Đặt vấn đề Đất nƣớc đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, xu hƣớng hợp tác đầu tƣ ngày càng mở rộng, lực lƣợng vật chất đầu tƣ vào đất đai ngày một tăng cƣờng nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc sử dụng đất. Do đó, mối quan hệ giữa chủ thể sử dụng đất với đất đai ngày càng có nhiều biến đổi phức tạp. Chính vấn đề này đã gây áp lực lớn đối với công tác quản lý, lƣu trữ, cập nhật thông tin chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính. Hiện nay nhiều ngành, lĩnh vực đang áp dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý cũng nhƣ các hoạt động khác của ngành mình nhằm theo kịp với thời đại “công nghệ hóa” nhƣ hiện nay.
Tuy nhiên, ở nƣớc ta việc ứng dụng công nghệ trong quản lý thông tin đất đai chƣa thực sự đồng bộ, thống nhất và còn ở trình độ thấp. Một số địa phƣơng còn quản lý hồ sơ sổ sách, bản đồ giấy cồng kềnh, khó khăn cho việc quản lý, lƣu trữ, xử lý và truy cập thông tin. Việc quản lý, lƣu trữ, cung cấp và khai thác sử dụng thông tin tƣ liệu địa chính phục vụ cho công tác quản lý đất đai chƣa triệt để và đồng bộ, vẫn còn tản mạn, không hệ thống. Vì vậy đòi hỏi cần thiết phải xây dựng một CSDL địa chính lƣu trữ đƣợc đầy đủ và thống nhất nhằm thuận tiện cho việc quản lý cũng nhƣ khai thác sử dụng, cung cấp nhanh chóng với các dịch vụ về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, cung cấp thông tin đất đai và giao dịch về quyền sử dụng đất phục vụ ngƣời dân và các nhà đầu tƣ.
Nhu cầu này đang ngày càng trở nên cấp thiết tại các tỉnh, thành phố lớn, trong bối cảnh những giao dịch đất đai và bất động sản đóng vai trò quyết định đối với tăng trƣởng của nền kinh tế nƣớc ta. Xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại phục vụ trƣớc hết là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cập nhật chỉnh lý biến động đất đai. Tuy nhiên, hiện nay các tỉnh thành trong cả nƣớc đều xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính ở những mức độ khác nhau, thậm chí các huyện trong cùng một tỉnh cũng có sự khác biệt. Ở rất nhiều địa phƣơng việc xây dựng CSDL địa chính mới chỉ dừng lại ở việc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa 2 chính dạng số cho riêng từng xã ở một số địa bàn mà chƣa đƣợc kết nối, xây dựng thành một CSDL địa chính thống nhất và hoàn chỉnh[1], thậm chí có những địa phƣơng còn đăng ký cấp giấy chứng nhận và cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính trên nền tài liệu đo đạc cũ (giấy hoặc số) chƣa phải là bản đồ địa chính chính quy nên chƣa đƣợc khai thác sử dụng hiệu quả và không cập nhật chỉnh lý biến động thƣờng xuyên.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên là do nhận thức về CSDL địa chính hiện nay chƣa đầy đủ, việc đầu tƣ xây dựng CSDL địa chính các địa phƣơng chƣa đồng bộ và đặc biệt chƣa có một mô hình xây dựng CSDL địa chính với các bƣớc thực hiện phù hợp. Để làm sáng tỏ vấn đề xây dựng một CSDL hồ sơ địa chính nhƣ thế nào cho hiện đại và phù hợp với các văn bản quy định của nhà nƣớc, luận văn “Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh áp dụng trên đại bàn thành phố Buôn Ma Thuộc tỉnh Đắc Lắc” đã đƣợc thực hiện. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cập nhật chỉnh lý biến động đất đai cấp tỉnh; Đề xuất giải pháp quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh trên địa bàn Thành Phố Buôn Ma Thuộc. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi thành phố Buôn Ma Thuột – tỉnh Đắc Lắc 1.
Đối tƣợng nghiên cứu Hệ thống CSDL về hồ sơ địa chính. 3 CHƢƠNG 2 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Tổng quan về Hệ thống Quản lý Đất đai Việt Nam Hiện nay trên thế giới tồn tại hai hệ thống Quản lý Nhà nƣớc về đất đai phổ biến: quản lý bằng Hệ thống địa bạ và quản lý bằng Hệ thống bằng khoán. Mỗi hệ thống quản lý đều có những thế mạnh riêng của mình, cụ thể nhƣ sau: - Hệ thống địa bạ quản lý đất đai theo sổ sách, bao gồm: một hệ thống BĐĐC và một sổ địa bạ ghi nhận tất cả các thông tin chi tiết về chủ sở hữu, về thửa đất, cũng nhƣ ghi nhận quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu đó.
Hệ thống quản lý này không đặt nặng vấn đề cấp GCNQSDĐ, chủ sở hữu chỉ cần có tên trong sổ địa bạ (thƣờng gọi là có số trong sổ địa bạ) thì đƣợc thực hiện tất cả các quyền đối với mảnh đất của mình nhƣ đƣợc cấp GCNQSDĐ. - Hệ thống bằng khoán quản lý đất đai theo nền tảng GCNQSDĐ, nếu không đƣợc cấp GCNQSDĐ thì ngƣời sử dụng đất sẽ không đƣợc thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật Đất đai về sử dụng đất [2]. Hiện nay, nƣớc ta sử dụng kết hợp cả hai hệ thống bằng khoán và địa bạ. Theo đó, Hệ thống QLĐĐ nƣớc ta gồm có các thành phần sau: a.
Hệ thống Bản đồ địa chính BĐĐC là thành phần của HSĐC phục vụ thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai, là bản đồ về các thửa đất, đƣợc thành lập để miêu tả các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến sử dụng đất. Hệ thống sổ bộ địa chính Hệ thống sổ bộ địa chính đƣợc quản lý, lƣu trữ tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, bao gồm: (1) Sổ địa chính Sổ địa chính đƣợc in từ CSDL địa chính theo đơn vị hành chính cấp xã, là sổ lƣu trữ những thông tin về ngƣời sử dụng đất, các thửa đất của ngƣời đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của ngƣời đó. Sổ địa chính đƣợc lập để quản lý việc sử dụng đất của ngƣời sử dụng và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng ngƣời sử dụng đất. 4 Nội dung sổ địa chính bao gồm: - Ngƣời sử dụng đất: tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân, hộ khẩu, hộ chiếu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tƣ của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài.
- Các thửa đất mà ngƣời sử dụng đất sử dụng: mã thửa, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc, số GCNQSDĐ đã đƣợc cấp. - Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất: giá đất, tài sản gắn liền, nghĩa vụ tài chính chƣa thực hiện, tình trạng đo đạc - lập BĐĐC, những hạn chế về quyền sử dụng đất. - Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất; về ngƣời sử dụng đất; về chế độ sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất; về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (2) Sổ mục kê đất đai Sổ mục kê đất đai là sổ lƣu trữ những thông tin về thửa đất, về đối tƣợng chiếm đất nhƣng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất.
Sổ mục kê đất đai đƣợc lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. Sổ đƣợc lập theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn trong quá trình đo vẽ BĐĐC. Nội dung sổ mục kê đất đai gồm: - Thửa đất: số thứ tự thửa, tên ngƣời sử dụng đất hoặc ngƣời đƣợc giao đất để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất. - Đối tƣợng có chiếm đất nhƣng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn nhƣ đƣờng giao thông, hệ thống thủy lợi, khu vực đất chƣa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tƣợng, diện tích trên bản đồ; trƣờng hợp đối tƣợng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập BĐĐC.
(3) Sổ theo dõi biến động đất đai 5 Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ lƣu trữ những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm: tên và địa chỉ của ngƣời đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Sổ theo dõi biến động đất đai đƣợc lập theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn; do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ địa chính xã, phƣờng, thị trấn lập, quản lý. (4) Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sổ cấp giấy chứng nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc lập để lƣu trữ thông tin về các giấy chứng nhận đã đƣợc cấp.
Nội dung ghi trong sổ tƣơng tự các nội dung ghi trong giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất, cho từng thửa đất theo một mẫu thống nhất trong cả nƣớc đối với mọi loại đất do Bộ TNMT phát hành. Nhƣ vậy, ba thành phần cơ bản của HSĐC (gồm: BĐĐC, hệ thống sổ bộ địa chính và GCNQSDĐ) có mối quan hệ mật thiết, bổ sung cho nhau và không thể tách rời. Do đó, muốn công tác Quản lý Nhà nƣớc về đất đai đạt hiệu quả cao thì cần phải liên kết chặt chẽ ba thành phần này với nhau.
Tổng quan về CSDL đất đai Cơ sở dữ liệu đất đai: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai đƣợc sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thƣờng xuyên bằng phƣơng tiện điện tử.
