Nghiên Cứu Giá Đất và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Tại Quận Hà Đông, Thành Phố Hà Nội

Nghiên cứu giá đất ở quận Hà Đông, Hà Nội và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cung cấp cái nhìn sâu sắc cho nhà đầu tư và người dân.

• Tác giả: Nguyễn Thị Trang
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Đình Bồng
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Giá Đất và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Tại Quận Hà Đông, Hà Nội
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Giá Đất Hà Đông và Các Yếu Tố

Đất đai là nền tảng của mọi hoạt động kinh tế - xã hội, là yếu tố quan trọng trong môi trường sống. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, được Nhà nước đại diện quản lý. Tuy nhiên, với quỹ đất hạn chế và nhu cầu sử dụng ngày càng tăng, việc quản lý đất đai hiệu quả trở thành một thách thức lớn. Đặc biệt, sau khi Hà Đông sát nhập vào Hà Nội, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, kéo theo sự biến động lớn về giá đất. Bài viết này đi sâu vào nghiên cứu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tại quận Hà Đông, Hà Nội. Nghiên cứu này nhằm mục tiêu xác định rõ ràng các yếu tố tác động, từ đó đề xuất các giải pháp quản lý nhà nước về giá đất hiệu quả hơn.

1.1. Cơ Sở Lý Luận Về Giá Đất và Bất Động Sản

Trong kinh tế học, đất đai được xem là yếu tố sản xuất quan trọng. Đất đai bao gồm diện tích bề mặt trái đất cùng với các yếu tố môi trường sinh thái trên và dưới nó. Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được, bao gồm đất đai và các công trình gắn liền với đất. Khác với các hàng hóa thông thường, BĐS mang tính đặc thù, có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế - xã hội. Giá đất phản ánh giá trị sử dụng của đất trong các hoạt động kinh tế, biểu hiện qua việc mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất.

1.2. Mối Quan Hệ Giữa Giá Đất và Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. TTBĐS phát triển là dấu hiệu của sự tăng trưởng kinh tế. Giá đất là một yếu tố then chốt của TTBĐS. Sự biến động của giá đất có thể ảnh hưởng lớn đến các giao dịch mua bán, đầu tư BĐS. Theo Luật Đất đai, giá đất được hình thành thông qua quy định của Nhà nước, đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc thỏa thuận giữa các bên liên quan. Vì vậy, cần có sự quản lý chặt chẽ để đảm bảo sự ổn định và minh bạch của thị trường.

II. Vấn Đề Quản Lý Giá Đất Hà Đông Thách Thức Cần Giải Quyết

Quản lý giá đất luôn là một thách thức lớn, đặc biệt ở các khu vực đô thị hóa nhanh như Hà Đông. Sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường thường dẫn đến nhiều vấn đề như khiếu kiện, tranh chấp trong bồi thường giải phóng mặt bằng, thất thu ngân sách. Việc xác định giá đất chính xác, phản ánh đúng giá trị thị trường là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền lợi của người dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Cần có những giải pháp đồng bộ để giải quyết những bất cập trong công tác định giá đất hiện nay.

2.1. Bất Cập Trong Định Giá Đất Hiện Nay Tại Hà Đông

Việc định giá đất gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin minh bạch về giao dịch BĐS trên thị trường. Các phương pháp định giá đất hiện hành còn nhiều hạn chế, chưa phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất. Điều này dẫn đến sự khác biệt lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường, gây ra nhiều tranh cãi và khiếu kiện. Ngoài ra, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất còn thiếu kinh nghiệm và chuyên môn sâu, ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá.

2.2. Tác Động Của Biến Động Giá Đất Đến Kinh Tế Xã Hội

Sự biến động của giá đất có thể gây ra nhiều tác động tiêu cực đến kinh tế - xã hội. Khi giá đất tăng cao, chi phí đầu tư vào các dự án BĐS tăng lên, ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, giá nhà ở tăng cao khiến nhiều người dân khó có khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Ngoài ra, sự chênh lệch giàu nghèo có thể gia tăng do những người sở hữu đất đai được hưởng lợi từ việc tăng giá đất.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Giá Đất Hà Đông Thu Thập và Phân Tích

Để nghiên cứu giá đất tại Hà Đông một cách hiệu quả, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học, kết hợp cả định tính và định lượng. Việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau là rất quan trọng, bao gồm dữ liệu từ cơ quan quản lý nhà nước, thông tin từ thị trường BĐS, và khảo sát thực tế. Sau đó, cần phân tích, so sánh, và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, từ đó đưa ra những kết luận và kiến nghị có giá trị thực tiễn.

3.1. Thu Thập Dữ Liệu Giá Đất Sơ Cấp và Thứ Cấp

Dữ liệu thứ cấp bao gồm các văn bản pháp quy về giá đất, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội của quận Hà Đông. Dữ liệu sơ cấp bao gồm thông tin về giao dịch BĐS, giá đất thực tế trên thị trường thu thập được từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính phường, các trung tâm môi giới BĐS, và khảo sát người dân. Việc thu thập đầy đủ và chính xác các loại dữ liệu này là cơ sở để phân tích và đánh giá giá đất một cách khách quan.

3.2. Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có thể được chia thành các nhóm: yếu tố tự nhiên (vị trí địa lý, địa hình), yếu tố kinh tế - xã hội (tăng trưởng kinh tế, thu nhập dân cư), yếu tố quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị), và yếu tố chính sách (chính sách đất đai, chính sách tài chính). Cần phân tích sự tương quan giữa các yếu tố này và giá đất để xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố.

IV. Ứng Dụng Kết Quả Nghiên Cứu Giải Pháp Quản Lý Giá Đất Hà Đông

Kết quả nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại Hà Đông có thể được ứng dụng để đề xuất các giải pháp quản lý nhà nước về giá đất hiệu quả hơn. Các giải pháp này có thể tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nâng cao năng lực định giá đất, tăng cường minh bạch thông tin về thị trường BĐS, và kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất.

4.1. Hoàn Thiện Hệ Thống Pháp Luật Về Đất Đai và Giá Đất

Cần rà soát và sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về đất đai và giá đất để đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch, và khả thi. Đặc biệt, cần có cơ chế để cập nhật giá đất thường xuyên, phản ánh sát với giá thị trường. Đồng thời, cần tăng cường chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, như đầu cơ, thổi giá đất.

4.2. Nâng Cao Năng Lực Định Giá Đất và Minh Bạch Thông Tin

Cần đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất để nâng cao trình độ chuyên môn và kinh nghiệm. Đồng thời, cần đầu tư vào công nghệ thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất đầy đủ, chính xác, và dễ dàng truy cập. Bên cạnh đó, cần công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch sử dụng đất và các dự án BĐS để người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận thông tin một cách dễ dàng.

V. Thực Trạng Giá Đất Thị Trường Tại Quận Hà Đông Hiện Nay

Giá đất thị trường tại Quận Hà Đông chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng và tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực. Các khu vực có vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi và gần các tiện ích công cộng thường có giá đất cao hơn. Bên cạnh đó, các dự án phát triển đô thị mới và hạ tầng giao thông cũng có tác động lớn đến giá đất tại khu vực lân cận. Việc nắm bắt thực trạng giá đất thị trường là cơ sở quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư và quản lý đất đai hiệu quả.

5.1. Giá Đất Theo Vị Trí và Phân Loại Đường Phố

Giá đất tại các đường phố nhóm I (các tuyến đường chính, trung tâm) thường cao nhất, tiếp theo là nhóm II, III và IV. Sự khác biệt về giá đất phản ánh mức độ thuận tiện về giao thông, kinh doanh và tiếp cận các tiện ích công cộng. Các đường phố có vỉa hè rộng, mật độ giao thông lớn và tập trung nhiều cửa hàng, dịch vụ thường có giá đất cao hơn.

5.2. Ảnh Hưởng của Hạ Tầng Giao Thông Đến Giá Đất

Các dự án hạ tầng giao thông như đường sắt trên cao, đường vành đai và các tuyến đường mới mở có tác động lớn đến giá đất tại khu vực lân cận. Khi hạ tầng giao thông được cải thiện, khả năng kết nối và tiếp cận khu vực tăng lên, thu hút đầu tư và làm tăng giá đất.

VI. Kết Luận Hướng Đến Quản Lý Giá Đất Bền Vững Tại Hà Đông

Nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại Hà Đông là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Kết quả nghiên cứu có thể cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để các cơ quan quản lý nhà nước đưa ra các quyết định chính sách phù hợp, góp phần quản lý giá đất một cách bền vững, đảm bảo quyền lợi của người dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quận Hà Đông nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.

6.1. Tầm Quan Trọng Của Quản Lý Giá Đất Hiệu Quả

Quản lý giá đất hiệu quả đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự ổn định của thị trường BĐS, thúc đẩy đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội. Khi giá đất được quản lý tốt, các nhà đầu tư sẽ có niềm tin hơn vào thị trường, từ đó tăng cường đầu tư vào các dự án BĐS. Đồng thời, người dân cũng sẽ có khả năng tiếp cận nhà ở tốt hơn, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống.

6.2. Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo Về Giá Đất

Cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đặc biệt là các yếu tố mới nổi như biến đổi khí hậu và phát triển công nghệ. Đồng thời, cần nghiên cứu các mô hình định giá đất tiên tiến trên thế giới để áp dụng vào điều kiện thực tế của Việt Nam. Ngoài ra, cần tăng cường hợp tác giữa các nhà khoa học, các nhà quản lý, và các doanh nghiệp BĐS để chia sẻ thông tin và kinh nghiệm, từ đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về giá đất trên địa bàn quận Hà Đông. 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.(1) Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 1.

Cơ sở lý luận về giá đất 1. Đất đai và bất động sản 1. Đất đai Trong lĩnh vực kinh tế, đối tƣợng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, nƣớc mặt (hồ, sông, nƣớc ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả do hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng xá, nhà cửa. Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tƣợng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhƣỡng, thổ nhƣỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nƣớc (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài.

Thổ nhƣỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dƣới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trƣng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trƣờng bảo vệ các sinh vật sống và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994). “Đất đai mà chúng ta có đƣợc hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con ngƣời” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trƣớc ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm ngƣời cày” (ca dao Việt Nam); đến lƣợt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mƣợn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “.

Toàn thể một xã hội, một nƣớc và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.(1) không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là ngƣời có đất đai ấy, họ chỉ đƣợc phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tƣơng lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên nhƣ những ngƣời cha hiền vậy. Bất động sản a. Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị đƣợc xác định bằng tiền và các quyền tài sản.

Trong lĩnh vực kinh tế tài sản đƣợc chia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bất động sản trƣớc hết là một tài sản nhƣng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời đƣợc.

Tại nhiều nƣớc trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Anh), chế định bất động sản đƣợc thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về bất động sản (Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản) Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự) c) Hàng hóa bất động sản Tính đặc biệt của HHBĐS đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con ngƣời; Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác: Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trƣờng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nƣớc, điện), cơ sở hạ tầng 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.(1) xã hội (trƣờng học, bệnh viện); khu dân cƣ, thƣơng mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tƣ dài hạn; Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho phép và đƣợc thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá (Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản) 1. Giá đất/ bất động sản 1.

Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.

Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai, (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 16). 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.(1) Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).

Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây: “ 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai Điều 55 ).

Giá bất động sản Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết các nƣớc phƣơng tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; tổng giá trị thị trƣờng của bất động sản Thuỵ Điển là 540 Tỷ USD. Giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trƣờng bất động sản: mua, bán, thế chấp, thuế bất động sản và đền bù. Định giá bất động sản giúp cho ngƣời bán và ngƣời mua xác định đƣợc giá trị thị trƣờng của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh đƣợc rủi ro tạo điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi. Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp (tại Vƣơng quốc Anh số lƣợng tiền cho cá nhân vay chƣa đƣợc thanh tóan lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ đƣợc thế chấp bằng nhà ở).

Định giá bất động sản giúp cho Nhà nƣớc có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý. Một thị trƣờng bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho Nhà nƣớc từ thuế bất động sản , lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản dƣ thừa thuộc sở hữu nhà nƣớc (Malaysia 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con ngƣời.