩa 1%) Dương (ý nghĩa 1%) Dương (ý nghĩa 1%) Cùng chiều (+)
SIZE Dương (ý nghĩa 1%) Dương (ý nghĩa 5%) Dương (ý nghĩa 1%) Cùng chiều (+)
DIV Dương (ý nghĩa 1%) Không có ý nghĩa Không có ý nghĩa Cùng chiều (+)
GDP Dương (ý nghĩa 1%) Dương (ý nghĩa 1%) Dương (ý nghĩa 1%) Cùng chiều (+)
CPI Âm (ý nghĩa 1%) Âm (ý nghĩa 1%) Âm (ý nghĩa 1%) Ngược chiều (-)
CREDIT Không có ý nghĩa Không có ý nghĩa Không có ý nghĩa Không có ý nghĩa thống kê

Chương 5: Kết luận và khuyến nghị

Chương cuối tổng hợp các kết quả nghiên cứu thực nghiệm và thảo luận các hàm ý thực tiễn. Tác giả đề xuất các khuyến nghị cho nhà đầu tư khi ra quyết định đầu tư vào nhóm cổ phiếu bất động sản: cần theo dõi năng lực sinh lời nội tại (ROE), mức định giá tài sản hữu hình (P/B), quy mô tài sản của doanh nghiệp (SIZE), chính sách cổ tức tiền mặt (DIV) song hành cùng việc đánh giá tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) và xu hướng lạm phát (CPI). Chương này cũng chỉ rõ các khoảng trống nghiên cứu và gợi ý định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

  1. Yếu tố nội tại tác động cùng chiều:
    • Tỷ số P/B: Tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê lên thị giá cổ phiếu. Doanh nghiệp bất động sản sở hữu nhiều tài sản hữu hình có P/B cao phản ánh kỳ vọng của thị trường vào tiềm năng phát triển và triển khai dự án.
    • Tỷ suất sinh lời ROE: Tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê ở mức 1% trên tất cả các mô hình, khẳng định hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu là thước đo quan trọng thúc đẩy định giá cổ phiếu.
    • Quy mô tài sản SIZE: Tác động cùng chiều lên giá cổ phiếu, phản ánh lợi thế thương hiệu, khả năng tiếp cận dự án quy mô lớn và năng lực thu hút dòng vốn của các doanh nghiệp bất động sản lớn.
    • Cổ tức tiền mặt DIV: Có tác động cùng chiều trong mô hình hồi quy, củng cố Lý thuyết chim trong tay và Lý thuyết tín hiệu tại thị trường Việt Nam.
  2. Yếu tố vĩ mô tác động:
    • Quy mô kinh tế GDP: Tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê ở mức 1%, cho thấy sự tăng trưởng kinh tế chung tạo môi trường thuận lợi cho thị trường bất động sản mở rộng và nâng cao kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
    • Sự thay đổi chỉ số lạm phát CPI: Tác động ngược chiều có ý nghĩa thống kê ở mức 1%, chứng minh khi lạm phát tăng cao, sức mua suy giảm, chi phí đầu vào gia tăng và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển tìm kiếm tài sản phòng thủ, gây áp lực giảm giá lên cổ phiếu bất động sản.
    • Tăng trưởng tín dụng CREDIT: Không có ý nghĩa thống kê trong các mô hình hồi quy của giai đoạn nghiên cứu.

Đóng góp của đề tài

  • Đóng góp về mặt học thuật: Khóa luận cung cấp bằng chứng thực nghiệm về phản ứng của giá cổ phiếu ngành bất động sản Việt Nam trong chu kỳ 10 năm (2014–2023), bao trùm các giai đoạn phục hồi, tăng trưởng nóng và điều chỉnh sâu dưới tác động của đại dịch COVID-19.
  • Đóng góp về mặt phương pháp: Ứng dụng quy trình kiểm định kinh tế lượng dữ liệu bảng chặt chẽ từ Pooled OLS, FEM, REM đến việc xử lý triệt để hiện tượng tự tương quan và phương sai sai số thay đổi bằng mô hình FGLS trên STATA 17.
  • Đóng góp thực tiễn: Cung cấp cơ sở khoa học giúp nhà đầu tư cá nhân và tổ chức xây dựng tiêu chí lựa chọn cổ phiếu bất động sản dựa trên chỉ số tài chính cơ bản và dự báo vĩ mô.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu

  • Phạm vi mẫu nghiên cứu: Khóa luận chỉ thu thập dữ liệu từ 36 doanh nghiệp bất động sản niêm yết liên tục trên HOSE và HNX từ trước năm 2014 đến 2023. Nghiên cứu chưa bao gồm các doanh nghiệp bất động sản đăng ký giao dịch trên sàn UPCoM hoặc các doanh nghiệp mới niêm yết trong giai đoạn sau 2014.
  • Tần suất dữ liệu: Dữ liệu giá cổ phiếu và các chỉ số tài chính được thu thập theo tần suất năm (giá đóng cửa ngày cuối cùng của năm), do đó chưa phản ánh được các biến động thị giá ngắn hạn theo quý, tháng hoặc phiên giao dịch.
  • Phạm vi biến số: Biến tốc độ tăng trưởng tín dụng (CREDIT) chưa cho thấy ý nghĩa thống kê; mô hình chưa đưa vào một số biến số vĩ mô và vi mô khác như biến động lãi suất điều hành, cơ cấu dư nợ trái phiếu doanh nghiệp, hoặc các thay đổi chính sách pháp lý đất đai cụ thể.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

  • Mở rộng phạm vi mẫu nghiên cứu bao gồm các doanh nghiệp bất động sản trên sàn UPCoM và phân nhóm chi tiết theo từng phân khúc kinh doanh (bất động sản dân cư, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng).
  • Tăng tần suất dữ liệu nghiên cứu lên dữ liệu quý hoặc tháng nhằm ghi nhận kịp thời các phản ứng của thị giá trước các công bố thông tin tài chính định kỳ.
  • Bổ sung các biến kiểm soát về cơ cấu nợ vay, tỷ lệ đòn bẩy tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu và các biến số chính sách tiền tệ để nâng cao mức độ giải thích của mô hình.

Giá trị tham khảo

  • Đối với sinh viên và học viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Kinh tế học: Tài liệu cung cấp ví dụ thực nghiệm về việc ứng dụng phương pháp kinh tế lượng dữ liệu bảng (Pooled OLS, FEM, REM, FGLS) trên phần mềm STATA 17 để giải quyết bài toán định giá tài sản tài chính.
  • Đối với nhà đầu tư chứng khoán: Cung cấp bộ chỉ tiêu định lượng (P/B, ROE, SIZE, DIV) và các chỉ báo vĩ mô (GDP, CPI) để đánh giá và quản trị rủi ro danh mục đầu tư cổ phiếu bất động sản niêm yết.
  • Đối với các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản: Khóa luận chỉ ra tầm quan trọng của việc duy trì hiệu quả sử dụng vốn (ROE), minh bạch thông tin tài sản và thực hiện chính sách cổ tức hợp lý để nâng cao giá trị doanh nghiệp trên thị trường vốn.

Câu hỏi thường gặp

1. Mẫu nghiên cứu của khóa luận gồm bao nhiêu doanh nghiệp và dữ liệu được thu thập trong giai đoạn nào?
Mẫu nghiên cứu gồm 36 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE và HNX thỏa mãn điều kiện giao dịch liên tục và không bị hủy niêm yết trong 10 năm, từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2023, tạo ra bộ dữ liệu bảng cân bằng với 360 quan sát.

2. Biến phụ thuộc và các biến độc lập trong mô hình hồi quy được xác định như thế nào?
Biến phụ thuộc là giá đóng cửa cổ phiếu (CLOSE) tính bằng logarit tự nhiên của giá vào ngày giao dịch cuối cùng trong năm. Các biến độc lập vi mô gồm tỷ số giá trên giá trị sổ sách (PB), tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), quy mô tài sản (SIZE = Ln(Tổng tài sản)), cổ tức tiền mặt (DIV = Tỷ lệ cổ tức $\times$ Mệnh giá). Các biến độc lập vĩ mô gồm quy mô kinh tế (GDP = Ln(Tổng GDP)), biến động chỉ số giá tiêu dùng hàng năm (CPI) và tăng trưởng tín dụng hàng năm (CREDIT).

3. Mã cổ phiếu nào có giá đóng cửa cao nhất và thấp nhất trong giai đoạn nghiên cứu 2014–2023?
Trong 360 quan sát, mã cổ phiếu có giá đóng cửa cao nhất là VIC (Tập đoàn VINGROUP) đạt 102.210 đồng/cổ phiếu vào cuối năm 2019. Mã cổ phiếu có giá thấp nhất là HQC (CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân) ghi nhận ở mức 1.080 đồng/cổ phiếu vào cuối năm 2019.

4. Giá trị cực trị của các chỉ số tài chính vi mô P/B, ROE và cổ tức DIV xuất hiện tại những doanh nghiệp nào?

  • Chỉ số P/B cao nhất là 11,71 lần (CTCP COMA 18 - CIG năm 2020) và thấp nhất là 0,12 lần (CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân - HQC năm 2018).
  • Tỷ lệ ROE cao nhất là 73,6% (CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc - IDV năm 2016) và thấp nhất là -151% (CTCP COMA 18 - CIG năm 2020 do lỗ hơn 170 tỷ đồng).
  • Mức chi trả cổ tức tiền mặt cao nhất là 8.000 đồng/cổ phiếu (CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND - HLD năm 2017).

5. Phương pháp kinh tế lượng nào được sử dụng để đưa ra kết quả ước lượng cuối cùng của mô hình?
Sau khi thực hiện các kiểm định thống kê (kiểm định F chọn mô hình FEM, kiểm định Hausman, kiểm định Wooldridge phát hiện tự tương quan và kiểm định Modified Wald phát hiện phương sai sai số thay đổi), tác giả sử dụng phương pháp hồi quy ước lượng bình phương nhỏ nhất tổng quát khả thi (FGLS - Feasible Generalized Least Squares) trên phần mềm STATA 17 để khắc phục các khuyết tật và đưa ra kết luận nghiên cứu.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trương Kim Hoàng Nam đã giải quyết mục tiêu xác định và đo lường mức độ tác động của các yếu tố vi mô và vĩ mô lên giá cổ phiếu của 36 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam giai đoạn 2014–2023. Kết quả thực nghiệm bằng mô hình FGLS khẳng định P/B, ROE, SIZE, DIV và GDP có tác động cùng chiều, trong khi CPI có tác động ngược chiều lên thị giá cổ phiếu bất động sản. Công trình cung cấp hệ thống luận cứ khoa học hỗ trợ nhà đầu tư và các nhà quản trị doanh nghiệp nâng cao hiệu quả ra quyết định tài chính và quản lý danh mục đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam.