CHƯƠNG I1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát chung về dự án đầu tư bất động sản 1. Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản Một dự án là một tập hợp các hoạt động được liên kết, tổ chức chặt chẽ, có thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc cụ thể, nhằm đạt được một mục đích cụ thể. Đầu ra của dự án có thể là các sản phẩm, các dịch vụ, hay các kết quả cụ thể, đi kèm với các tác động kinh tế/xã hội/và môi trường trong thời gian trong và sau dự án1.
Ba yếu tố của một dự án: (1) thời điểm bắt đầu và kết thúc, (2) mục đích cụ thể của dự án và (3) những điều kiện ràng buộc dự án- còn gọi là các tham số của một dự án. TheoVề hoạt động đầu tư, theo định nghĩa của kinh tế chính trị thì “Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ của ngành, cơ quan quản lý và xã hội nói riêng.Hoạt động đầu tư bao gồm đầu tư trực tiếp và gián tiếp”. 2 Đứng trên góc nhìn của kinh tế học hiện đại thì “DAĐT là một tập hợp các hoạt động đặc thù nhằm tạo nên một thực tế mới có phương pháp trên cơ sở các nguồn lực nhất định”. 3 Tại Việt Nam, Nghị định số 52/1999 NĐ-CP ngày 08/07/1999 của Chính phủ về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng cơ bản quy định: “ DAĐT là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo vốn, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thơì gian nhất định”.
1 Viện Tiêu chuẩn quốc gia Anh, ‘Guide to Project Management’ 2000 2 http://doanhnhanhanoi.net/38778/khai-niem-dau-tu.html 3 http://luatbachviet.vn/thu-tuc-dau-tu-nuoc-ngoai/du-an-dau-tu-la-gi.html 6 7 Theo đó, trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn này, khái niệm Dự án đầu tư bất động sản được xem xét đến là: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết có hệ thống về các hoạt động cũng như những khoản mục chi phí theo một kế hoạch cụ thể, rõ ràng nhằm đạt được những mục tiêu nhất định được đề ra trong tương lai. Về mặt nội dung: DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau như chi phí, lợi nhuận, nhân lực, vật liệu… nhằm đạt được những mục đích đã đề ra thông qua nguồn lực đã xác định như vấn đề thị trường, sản phẩm, công nghệ, kinh tế, tài chính… Vì vậy, có thể thấy việc xác lập một DAĐT tốt đồng nghĩa với yêu cầu bắt buộc phải thể hiện được việc sử dụng có hiệu quả các yếu tố đầu vào để thu được đầu ra phù hợp với những mục tiêu cụ thể. Đầu vào có thể xem xét đến là các yếu tố như lao động, nguyên vật liệu, đất đai, tiền vốn… Đầu ra là các sản phẩm dịch vụ cụ thể hoặc tiết kiệm, giảm bớt các phần chi phí hoặc đầu vào cho các hoạt động khác.
Sử dụng đầu vào được hiểu là sử dụng các giải pháp kỹ thuật công nghệ, biện pháp tổ chức quản trị và các luật lệ… Dựa theo từng nội dung dự án phân tích thì mỗi dự án sẽ bao hàm những thành phần chung và những yếu tố riêng biệt. Nhìn chung, các DAĐT hiện nay vẫn gồm những thành phần chính sau: + Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án: Khi thực hiện dự án, sẽ mang lại những lợi ích gì cho địa phương nói chung và bản thân chủ đầu tư nói riêng. Thông thường, tùy vào mục đích của việc hình thành dự án, các mục tiêu của dự án đầu tư sẽ được căn cứ vào 03 khía cạnh bao gồm: kinh tế - xã hội – môi trường. + Các kết quả thu được: Đó là những kết quả dự kiến sẽ thu được sau khi triển khai và hoàn thiện dự án.
Dựa trên những tính toán, ước lượng và đánh giá từ những kết quả mang lại của dự án – so sánh với những mục tiêu cần đạt được – từ đó đưa ra được những quyết định cụ thể cho việc nên hay không nên thực hiện dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án. Mặt khác, các kết quả mang 7 8 lại từ dự án là những số liệu thực tiễn để đạt được những mục tiêu dự án cần hướng dến. + Các hoạt động có liên quan: Là những nhiệm vụ hoặc hoạt động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định, cùng với một lịch biểu và trách nhiệm của các bộ phận sẽ được tạo thành kế hoạch làm việc của dự án.
+ Các nguồn lực cho đầu tư: Đối với dự án đầu tư bất động sản, ngoài các nguồn lực liên quan đến tài chính, nhân sự, yếu tố tính sẵn có cũng như sự hỗ trợ liên quan đến chính sách, định hướng, quy hoạch và điều kiện pháp lý cũng được xem xét đến như khía cạnh nguồn lực ảnh hưởng đến dự án. Tại một thời điểm nhất định, các nguồn lực cũng ở mức có giới hạn. Theo đó, quá trình hoạch định dự án và đưa ra những ước lượng, giả thiết trong công tác tính toán, thẩm định, cần căn cứ vào tình hình thực tiễn và giả định mang tính khả thi đối với việc triển khai dự án. Hoạt động của dự án không thể thực hiện được nếu thiếu các nguồn lực về vật chất, tài chính và con người.
Chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cho các dự án. Thông thường người ta sẽ có sự so sánh giữa nguồn lực đem vào hoạt động đầu tư với những giá trị, hiệu quả mà đầu tư dự án đó đem lại. Từ đó có được quyết định nên hay không nên đầu tư. Đây cũng chính là vai trò quan trọng mà thẩm định dự án đầu tư của bất kỳ nội dung nào cũng cần chú ý tới.
Vấn đề này sẽ được thảo luận ở các phần phía dưới. + Thời gian thực hiện dự án: Độ dài thực hiện DAĐT cần được giả định tại một số năm nhất cố định. Thứ nhất, do không có dự án nào có khả năng duy trì mãi, mang lại nguồn thu liên tục trong nhiều năm. Bên cạnh đó, việc giả định duy trì dự án, hoặc thời gian xây dựng của 1 dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đếnVì liên quan đến chi phí tài chính, khả năng thu hồi vốn, khả năng duy trì tài chính ổn định của nhà đầu tư để có thể ra quyết định được có thể hoàn thành được dự án không và dự án có mang lại thu nhập đúng như dự kiến hay không.
DAĐT được xây dựng và phát triển bở một quá trình gồm nhiều giai đoạn khác nhau. Các giai đoạn này vừa có mối quan hệ gắn bó song vẫn tồn tại độc lập tương đối với nhau tạo thành chu trình hoạt động của dự án. Nhìn chung, chu trình của dự án được chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 8 9 Giai đoạn thực hiện đầu tư Giai đoạn vận hành kết quả. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề quyết định sự thành công hay thất bại ở giai đoạn sau, đặc biệt đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư.
Đây chính là hoạt động thẩm định dự án đầu tư để xem xét đến việc có quyết định đầu tư hay không của chủ đầu tư. Đối với chủ đầu tư và nhà tài trợ, việc xem xét đánh giá các giai đoạn của chu trình dự án là rất quan trọng. Nhưng đứng ở các góc độ khác nhau, mỗi người có mối quan tâm và xem xét các giai đoạn và chu trình cũng khác nhau. Để kinh doanh có hiệu quả và mang lại hiệu suất mong muốn, nhà đầu tư phải nắm vững ba giai đoạn, thực hiện đúng trình tự.
Đó là điều kiện để đảm bảo đầu tư đúng cơ hội và có hiệu quả. Vai trò của DAĐT được thể hiện cụ thể ở những điểm chính sau: Đối với chủ đầu tư: dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ vốn đầu tư. DAĐT được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên cứu đầy đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý. Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi ro.
Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự có các nhà đầu tư còn cần đến phần vốn vay ngân hàng. Dự án là một phương tiện rất quan trọng giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tài trợ cho vay vốn. DAĐT cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư. Quá trình này là những kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế hoạch sản xuất kinh doanh.
Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọng vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư, khai thác công trình. Đối với Nhà nước: DAĐT là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư. Vốn ngân sách Nhà nước sử dụng để đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình, kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước, các DAĐT quan trọng của từng địa phương trong từng thời kỳ.