Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Đất đai và thị trường bất động sản 1.1 Nhu cầu đất đai cho phát triển thị trường bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ Luật Dân sự (2015) đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: a/ Đất đai; b/ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c/ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d/ Tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật Dân sự, 2015). Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS.
Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ (Chu Văn Thỉnh, 2000). Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có QSDĐ, cụ thể hơn là QSDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (Nguyễn Văn Xa, 2004). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các cơ chế tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư 1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư Trước Luật Đất đai 2003, cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để cho thuê hoặc giao cho các dự án đầu tư được áp dụng cho tất cả các loại dự án.
Mặc dù, Luật Đất đai ghi rằng Nhà nước thu hồi đất khi thực sự cần thiết để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, nhưng cơ chế Nhà nước thu hồi đất vẫn được áp dụng cho tất cả các loại dự án, kể cả các dự án vì mục đích lợi nhuận thuần túy của nhà đầu tư. Thực tế, phải làm như vậy vì nhà đầu tư cũng không được phép nhận chuyển QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân. Những lời giải thích đành đi theo hướng khuyến khích đầu tư là vì lợi ích quốc gia. Nhưng từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thì tất cả các dự án đầu tư trọng điểm của quốc gia thì Nhà nước giao đất và cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư dựa trên hồ sơ năng lực của nhà đầu tư đó.
Hình thức này được thực hiện khi các dự án đầu tư được cơ quan thẩm quyền phê duyệt và đã qua giai đoạn giải phóng mặt bằng do cơ quan nhà nước thực hiện. Theo quy định hiện hành, vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11 (Luật đất đai, 2013) 1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá Cách tiếp cận đất đai thứ hai của các dự án đầu tư là các dự án đầu tư này được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ. Hình thức này cũng được thực hiện sau khi khu đất đã có mặt bằng.
Luật đất đai năm 2013 đã có quy định cụ thể về nguyên tắc đấu giá QSDĐ và các trường hợp đấu giá QSDĐ được quy định tại điều 117, 118, 119. Nhà đầu tư thỏa thuận với người đang sử dụng đất Hiện tại, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định rằng nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn triển khai dự án đầu tư; nhà nước chỉ quyết định thu hồi đối với một số dự án đầu tư quan trọng. Đối với các dự án không trọng điểm, thì các dự án đầu tư này nếu thực hiện được thì nhà đầu tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất đồng ý với dự án của mình và chuyển nhượng QSDĐ cho dự án. Cách thức tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư đã rộng mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác.
Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các dự án đều gặp phải trường hợp một số người đang sử dụng đất nói giá đất "trên trời", không thể đàm phán được và chịu bó tay. Cụ thể, hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì có 02 hình thức lấy đất để thực hiện dự án, gồm: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng – quy định tại điều 62, Luật đất đai 2013 và Theo Điều 73 Luật Đất đai 2013 chủ đầu tư được sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng (mua bán), thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh (Luật đất đai, 2013). Phân tích ưu, nhược điểm của các cơ chế tiếp cận đất đai Hiện tại, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định rằng nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn triển khai dự án đầu tư; nhà nước chỉ quyết định thu hồi đối với một số dự án đầu tư quan trọng.
Quy định này có thể nhận thấy đã giúp giảm áp lực trong việc thu hồi đất bằng các quyết định hành chính, nhưng trên thực tế lại tạo ra sự bất bình đẳng giữa chủ đầu tư các dự án lớn (được nhà nước ra quyết định thu hồi) và dự án nhỏ (tự thỏa thuận). Hơn nữa, khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất thì giá thỏa thuận thường cao hơn giá bồi thường dẫn tới khó khăn cho việc thu hồi đất của dự án khác trong cùng địa bàn. Từ khi Luật Đất đai ra đời, nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển QSDĐ trực tiếp từ người đang sử dụng đất, tạo nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi đất để cho thuê hoặc giao cho các dự án đầu tư bị thu hẹp lại.
Cơ chế này chỉ áp dụng cho các dự án sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng chung, dự án có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A, dự án có 100% vốn đầu tư từ nước ngoài. Trong giai đoạn đầu của quá trình khuyến khích đầu tư, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết để lấy đất của dân nhằm sinh lợi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 cho mình, chính quyền quyết định thu hồi đất, ai không nghe thì cưỡng chế và ghép tội hình sự "chống người thi hành công vụ". Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư ít quen biết phải đi thuyết phục dân nhận chuyển nhượng không hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất xin làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Người đang sử dụng đất được lợi hơn về giá, nhà đầu tư vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục.
Cả nhà đầu tư và người sử dụng đất đều muốn pháp luật cho phép được chuyển QSDĐ trực tiếp giữa hai bên, tránh những phức tạp khi phải thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước. Như vậy, thông qua các cách tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư đều có mặt ưu điểm và nhược điểm. Tất cả các hình thức cuối cùng vẫn là mặt bằng để giao cho các nhà đầu tư để thực hiện dự án. Và muốn có mặt bằng thì các dự án đều phải qua đền bù giải phóng mặt bằng thông quá giá đền bù.
Giải phóng được mặt bằng nhanh chóng thì ở hình thức tiếp cận giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư và thông qua đấu giá là chiếm phần ưu. Còn nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất thì rất khó thực hiện. Nhưng ở các cách tiếp cận đất đai trên thì cách tiếp cận thông qua đấu giá lại đem lại hiệu quả về mặt kinh tế cho ngân sách Nhà nước một nguồn thu rất lớn. Quá trình hình thành cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.
Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà không quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được.