Chương 1: Cơ sở lý luận về cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương. Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.
Cơ sở lý luận về cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng thương mại 1. Khái niệm Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu của cá nhân, hộ gia đình. Các khoản cho vay tiêu dùng là nguồn tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng có thể trang trải các nhu cầu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, học tập, du lịch, y tế… trước khi họ có đủ khả năng về tài chính để hưởng thụ. Đặc điểm - Đối tượng cho vay: là cá nhân và các hộ gia đình.
- Mục đích cho vay: nhằm phục vụ nhu cầu tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình không phải xuất phát từ mục đích kinh doanh, phụ thuộc vào nhu cầu, tính cách của từng đối tượng khách hàng và chu kỳ kinh tế của người đi vay. - Lãi suất: do quy mô các khoản vay thường nhỏ (trừ những khoản vay để mua bất động sản), dẫn đến chi phí đề cho vay cao. Do vậy, lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao hơn lãi suất cho vay thương mại. - Nguồn trả nợ của khách hàng: được trích từ thu nhập, không nhất thiết phải là từ kết quả của việc sử dụng những khoản vay đó.
- Thời hạn cho vay: thường ngắn nên lãi suất cho vay tiêu dùng thường là cố định. Do đó không phản ánh được những thay đổi của thị trường, điều này khiến cho các hợp đồng cho vay tiêu dùng bộc lộ rủi ro lãi suất là rất lớn. - Nhu cầu vay tiêu dùng của khách hàng thường ít co giãn với lãi suất. Quy mô các khoản vay thường nhỏ (trừ những khoản vay để mua bất động sản), nên thông thường người đi vay ít quan tâm đến lãi suất mà quan tâm đến số tiền họ phải thanh toán định kỳ.
Nhu cầu vay tiêu dùng của khách hàng thường phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế: khi kinh tế tăng trưởng, người dân lạc quan về thu nhập trong tương lai nên có xu hướng tăng chi tiêu cho tiêu dùng, kích thích tín dụng tiêu dùng tăng trưởng; ngược lại, khi kinh tế suy thoái, 3 thu nhập của người dân giảm, họ bi quan về nguy cơ thất nghiệp nên có xu hướng tiết kiệm, chi tiêu ít hơn… khiến cho tín dụng tiêu dùng giảm xuống. Hơn nữa, nhu cầu vay tiêu dùng có quan hệ mật thiết với mức thu nhập và trình độ học vấn của khách hàng: thu nhâp càng cao thì chi tiêu cũng càng lớn, việc vay mượn được xem là công cụ để đạt được mức sống cao hơn chứ không đơn thuần là ăn no, mặc ấm. Với trình độ học vấn cao, thu nhập cũng cao hơn làm cho các khoản vay không chỉ có nguồn trả nợ tốt mà còn an toàn hơn do nhận thức, tư cách đạo đức của người vay. Những khách hàng có việc làm, mức thu nhập ổn định và có trình độ học vấn thường nhận được sự tin tưởng của ngân hàng nên họ dễ dàng được cho vay và có xu hướng vay nhiều hơn.
- Chất lượng thông tin tài chính của khách hàng thường không cao như của các doanh nghiệp do các cá nhân và hộ gia đình thường không có các báo cáo tài chính. Do đó thông tin tài chính cá nhân rất khó kiểm chứng. - Tư cách khách hàng là yếu tố khó xác định nhất là đối tượng cho vay tiêu dùng là cá nhân và hộ gia đình, tuy rằng đây là một yếu tố quan trọng để ngân hàng đưa ra quyết định cho vay cũng như việc khách hàng hoàn trả khoản vay. Phân loại Căn cứ vào mục đích cho vay có thể phân loại cho vay tiêu dùng thành hai loại: - Cho vay tiêu dùng cư trú: là các khoản vay nhằm phục vụ nhu cầu xây dựng, mua sắm hoặc cải tạo nhà ở của cá nhân, hộ gia đình.
Đây thường là khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài và tài sản đảm bảo thường là tài sản hình thành từ vốn vay. - Cho vay tiêu dùng không cư trú: là các khoản cho vay phục vụ nhu cầu cải thiện đời sống như mua sắm phương tiện, đồ dùng, du lịch, học hành hoặc giải trí… Căn cứ vào hình thức có thể chia cho vay tiêu dùng thành hai loại: - Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua các khoản nợ phát sinh của các doanh nghiệp đã bán chịu hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ cho người tiêu dùng. Hình thức này ngân hàng cho vay thông qua các doanh nghiệp bán hàng hoặc làm các dịch vụ mà không trực tiếp tiếp xúc với khách hàng. 4 - Cho vay tiêu dùng trực tiếp: là ngân hàng và khách hàng trực tiếp gặp nhau để tiến hành cho vay và thu nợ.
Căn cứ vào phương thức hoàn trả có thể chia cho vay tiêu dùng thành ba loại: - Cho vay tiêu dùng trả góp: là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó người đi vay trả nợ (gồm cả gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần theo những kỳ hạn nhất định trong thời hạn cho vay. Phương thức này thường được áp dụng cho các khoản vay có giá trị lớn, thu nhập định kỳ của người vay không đủ khả năng thanh toán hết một lần số nợ vay. CVMN cũng là một hình thức cho vay trả góp. - Cho vay tiêu dùng phi trả góp: tiền vay được khách hàng thanh toán một lần khi đến hạn.
Thường thì các khoản cho tiêu dùng phi trả góp là các khoản vay có giá trị nhỏ, thời hạn ngắn. - Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: là các khoản vay tiêu dùng trong đó ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành các loại séc được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo đó, trong thời hạn tín dụng được thỏa thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập kiếm được của từng kỳ, khách hàng được ngân hàng cho phép thực hiện việc vay và trả nợ nhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng. Cơ sở lý luận về cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại 1.
Sự cần thiết của cho vay mua nhà Đối với khách hàng: Sự tăng lên của dân số kết hợp với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế nhất là tại các thành phố lớn đồng nghĩa với việc tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, do vậy nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng. Ở khu vực thành thị, hầu hết người dân đều mong muốn được sống trong ngôi nhà là nhà riêng của mình, do mình sở hữu vì chi phí thuê nhà thực sự là gánh nặng chi tiêu so với thu nhập trung bình của họ, ngoài ra còn vấn đề văn hóa “an cư lạc nghiệp”. Tuy vậy, với mức thu nhập trung bình, chi phí sinh hoạt đắt đỏ, việc tích góp đủ để mua một ngôi nhà ưng ý là điều rất khó khăn đối với nhiều cá nhân cũng như các hộ gia đình. Chính vì thế hoạt động CVMN của các NHTM là một giải 5 pháp giúp những người có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng tài chính có thể sở hữu một căn nhà như mong muốn trong một thời gian ngắn.
Đối với ngân hàng: cho vay là hoạt động chính của ngân hàng, mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhất cho NHTM. CVMN chiếm tỷ trọng lớn trong mảng cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và lãi suất khá cao, là nguồn thu lớn của ngân hàng. Bên cạnh đó, CVMN góp phần làm đa dạng hóa hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro và thu hút khách hàng nhiều hơn. Sản phẩm CVMN góp phần khuyến khích tiêu dùng.
Thông qua hoạt động CVMN, các ngân hàng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với khách hàng cũng như các doanh nghiệp, giúp ngân hàng phát triển được thêm nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua nội thất hay cho vay mua ô tô…giúp ngân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, hướng khách hàng tiếp cận với các sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng, cũng như tăng khả năng huy động vốn, tiền gửi từ dân cư. Đối với xã hội: Bằng hoạt động CVMN, ngân hàng đã góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân. Không những giúp họ ổn định cuộc sống, từ đó cải thiện và ngày càng nâng cao mức sống của người dân. Đời sống của người dân càng tốt góp phần cho xã hội ngày càng phát triển.
Hơn nữa, hoạt động CVMN còn có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Sự tham gia của các NHTM vào thị trường tạo ra đòn bẩy quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phục hồi sau thời kỳ khó khăn những năm gần đây, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất, góp phần tạo đòn bẩy kích thích nền sản xuất phát triển. Như vậy, hoạt động CVMN có ý nghĩa quan trọng đối với người dân, các NHTM và với toàn xã hội. Đặc điểm, nguyên tắc của cho vay mua nhà Cho vay mua nhà là một trong những loại hình cho vay tiêu dùng nên cũng mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng.
Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối tượng cho vay mà CVMN có những đặc điểm khác biệt so với các loại hình cho vay tiêu dùng khác. 6 - Giá trị khoản vay lớn: do đối tượng cho vay là các căn hộ, nhà riêng có chi phí xây dựng lớn, gấp nhiều lần so với một khoản vay tiêu dùng thông thường. Do vậy, CVMN góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và giá trị khoản vay lớn. - Thời gian cho vay dài: CVMN là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn dài, dao động từ khoảng từ 10 đến 25 năm.
- Tài sản đảm bảo: thường là chính ngôi nhà hình thành từ vốn vay. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một tài sản khác, tùy theo quy định của từng ngân hàng. - Rủi ro lớn: CVMN chứa đựng rủi ro rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín dụng. Rủi ro tín dụng phát sinh trong trường hợp ngân hàng không thu được đầy đủ cả gốc và lãi của khoản vay, hoặc là việc thanh toán nợ gốc và lãi không đúng kỳ hạn.