Luận văn thạc sĩ nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn lộc bình huyện lộc bình tỉnh lạng sơn

Luận văn thạc sĩ phân tích nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn lộc bình, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp

• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Ngọc Nông
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Và Yếu Tố Ảnh Hưởng Tại Thị Trấn Lộc Bình, Lạng Sơn
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Lạng Sơn

Mục lục chi tiết

• 1. Phần 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Mục đích nghiên cứu
• 1.2. Yêu cầu của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học
• 2.2. Khái niệm, đặc điểm giá đất
• 2.2.1. Khái niệm giá đất
• 2.2.2. Đặc điểm giá đất
• 2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 2.3.1. Địa tô
• 2.3.2. Lãi suất ngân hàng
• 2.3.3. Quan hệ cung cầu
• 2.4. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất
• 2.4.1. Nhân tố nhân khẩu
• 2.4.1.1. Mật độ nhân khẩu
• 2.4.1.2. Tố chất nhân khẩu
• 2.4.1.3. Cấu thành nhân khẩu gia đình
• 3. Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.1.3. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 3.2. Nội dung nghiên cứu
• 3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình
• 3.2.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013
• 3.2.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình
• 3.2.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013
• 3.2.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013
• 3.2.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
• 3.3.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
• 3.3.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường
• 3.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
• 4. Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013
• 4.1.3.1. Tình hình sử dụng đất đai
• 4.1.3.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai
• 4.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình
• 4.2.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn
• 4.2.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình
• 4.3. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013
• 4.3.1. Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn
• 4.3.2. Nguyên nhân biến động
• 4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013
• 4.4.1. Biến động dân số
• 4.4.2. Vị trí lô đất
• 4.4.3. Chiều rộng mặt tiền
• 4.4.4. Khả năng sinh lợi
• 4.4.5. Các yếu tố khác
• 4.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn
• 5. Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Biến động giá đất

Biến động giá đất tại thị trấn Lộc Bình, Lạng Sơn được nghiên cứu qua giai đoạn 2011-2013. Kết quả cho thấy giá đất tăng đáng kể, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và gần các tuyến đường chính. Nguyên nhân chính bao gồm sự phát triển kinh tế, đầu tư bất động sản, và cải thiện hạ tầng giao thông. Sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất quy định của Nhà nước cũng được ghi nhận, gây khó khăn trong công tác quản lý.

1.1. Tình hình biến động

Giá đất tại thị trấn Lộc Bình tăng trung bình 15% mỗi năm. Các khu vực gần trung tâm và các tuyến đường chính có mức tăng cao hơn, lên đến 20%. Sự gia tăng này phản ánh sự phát triển kinh tế và quy hoạch đô thị của địa phương.

1.2. Nguyên nhân biến động

Nguyên nhân chính bao gồm sự gia tăng dân số, đầu tư bất động sản, và cải thiện hạ tầng giao thông. Các yếu tố này làm tăng nhu cầu sử dụng đất, dẫn đến giá đất tăng cao.

II. Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Nghiên cứu chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất tại thị trấn Lộc Bình bao gồm vị trí lô đất, chiều rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi, và các yếu tố môi trường. Các yếu tố này tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng và giá trị đầu tư của đất.

2.1. Vị trí lô đất

Vị trí lô đất là yếu tố quan trọng nhất. Các lô đất gần trung tâm, các tuyến đường chính và khu vực có hạ tầng giao thông phát triển có giá cao hơn đáng kể so với các khu vực ngoại ô.

2.2. Chiều rộng mặt tiền

Chiều rộng mặt tiền cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Các lô đất có mặt tiền rộng thường có giá cao hơn do tiềm năng phát triển và sử dụng cao hơn.

III. Phân tích giá đất

Phân tích giá đất tại thị trấn Lộc Bình cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá đất thực tế và giá đất quy định của Nhà nước. Điều này gây khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất, đặc biệt trong các dự án giải phóng mặt bằng và tái định cư.

3.1. Giá đất quy định

Giá đất quy định của Nhà nước thường thấp hơn giá thực tế từ 20-30%. Sự chênh lệch này gây khó khăn trong việc thỏa thuận giá đất và thực hiện các dự án phát triển.

3.2. Giá đất thực tế

Giá đất thực tế phản ánh đúng nhu cầu thị trường và các yếu tố ảnh hưởng như vị trí, chiều rộng mặt tiền, và khả năng sinh lợi. Điều này cho thấy sự cần thiết phải điều chỉnh giá đất quy định để phù hợp với thực tế.

IV. Giải pháp quản lý giá đất

Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp để tăng cường quản lý giá đất tại thị trấn Lộc Bình. Các giải pháp bao gồm cập nhật giá đất quy định, tăng cường công tác quản lý, và cải thiện hạ tầng giao thông để thúc đẩy phát triển kinh tế.

4.1. Cập nhật giá đất quy định

Cần cập nhật giá đất quy định thường xuyên để phù hợp với giá thực tế. Điều này giúp giảm sự chênh lệch và tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển.

4.2. Tăng cường quản lý

Tăng cường công tác quản lý đất đai, đặc biệt trong việc thực hiện các dự án giải phóng mặt bằng và tái định cư. Điều này giúp đảm bảo sự công bằng và hiệu quả trong sử dụng đất.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là không gian phân bố dân cư và cơ sở phát triển kinh tế - xã hội. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai tham gia lưu thông với tư cách hàng hóa đặc biệt thông qua quyền sử dụng đất. Sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế làm nhu cầu sử dụng đất ngày càng bức thiết, trong khi quỹ đất tự nhiên có tính cố định, dẫn tới xu hướng gia tăng giá đất qua các thời kỳ. Giá đất giữ vai trò công cụ điều tiết của Nhà nước, làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và phân phối công bằng nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất do cơ quan nhà nước ban hành và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tự do đã làm phát sinh nhiều bất cập trong thu hồi đất và giải phóng mặt bằng các dự án.

Thị trấn Lộc Bình là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn, đóng vai trò đầu mối giao thương của 29 xã, thị trấn trong huyện và các vùng phụ cận. Thị trấn sở hữu tuyến Quốc lộ 4B chạy ngang qua nối sang tỉnh Quảng Ninh và tuyến tỉnh lộ dài 15 km kết nối trực tiếp với cửa khẩu Chi Ma. Sự phát triển kết cấu hạ tầng và đô thị hóa tại địa phương thúc đẩy thị trường bất động sản diễn ra sôi động, đồng thời làm bộc lộ tình trạng biến động giá đất phức tạp và chênh lệch giá lớn giữa các tuyến phố, khu vực. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hà Thị Vân (chuyên ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên) được triển khai nhằm làm rõ thực trạng này.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài gồm 4 nhiệm vụ cụ thể:

1. Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
2. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011 - 2013.
3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011 - 2013.
4. Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
• Phạm vi không gian: Toàn bộ địa giới hành chính thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
• Phạm vi thời gian tài liệu: Giai đoạn 2011 - 2013.
• Thời gian và địa điểm thực hiện: Từ ngày 20/01/2014 đến ngày 30/04/2014, tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài tập trung vào bản chất kinh tế của giá đất và các quy luật hình thành giá:

• Bản chất và đặc điểm giá đất: Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân không có chi phí sản xuất mà phản ánh mức thu lợi kinh tế mang lại trong khoảng thời gian nhất định. Giá đất được xem là mệnh giá quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất trong không gian và thời gian cụ thể. Đặc điểm của giá đất bao gồm tính đa dạng về phương thức biểu thị (giá chuyển nhượng, tiền thuê đất), thời gian hình thành kéo dài, chịu sự chi phối quyết định của nhu cầu trong khi cung đất đai có tính co giãn rất nhỏ, có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
• Học thuyết địa tô: Cơ sở hình thành giá đất gắn với địa tô. Đề tài làm rõ địa tô tư bản chủ nghĩa và địa tô trong điều kiện chủ nghĩa xã hội, trong đó phân biệt:
  • Địa tô chênh lệch 1: Thu được từ độ phì nhiêu tự nhiên thuận lợi và vị trí gần thị trường tiêu thụ; thuộc về người sở hữu đất.
  • Địa tô chênh lệch 2: Thu được do kết quả đầu tư thâm canh, cải tạo và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên thửa đất; thuộc về người đầu tư.
• Cơ sở kinh tế hình thành giá đất: Phân tích sự tác động của lãi suất ngân hàng (mối quan hệ nghịch đảo giữa mặt bằng lãi suất tiền gửi với xu hướng chuyển dịch vốn vào đất đai) và quan hệ cung - cầu đất đai thông qua đồ thị điểm cân bằng giá thị trường.
• Hệ thống nhân tố ảnh hưởng: Khung lý luận phân loại thành các nhóm nhân tố:
  • Nhân tố nhân khẩu: Mật độ dân số, chất lượng học vấn và xu hướng phân rã đại gia đình thành gia đình hạt nhân.
  • Nhân tố xã hội: Mức độ ổn định chính trị, trật tự trị an, hoạt động đầu cơ nhà đất và tiến trình đô thị hóa.
  • Nhân tố kinh tế: Thu nhập quốc dân, tương quan giữa dự trữ và đầu tư, lượng cung ứng tiền mặt, lạm phát - biến động vật giá và mặt bằng lãi suất tín dụng.
  • Nhân tố khu vực: Vị trí kinh tế, khoảng cách đến trung tâm thương mại, độ đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật (giao thông) và hạ tầng xã hội (trường học, y tế), chất lượng môi trường và quy hoạch phân khu chức năng.
  • Nhân tố cá biệt: Quy mô diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hình dáng hình học (vuông vắn, chữ nhật hay méo mó), độ dốc địa hình và chỉ giới quy hoạch.
  • Nhân tố quốc tế: Chu kỳ kinh tế toàn cầu và quan hệ ngoại giao.
• Phương pháp định giá đất: Hệ thống hóa 5 phương pháp định giá gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư và phương pháp phân tích hồi quy.

Căn cứ pháp lý áp dụng trong giai đoạn 2011 - 2013:

• Luật Đất đai năm 2003;
• Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
• Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
• Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 và Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP;
• Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản;
• Các văn bản quy định giá đất cụ thể của UBND tỉnh Lạng Sơn: Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 (áp dụng năm 2011), Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 (áp dụng năm 2012), Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 (áp dụng năm 2013).

Phương pháp nghiên cứu thực tiễn:

• Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Tiếp cận tài liệu báo cáo tự nhiên, kinh tế - xã hội, hồ sơ quản lý đất đai và các quyết định bảng giá đất tại UBND tỉnh Lạng Sơn, UBND huyện Lộc Bình, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình.
• Phương pháp chọn địa điểm và phân vùng nghiên cứu: Tuyển chọn 4 loại đường phố đại diện cho địa bàn thị trấn, bao gồm:
  • Đường loại I: Tuyến Bờ Sông – Hòa Bình, tuyến Quốc lộ 4B.
  • Đường loại II: Tuyến Lao Động.
  • Đường loại III: Tuyến Huyện ủy.
  • Đường loại IV: Tuyến Bệnh viện Huyện. Mỗi tuyến đường phố được phân tầng thành 4 vị trí tính theo chỉ giới:
  • Vị trí 1 (VT1): Từ chỉ giới đường đỏ hoặc mép đường vào hết mét thứ 20.
  • Vị trí 2 (VT2): Từ mét thứ 21 đến hết mét thứ 80.
  • Vị trí 3 (VT3): Từ mét thứ 81 đến hết mét thứ 150.
  • Vị trí 4 (VT4): Từ mét thứ 151 trở đi.
• Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra soạn sẵn, phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính và người dân. Tổng số phiếu khảo sát thực tế là 90 phiếu, phân bổ ngẫu nhiên trên các vị trí thuộc 4 loại đường phố để ghi nhận giá giao dịch thực tế và ý kiến đánh giá các yếu tố ảnh hưởng.
• Phương pháp xử lý dữ liệu: Ứng dụng phần mềm Microsoft Excel để lập bảng thống kê, so sánh, tính toán mức chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường, phân tích tác động của các nhân tố cá biệt.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày cơ sở xuất phát điểm của đề tài từ vai trò của đất đai, tính cấp thiết của công tác quản lý giá đất đô thị, vị trí trung tâm của thị trấn Lộc Bình và các bất cập phát sinh trong giải phóng mặt bằng, bồi thường đất đai. Xác định rõ mục đích nghiên cứu, 3 yêu cầu về tính pháp lý và độ chuẩn xác của số liệu, cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn đối với công tác quản lý nhà nước tại địa phương.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Tổng hợp toàn diện các vấn đề lý luận về giá đất, thuộc tính kinh tế, học thuyết địa tô và các nhân tố ảnh hưởng. Phân tích lịch sử phát triển thị trường đất đai Việt Nam qua 5 thời kỳ: trước 1945, giai đoạn 1945 - 1980, giai đoạn 1980 - 1992, giai đoạn 1993 - 2002 (khung pháp lý Luật Đất đai 1993 chính thức công nhận 5 quyền của người sử dụng đất và khái niệm giá đất), và giai đoạn từ 2003 đến nay (Luật Đất đai 2003 xác lập cơ chế định giá đất tiệm cận thị trường). Phân tích kinh nghiệm quản lý và định giá đất tại Trung Quốc (thành lập trung tâm tư vấn định giá từ năm 1992), Úc (cơ quan định giá thành lập năm 1979 phân tách nhóm tính thuế và dịch vụ), và Thụy Điển (quy định mức giá định giá phải đạt 75% giá thị trường). Nêu nhận định tổng quan về xu hướng biến động giá đất tại thị trấn Lộc Bình dưới tác động của Quốc lộ 4B và tuyến đường đi cửa khẩu Chi Ma.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Chi tiết hóa đối tượng, phạm vi nghiên cứu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lộc Bình (20/01/2014 – 30/04/2014). Thiết lập hệ thống nội dung gồm khảo sát điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, đánh giá hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai, phân tích bảng giá đất quy định, nghiên cứu biến động giá và các yếu tố ảnh hưởng giai đoạn 2011 - 2013, đề xuất giải pháp. Quy định tiêu chuẩn kỹ thuật phân vùng 4 loại đường phố, 4 cấp vị trí theo mét chiều sâu và quy trình điều tra 90 phiếu phỏng vấn thị trường.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này tập trung toàn bộ dữ liệu thực chứng và kết quả phân tích của đề tài:

• Điều kiện tự nhiên: Thị trấn Lộc Bình có tổng diện tích tự nhiên 435,40 ha, nằm trong lưu vực sông Kỳ Cùng với độ cao trung bình 350 m so với mực nước biển. Địa hình chia thành 3 vùng:
  • Vùng đồi núi thấp: Phía Bắc Quốc lộ 4B, diện tích khoảng 250 ha (chiếm 57% diện tích tự nhiên), độ cao trung bình 350 m, độ dốc chủ yếu dưới 15 độ xen kẽ sườn đồi dưới 20 độ.
  • Vùng địa hình khe dọc: Giữa các thung lũng, diện tích khoảng 40 ha (chiếm 9% diện tích tự nhiên), độ cao 250 - 300 m, độ dốc dưới 8 độ.
  • Vùng địa hình bằng phẳng: Phân bố phía Bắc Quốc lộ 4B ven sông Kỳ Cùng, diện tích khoảng 150 ha (chiếm 34% diện tích tự nhiên), độ cao trung bình 200 m, độ dốc dưới 8 độ.
• Khí hậu và thủy văn: Nhiệt độ trung bình năm đạt 21,1°C (tháng nóng nhất đạt 27,1°C vào tháng 7, tháng lạnh nhất đạt 13,1°C). Lượng mưa trung bình năm đạt 1.349 mm, tập trung 76% vào mùa mưa; độ ẩm không khí trung bình dao động từ 77% đến 82%. Sông Kỳ Cùng chảy dọc ranh giới phía Nam dài 7 km, kết hợp cùng suối Bản Quang và mạng lưới sông suối có mật độ 0,80 km/km2.
• Thổ nhưỡng và rừng: Đất đai gồm 5 loại chính: đất Feralit biến đổi do trồng lúa (84,38 ha; độ pH từ 4,35 đến 6,6; hàm lượng mùn 0,45 - 1,08%; đạm tổng số 4,1 - 10 mg/100g đất), đất trồng lúa nước trên dốc tụ (4,366 ha), đất phù sa sông suối được bồi (48,30 ha), đất nâu vàng trên phù sa cổ (21,85 ha), và đất đỏ vàng trên đá phiến sét (204,03 ha). Diện tích đất lâm nghiệp đạt 140,74 ha (chiếm 32,32% diện tích tự nhiên và chiếm 51,85% đất nông nghiệp), toàn bộ là rừng sản xuất.
• Kinh tế - xã hội: Tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm đạt từ 9% đến 11%. Nông nghiệp cơ giới hóa máy cày bừa; ngành chăn nuôi ghi nhận đàn trâu bò giảm xuống còn 49 con (do đợt rét đậm rét hại cuối năm 2010 và việc người dân bán trâu bò chuyển sang mua máy cày), đàn lợn và đàn gia cầm duy trì ở quy mô trang trại, hộ gia đình. Tỷ lệ hộ nghèo của thị trấn ở mức 3,36%. Tỷ lệ người dân tiếp cận nước sinh hoạt hợp vệ sinh đạt 85%. Thị trấn có 6 trường học thuộc 4 bậc học từ mầm non đến trung học phổ thông.
• Hiện trạng dân số và lao động: Tác giả thống kê chi tiết quy mô dân số và cơ cấu lao động tại 10 khu phố thuộc thị trấn Lộc Bình năm 2013:

STT	Đơn vị hành chính	Số hộ	Số nhân khẩu	Số lao động
1	Khu Chộc Vằng	183	746	317
2	Khu Bản Kho	305	1.142	698
3	Khu Cầu Lấm	176	718	369
4	Khu Pò Mục	130	857	328
5	Khu Nhà Thờ	262	945	420
6	Khu Lao Động	240	1.051	613
7	Khu Hòa Bình	125	625	271
8	Khu Bờ Sông	124	515	213
9	Khu Minh Khai	170	684	256
10	Khu Phiêng Quăn	252	1.040	648
Tổng	Toàn thị trấn Lộc Bình	1.967	8.323	4.133

(Nguồn: Trích xuất từ Bảng 4.1 trong khóa luận, dẫn nguồn gốc từ số liệu của UBND huyện Lộc Bình, 2013)

• Đánh giá giá đất ở quy định và giá thực tế: Khóa luận phân tích bảng giá đất do UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành cho các đường phố loại I, II, III, IV giai đoạn 2011 - 2013. Đối chiếu với kết quả khảo sát 90 phiếu giao dịch thực tế trên thị trường tự do cho thấy:
  • Mức giá quy định của Nhà nước giữ trạng thái ổn định hoặc điều chỉnh tăng nhẹ qua các năm, không phản ánh kịp thời nhịp độ thị trường.
  • Giá thị trường tự do tại Vị trí 1 (mặt đường) luôn cao hơn giá nhà nước quy định nhiều lần.
  • Chênh lệch giá giữa các vị trí: Giá giảm dần rõ rệt từ Vị trí 1 (sát mặt đường chính) xuống Vị trí 2, 3 và thấp nhất tại Vị trí 4 (sau mét thứ 151).
• Phân tích các yếu tố ảnh hưởng:
  • Biến động dân số: Tăng trưởng tự nhiên và cơ học thúc đẩy nhu cầu diện tích đất ở, đẩy mặt bằng giá tại trung tâm lên cao.
  • Vị trí lô đất: Yếu tố cự ly so với trục đường chính có tác động chi phối mạnh nhất đến giá giao dịch; khoảng cách càng xa lộ giới thì giá trị thửa đất càng suy giảm.
  • Chiều rộng mặt tiền: Các thửa đất có mặt tiền rộng sở hữu giá bán trên một đơn vị diện tích cao hơn đáng kể so với thửa đất mặt tiền hẹp trên cùng một đoạn đường.
  • Khả năng sinh lợi: Các vị trí gắn liền với hoạt động kinh doanh buôn bán (khu vực chợ, ngã ba, trục phố thương mại) có giá đất vượt trội so với khu vực chỉ phục vụ mục đích thuần để ở.
• Giải pháp đề xuất: Hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất sát thị trường, tăng cường kiểm tra giám sát chuyển nhượng, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, đầu tư cải tạo hạ tầng đường giao thông và hệ thống thoát nước thải sinh hoạt.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Tổng hợp những kết quả đạt được về mặt lý luận và số liệu thực tiễn; đưa ra các kiến nghị đối với UBND tỉnh Lạng Sơn và UBND huyện Lộc Bình trong việc điều chỉnh cơ chế quản lý giá đất và hoàn thiện thủ tục giao dịch đất đai.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu thực nghiệm đạt được:

• Phân tích toàn diện hiện trạng quản lý đất đai và cấu trúc kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình tại thời điểm năm 2013 với quy mô 1.967 hộ, 8.323 nhân khẩu, mật độ 1.867 người/km2.
• Thu thập và chuẩn hóa dữ liệu giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 trên 4 loại đường phố và 4 vị trí tính theo chiều sâu mét tiếp giáp.
• Lập cơ sở dữ liệu thực địa từ 90 phiếu khảo sát người dân và cán bộ chuyên trách, xác lập bức tranh so sánh đối chiếu giữa giá đất nhà nước ban hành và giá đất giao dịch tự do. Số liệu khẳng định tồn tại khoảng cách chênh lệch lớn giữa hai hệ thống giá, đặc biệt ở các vị trí tiếp giáp trục giao thông huyết mạch.
• Xác định và xếp hạng định tính mức độ tác động của 4 yếu tố trọng yếu ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa phương: vị trí thửa đất (khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ), khả năng sinh lợi thương mại, kích thước mặt tiền lô đất và áp lực gia tăng dân số.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả:

• Kiến nghị UBND tỉnh Lạng Sơn xây dựng cơ chế điều chỉnh khung giá đất linh hoạt, rút ngắn biên độ chênh lệch so với giá thị trường thực tế.
• Đề xuất Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng chính quyền địa phương hoàn thiện hồ sơ địa chính, công khai quy hoạch sử dụng đất để ngăn chặn đầu cơ.
• Đề xuất tăng cường đầu tư hệ thống thoát nước thải và nâng cấp các tuyến đường nội thị mặt nhựa đã xuống cấp nhằm tạo cơ sở định hình mặt bằng giá đồng đều.

Đóng góp tự nêu của khóa luận:

• Cung cấp nguồn số liệu khảo sát thực tế có hệ thống về thị trường đất ở tại một thị trấn miền núi biên giới (Lộc Bình, Lạng Sơn), đóng góp tài liệu tham khảo cho công tác quản lý tài nguyên đất đai cấp huyện.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài:

• Thời gian tiến hành nghiên cứu thực địa giới hạn trong 3 tháng (từ 20/01/2014 đến 30/04/2014).
• Cỡ mẫu điều tra dừng lại ở 90 phiếu khảo sát, phân bố trên 4 loại đường phố trung tâm nên chưa bao quát toàn bộ các ngõ xóm và vùng giáp ranh nông nghiệp.
• Nguồn số liệu tài nguyên nước ngầm của thị trấn chưa được khảo sát, thăm dò đầy đủ trong các báo cáo địa phương.
• Phương pháp phân tích chủ yếu là thống kê mô tả, so sánh trực tiếp trên bảng tính Excel, chưa xây dựng được mô hình kinh tế lượng hoặc hồi quy đa biến để đo lường trọng số định lượng của từng yếu tố ảnh hưởng.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Mở rộng quy mô mẫu điều tra trên phạm vi toàn bộ các xã lân cận thuộc huyện Lộc Bình dọc tuyến đường đi cửa khẩu Chi Ma.
• Ứng dụng mô hình định giá hưởng thụ Hedonic hoặc các thuật toán hồi quy không gian để tính toán định lượng chính xác hệ số ảnh hưởng của mặt tiền, độ sâu và hạ tầng đến giá đất.
• Đánh giá tác động của Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) đối với sự vận hành của bảng giá đất và thị trường bất động sản tại địa phương.

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị thực tiễn và học thuật cho các nhóm đối tượng:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên môi trường, Bất động sản và Kinh tế phát triển: Tham khảo phương pháp thiết kế nghiên cứu đánh giá giá đất cấp cơ sở, cấu trúc phân chia vị trí đường phố và kỹ thuật lập bảng điều tra thị trường bất động sản.
• Cán bộ quản lý tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện: Tham khảo nguồn số liệu gốc về cơ cấu dân cư, hiện trạng sử dụng đất và khoảng cách chênh lệch giá đất thực tế tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011 - 2013 phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm.
• Phần đáng tham khảo nhất: Phương pháp luận phân chia 4 cấp vị trí theo khoảng cách chiều sâu (20m, 80m, 150m và trên 151m) kết hợp với 4 loại đường phố đặc thù của đô thị miền núi; hệ thống tổng hợp cơ sở lý luận về địa tô và lịch sử phát triển chính sách giá đất tại Việt Nam từ trước năm 1945 đến sau Luật Đất đai 2003.

Câu hỏi thường gặp

Khóa luận phân loại các tuyến đường phố tại thị trấn Lộc Bình thành những nhóm nào để nghiên cứu? Tác giả chia các tuyến đường đại diện thành 4 loại: Đường loại I (gồm đường Bờ Sông – Hòa Bình và Quốc lộ 4B), Đường loại II (đường Lao Động), Đường loại III (đường Huyện ủy) và Đường loại IV (đường Bệnh viện Huyện).

Bốn vị trí thửa đất trên mỗi tuyến đường phố được tác giả phân định theo tiêu chí khoảng cách nào? Tiêu chí phân chia tính từ chỉ giới đường đỏ hoặc mép đường: Vị trí 1 từ mép đường vào hết mét thứ 20; Vị trí 2 từ mét thứ 21 đến hết mét thứ 80; Vị trí 3 từ mét thứ 81 đến hết mét thứ 150; Vị trí 4 tính từ mét thứ 151 trở đi.

Quy mô mẫu điều tra giá đất thị trường sơ cấp của khóa luận là bao nhiêu? Tổng số phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp là 90 phiếu, được thực hiện ngẫu nhiên đối với người dân và cán bộ tại các vị trí khác nhau trên 4 loại đường phố nghiên cứu.

Địa hình thị trấn Lộc Bình được thống kê gồm những dạng nào và tỷ lệ diện tích ra sao? Địa hình chia làm 3 vùng: Vùng đồi núi thấp diện tích khoảng 250 ha (chiếm 57% diện tích tự nhiên, độ cao trung bình 350 m); Vùng địa hình khe dọc diện tích khoảng 40 ha (chiếm 9% diện tích tự nhiên, độ cao 250 - 300 m); Vùng địa hình bằng phẳng ven sông Kỳ Cùng diện tích khoảng 150 ha (chiếm 34% diện tích tự nhiên, độ cao trung bình 200 m).

Tại sao đàn trâu bò của thị trấn Lộc Bình ghi nhận sự sụt giảm mạnh trong báo cáo của khóa luận? Theo tài liệu điều tra của khóa luận, tổng đàn trâu bò giảm xuống còn 49 con do hai nguyên nhân chính: ảnh hưởng của đợt rét đậm rét hại vào cuối năm 2010 và việc các hộ dân chủ động bán trâu bò để lấy kinh phí đầu tư mua sắm máy cày phục vụ cơ giới hóa sản xuất nông nghiệp.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hà Thị Vân đã phản ánh có hệ thống bức tranh biến động giá đất ở và thực trạng quản lý nhà nước về giá đất tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011 - 2013. Công trình kết hợp giữa cơ sở lý luận kinh tế đất, khung pháp lý của Luật Đất đai 2003 và nguồn số liệu khảo sát thực chứng 90 phiếu điều tra trên 4 loại đường phố. Kết quả nghiên cứu chỉ rõ sự chênh lệch đáng kể giữa bảng giá đất nhà nước quy định với giá giao dịch thị trường tự do, đồng thời khẳng định vị trí tiếp giáp, chiều rộng mặt tiền và khả năng sinh lợi là các biến số chi phối hàng đầu. Đây là tài liệu chuyên khảo có giá trị tư liệu thực tế đối với sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai và công tác quản lý tài nguyên địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh tế - xã hội.

Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng. “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.

Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng quá cao và quá nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử n 2 dụng đất. Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.

Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có bồi thường và giải phóng mặt bằng… Thị trấn Lộc Bình là địa bàn thuộc trung tâm huyện Lộc Bình, cũng là đầu mối giao thương của 29 xã, thị trấn trong huyện và các địa phương khác. Do đó, đây là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, vấn đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố tuyến đường, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn. Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.

Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn”. Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn. -Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình.

Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài n 3 nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Ý nghĩa của đề tài - Giúp sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Sử dụng những kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.

n 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học 2. Khái niệm, đặc điểm giá đất 2. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.

Do đó giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể có khả năng thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian, thời gian xác định.

Đặc điểm giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.

- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả lại dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. n 5 - Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tếtrong trường hợp con người khai phá đất, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất.

Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hạch toán vào giá đất. - Giá đất chủ yếu do nhu cầu đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội, nhân khẩu tăng không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của cung cầu.

Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là hạn chế, làm tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: đất đai có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt và rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.

Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.