TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, văn hoá, giáo giục, y tế, xã hội .cũng ngày một phát triển phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội. Nhà nước phải thu hồi đất và phải bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất giữ vị trí hết sức quan trọng – là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Do đó việc xác định giá đất tính bồi thường vừa đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, tôi chọn đề tài : "Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội" làm đề tài luận văn. MỤC ĐÍCH - YÊU CẦU 1. Mục đích - Tìm hiểu giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó rút ra đánh giá, nhận xét. - Đề xuất giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tiễn.
Yêu cầu - Nắm vững các văn bản liên quan đến giá đất bồi thường; - Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG 2. Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất - Nguyên tắc dự báo trước - Nguyên tắc cung – cầu 2.
Phương pháp định giá đất Có nhiều phương pháp để xác định giá của một thửa đất như: - Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) - Phương pháp đầu tư - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư Nhưng trên thực tế thường sử dụng hai phương pháp là: Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) và Phương pháp thu nhập.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây: a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin: - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh 3 được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất.
Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất. - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.); + Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền 4 sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch.
Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính Giá chuyển Mức tiền điều chỉnh mức giá của thửa đất, = nhượng quyền hình thành từ những yếu tố khu đất cần sử dụng đất của khác biệt về giá của từng thửa 5 định giá từng thửa đất, đất, khu đất so sánh với thửa khu đất so sánh đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất. Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên. d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh). Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng 6 số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2). Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau: Các tiêu chí Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau so sánh Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B 1.
Căn cứ pháp Có giấy chứng Có giấy chứng lý nhận quyền sử nhận quyền sử dụng đất dụng đất 2. Mục đích sử Đất ở tại đô Đất ở tại đô thị dụng thị loại I loại I 3. Vị trí đất Vị trí 1: Đất Vị trí 1: Đất có có một mặt một mặt tiền liền tiền liền cạnh cạnh với đường với đường phố phố 4. Loại đường Loại 2 Loại 2 phố 5.
Chiều rộng 100 70 mặt tiền (m) 6. Chiều sâu 250 285,7 của khu đất 7. Kết cấu hạ - Thuận lợi - Kém thuận lợi tầng (có 2 mặt hơn - Đường giao tiếp giáp với (có một mặt thông đường hẻm tiếp giáp với lớn) đường hẻm lớn) 8. Môi trường - Độ ồn ào - ồn ào - ồn ào - Bụi - ít bụi hơn - Độ bụi 7.
Tài sản trên Không Không đất 8. Tình trạng Tự nguyện Tự nguyện mua bán 7 Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Đó xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh đó điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê đó tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.