Đặt vấn đề Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Có thể nói không có đất thì không có sự tồn tại của xã hội loài người. Và khi con người tác động vào đất đai, đầu tư cơ sở hạ tầng - kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại nguồn lợi to lớn cho con người. Khi hoạt động của con người trong sử dụng đất đai ngày càng tăng thì giá trị đất ngày được nâng cao.
Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hóa khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai càng ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá đất lại càng cao. Sự thực hiển nhiên đó đã giải thích tại sao khi đi mua đất việc quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Giá đất chính là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước.
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Trên thực tế, giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà Nhà nước ban hành. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất.
Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá n 2 bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là hết sức cần thiết. Ngoài ra, bảng giá đất còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất là việc làm quan trọng và cần thiết.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Thịnh Đán nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh và mạnh mẽ tạo điều kiện để phát huy các nguồn lực, phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay công tác quản lý sử dụng đất đai vẫn còn nhiều mặt hạn chế và bất cập, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại phường. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, được sự nhất trí và phân công của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài Nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của Cô giáo Th.S Vương Vân Huyền, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên”.
Mục đích của đề tài Tìm hiểu giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên. Đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất. Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên. - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên.
- Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt, sâu sắc tới giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên. - Đề xuất các giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Lập phiếu điều tra thu thập thông tin về thửa đất và giá đất thị trường tại địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên. - Thu thập, tổng hợp thông tin và khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác. - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao, đồng thời phải phù hợp tình hình thực tế tịa địa phương. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
n 4 + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. + Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất. - Ý nghĩa thực tiễn: + Giúp địa phương nắm được giá đất ở thực tế chênh lệch so với giá đất ở Nhà nước ban hành. + Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên.
+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. n 5 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên.
Con người không thể trực tiếp làm ra nó và bản thân nó cũng không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình trao đồi mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nào đó. Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003) [12]. Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nước và giá thị trường. Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Còn giá thị trường n 6 thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán [10]. Các đặc trưng của giá đất Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ nhận thấy như sau: - Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả: Đối với những hàng hóa thông thường, giá cả hàng hoá có thể dựa vào giá trị hoặc lượng lao động xã hội cần thiết tạo ra được sản phẩm để tính giá trị.
Còn giá đất không có cơ sở xác định giá thuần nhất như vậy. Nhiều yếu tố tác động tới việc xác định giá đất, trong đó có yếu tố chủ quan của con người. Người mua và người bán đồng ý ở một mức giá dựa trên những tính toán về kinh tế và tại một trạng thái tâm lý nhất định tác động. - Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành: Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh.
Giá cả hàng hóa dễ dàng hình thành trong một thời gian ngắn.