Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1. Một số khái niệm liên quan đến mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai 1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai Tài sản là một cụm từ thông dụng mà hầu như ai cũng biết và bởi nó rất gần gũi với đời sống của mỗi người. Nhưng để mô tả tài sản bằng một khái niệm thì hầu như chưa có ai trả lời được một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi "tài sản là gì?".
Thật vậy, từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chưa có một văn bản luật nào đưa ra được một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu như tất cả chỉ liệt kê được tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [23]. Xuất phát từ cách giải thích và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai. Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai.
Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995 là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản" [21] thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong tương lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực". Vì vậy, sẽ là không quá nếu như ta nói rằng quy định về tài sản tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 là bước ngoặt cho sự phát triển chế định pháp luật về tài sản hình thành trong tương 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lai và khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai từ đó mà hình thành nên. Theo một hướng dẫn chính thống được quy định lần đầu tiên tại khoản 7, Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận" [7]. Khi Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này đã được chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm [10]. Quy định này là khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tương lai còn khá mới mẻ trong lĩnh vực lập pháp. Mặc dù vấn đề này được quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau mà điển hình là Pháp luật về dân sự; Pháp luật về xây dựng cơ bản; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau nhưng lại không có cách giải thích hay định nghĩa cụ thể nào khác. Đến thời điểm này, quy định tại Nghị định số 163 đã nêu vẫn được coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành trong tương lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dưới góc độ tài 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đồng thời, quy định này đã và đang tạo ra một số tranh luận thậm chí nó đã gây ra sự mâu thuẫn với chính quan điểm về tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Cụ thể, sự mâu thuẫn giữa hai văn bản luật này xảy ra bởi Nghị định số 163 đã công nhận cả những "tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm" [10] là tài sản hình thành trong tương lai.
Khái niệm này không dựa vào bản chất, công năng của tài sản mà dựa vào chế độ pháp lý của vật để xác định hiện trạng tài sản. Trên cơ sở qui định của Điều 163 Bộ luật Dân sự và dựa vào bản chất, công năng của tài sản, tác giả mạnh dạn đưa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình thành trong tương lai. Khái niệm nêu trên của tác giả xuất phát từ các vấn đề chính về tính đặc thù của loại tài sản hình thành trong tương lai như sau: - Nhà nước ta cần có một khái niệm chính thống được nêu trong văn bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề, nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả xấu cho xã hội. - Khái niệm được đưa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp người đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tương lai chứ không nhằm liệt kê những loại tài sản nào được coi là tài sản hình thành trong tương lai.
- Khái niệm được giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành trong tương lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết. 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong tương lai gần, với sự biến đổi không ngừng của các quan hệ xã hội, sự phát triển của kinh tế - xã hội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, cùng với sự phát triển của khoa học pháp lý, tác giả hi vọng Nhà nước sẽ sớm ban hành được các quy định một cách chặt chẽ hơn về vấn đề tài sản hình thành trong tương lai để vừa đảm bảo sự rõ ràng của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích của những người có liên quan lại vừa để đảm bảo sự quản lý của Nhà nước một cách có hệ thống, minh bạch. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Ở Việt Nam, cũng giống như chế định về tài sản hình thành trong tương lai, chế định về nhà ở hình thành trong tương lai còn khá mới mẻ và cùng với việc dần dần hoàn thiện hệ thống pháp luật và phát triển các quan hệ xã hội thì vấn đề này đang dần dần đi vào cuộc sống và trở nên phổ biến hơn.
Để làm rõ khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, trước tiên tác giả muốn đề cập và làm rõ khái niệm về nhà ở. Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế; Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở…; Trong lĩnh vực xã hội học, nhiều người thường sử dụng cụm từ chỗ ở thay cho nhà ở; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ nhà ở nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hoặc nơi cư trú của mỗi cá nhân. Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người. Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở.
Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở đó có thể không được gọi nhà ở. Dưới đây là một số đặc điểm mà chúng ta có thể phân biệt nhà ở với công trình xây dựng hoặc với nơi ở: Thứ nhất, nhà ở phải do con người xây theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng và được xây bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định. Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định. Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, xét về bản chất, nhà ở được xây dựng với mục đích để ở, trong thiết kế và xây nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.