phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng I: Tổng quan về giá đất và dự án đầu tƣ khu đô thị mới. Chƣơng II: Nghiên cứu thực trạng giá đất trong đầu tƣ thực hiện dự án khu dân cƣ số 3 – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang. Chƣơng III: Giải pháp về giá đất trong đầu tƣ thực hiện dự án khu đô thị mới. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1 Tổng quan về giá đất 1.1 Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.
Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác.
Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai, (Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr16[8]). Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật đất đai Điều 4, khoản 23 [19]). 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây: 1.
Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật đất đai Điều 55[19] ).2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất, đặc điểm của giá đất 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá trị của đất đai phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con ngƣời. Giá trị đất đai/bất động sản đƣợc tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tƣởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hƣớng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lƣơng, lƣợng tiền và tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nƣớc: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trƣờng; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nƣớc, khoáng sản ), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhƣỡng.
a) Địa tô Địa tô là phần giá trị thặng dƣ ngoài lợi nhuận bình quân của tƣ bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tƣ trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để đƣợc quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Giá cả sản xuất xã 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hội của nông phẩm lại đƣợc quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. + Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc từ sự chênh lệch về độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch. + Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do thâm canh hay sự chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tƣ trực tiếp của con ngƣời vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch.
Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của Nhà nƣớc. Địa tô đƣợc hình thành theo công thức: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trƣờng xác định. Giá cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu ngạch đƣợc hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà ngƣời sử dụng đất phải nộp cho chủ sử hữu. Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trƣờng và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu đƣợc trên đất. Vì vậy ngƣời ta gọi giá đất là địa tô tƣ bản hóa: Địa tô Giá đất = Tỷ suất lợi nhuận b) Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi.
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này ngƣời mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Ngƣời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt. (Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 34 [8]) c) Quan hệ cung cầu Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trƣờng đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa lợi ích giữa ngƣời sản xuất và ngƣời tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lƣợng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tƣơi tốt chứ không bị hao mòn nhƣ các loại hàng hóa thông thƣờng khác. Vì vậy quan hệ cung – cầu trong thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lƣợng cung đất đai tham gia lƣu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định.
Điều này phụ thuộc vào chất lƣợng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất ( Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 36 [8]).2 Đặc điểm của giá đất - Giá đất đƣợc hình thành là một quá trình lâu dài. Đặc trƣng ngày, đƣợc xem xét phân tích trên hai mặt: 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Giá đất của một thửa đất đƣợc hình thành là một quá trình lâu dài, từ khi còn hoang sơ đƣợc con ngƣời khai khẩn trở thành đất nông nghiệp có giá thấp, khi chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp (đất ở) thì giá đất tăng lên. Trong quá trình sử dụng con ngƣời đầu tƣ cơ sở hạ tầng, cải tạo môi trƣờng làm cho giá đất tăng lên.