Nghiên cứu giá đất ở Lạng Sơn phục vụ công tác quản lý tài chính và phát triển thị trường bất ...

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hus nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất

• Tác giả: Hoàng Nguyệt Ánh
• Người hướng dẫn: PGS. Trần Văn Tuấn
• Trường học: Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên
• Chuyên ngành: Địa chính
• Đề tài: Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ khoa học
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA
• 1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
• 1.2. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới
• 1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 1.4. Giá đất tại Việt Nam
• 1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 1.6. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
• 1.7. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai
• 1.7.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai
• 1.7.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt Nam
• 1.8. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản
• 1.8.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.8.2. Giá đất trong thị trường bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
• 2.2. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên
• 2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 2.4. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
• 2.5. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011
• 2.5.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định
• 2.5.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn
• 2.5.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011
• 2.5.4. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị
• 3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá
• 3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương
• 3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về nghiên cứu giá đất tại Lạng Sơn

Nghiên cứu giá đất tại Lạng Sơn là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng. Việc xác định giá đất không chỉ ảnh hưởng đến quản lý tài chính mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Đất đai là tài sản quý giá, và việc quản lý hiệu quả giá đất sẽ giúp tối ưu hóa nguồn lực tài chính cho ngân sách nhà nước.

1.1. Tầm quan trọng của giá đất trong quản lý tài chính

Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Việc quản lý giá đất hiệu quả sẽ giúp tăng cường khả năng tài chính cho các dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.

1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản Lạng Sơn

Thị trường bất động sản tại Lạng Sơn đang phát triển mạnh mẽ với nhiều cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, cũng tồn tại nhiều thách thức như tình trạng đầu cơ và quản lý chưa hiệu quả.

II. Vấn đề và thách thức trong quản lý giá đất Lạng Sơn

Quản lý giá đất tại Lạng Sơn đang đối mặt với nhiều thách thức. Tình trạng đầu cơ đất đai, sự biến động giá cả và thiếu minh bạch trong quy trình định giá là những vấn đề cần được giải quyết. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

2.1. Tình trạng đầu cơ đất đai

Đầu cơ đất đai đang diễn ra phổ biến tại Lạng Sơn, gây ra sự biến động lớn trong giá đất. Điều này không chỉ làm khó khăn cho người dân mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

2.2. Thiếu minh bạch trong quy trình định giá

Quy trình định giá đất hiện tại còn thiếu minh bạch, dẫn đến sự nghi ngờ từ phía người dân và nhà đầu tư. Cần có các biện pháp cải cách để nâng cao tính minh bạch và công bằng trong định giá.

III. Phương pháp xác định giá đất hiệu quả tại Lạng Sơn

Để quản lý giá đất hiệu quả, cần áp dụng các phương pháp xác định giá đất phù hợp với thực tiễn tại Lạng Sơn. Việc sử dụng các công cụ định giá hiện đại và các phương pháp phân tích dữ liệu sẽ giúp nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá đất.

3.1. Phương pháp định giá đất theo thị trường

Phương pháp này dựa trên giá giao dịch thực tế trên thị trường để xác định giá đất. Việc thu thập dữ liệu từ các giao dịch thực tế sẽ giúp có cái nhìn rõ hơn về giá trị thực của đất đai.

3.2. Phương pháp định giá theo chi phí

Định giá theo chi phí là phương pháp tính toán dựa trên chi phí xây dựng và phát triển hạ tầng. Phương pháp này giúp xác định giá trị đất dựa trên các yếu tố chi phí thực tế.

IV. Ứng dụng thực tiễn của nghiên cứu giá đất tại Lạng Sơn

Nghiên cứu giá đất không chỉ giúp cải thiện quản lý tài chính mà còn hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. Các kết quả nghiên cứu có thể được áp dụng để xây dựng các chính sách phù hợp nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Lạng Sơn.

4.1. Tăng cường quản lý tài chính đất đai

Việc áp dụng các kết quả nghiên cứu vào thực tiễn sẽ giúp tăng cường quản lý tài chính đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách nhà nước.

4.2. Phát triển thị trường bất động sản bền vững

Nghiên cứu giá đất sẽ giúp phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, giảm thiểu tình trạng đầu cơ và đảm bảo công bằng trong phân phối tài nguyên đất đai.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho giá đất tại Lạng Sơn

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy việc quản lý giá đất tại Lạng Sơn cần được cải thiện để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế. Các giải pháp đề xuất sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý tài chính và phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.

5.1. Đề xuất giải pháp cải cách quản lý giá đất

Cần có các giải pháp cải cách quản lý giá đất để nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong việc xác định giá đất, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.

5.2. Tương lai của thị trường bất động sản Lạng Sơn

Thị trường bất động sản Lạng Sơn có tiềm năng phát triển lớn. Việc áp dụng các chính sách hợp lý sẽ giúp thị trường này phát triển bền vững và hiệu quả hơn trong tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Địa chính Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội - 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƢỚC TA . Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. Giá đất tại Việt Nam. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt Nam. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản. Khái niệm thị trường bất động sản. Giá đất trong thị trường bất động sản.28 CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên. Điều kiện kinh tế - xã hội. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011.39 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Giá đất ở do Nhà nước quy định. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu.86 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU . Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản.96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .99 TÀI LIỆU THAM KHẢO .102 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC BẢNG, HÌNH Bảng 1.1: Khung giá đất ở tại nông thôn .2: Khung giá đất ở tại đô thị .1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đo ạn 2006-2010….2: Hiện trạng dân số thành phố Lạng Sơn năm 2010 .3: Phân bố diện tích đất và dân số theo địa bàn phường, xã.4: Giá đất ở tại một số tuyển phố chính trên địa bàn Thành phố Lạng Sơn .5: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV1 .6: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV1 .7: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV1 .8: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV1 .9: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV2 .10: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV2 .11: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV2 .12: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV2 .13: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV3 .14: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV3 .15: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV3 .16: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV3 .17: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV4 .18: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV4 .19: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV4 .20: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV4 .21: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV5 .22: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV5 .23: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV5 .60 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.24: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV5 .25: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV6 .26: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV6 .27: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV6 .28: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV6 .29: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV7 .30: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV7 .31: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV7 .32: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV7 .33: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV8 .34: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV8 .35: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV8 .36: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV8 .37: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở qua các khu vực .38: Ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giá đất .39: Giá đất thành phố Lạng Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến năm 2011 .40: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .41: Biến động giá đất ở tại một số vị trí cụ thể năm 2009 và 2011 .42: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã/phường .43: Thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn.44: Diện tích đất thu hồi thực hiện các dự án trên địa bàn các xã/phường .45: Giá đền bù về đất ở tại dự án nghiên cứu .46: Đánh giá giá đất đền bù tại dự án nghiên cứu .1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất ở đô thị một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn .1: Cơ cấu sử dụng đất ở thành phố Lạng Sơn…………………………….36 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực (đầu vào) của sản xuất kinh doanh và sản phẩm (đầu ra) đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Quản lý đất đai một cách hiệu quả là mục tiêu chung của cả thế giới, tuy nhiên các quốc gia khác nhau sẽ có cách quản lý khác nhau. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng các công cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài chính và pháp luật. Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý đất đai. Quản lý tài chính về đất đai không chỉ đơn thuần là quản lý giá đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà còn là công cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh, hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng về tài chính trong sử dụng đất và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Bên cạnh đó tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đòi hỏi chúng ta phải có cơ chế, chính sách phù hợp nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước, làm cơ sở quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện chính sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Cùng với cả nước, Lạng Sơn (với những ưu thế về vị trí địa lý, các tuyến đường giao thông (đường sắt và đường bộ), các cửa khẩu (quốc tế, quốc gia), các cặp chợ đường biên) đã và đang thu hút các nhà đầu tư trong hoạt động sản xuất, kinh doanh trên nhiều lĩnh vực; tốc độ đô thị hoá tương đối nhanh, nhu cầu về vốn đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, các cụm công nghiệp, các khu vực kinh tế cửa khẩu… có vai trò quan trọng nhằm phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh; song song với điều đó, xuất hiện hàng loạt vấn đề về quản lý phát triển đô thị mà mọi đô thị đang đòi hỏi. Thành phố Lạng Sơn được coi như điểm đến hấp dẫn của giới đầu tư bất động sản trong thời gian gần đây. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho một thị trường bất động sản phát triển sôi động, tuy nhiên cũng chính điều này khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu cơ đất đai diễn ra tràn lan, sử dụng đất kém hiệu quả và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Vậy chính sách tài chính về đất đai và giá đất ở đô thị ở Lạng Sơn đã phù hợp chưa?