Chương 1: Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n cơ bản về đấ u giá QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ. - Chương 2: Thƣ̣c tra ̣ng pháp luâ ̣t về đ ấu giá QSDĐ và thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình. - Chương 3: Đinh ̣ hƣớng các g iải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ và giải pháp nâng cao hiê ̣u quả thƣ̣c hiê ̣n pháp luật về đấu giá QSDĐ. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 NHƢ̃ NG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.
Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm đấ u giá quyền sử dụng đấ t Mua bán tài sản là loại giao dịch phổ biến nhất diễn ra trên thực tế hiện nay và đƣợc pháp luật công nhận là một loại hợp đồng dân sự thông dụng. Mua bán tài sản có thể đƣợc thực hiện theo hiǹ h thức thông thƣờng nhƣng cũng có thể đƣợc thực hiện theo một quy trình đặc biệt là bán đấu giá. Xem xét các quy định của pháp luật có thể thấy, đấu giá tài sản là loại giao dịch đƣợc điều chỉnh bởi khá nhiều văn bản pháp luật nhƣ Bộ luật Dân sự năm 2005, năm 2015; Luật Thƣơng mại năm 2005; Luâ ̣t Đ ấu giá tài sản năm 2016; Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP.
Đấu giá là một trong những hình thức mua bán hàng hoá tƣơng đối phổ biến và có lịch sử tƣ̀ lâu đời. Theo Đa ̣i tƣ̀ điể n Bách khoa Viê ̣t Nam : “Đấ u giá là hình thức bán những hàng hóa hoặc tài sản thườ ng thuộc loại đắ t tiề n , hàng hóa quý hiếm. Người bán đặt mức giá chuẩn , những người mua trả giá từ thấ p đế n cao , hàng hóa được bán cho người mua trả giá cao nhất” [16, tr.136] Theo Tƣ̀ điể n Luâ ̣t ho ̣c của Viê ̣n Khoa ho ̣c phá p lý , Bô ̣ Tƣ pháp: “Đấ u giá tài sản thông qua trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản” [5, tr.31] Theo Quy chế bán đấ u giá tài sản , ban hành kèm theo Nghi ̣đinh ̣ s ố 86/CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ: “Bán đấ u giá là hình thức bán tài sản công khai mà có nhiều người muốn mua tham gia trả giá theo thủ 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tục được quy định tại Quy chế này; người trả giá cao nhấ t và ít nhấ t bằng giá khởi điểm là người được mua tài sản bán đấ u giá” [Đ.2] Theo Luâ ̣t Đấ u giá năm 2016: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này” [41, Đ.5] Nhƣ vâ ỵ , dƣới nhiề u góc đô ̣ , tài liệu , văn bản pháp luâ ̣t đã xác đinh ̣ , đƣa ra các khái niê ̣m khác nhau song về bản chấ t của bán đấu giá tài sản là không thay đổ i. Hoạt động bán đấ u giá tài sản chỉ xuấ t hiê ̣n khi tài sản đƣa ra bán đấ u giá đƣơ ̣c nhiề u ngƣời quan tâm và tham gia , tƣ̀ đó mới xuấ t hiê ̣n sƣ̣ ca ̣nh tranh giƣ̃a nhƣ̃ng ngƣời mua với nhau về giá bán tài sản , kế t quả đấ u giá tài sản là ngƣời có tài sản sẽ bán đƣơ ̣c tài sản với giá cao nhấ t , ngoài mong muố n của họ (trong trƣờng hơ ̣p đấ u giá lên ).
Quá trình đấu giá tài sản đƣơ ̣c thƣ̣c hiê ̣n theo theo mô ̣t nguyên tắ c , trình tự nhất định đảm bảo cho viê ̣c đấ u giá đƣợc công khai , minh ba ̣ch , chính xác. Nhƣ vâ ̣y , có thể nói về bản chất bán tài sản theo hình thức đấu giá tƣơng tƣ̣ nhƣ các hình thức bán tài sản khác. Tuy nhiên , giƣ̃a bán tài sản theo hình thức đấu giá với bán tài sản theo các hình thức thông thƣờng có một số khác biệt : Về xác định giá tài sản: Bán tài sản thông qua đấu giá , ngƣời bán đinh ̣ ra giá khởi điểm, những ngƣời mua có nghiã vu ̣ trả giá và ngƣời mua đƣơ ̣c tài sản là trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi đi ểm; đố i với bán tài sản thông thƣờng thì giá bán đƣơ ̣c ngƣời bán xác định trƣớc , nhƣ̃ng ngƣời mua tài sản sẽ trả giá theo giá đã niêm yết. Về cạnh tranh của ngƣời mua: “sự cạnh tranh về giá diễn ra giữa những người mua (tham gia đấu giá) với nhau, trong nhiề u trường hợp rấ t quyết liệt để dành quyề n được mua tài sản” [25, tr.20], trong khi đó ở hiǹ h thƣ́c bán tài sản thông thƣờng hầ u nhƣ không có tiń h ca ̣nh tranh , nế u có cũng rấ t ha ̣n chế và sƣ̣ ca ̣nh tranh không quyế t liê ̣t.
11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Về trình tự, thủ tục: đấu giá tài sản đƣợc thực hiện bởi các quy định cụ thể, trong đó chủ yếu bao gồm: chủ thể tham gia, phƣơng thức đấu giá, trình tự thủ tục phiên đấu giá,… còn trong bán tài sản thông thƣờng do sự thỏa thuận giữa ngƣời bán và ngƣời mua tài sản. Về phƣơng thức bán đấu giá: đố i với đấ u giá tài sản thì phƣơng thức bán đấu giá thông thƣờng là phƣơng thức trả giá lên tức là trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có ngƣời trả giá cao nhất. Hoă ̣c đă ̣t giá xuống nhƣng theo mƣ́c xác đinh ̣ của ngƣời bán. Còn đối với hình thức bán tài sản thông thƣờng thì chỉ có trả giá xuống thấp hơn hoặc bằng với giá ban đầu do ngƣời bán đƣa ra.
Đối với tài sản đem ra đấu giá là các loại tài sản đƣợc phép giao dịch theo quy định của pháp luật , trong đó , đất đai đƣợc xác định là một loại tài sản đặc biệt. Điều đó đã đƣợc khẳng định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” [30]. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự “Quyề n tài sản là quyề n trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” và “Quyề n sử dụng là quyề n khai thác công dụng , hưởng hoa lợi , lợi tức từ tài sản”. Thông thƣờng trong quan hê ̣ dân sƣ̣ , chủ sở hữu tài sản có quyền tự thƣ̣c hiê ̣n đầ y đủ quyề n năng của mình thông qua nhiề u hình thƣ́c khác nhau nhƣ bán , cho mƣơ ̣n, tă ̣ng cho, cho thuê, thế chấ p v.v… phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối với đấ t đai, QSDĐ là quyề n mà N hà nƣớc giao cho ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t và đây là mô ̣t quyề n đă ̣c biê ̣t , vì quyền này đƣợc xem là một loại tài sản, là tài sản đă ̣c biê ̣t so với các loa ̣i tài sản khác. Từ nhận thức trên nhiều khía cạnh nêu trên , có thể đƣa ra khái quát : Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua , bán tài sản đặc biệt , công khai, trên cơ sở thỏa thuâ ̣n giƣ̃a mô ̣t bên là hô ̣ gia đ ình, cá nhân , tổ chƣ́c có QSDĐ hoă ̣c cơ quan đa ̣i diê ̣n cho N hà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đất đai với một bên 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com là tổ chức , cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Kế t quả , ngƣời có đƣơ ̣c QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá theo một trình tự thủ tục nhất định ; ngƣời trả giá cao nhấ t và it́ nhấ t bằ ng giá khởi điể m là trúng đấu giá và đƣơ ̣c công nhâ ̣n QSDĐ. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhấ t, đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán tài sản đặc biệt Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấ p hành Trung ƣơng Đảng khóa IX đã đề ra quan điể m , tiế p tu ̣c đổ i mới chiń h sách, pháp luật về đất đai, trong đó coi “quyề n sử dụng đấ t là hàng hóa đặc biê ̣t”.
Đây là sƣ̣ cụ thể hóa tinh thầ n nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thƣ́ IX về vấ n đề liên quan đến chính sách đất đai, về thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng sản, trong đó có viê ̣c đấ u giá QSDĐ. Trong quan hê ̣ đấ u giá QSDĐ là quan hê ̣ mua bán tài sản đặc biệt, bởi ở đó có sƣ̣ tham gia của ngƣời có QSDĐ, ngƣời tổ chƣ́c đấ u giá, ngƣời tham gia đấ u giá và có cả sƣ̣ tham gia của Nhà nƣớc. Khi ngƣời trúng đấ u giá QSDĐ thì ho ̣ đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao đấ t hoă ̣c cho thuê đấ t. Đƣợc chuyể n giao mô ̣t cách có điề u kiê ̣n quyề n chiế m hƣ̃u , quyề n quản lý và quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t chƣ́ không đƣơ ̣c chuyể n giao quyề n sở hƣ̃u đấ t đai.
Không có quyề n sở hƣ̃u đố i với đấ t đai mà chỉ có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t (không thể trở thành chủ sở hƣ̃u tài sản trúng đấ u giá) [25, tr.26] Tính đă ̣c biê ̣t nƣ̃a còn thể hiê ̣n ở chỗ đấu giá QSDĐ đƣơ ̣c thƣ̣c hiê ̣n theo mô ̣t trình tƣ̣ , thủ tục do pháp luật quy định từ việc xây dƣ̣ng phƣơng án , kế hoạch đấu giá, thành phầ n hồ sơ tham gia đấ u giá , hình thức đấu giá cho đến các thủ tục pháp lý tiếp theo sau khi ngƣờitham gia đấ u giá đã đấ u trúng .v… “Trường hợp trúng giá , người trúng giá được xác nhận kế t quả đấ u giá , phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo kết quả đấu giá đã được phê duyệt theo tiế n độ quy đi ̣nh trong hồ sơ dự đấ u giá ; phải làm các thủ tục để nhận 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.