Chương 1 trình bày một số vấn đề lý luận về kinh doanh bất động sản, giá bất động sản, chính sách, pháp luật kinh doanh bất động sản, thông tin bất động sản, marketing bất động sản, sàn giao dịch bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản. KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản (tiếng Anh là Real estate business, tiếng Pháp là L’entreprise immobilière) là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời như đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật qui định.
Đất đai bao gồm đất chưa xác định mục đích sử dụng và đất đã xác định mục đích sử dụng gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Đất nông nghiệp là đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm; đất rừng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác. Đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị; đất chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất xây dựng nhà hỏa táng; đất sông ngòi, kênh rạch; đất có mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác1. Công trình xây dựng bao gồm nhà ở, công trình cấp điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc… gắn liền với đất; các tài sản gắn liền với công trình xây dựng như máy điều hòa, thang máy, quạt, hệ thống chiếu sáng… Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; các công trình khai thác mỏ.
Theo quy định của pháp luật của từng quốc gia, một số loại đất và một số loại tài sản gắn liền với đất được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, một số khác thì không được giao dịch trên thị trường bất động sản. Nói cách khác, không phải mọi bất động sản đều là đối tượng của giao dịch trên thị trường bất động sản. Bất động sản được giao dịch trên thị trường bất động sản theo sự hiện có của bất động sản tại thời điểm ký kết giao dịch, bất động sản được phân thành bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai. Bất động sản có sẵn là bất động đã được xây dựng và được phép đưa vào sử dụng tại thời điểm ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
Bất động sản 1 Pham Phuong Nam & Phan Thi Thanh Huyen (2018). Development of Vietnam Real Estate Market in The Industrial Revolution 4. The 1st International. Conference on Contemporary Issues on Economics, Management & Business (1st CIEMB 2018), November 29th-30th, 2231-2240.
1 hình thành trong tương lai là bất động sản chưa được hình thành tại thời điểm ký kết giao dịch bất động sản như mua căn hộ theo thiết kế thuộc dự án nhà ở. Từ khái niệm “kinh doanh bất động sản” có thể thấy, kinh doanh bất động sản bao gồm hai nhóm hoạt động chính. Nhóm hoạt động thứ nhất là tạo lập bất động sản thông qua xây dựng mới, cải tạo bất động sản hay mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bán, chuyển nhượng hay cho thuê, cho thuê mua bất động sản hay thuê bất động sản để cho thuê lại nhằm mục đích có được lợi nhuận. Nhóm hoạt động thứ hai là thực hiện các dịch vụ liên quan đến mua, thuê và thuê mua bất động sản như tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, quảng cáo bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản.
Theo pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhiều nước thì các hoạt động liên quan đến bất động sản nhằm mục đích sinh lợi nhuận từ bất động sản được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhưng cũng có nước quy định chỉ một số hoạt động nhằm mục đích sinh lời từ bất động sản là kinh doanh bất động sản hoặc có thể hoạt động này liên quan đến bất động sản nhằm mục đích sinh lời trong giai đoạn này được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng ở giai đoạn khác thì không được coi là kinh doanh bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 của Việt Nam, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Nhưng theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 của Việt Nam, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Như vậy, khái niệm kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 rộng hơn đã bao gồm cả hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản và một số dịch vụ liên quan đến bất động sản nhằm mục đích sinh lợi nhuận. Mặc dù vậy, có những dịch vụ liên quan đến bất động sản như định giá, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản lại không được quy định trong kinh doanh bất động sản như quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Vai trò của kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản tạo ra mối quan hệ giữa sản xuất, tiêu dùng bất động sản nhằm thúc đẩy sản xuất phát triển và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Thị trường bất động sản cũng giống như các loại thị trường khác, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng; là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, 2 làm cho hoạt động giao dịch và mua bán bất động sản diễn ra một cách thuận lợi. Bên cạnh đó, kinh doanh bất động sản góp phần ổn định xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân. Kinh doanh bất động sản trong đó có kinh doanh quyền sử dụng đất luôn gắn liền với chính sách, pháp luật về đất đai; kinh doanh nhà ở luôn gắn liền với chính sách, pháp luật về nhà ở. Ở bất kỳ quốc gia nào, kinh doanh bất động sản cũng là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế quốc dân bởi nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội.
Nếu hoạt động này diễn ra không lành mạnh sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả… Điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với chủ trương, chính sách, pháp luật của nhà nước, từ đó hạn chế sự phát triển của bất động sản, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống con người cũng như hoạt động xã hội nói chung. Hoạt động kinh doanh bất động sản lành mạnh góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó góp phần ổn định xã hội. Kinh doanh bất động sản gắn kết và thúc đẩy hoàn thiện chính sách, pháp luật kinh doanh bất động sản: Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế - xã hội, nên có nhiều chính sách, pháp luật liên quan và chi phối đến hoạt động kinh doanh bất động sản như chính sách, pháp luật về tài chính; thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; phát hành trái phiếu bất động sản; đăng ký hành nghề tư vấn, môi giới và quản lý bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển và có nhiều vấn đề mới nảy sinh đòi hỏi hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản phải được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện.
Kinh doanh bất động sản góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước: Hoạt động kinh doanh bất động sản tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Về phía mình, thị trường bất động sản có mối quan hệ tương hỗ với các thị trường khác của nền kinh tế như thị trường vật liệu xây dựng; thị trường trang thiết bị nội thất; thị trường tài chính, tín dụng; thị trường lao động; thị trường khoa học, công nghệ…, nên khi thị trường bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy, hỗ trợ các thị trường khác phát triển. Như vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản gián tiếp thúc đẩy các thị trường khác phát triển nhất là thị trường vật liệu xây dựng, thị trường trang thiết bị nội thất, thị trường lao động và thị trường tài chính, tín dụng. Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, việc kinh doanh bất động sản của các cá nhân và tổ chức không còn bị giới hạn trong biên giới quốc gia mà đã vươn ra các nước trên thế giới.
Tại Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia vào thị trường bất động sản dưới nhiều hình thức như đầu tư kinh doanh bất động sản hay thực hiện dịch vụ liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thuê bất động sản hay thuê mua bất động sản. Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng số vốn đăng ký đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản năm 2018 là 6,6 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đầu tư đăng ký2. Đặc biệt, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tại các dự án nhà ở, dự án khu đô thị có hệ thống hạ tầng đồng bộ đã làm tăng đáng kể số lượng giao dịch thực tế, 2 Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2018). Tình hình thu hút đầu tư nước ngoài năm 2018.