Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có một khái niệm riêng về "đăng ký bất động sản", thuật ngữ này được hiểu cụ thể trong từng văn bản pháp luật khác nhau và theo các loại bất động sản khác nhau. Vậy đăng ký bất động sản là gì? Trước khi xây dựng khái niệm về đăng ký bất động sản, chúng ta cần nghiên cứu khái niệm "đăng ký".
Có rất nhiều định nghĩa về "đăng ký" trong các công trình nghiên cứu và sách tham khảo như sau: Theo Từ điển Tiếng Việt thì "đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý" [48, tr. 286 Đại từ điển Tiếng Việt "đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" 50, tr. 601 hoặc "Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ" 50, tr. Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính, Nhà xuất bản Lao động, năm 2002 có định nghĩa khác: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán.
Những sự kiện được ghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [29, tr. Theo các định nghĩa nêu trên, có thể thấy được những điểm chung của khái niệm "đăng ký": (1) Trước hết, đó phải là hành vi ghi vào Sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (2) Là sự công nhận của cơ quan nhà nước về một quyền lợi, nghĩa vụ nào đó; (3) Thông tin ghi vào Sổ của cơ quan nhà nước là một bằng chứng khách quan không thể chối cãi. 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thế nào là một bất động sản? Trong khoa học pháp lý, tài sản được phân thành các nhóm khác nhau trên cơ sở có cùng đặc điểm, tính chất và phương cách sử dụng giúp người quản lý có phương thức điều chỉnh thích hợp. Từ đó, việc xác lập và thực hiện các quyền của các chủ thể đối với mỗi loại tài sản cũng khác nhau.
Chúng ta có thể tiếp cận khái niệm tài sản theo hai hướng: là một vật hoặc là một quyền. Theo quan niệm truyền thống, nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là "quyền", thì có quyền đối vật và quyền đối nhân. Quyền đối vật là quyền của chủ thể đối với một vật, bằng hành vi của mình trực tiếp tác động lên vật đó mà không cần sự hỗ trợ của một người nào khác. Quyền đối nhân là quyền của một chủ thể đối với các chủ thể khác (quyền được thực hiện chống lại một người).
Chủ thể có quyền đối nhân muốn thỏa mãn quyền của mình phải thông qua hành vi của chủ thể khác. Nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là "vật", thì có tài sản hữu hình và tài sản vô hình, phụ thuộc việc có thể nhận biết được tài sản đó bằng các giác quan hay không. Trong tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân chia thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất.
Cơ sở cho sự phân loại này chủ yếu dựa vào một số tiêu chí như tính chất không di, dời được của tài sản; mục đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản. Theo pháp luật Việt Nam, việc phân loại tài sản là động sản hay bất động sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 như sau: 1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định; 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [36].
14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản trên dựa vào tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp luật. Pháp luật Việt Nam đã không đưa ra một khái niệm mang tính khái quát thế nào là động sản, bất động sản mà dùng phương pháp liệt kê và phương pháp loại trừ để phân loại. Ta có thể hiểu, ngoài các tài sản quy định tại khoản 1 Điều 174 ra thì tất cả các tài sản khác đều là động sản. Cách quy định này tuy ngắn gọn nhưng thể hiện được tính bao quát, toàn diện.
Có thể nhận thấy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là "gắn liền với đất đai". Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản. Ngoài đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó thì "các tài sản khác gắn liền với đất đai" cũng được coi là bất động sản, ví dụ như cây trồng trên đất đai; và các tài sản khác mà pháp luật Việt Nam quy định là bất động sản. Cách quy định vừa mang tính liệt kê vừa mang tính khái quát như trên tránh được việc liệt kê quá tỉ mỉ, máy móc các tài sản là bất động sản dẫn đến tình trạng quy định quá dài mà lại không đầy đủ.
Xác định phạm vi bất động sản là "các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định" giúp mở rộng hơn nữa phạm vi tài sản được coi là bất động sản, đồng thời giúp cho pháp luật luôn thích ứng được với sự thay đổi nhanh chóng của đời sống xã hội, làm cho các quy định của pháp luật không phải là rào cản trong các quan hệ dân sự ngày càng đa dạng, phức tạp. Hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự. Theo Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 thì "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản" [36]. Bất động sản khác có thể là vật hoặc quyền tài sản, nếu chúng gắn liền với đất đai.
Bất động sản là vật bao gồm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, các vật gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các vật khác gắn liền với đất. Trong pháp luật hiện hành chưa giải thích thuật ngữ "gắn liền với đất đai", do đó, còn có cách hiểu rất khác 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhau về mức độ gắn liền với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản. Ví dụ như các căn nhà tạm, túp lều, cầu tạm, cối xay nước, chuồng trại chăn nuôi nhỏ lẻ,… tuy có gắn liền với đất nhưng có được coi là bất động sản hay không. Khái niệm "quyền tài sản" được quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005, đó là những quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao.
Đó có thể là quyền gắn liền với một tài sản hoặc quyền mà khi thực hiện nó, chủ sở hữu sẽ có được tài sản. Trong hệ thống phân loại cơ bản về tài sản tại Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005, khái niệm "quyền tài sản" được xây dựng để đối lập, loại trừ khái niệm "vật". Do vậy, có thể hiểu khái niệm "vật" theo pháp luật dân sự Việt Nam phải là vật hữu hình. Đối lập với vật hữu hình, quyền tài sản có thể được hiểu là các vật vô hình.
Như vậy, theo luật dân sự Việt Nam, quyền tài sản không bao gồm quyền sở hữu vật và các quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mang tính chất bất động sản theo luật dân sự Việt Nam Tại Việt Nam, do chưa có đạo luật riêng về đăng ký bất động sản nên thuật ngữ "đăng ký bất động sản" hầu như không được sử dụng trong các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, nhưng nội dung của các đạo luật trên đều đề cập đến trình tự, thủ tục xác lập, ghi nhận các quyền về bất động sản như đất, nhà ở, công trình xây dựng, rừng trồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, đăng ký bất động sản có thể hiểu là việc ghi nhận vào sổ của cơ quan nhà nước các thông tin về bất động sản. Thông tin đó có thể là thông tin về hiện trạng vật lý của bất động sản, thông tin về các quyền đối với bất động sản, trong đó có quyền sở hữu, quyền cầm cố, thế chấp… 1. Lịch sử về đăng ký bất động sản trên thế giới Xem xét quá trình lịch sử của đăng ký bất động sản tại một số quốc gia trên thế giới cho thấy về cơ bản các nước đều có cách tiếp cận khái niệm «đăng ký» theo hướng nêu trên.
16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trước kia, việc xác định quyền sở hữu đất trong các cộng đồng không phải là điều khó khăn. Khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất, các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử chỉ mang tính biểu tượng (như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp này tỏ ra không an toàn. Người làm chứng có thể chết đi hoặc trí nhớ suy giảm.
Từ đó, một loại sổ sách công ra đời, do một thẩm phán hay một quan chức địa phương bảo quản. Loại Sổ này trở thành Sổ ghi chứng thư - quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên phức tạp. Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các sổ sách như vậy. "Ở cơ quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…" [42].
Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai, gọi là đăng ký chứng thư. Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại cơ quan đăng ký.