MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”.
Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Luật đất đai 2013 ra đời, đã đưa các nội dung kinh tế – dân sự vào các quy định thông qua việc xác định mục đích, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất; các quy định về chính sách tài chính về đất đai; các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất; các quy định về cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường, GPMB… Có thể nói Luật Đất đai 2013 ra đời đã góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng. Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất 1 là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng.
Tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2019 - 2021”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng giá đất ở và nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số khu vực đại diện của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng; từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại nơi đây. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. - Đánh giá được một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 1. Khái niệm, đặc tính của đất đai 1.
Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Xét về mặt tự nhiên và trong mối quan hệ với đời sống, lịch sử, văn hóa, chính trị, xã hội của con người thì đó là một loại tài nguyên vô giá không có gì có thể thay thế được, là thành quả đấu tranh, hy sinh xương máu để bảo vệ sự toàn vẹn lãnh thổ quốc gia của các dân tộc cùng chung sống trên lãnh thổ đó. Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng nhu cầu nào đó của con người (có giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự).
nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Đặc tính Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội: Về đặc tính tự nhiên thì đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển. Sự hữu hạn về diện tích (số lượng), không thể tái sinh, sự không đồng nhất về chất 3 lượng và giá trị sử dụng. Có thể sử dụng đất vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài mà không phải “khấu hao”. Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là tính có thể́ thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất.
Từ đặc tính tự nhiên và xã hội đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tương đối của phương thức sử dụng đất (SDĐ); sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức SDĐ; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc sử dụng đất đai là mang tính xã hội sâu sắc. Vì vậy, việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình SDĐ ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng trong bất kỳ một quá trình phát triển nào (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2016). Khái niệm thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường bất động sản là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất và nhà cũng như các hoạt động dịch vụ liên quan đến các tài sản đó (Lê Đình Thắng, 2004). Đất đai là loại bất động sản đặc biệt, theo điều 54 Hiến pháp 2013 ghi rõ “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá.
Thị trường đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở Việt Nam. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân 4 và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa.
Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Luật Đất đai 2013 ngày càng hoàn thiện về quy định về quản lý đất đai, cụ thể hơn về tài chính đất đai đặc biệt xác định giá đất.