Nghiên Cứu Giá Đất và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Tại Thành Phố Cao Bằng (2019-2021)

NHẬN XÉT CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP

LỜI CẢM ƠN

1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

1.2.1. Mục tiêu tổng quát

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai

2.1.1. Khái niệm, đặc tính của đất đai

2.1.2. Khái niệm thị trường đất đai

2.2. Tổng quan về giá đất

2.2.1. Khái niệm về giá đất

2.2.2. Đặc trưng của giá đất

2.2.3. Cơ sở khoa học xác định giá đất

2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

2.2.4.1. Nhân tố thông thường

2.2.4.2. Nhân tố khu vực

2.2.4.3. Nhân tố cá biệt

2.2.5. Tổng quan về định giá đất

2.2.5.1. Khái niệm định giá đất

2.2.5.2. Nguyên tắc định giá đất

2.2.5.3. Phương pháp định giá đất

2.2.5.4. Công tác định giá đất ở trên thế giới và Việt Nam

2.2.5.4.1. Công tác định giá đất ở trên thế giới

2.2.5.4.2. Công tác định giá đất ở tại Việt Nam

2.2.5.4.3. Công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng

3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu

3.2. Nội dung nghiên cứu

3.3. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

3.4. Giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

3.6. Đánh giá và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu

3.7. Phương pháp nghiên cứu

3.7.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

3.7.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

3.7.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

3.7.4. Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp và xử lý số liệu

3.7.5. Phương pháp chuyên gia

3.7.6. Phương pháp minh họa bằng bản đồ, biểu đồ và hình ảnh

4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

4.1.1. Điều kiện tự nhiên

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.3. Tình hình quản lý đất đai

4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất

4.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

4.2. Giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

4.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Cao Bằng

4.2.2. Giá đất ở thực tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng

4.2.3. So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng

4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng

4.3.1. Nhóm yếu tố khu vực

4.3.2. Nhóm yếu tố kinh tế

4.3.3. Nhóm yếu tố xã hội

4.3.4. Nhóm yếu tố cá biệt

4.4. Đánh giá và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu

4.4.1. Đánh giá chung về công tác định giá đất

4.4.2. Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Giá Đất Cao Bằng 2019 2021 Bắt Đầu

Nghiên cứu giá đất Cao Bằng giai đoạn 2019-2021 là vô cùng cần thiết. Đất đai là tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất không thể thay thế. Nó là yếu tố hàng đầu của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Ở Việt Nam, giao dịch đất đai xuất hiện từ sớm. Hiến pháp 1980 cấm mua bán đất đai, nhưng giao dịch vẫn diễn ra ngầm. Hiến pháp 1992 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên, giá đất được sử dụng để tính thuế, giá trị tài sản, bồi thường thiệt hại. Đây là mốc đánh dấu sự phát triển của thị trường bất động sản. Luật Đất đai 2013 ra đời đã góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng. Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước.

1.1. Tầm quan trọng của việc nghiên cứu giá đất hiện nay

Nghiên cứu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng là rất quan trọng. Tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao Bằng nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất Cao Bằng nói riêng thì đất đai cần phải được định giá. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng. Nghiên cứu này giúp đưa ra các giải pháp phù hợp để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.

1.2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu giá đất Cao Bằng

Mục tiêu tổng quát của nghiên cứu là đánh giá thực trạng giá đất ở và nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số khu vực đại diện của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng; từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại nơi đây. Mục tiêu cụ thể bao gồm: Đánh giá thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng; Đánh giá một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng; Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.

II. Khái Niệm và Đặc Điểm Giá Đất Ảnh Hưởng Thị Trường BĐS

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường bất động sản là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất và nhà cũng như các hoạt động dịch vụ liên quan đến các tài sản đó. Đất đai là loại bất động sản đặc biệt, theo điều 54 Hiến pháp 2013 ghi rõ “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.

2.1. Định nghĩa giá đất và vai trò trong nền kinh tế

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích đất. Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

2.2. Các đặc trưng cơ bản của giá đất so với hàng hóa khác

Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: Giá cả đất đai không giống nhau về phương thức biểu thị; Giá cả đất đai không giống nhau về thời gian hình thành; Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.

2.3. So sánh giá đất Cao Bằng với các tỉnh thành khác

Cần so sánh giá đất Cao Bằng với các tỉnh thành khác để đánh giá mức độ cạnh tranh và tiềm năng phát triển. So sánh này cần dựa trên các yếu tố tương đồng về vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất. Việc so sánh giúp nhà đầu tư và người dân có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản Cao Bằng.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Giá Đất và Thu Thập Dữ Liệu Cao Bằng

Nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp và sơ cấp. Số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo, tài liệu của các cơ quan nhà nước, các công ty bất động sản. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua phỏng vấn, khảo sát người dân, chuyên gia. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu được thực hiện dựa trên tiêu chí đại diện cho các khu vực khác nhau của thành phố Cao Bằng. Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp và xử lý số liệu được sử dụng để đánh giá thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng. Phương pháp chuyên gia được sử dụng để đánh giá các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.

3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp về giá đất

Số liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn như: Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Cao Bằng; Báo cáo của Cục Thống kê Cao Bằng; Các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai; Các công trình nghiên cứu khoa học về giá đất.

3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp về giá đất

Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua: Phỏng vấn người dân về giá đất giao dịch thực tế; Khảo sát các công ty bất động sản về tình hình giao dịch đất đai; Phỏng vấn các chuyên gia về định giá đất.

3.3. Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu giá đất

Dữ liệu được phân tích bằng các phương pháp thống kê mô tả, thống kê so sánh, phân tích hồi quy. Sử dụng phần mềm Excel, SPSS để xử lý dữ liệu. Kết quả phân tích được trình bày dưới dạng bảng biểu, đồ thị.

IV. Thực Trạng Giá Đất Ở Thành Phố Cao Bằng 2019 2021

Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Cao Bằng được chia thành 3 khu vực. Giá đất ở thực tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng có sự khác biệt so với giá đất ở quy định. So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch thực tế cho thấy giá đất ở giao dịch thực tế cao hơn giá đất ở quy định. Điều này cho thấy khung giá đất Cao Bằng chưa sát với giá thị trường.

4.1. Phân tích giá đất ở theo quy định của nhà nước

Giá đất ở quy định tại khu vực I giai đoạn 2019 – 2021; Giá đất ở quy định tại khu vực II giai đoạn 2019 – 2021; Giá đất ở quy định tại khu vực III giai đoạn 2019 – 2021. Phân tích biến động giá đất theo từng khu vực.

4.2. Khảo sát giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường

Tổng hợp giá đất ở giao dịch thực tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng. Khảo sát giá đất ở tại các vị trí khác nhau. So sánh giá đất ở giao dịch thực tế giữa các khu vực.

4.3. So sánh giá đất quy định và giá giao dịch thực tế

So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng. Đánh giá mức chênh lệch giữa giá đất quy định và giá giao dịch thực tế. Phân tích nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giá.

V. Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Tại Cao Bằng 2019 2021

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng bao gồm nhóm yếu tố khu vực, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố cá biệt. Nhóm yếu tố khu vực bao gồm vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng. Nhóm yếu tố kinh tế bao gồm tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người, lạm phát. Nhóm yếu tố xã hội bao gồm dân số, trình độ dân trí, phong tục tập quán. Nhóm yếu tố cá biệt bao gồm diện tích, hình dạng, hướng nhà.

5.1. Ảnh hưởng của yếu tố khu vực đến giá đất

Phân tích ảnh hưởng của vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng đến giá đất ở. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố. Ví dụ, vị trí gần trung tâm, gần đường lớn, gần trường học, bệnh viện thường có giá cao hơn.

5.2. Tác động của yếu tố kinh tế và xã hội đến giá đất

Phân tích tác động của tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người, lạm phát, dân số, trình độ dân trí, phong tục tập quán đến giá đất ở. Đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố. Ví dụ, khi kinh tế phát triển, thu nhập tăng, dân số tăng thì nhu cầu về nhà ở tăng, dẫn đến giá đất tăng.

5.3. Yếu tố cá biệt và ảnh hưởng đến giá trị đất đai

Phân tích ảnh hưởng của diện tích, hình dạng, hướng nhà đến giá đất ở. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố. Ví dụ, diện tích lớn, hình dạng đẹp, hướng tốt thường có giá cao hơn.

VI. Giải Pháp Hoàn Thiện Định Giá Đất Cao Bằng Hướng Phát Triển

Đánh giá chung về công tác định giá đất Cao Bằng. Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng. Các giải pháp bao gồm: Nâng cao chất lượng thông tin về thị trường đất đai; Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng cán bộ làm công tác định giá đất; Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai; Tăng cường kiểm tra, giám sát công tác định giá đất.

6.1. Đánh giá công tác định giá đất hiện nay tại Cao Bằng

Đánh giá ưu điểm và hạn chế của công tác định giá đất hiện nay. Phân tích nguyên nhân của những hạn chế. Ví dụ, thông tin về thị trường đất đai còn thiếu, cán bộ định giá đất còn thiếu kinh nghiệm, hệ thống pháp luật còn chưa hoàn thiện.

6.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả định giá đất

Đề xuất các giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả công tác định giá đất. Ví dụ, xây dựng hệ thống thông tin về thị trường đất đai; Tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ định giá đất; Sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về đất đai.

6.3. Kiến nghị và hướng phát triển thị trường bất động sản

Kiến nghị với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản Cao Bằng. Đề xuất các hướng phát triển thị trường bất động sản bền vững. Ví dụ, tăng cường quản lý quy hoạch, phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư.

Nghiên Cứu Thực Trạng Giá Đất và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Tại Thành Phố Cao Bằng Giai Đoạn 2019 – 2021