Tổng quan nghiên cứu

Tại thành phố Điện Biên Phủ, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 - 2019 đã tổ chức thành công tại 5 vị trí với quy mô 98 lô đất, tổng diện tích đạt trên 28.971 m2, mang lại tổng nguồn thu cho ngân sách nhà nước hơn 37,5 tỷ đồng. Nguồn tài chính quan trọng này đã được phân bổ trực tiếp để đầu tư xây dựng 65 công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trên địa bàn. Tuy nhiên, thực tiễn quản lý đất đai tại địa phương thuộc vùng kinh tế Tây Bắc vẫn gặp nhiều thách thức: mức chênh lệch lớn giữa giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định và giá thị trường tự do, hiện tượng dìm giá hay thông đồng trong các phiên đấu giá, cùng sự phân hóa hiệu quả khai thác quỹ đất giữa các khu vực đô thị trung tâm và khu vực tái định cư mới.

Đề tài nghiên cứu tập trung đánh giá thực trạng tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ trong giai đoạn 2017 - 2019; phân tích sâu hiệu quả trên ba phương diện then chốt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước; đồng thời xác định các điểm nghẽn về trình tự, thủ tục hành chính. Phạm vi không gian nghiên cứu bao gồm toàn bộ địa bàn thành phố, trọng tâm đi sâu vào 3 phường đại diện: Noong Bua, Him Lam và Tân Thanh trong khoảng thời gian từ năm 2017 đến hết năm 2019. Về mặt ý nghĩa, công trình cung cấp luận cứ khoa học và thực tiễn vững chắc giúp chính quyền địa phương hoàn thiện cơ chế xác định giá sàn, hạn chế thất thoát từ 15% đến 25% nguồn thu ngân sách từ đất, tạo động lực phát triển đô thị bền vững theo định hướng kinh tế thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh tế học (David Ricardo và Karl Marx) về sự hình thành địa tô chênh lệch I và II do vị trí địa lý cùng mức độ đầu tư hạ tầng mang lại; kết hợp với Lý thuyết đấu giá tài sản công (Auction Theory) nhằm tối ưu hóa việc phân bổ nguồn lực công và giảm thiểu bất đối xứng thông tin trên thị trường bất động sản.

Bốn khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa trong luận văn bao gồm:

  1. Quyền sử dụng đất: Hàng hóa đặc biệt được pháp luật bảo hộ và lưu thông có điều kiện theo Luật Đất đai 2013;
  2. Đấu giá quyền sử dụng đất: Phương thức giao đất, cho thuê đất công khai, khách quan nhằm tìm ra người trả giá cao nhất theo quy định pháp luật;
  3. Thị trường bất động sản: Cơ chế trao đổi giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với các quan hệ kinh tế - dân sự;
  4. Giá đất thị trường và giá đất nhà nước: Sự khác biệt mang tính động lực giữa bảng giá ban hành hàng năm theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP và giá giao dịch thực tế phát sinh trên thị trường tự do.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập toàn diện từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Điện Biên Phủ, Trung tâm Phát triển Quỹ đất, Chi cục Thuế thành phố và hệ thống báo cáo giai đoạn 2017 - 2019, cùng khung pháp lý điều chỉnh từ Quyết định 22/2003/QĐ-BTC và Luật Đất đai 2013. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học với cỡ mẫu 120 phiếu khảo sát, bao gồm 40 cán bộ, viên chức trực tiếp làm công tác quản lý đất đai và 80 hộ gia đình, cá nhân đã tham gia các phiên đấu giá đất.

Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng tại 3 phường nghiên cứu: phường Noong Bua (đại diện khu đô thị tái định cư mới, quỹ đất dồi dào), phường Him Lam (trung tâm phát triển thương mại - dịch vụ sôi động) và phường Tân Thanh (khu vực lõi trung tâm thành phố, quỹ đất phát triển nhà ở khan hiếm). Lý do lựa chọn kết hợp phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh đối chiếu và phương pháp chuyên gia là nhằm định lượng hóa chính xác tỷ lệ chênh lệch giá, phản ánh khách quan mức độ hài lòng của người dân (đạt trên 75% ở tính công khai quy trình) và nhận diện các lỗ hổng quản lý trong chu kỳ 36 tháng nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, công tác đấu giá đất đã tạo bước đột phá về nguồn thu ngân sách địa phương. Tại các phường nghiên cứu, mức giá trúng đấu giá thực tế đều cao hơn từ 1,2 đến 2,5 lần so với giá sàn khởi điểm; cá biệt một số lô đất vị trí mặt đường trục chính ghi nhận mức giá trúng gấp 3,8 lần so với bảng giá đất do nhà nước quy định.

Thứ hai, mức độ thanh khoản và mức độ cạnh tranh có sự phân hóa sâu sắc theo vị trí địa lý. Tại phường Tân Thanh và phường Him Lam, tỷ lệ các lô đất đấu giá thành công đạt từ 95% đến 100% ngay trong lần tổ chức đầu tiên nhờ lợi thế hạ tầng thương mại đồng bộ. Ngược lại, tại phường Noong Bua, một số khu đất tái định cư xa trục giao thông chính chỉ đạt tỷ lệ đấu giá thành công khoảng 78% trong đợt đầu, phải qua từ 2 đến 3 đợt thông báo mới hoàn tất.

Thứ ba, hiệu quả xã hội và phát triển hạ tầng được khẳng định rõ rệt. Nguồn thu từ 98 lô đất đấu giá thành công (thu trên 37,5 tỷ đồng) đã được giải ngân kịp thời để hoàn thành 65 dự án hạ tầng công cộng, mở rộng đường nội thị và nâng cấp hệ thống chiếu sáng đô thị.

Thứ tư, vẫn còn tồn tại các hành vi tiêu cực trong phòng đấu giá. Khoảng 22% ý kiến từ người tham gia khảo sát cho biết đã từng chứng kiến hoặc nghi ngờ hiện tượng thông đồng dìm giá của các nhóm đầu cơ, làm suy giảm từ 10% đến 15% tiềm năng thặng dư địa tô lẽ ra thuộc về ngân sách.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của sự chênh lệch giá lớn giữa giá sàn và giá trúng nằm ở phương pháp xác định giá khởi điểm tại địa phương chủ yếu dựa trên khung giá hành chính công bố định kỳ ngày 01 tháng 01 hàng năm, chưa phản ánh kịp thời sự biến động tăng giá của thị trường tự do. Bất cập này cũng xuất hiện tương tự tại một số tỉnh thành khác như Nghệ An (nơi có 8 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp nhưng vẫn gặp vướng mắc trong xác định giá sàn) hay tại thành phố Hà Nội (nơi kết quả đấu giá vượt từ 22% kế hoạch tại Đông Anh đến 269% kế hoạch tại quận Hà Đông năm 2019 nhờ quy mô thị trường lớn). Bài học từ chương trình bình quyền đất đô thị của Đài Loan cũng chứng minh rằng việc định giá đất sát giá trị thực tế đã giúp tăng ngân sách phúc lợi xã hội lên tới 330%.

Toàn bộ các phát hiện trên được lượng hóa rõ ràng thông qua Bảng tổng hợp biến động đất đai giai đoạn 2017 - 2019 và Biểu đồ so sánh mức độ chênh lệch giữa giá sàn - giá trúng tại 3 phường nghiên cứu, cho thấy sự cần thiết phải chuẩn hóa dữ liệu định giá bằng công nghệ số.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy trình xác định giá đất khởi điểm: Ứng dụng phương pháp so sánh thị trường kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất tiệm cận 85% đến 90% giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do; chủ thể thực hiện là Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Tài chính tỉnh Điện Biên; mục tiêu giảm biên độ sai lệch định giá sàn xuống dưới 8% trong giai đoạn 2021 - 2023.

  2. Triển khai chuyển đổi số và đấu giá trực tuyến: Xây dựng hệ thống cổng thông tin đấu giá điện tử, nâng thời gian niêm yết thông tin công khai từ 15 ngày lên tối thiểu 30 ngày trước phiên đấu giá; chủ thể thực hiện là Ủy ban nhân dân thành phố Điện Biên Phủ và Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản; mục tiêu đạt 100% hồ sơ được công khai minh bạch, xóa bỏ hoàn toàn hiện tượng dìm giá trong giai đoạn 2021 - 2024.

  3. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát liên ngành: Thiết lập tổ giám sát liên ngành gồm Công an thành phố, Thanh tra Tài nguyên và đại diện cộng đồng dân cư giám sát trực tiếp tại 100% các phiên mở thầu; chủ thể thực hiện là Thanh tra thành phố Điện Biên Phủ; mục tiêu xử lý triệt để 100% các hành vi thông đồng, móc ngoặc từ năm 2021.

  4. Nâng cao tỷ lệ phân bổ ngân sách tái đầu tư hạ tầng: Ban hành quy định giữ lại tối thiểu 60% đến 70% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư nâng cấp trực tiếp hệ thống giao thông, cấp thoát nước tại chính các phường tổ chức đấu giá như Noong Bua; chủ thể thực hiện là Hội đồng nhân dân thành phố Điện Biên Phủ trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 - 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và quy hoạch đô thị: Cung cấp khung đánh giá thực nghiệm gồm 5 tiêu chí định lượng về hiệu quả kinh tế - xã hội, giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành phố và Phòng Tài nguyên và Môi trường tối ưu hóa phương án đấu giá đất hàng năm.

  2. Các tổ chức bán đấu giá tài sản và đơn vị thẩm định giá: Cung cấp kinh nghiệm thực tế về quản trị rủi ro hồ sơ, quy trình niêm yết 100% dữ liệu đất sạch và phương thức xác định bước giá hợp lý nhằm ngăn ngừa tình trạng thông đồng bỏ giá.

  3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư hạ tầng: Giúp nắm bắt chu kỳ tăng trưởng giá đất tại Điện Biên Phủ, hiểu rõ tỷ suất lợi nhuận thực tế đạt từ 20% đến 35% tại các khu vực đô thị loại III và các trục đường tái định cư.

  4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai: Cung cấp tài liệu tham khảo học thuật chuẩn mực với bộ dữ liệu khảo sát 120 mẫu thực tế cùng phương pháp phân tích so sánh định lượng rõ ràng trong giai đoạn 2017 - 2019.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao mức giá trúng đấu giá đất tại thành phố Điện Biên Phủ thường cao hơn nhiều so với giá khởi điểm?
Mức giá trúng đấu giá cao hơn giá sàn từ 1,2 đến 2,5 lần do bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành định kỳ thường có độ trễ so với thị trường. Khi hạ tầng đô thị tại phường Tân Thanh và Him Lam phát triển nhanh, tính cạnh tranh cao đã đẩy giá trúng lên sát giá trị sinh lợi thực tế.

Nguồn tiền thu được từ các phiên đấu giá đất tại Điện Biên Phủ được sử dụng vào mục đích gì?
Toàn bộ số tiền hơn 37,5 tỷ đồng thu được từ 98 lô đất đấu giá trong giai đoạn nghiên cứu được nộp trực tiếp vào ngân sách nhà nước. Khoản tiền này được phân bổ để xây dựng 65 công trình cơ sở hạ tầng giao thông, trường học, trạm y tế và chỉnh trang đô thị thành phố.

Những rủi ro phổ biến nhất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương là gì?
Rủi ro lớn nhất là hiện tượng thông đồng dìm giá, vi phạm thời hạn công khai thông tin 15 ngày và tình trạng chậm nộp tiền trúng đấu giá. Kết quả khảo sát cho thấy có tới 22% ý kiến ghi nhận các dấu hiệu bất thường cần được kiểm soát chặt chẽ bằng quy chế giám sát liên ngành.

Có sự khác biệt như thế nào về kết quả đấu giá giữa phường trung tâm và phường tái định cư?
Tại các phường lõi trung tâm như Tân Thanh, tỷ lệ đấu giá thành công đạt từ 95% đến 100% ngay phiên đầu nhờ khả năng kinh doanh dịch vụ tốt. Trong khi đó, khu tái định cư Noong Bua đạt tỷ lệ khoảng 78% do hạ tầng kết nối vùng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Hoạt động đấu giá đất tại thành phố Điện Biên Phủ được điều chỉnh bởi những văn bản pháp lý chủ yếu nào?
Hoạt động này chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 (Điều 117, 118, 119), Luật Đấu giá tài sản 2016, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất, Nghị định 01/2017/NĐ-CP và các quyết định ban hành bảng giá đất hàng năm của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên.

Kết luận

  • Đánh giá toàn diện kết quả thu hơn 37,5 tỷ đồng từ 98 lô đất đấu giá thành công, tạo nguồn vốn đầu tư hoàn thiện 65 công trình hạ tầng đô thị tại thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019.
  • Khẳng định đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất hành chính và giá thị trường tự do, tăng nguồn thu ngân sách vượt từ 1,2 đến 2,5 lần giá sàn.
  • Nhận diện chính xác các hạn chế về hiện tượng dìm giá (chiếm 22% phản ánh khảo sát) và sự phân hóa thanh khoản đất giữa phường trung tâm Tân Thanh (100%) và khu tái định cư Noong Bua (78%).
  • Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính ứng dụng cao về định giá thị trường, số hóa quy trình đấu giá và phân bổ 60% đến 70% ngân sách tái thiết hạ tầng.
  • Xác định lộ trình giai đoạn 2021 - 2025 mở rộng 100% hình thức đấu giá trực tuyến và tích hợp cơ sở dữ liệu giá đất số hóa.

Các cấp chính quyền địa phương, tổ chức thẩm định giá và nhà đầu tư cần chủ động tham khảo, ứng dụng các giải pháp từ công trình nghiên cứu này nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và hiệu quả.