Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận thực tiễn và pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Chương 2: Đánh giá thực trạng và công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy. 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 1.
Đất đai a) Khái niệm: Theo Lucreotit (Triết gia La mã thế kỷ I TCN): “Đất là mẹ của muôn loài, không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra. Theo Uyliêm Petty (Nhà Kinh tế học Italia): “Lao động là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này”. Tục ngữ ta có câu “Người ta là hoa đất”. Theo Phan Huy Chú (1817): “Của báu của một nước không có gì bằng đất đai.
Nhân dân và của cải đều do đấy mà ra. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã dạy: “Việt Nam có hai tiếng Tổ Quốc. Ta gọi Tổ Quốc là đất nước, có đất, có nước mới thành Tổ Quốc. Có đất lại có nước thì dân giầu, nước mạnh”.
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.” (Luật Đất đai 1993, lời nói đầu) b) Đặc điểm Đất như là không gian: Theo khái niệm này, đất cố định về mặt định lượng theo bề mặt của trái đất và khoảng không bên trên, có vị trí cố định, diện tích hiện hữu, chất lượng biến đổi theo thời gian. Đất được coi như một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh. Đất là sự gắn kết về tinh thần: Đất được coi là vị thần linh, nơi con người gắn số phận của mình vào đó hơn là làm chủ sở hữu nó. Đất như là cộng đồng (lãnh thổ): Đó là sự thể hiện quyền lực, một nhóm cá nhân sống trong một khu vực nào đó với cùng quyền lợi và các giá trị cá nhân và tập thể, đó là quê hương, quốc gia.
Đất như là vị trí địa lý: Là nơi diễn ra các hoạt động của cuộc sống, bao gồm cả các hoạt động ở và lao động, sản xuất ra của cải xã hội. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đất như là nguồn vốn: Trong nền kinh tế thị trường đất được coi là nguồn vốn vì khả năng có thể tạo vốn do thế chấp. Đất như là môi trường: Càng ngày đất càng được coi như một nguồn thiên nhiên với giá trị vô cùng quý hiếm đối với cuộc sống con người. Điều này đã được xác định trong Chương trình Nghị sự 21 (Liên hiệp quốc).
Đất như là tài sản: đó là quyền của cá nhân hay tập thể đối với đất, tạo ra bởi tập tục, quy ước hay luật pháp, trở thành tài sản cá nhân hay cộng đồng [3].2 Bất động sản a) Khái niệm - Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động sản (BĐS) và Động sản (ĐS). - Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
- Động sản: Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. b) Định nghĩa: Theo quy định tại Điều 107 Luật dân sự năm 2015: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” [13]. c) Đặc điểm: Bất động sản có những đặc tính sau [14, 28]: - Vị trí cố định, không di chuyển được: Đây là đặc tính rất quan trọng của bất động sản. Giá trị của bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng lớn bởi tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường cảnh quan, kết cấu hạ tầng của khu vực đó.
- Tính lâu bền: Đất đai hầu như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở. Vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. - Tính thích ứng: Bất động sản có thể được điều chỉnh công năng sử dụng khi cần thiết để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, đảm bảo bất động sản đó tiếp tục sinh lời. - Tính dị biệt: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai bất động sản giống hoàn toàn nhau, chúng thường có vị trí không gian khác nhau.
5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Việc đầu tư bất động sản thường phức tạp, nhiều rủi ro nên cần phải có kiến thức và năng lực để có thể phát huy hiệu quả của bất động sản. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng của các bất động sản lân cận đó, chúng có thể làm giá trị của bất động sản tăng lên hoặc giảm đi. - Tính có giá trị lớn: Thường giá trị của bất động sản rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.3 Hàng hoá bất động sản a) Khái niệm: Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản (HHBĐS).
b) Đặc điểm : Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: - Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, khoa học-giáo dục, quốc phòng-an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông-lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; Ngoài những thuộc tính đặc thù trên hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác với các loại hàng hoá khác: - Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); Khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; - Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; Theo Hecnando De Soto: “Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”; 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singapore quy định bất động sản (đất đai) hoặc bất động sản (đất đai+tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; Trung quốc quy định bất động sản (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất). - Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất động sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng [3] 1.
Thị trường bất động sản a) Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Thị trưòng Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên qua chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ.
(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Sdd) b) Phân loại Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, và thị trường thế chấp. Dựa theo trình tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản được chia làm 3 cấp: 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Thị trường cấp 1: Thị trường đất đai với các giao dịch về chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng với việc xây dựng các công trình nhằm mục đích để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp 3: Thị trường với các giao dịch bán lại hoặc cho thuê lại các công trình.
c) Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có một số các đặc tính như sau: - Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch quyền lợi chứa trong bất động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình.