CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lược sử hình thành và phát triển môi giới bất động sản ở Việt Nam. Hoạt động của hệ thống dịch vụ nói chung và môi giới nói riêng nhằm đáp ứng các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản là một khâu của quá trình vận hành thị trường bất động sản. Hoạt động môi giới là việc một bên làm trung gian cho các bên tham gia giao dịch trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng và được hưởng thù lao theo hợp đồng. Với tư cách là khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới nói chung đã tồn tại từ lâu trong nền kinh tế hàng hóa.
Cũng như những nghề khác, môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và thị trường bất động sản phát triển đến một trình độ nhất định. Trước năm 1986, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành nên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm. Khi đó, thị trường bất động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong xã hội còn nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chính phải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã. Môi giới bất động sản chưa được Nhà nước và pháp luật thừa nhận là một nghề chân chính.
Do đó, môi giới nói chung và môi giới bất động sản nói riêng thường bị gắn với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn, và họ chỉ được xem như là “cò nhà, cò đất” đứng giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản [43, 10]. Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản phát triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý nên quan hệ bất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn. Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới thiệu cho người khác về nhu cầu mua bán bất động sản chủ yếu dựa trên cơ sở tình cảm, và do đó không vì mục đích lợi nhuận [43, 10]. Quan hệ truyền thống làng xã cũng không cần một thứ trung gian như hoạt động môi giới, hoặc có nhưng không phải ở trình độ cao do người có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu thông tin về tình trạng, giá cả nhà, đất thông qua bất cứ người nào trong làng xã.
Cơ sở làng xã Việt Nam hiện nay vẫn là chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyền thống. Quan hệ 9 Tham khảo miễn phí các tài liệu khác tại luanvantot.com Dịch vụ viết luận văn trọn gói website: luanvantot.com Zalo/tele 0934573149 này nhiều khi còn mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đó pháp luật đối với họ là một vấn đề xem nhẹ hơn so với tình cảm. Trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận vẫn chưa được rạch ròi với những tình cảm truyền thống như vậy nên môi giới bất động sản không có chỗ để phát triển. Bên cạnh đó, quan niệm, tâm lý đã ăn sâu vào ý thức người dân là môi giới gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo là lực cản rất lớn đối với sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản không chỉ ở nông thôn mà ngay cả ở các đô thị mới phát triển ở Việt Nam hiện nay.
Nếu những cơn sốt bất động sản từ năm 1991-1992 không ảnh hưởng đến nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách pháp triển của Nhà nước chưa rõ ràng thì trong cơn sốt bất động sản năm 2001-2002, hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển đến nông thôn. Giai đoạn này, nghề môi giới còn mang tính tự phát, quá trình đô thị hóa mới bắt đầu nên môi giới bất động sản chủ yếu phát triển ở các vùng đô thị, nơi mà có điều kiện hơn, còn ở nông thôn thì chỉ mới manh nha xuất hiện. Những hoạt động môi giới bất động sản này dù phát triển nhưng chưa được Nhà nước và pháp luật công nhận. Tuy nhiên, từ khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006 đã đem lại cho nghề môi giới một “danh phận” rõ ràng trong xã hội.
Nghề môi giới đã trở thành một nghề bình đẳng như bao nghề khác. Người môi giới được đào tạo, cấp chứng chỉ, được quản lý nghề nghiệp thông qua Hiệp hội kinh doanh bất động sản, và hiện nay là Hội môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam đã có bước tiến vượt bậc trong những năm vừa qua. Nghề môi giới bất động sản đã phát triển mang tính chất chuyên nghiệp và trở thành một nghề được pháp luật thừa nhận [43, 11].
Người hoạt động môi giới chuyên nghiệp là những người có trình độ, kỹ năng chuyên môn, có phẩm chất, đạo đức nghề, tuân thủ theo những nguyên tắc của của pháp luật. Từ sau năm 2006 đến nay, đặc biệt là sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tiếp tục khẳng định vị thế và vai trò của nhà môi giới bất động sản. Với các quy định chặt chẽ, tiến bộ hơn, LKDBĐS năm 2014 đã và đang giúp cho các nhà môi giới hoạt động tích cực, đúng vai trò của mình để từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. 10 Tham khảo miễn phí các tài liệu khác tại luanvantot.com Dịch vụ viết luận văn trọn gói website: luanvantot.com Zalo/tele 0934573149 1.2 Tính tất yếu khách quan hình thành môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Việt Nam là một nước đang phát triển nên việc đẩy mạnh các loại hình dịch vụ trong các lĩnh vực quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế. Đối với lĩnh vực BĐS, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, có tác động trực tiếp đến nền kinh tế - xã hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS lại càng trở nên cần thiết. Đất đai, nhà ở là tài sản có giá trị lớn và là yếu tố quan trọng không thể thiếu với các nhà đầu tư và người dân. Cá nhân cần đất do nhu cầu sinh hoạt và sản xuất.
Doanh nghiệp cần đất cho địa bàn đầu tư, sản xuất. Nhà nước cần đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia. Các nhu cầu về cải thiện nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện nay là rất lớn. Nhu cầu về nhà và văn phòng cho thuê có xu hướng tăng cao do đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ [48, 22].
Trước nhu cầu đó người dân mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các giao dịch BĐS trên thị trường. Bởi khi giá trị tài sản càng lớn thì người mua càng cần có những thông tin xác thực, họ cần thiết phải biết rõ khối tài sản mà họ giao dịch có minh bạch và an toàn hay không. Trong trường hợp này, hoạt động của các loại hình dịch vụ của Nhà nước hoặc của tư nhân với chức năng cung ứng và giới thiệu các sản phẩm hàng hóa BĐS, cung cấp các thông tin có liên quan đến hàng hóa BĐS mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý khác sẽ giúp cho chủ thể kinh doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý vững chắc trong việc đưa ra quyết định đầu tư của mình. Việc cung cấp cho người tham gia giao dịch BĐS những thông tin cần thiết, lời khuyên mang tính chất thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất đã trở thành nhu cầu thiết yếu.
Mặt khác, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch BĐS, của thị trường BĐS đòi hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới BĐS phát triển mang tính chuyên nghiệp hay nói cách khác là trở thành một nghề độc lập trong xã hội. Bởi những lý do nêu trên, sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trường BĐS là một tất yếu khách quan của cuộc sống. 11 Tham khảo miễn phí các tài liệu khác tại luanvantot.com Dịch vụ viết luận văn trọn gói website: luanvantot.com Zalo/tele 0934573149 1.3 Khái niệm môi giới bất động sản. Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì các loại dịch vụ BĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.
Trong các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nêu trên thì môi giới BĐS là hoạt động diễn ra sôi động, phổ biến, đa dạng và chiếm số lượng lớn hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS khác. Đi bất cứ đâu, ở bất kì địa bàn nào có thị trường BĐS phát triển sôi động thì ở đó chúng ta có thể dễ dàng tìm kiếm các trung tâm, các văn phòng, các biển quảng cáo về dịch vụ môi giới nhà đất. Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt, môi giới được định nghĩa là: “Chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng.) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác, tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh. Trong lĩnh vực thương mại, tại Điều 150 Luật Thương mại năm 2005 định nghĩa môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.
Đối với thị trường BĐS, khi thị trường phát triển đến một trình độ nhất định thì hoạt động môi giới BĐS ra đời. Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản là một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch BĐS và từ chính đặc điểm của BĐS, của thị trường BĐS. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới BĐS được coi là một hoạt động quan trọng của thị trường BĐS.