Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở nước ta Chương 2: Giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn trong mối quan hệ với quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản Chương 3: Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƢỚC TA 1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 1. Tổng quan về định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển, hệ thống pháp luật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia đang phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia.
Dưới đây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá tại một số nước: 1. Định giá đất tại Đức Định giá đất là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất trong khu vực xây dựng và phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hóa và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua hoặc bán theo giá cả công bố trên thị trường địa sản. Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các nhân tố.
Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ các tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua nghiên cứu và quan sát các yếu tố cơ cấu tài sản, nhà cửa giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm các kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư.
Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Ủy ban Định giá đất đai. Vị trí của ủy ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở bang Saxe thì bố trí 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trong cục địa tịch, lãnh đạo cục địa tịch là Chủ tịch của ủy ban; còn ở bang Morson thì nằm trong cục tài chính.
Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ cục tài chính sang cục địa tịch. Bất luận là Ủy ban nằm ở cục nào thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch thành viên của ủy ban được thay đổi 4 - 5 năm một lần. Dưới ủy ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Ủy ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì ủy ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc.
- Nhiệm vụ của Ủy ban định giá: + Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Ủy ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản: > Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của “Sổ tay Luật Xây dựng”. > Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định của pháp luật. > Chủ địa sản người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng. > Cơ quan tòa án và tư pháp.
Kết quả định giá loại đất của Ủy ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản, khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước có tác dụng trọng tài, khi đất đai bị trưng dụng xác định mức đền bù, ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân cho nên loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn ở nước ta. - Ủy ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản. - Ủy ban định giá lãnh đạo, thẩm tra giá cả mua bán và thu nhập, biên tập số liệu cần thiết khác nhau cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Ủy ban định giá.
- Ủy ban định giá cần phải giữ cho địa sản phó bản kết quả định giá. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Nếu không có quy định và thỏa thuận khác thì kết quả định giá của Ủy ban định giá sẽ không có hiệu lực ràng buộc. - Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo. Ở Đức cứ cách một đến hai năm, Ủy ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai tương tự giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.
- Quyền hạn của ủy ban định giá: Ủy ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền dền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu thập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Ủy ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó. Tòa án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn nhà nước đối với Ủy ban định giá.
- Những quy định pháp luật có liên quan. Với sự đồng ý của nghị viện liên bang, với hình thức pháp lệnh nhân danh Chính phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu nhập số liệu cần thiết để định giá. Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập ủy ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống đặc biệt mà “Sổ tay luật xây dựng” không đề cập, quy định nhiệm vụ của chủ tịch, quy định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng, quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham khảo công bố giá cả đất dai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn cho các hộ sử dụng, quy định tiền bổ trợ của Ủy ban định giá. Định giá đất tại Úc Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra sự đánh giá đất vì mục đích thuế cho toàn quốc (phục vụ yêu cầu quốc gia) và dịch vụ.
7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Cơ cấu định giá gồm hai bộ phận: bộ phận định giá đất (khu trung tâm thủ đô và vùng nông thôn) và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm hai nhóm: Nhóm 1: định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục đích định mức thuế và đánh giá thuế, nhóm này bao gồm 3 thành phần công việc: - Định giá chung để phục vụ cho thống kê tổng thể; - Định giá tạm thời; - Định giá để phân xử đơn khiếu nại. Nhóm 2: dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các loại dịch vụ định giá khác. Hàng năm vào thời điểm 30/06, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể định giá đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lần ở khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô).
Phương pháp định giá đất ở Úc. - Phương pháp tổng hợp: là phương pháp phân tích giá bán hiện tại, so sánh với giá cũ, tìm giá trị khấu hao, qua đó tìm được tỷ lệ khấu hao. Phương pháp này dùng để nghiên cứu định hướng hoặc giá nghiên cứu trên các lô đại diện nhằm ứng dụng để định giá hàng năm. - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp so sánh với chính lô thửa đất bằng cách điều chỉnh những thay đổi về giá trị.
So sánh với những lô có điều kiện tương tự ở xung quanh. - Phương pháp kinh doanh trung bình lợi tức hoặc kinh doanh trung bình tiền lãi ròng: xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị đất bằng tiền bán nó khi gửi vào ngân hàng với lãi suất hiện hành sẽ thu được tiền lãi tương đương với khả năng sinh lợi hàng năm của đất.