CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Tổng quan về khả năng sinh lời Khả năng sinh lời (profitability) là một thước đo độ hiệu quả. Nó là phép đo được sử dụng để xác định tỉ lệ giữa lợi nhuận của một doanh nghiệp với quy mô của nó. KNSL có thể cho các cổ đông biết doanh nghiệp có đang làm tốt trong việc giữ vững vị thế cũng như tiếp tục phát triển trên thị trường hay không.
Thông thường, KNSL sẽ được biểu diễn dưới dạng các chỉ tiêu tài chính để giúp ích hơn cho các nhà quản lý, phân tích và đầu tư có thể hiểu rõ doanh nghiệp đã kiếm được khoản doanh thu cần thiết để vượt quá toàn bộ các chi phí hay chưa. Một số yếu tố có thể quyết định tới KNSL: - Chi phí: Chi phí có khả năng sẽ lấy đi toàn bộ lợi nhuận của một doanh nghiệp. Chúng cũng có thể nói lên sự khác biệt giữa việc có KNSL hay không. - Lượng cầu: Nhu cầu của khách hàng tạo nên nguồn cung.
Nắm bắt được mong muốn của người tiêu thụ, sản xuất các sản phẩm mà họ muốn có thể giúp doanh nghiệp đạt lợi nhuận. Bán được càng nhiều sản phẩm, doanh nghiệp càng có KNSL, khi mà doanh thu của họ vượt xa các chi phí. - Năng suất: Sản xuất hiệu quả có thể giúp công ty đứng vững trên thị trường. Vậy không có nghĩa là doanh nghiệp cần tăng mức chi phí của mình.
Ngược lại, các doanh nghiệp có thể đạt được hiệu quả bằng việc nâng cao khả năng sản xuất của mình, nhờ đó giảm chi phí trên mỗi sản phẩm. - Cạnh tranh: Tuy các doanh nghiệp không thể kiểm soát yêu tố này, nhưng nó vẫn là một thử thách mà doanh nghiệp cần để tâm và sẵn sàng đối mặt. Hoàng Mạnh Long 3 Năm 2023 Các doanh nghiệp hoạt động trong cùng ngành sẽ cướp lấy lợi nhuận lẫn nhau. Điều này sẽ làm ảnh hưởng tới KNSL của toàn ngành.
Theo Từ điển Kinh tế học, khả năng sinh lời là một con số để đánh giá khả năng một doanh nghiệp có thể tạo ra lợi nhuận trong một thời gian dài, giả sử các điều kiện còn lại là bình thường và không đổi nói chung. Trong doanh nghiệp, KNSL đôi khi được xem là kết quả để đo độ hiệu quả khi sử dụng các tài sản cũng như nguồn vốn. KNSL tốt thể hiện rằng doanh nghiệp có khả năng duy trì nguồn vốn để bảo đảm cho các hoạt động sản xuất và kinh doanh chính diễn ra bình thường. Mặt khác, nếu KNSL không cao, rất có khả năng việc duy trì sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đó đang không ổn định, dễ bị ảnh hưởng.
Tuy có rất nhiều cách để định nghĩa về KNSL, nhưng nhìn chung, KNSL là một hoặc một nhóm các chỉ tiêu được sử dụng để đánh giá lợi nhuận của một doanh nghiệp trên thang đo quy mô và chi phí bỏ ra. Nó là một trong những nhóm chỉ tiêu quan trọng nhất để có thể đánh giá được hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp, đặc biệt đối với các nhà đầu tư. Thông thường, các chỉ tiêu thường được sử dụng để đánh giá KNSL là ROE, ROA và ROS. ROE (Return On Equity), hay lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, là chỉ số đầu tiên trong nhóm chỉ tiêu đo lường KNSL.
ROE thể hiện KNSL được đo lường bằng mức độ hiệu quả trong việc sử dụng vốn của một dooanh nghiệp. Chỉ tiêu này so sánh lợi nhuận của doanh nghiệp với vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đó. Nó cho biết với 1 đồng vốn chủ sở hữu thì doanh nghiệp có thể thu về mấy đồng lợi nhuận. Công thức tổng quát của ROE: 𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 ROE = × 100% 𝑉ố𝑛 𝑐ℎủ 𝑠ở ℎữ𝑢 𝑏ì𝑛ℎ 𝑞𝑢â𝑛 Hoàng Mạnh Long 4 Năm 2023 ROA (Return On Assets), lợi nhuận trên tổng tài sản, là chỉ tiêu đo lường độ hiệu quả trong công tác sử dụng tài sản của doanh nghiệp.
Chỉ tiêu so sánh nguồn lợi nhuận với tổng cộng tài sản của nó, nhờ đó cho chúng ta biết với 1 đồng tài sản, doanh nghiệp có thể sinh ra bao nhiêu đồng lợi nhuận. Công thức tổng quát của ROA: 𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 ROA = × 100% 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑡à𝑖 𝑠ả𝑛 𝑏ì𝑛ℎ 𝑞𝑢â𝑛 ROS (Return On Sales), tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, thể hiện hiệu quả kiểm soát chi phí. ROS cho thấy với 1 đồng doanh thu, sau khi loại bỏ các chi phí, doanh nghiệp còn bao nhiêu đồng lợi nhuận. Công thức tổng quát của ROS: 𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 ROE = × 100% 𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑡ℎ𝑢 Chỉ tiêu lợi nhuận có thể sử dụng nhiều loại lợi nhuận khác nhau, nhưng phổ biến nhất thường được sử dụng là lợi nhuận sau thuế hay lợi nhuận ròng.
Tương tự, chỉ tiêu doanh thu có thể sử dụng doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ, hoặc doanh thu thuần. Đối với chính các nhà quản trị của doanh nghiệp, KNSL là một chỉ tiêu giúp doanh nghiệp xem xét và đánh giá hiệu quả hoạt động và sử dụng các nguồn tài nguyên của daonh nghiệp. Nắm bắt được chỉ tiêu này, các nhà quản trị có thể dựa vào đó lên những kế hoạch nhằm giữ vững những khâu có hiệu quả tốt, cũng như cải thiện hiệu quả sử dụng tài nguyên hiện còn chưa tốt. Với các bên thứ 3, cụ thể như các công ty chứng khoán hay nhà đầu tư, KNSL là một thước đo hữu hiệu dùng để so sánh giữa các doanh nghiệp trong cùng ngành, là một chỉ tiêu dùng để đánh giá sức mạnh của các cổ phiếu mà quỹ đầu tư đang xem xét, từ đó hỗ trợ rất nhiều cho quá trình đầu tư để thêm các cổ phiếu tốt và loại bỏ các cổ Hoàng Mạnh Long 5 Năm 2023 phiếu không tốt khỏi danh mục đầu tư, từ đó nâng cao hiệu quả của danh mục đầu tư đó.
Tổng quan về ngành Bất động sản 1. Tổng quan Thị trường BĐS luôn thuộc một trong số những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn thế giới. Sở dĩ như vậy, bởi khối lượng khổng lồ về quy mô, giá trị, cũng như đặc thù của loại tài sản thuộc thị trường này là vô cùng quan trọng. Giai đoạn từ đầu năm 2011 – 2013, thị trường BĐS cũng như các doanh nghiệp thuộc ngành này đã đối mặt với nhiều thách thức lớn, cũng như chịu những tác động mạnh mẽ thuộc chính sách vĩ mô của Nhà nước, trong đó chính sách tiền tệ có tác động lớn nhất.
Nhiều chính sách về tín dụng, tài chính không có hiệu quả đã làm thanh khoản thị trường bị tê liệt. Năm 2015 – 2019, thị trường BĐS có sự thay đổi trên nhiều phân khúc. Đặc biệt nhất là phân khúc nhà ở, nhà biệt thự và nhà mặt phố. Ngoài ra, giai đoạn từ 2014 trở đi là giai đoạn phục hồi của ngành, khi liên tục các khung pháp lý về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được đặt ra.
Cùng với đó, gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng có tác dụng tích cực nhằm kích cầu ngành BĐS. Cụ thể, tại thị trường Việt Nam, năm 2020, tỷ trọng của tài sản là bất động sản so với tổng tài sản của nền kinh tế đã là 20,8%, và dự kiến năm 2025 sẽ là 21,2%. Bất động sản đóng góp qua khả năng tác động và lan tỏa tới khoảng hơn 40 ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, nhất là những ngành liên quan mật thiết và trực tiếp tới nó như du lịch, lưu trú, ngành xây dựng và công nghiệp chế tạo, … và nhiều nhất cũng như quan trọng nhất chính là ngành BĐS. Chúng ta đã chứng kiến các sửa đổi và tái cơ cấu luật đất đai, và cũng đang trong giai đoạn góp ý sửa đổi bộ luật này lần nữa.
Những sự thay đổi này sẽ ít nhiều Hoàng Mạnh Long 6 Năm 2023 gây ra các khó khăn cho doanh nghiệp thuộc ngành BĐS trong thời gian tới. Cụ thể, các thay đổi và tái cơ cấu này sẽ giúp thanh lọc ngành cũng như thị trường BĐS, khiến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các nhà đầu tư yếu phải từ bỏ sân chơi này, nhường lại tiềm năng phát triển cho những chủ thể có năng lực tài chính, kinh doanh cũng như kinh nghiệm cao. Trong cơn sốt BĐS 2021 – 2022, giá BĐS tăng cao, số lượng giao dịch nhằm đầu tư quá vượt trội so với giao dịch để ở. Như vậy, là cần thiết để có một sự tái cân bằng ở thị trường này.
Tuy nhiên, trên tầm nhìn dài hạn, chắc chắn ngành BĐS vẫn sẽ có những bước phát triển lớn. Có thể nói, nguồn cầu của ngành này sẽ luôn luôn có xu hướng gia tăng do tốc độ tăng trưởng dân số, tác động rất lớn đến giá trị của BĐS. Chưa kể, việc các nhà đầu tư nước ngoài gần đây đã và đang ngày một chú ý hơn tới thị trường BĐS Việt Nam, thì ngành này vẫn sẽ còn rất nhiều tiềm năng để phát triển. Đặc điểm ngành BĐS Ngành BĐS là một ngành vô cùng đặc biệt cũng như quan trọng trong thị trường Việt Nam.
Ngoại trừ những đặc điểm chung ở mọi khối ngành của doanh nghiệp, ngành bất động sản có những đặc điểm khác biệt, chịu tác động chính từ các đặc trưng của loại tài sản kinh doanh đặc biệt thuộc ngành này – chính là các Bất động sản. Ngành BĐS là một ngành mang tính thâm dụng vốn, bởi giá trị của các tài sản kinh doanh của ngành là vô cùng lớn. Điều này sẽ khiến việc duy trì tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu ổn định là một thử thách cho các doanh nghiệp. Ngoài ra, ngành BĐS cũng nhạy cảm với tác động của cung – cầu thị trường.
Chưa kể, BĐS còn là loại hình tài sản nhạy cảm với các biến động của thị trường như lạm phát, khủng hoảng, hay phát triển, … Bởi vậy, giá vốn của tài sản ngành BĐS cũng sẽ thay đổi nhanh và mạnh khi có những biến chuyển lớn trong nền kinh tế, từ đó ảnh hưởng tới lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành này. Hoàng Mạnh Long 7 Năm 2023 Trong dài hạn, ngành BĐS sẽ luôn có tiềm năng để phát triển. Bởi, với xu hướng dân số liên tục gia tăng, thì không chỉ có các BĐS để ở, mà cả các loại hình BĐS để kinh doanh, sản xuất hàng hóa cũng sẽ có sự phát triển liền mạch về quy mô dù trong giai đoạn “đóng băng”, do sự gia tăng dân số sẽ kéo theo sự gia tăng nhu cầu sử dụng các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ. Đặc biệt, với BĐS chung cư, nhà ở, tình trạng khan hiếm nơi ở sẽ thúc đẩy tỷ lệ đô thị hóa trong tương lai.