Khóa luận định giá quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC Hà Nội

Bài viết phân tích quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam.

• Tác giả: Đàm Lê Quỳnh Anh
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1.1. Khái niệm của quyền sử dụng đất
• 1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất
• 1.1.2.1. Địa tô
• 1.1.2.2. Đơn giá trên một mảnh đất
• 1.1.2.3. Diện tích đất sử dụng
• 1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.2.1. Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất
• 1.2.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất
• 1.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 1.2.2.1.1. Yêu cầu
• 1.2.2.1.2. Nội dung phương pháp
• 1.2.2.1.2.1. Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
• 1.2.2.1.2.2. Bước 2: Xác định giá thị trường các thửa đất, khu đất so sánh
• 1.2.2.1.2.3. Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh
• 1.2.2.1.2.4. Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt
• 1.2.2.1.2.5. Bước 5: Ước tính giá trị của thửa đất cần định giá
• 1.2.2.1.3. Hạn chế của phương pháp

Tóm tắt

I. Tổng quan về công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Đất đai không chỉ là tài sản vật chất mà còn là nguồn lực kinh tế thiết yếu. Việc định giá chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế, việc hoàn thiện công tác này càng trở nên cấp thiết hơn.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá quyền sử dụng đất

Định giá quyền sử dụng đất là quá trình xác định giá trị của quyền sử dụng đất dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích và mục đích sử dụng. Vai trò của nó không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản mà còn hỗ trợ trong việc quản lý rủi ro tài chính.

1.2. Lịch sử phát triển công tác định giá tại Vietinbank AMC

Công tác định giá tại Vietinbank AMC đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển. Từ những năm đầu thành lập, ngân hàng đã chú trọng đến việc xây dựng quy trình định giá chuyên nghiệp, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

II. Những thách thức trong công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Mặc dù công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần khắc phục. Các yếu tố như sự biến động của thị trường bất động sản, thiếu thông tin chính xác và sự phức tạp trong quy định pháp lý là những vấn đề lớn. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng định giá mà còn tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng.

2.1. Biến động thị trường và ảnh hưởng đến định giá

Thị trường bất động sản thường xuyên biến động, điều này gây khó khăn trong việc xác định giá trị thực tế của quyền sử dụng đất. Các yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách nhà nước và nhu cầu thị trường đều có thể làm thay đổi giá trị đất đai.

2.2. Thiếu thông tin và dữ liệu chính xác

Việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác về giá trị đất đai là một trong những thách thức lớn. Điều này dẫn đến việc định giá không chính xác, ảnh hưởng đến quyết định cho vay và quản lý rủi ro của ngân hàng.

III. Phương pháp định giá quyền sử dụng đất hiệu quả tại Vietinbank AMC

Để nâng cao chất lượng công tác định giá quyền sử dụng đất, Vietinbank AMC cần áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và hiệu quả. Các phương pháp như so sánh trực tiếp, chi phí và thu nhập đều có thể được sử dụng để xác định giá trị chính xác hơn. Việc áp dụng linh hoạt các phương pháp này sẽ giúp ngân hàng đưa ra quyết định chính xác hơn trong việc cho vay.

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong định giá quyền sử dụng đất. Phương pháp này dựa trên việc so sánh mảnh đất cần định giá với các mảnh đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị quyền sử dụng đất dựa trên chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản. Phương pháp này giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan về giá trị thực tế của tài sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn của công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC không chỉ giúp ngân hàng trong việc xác định giá trị tài sản mà còn hỗ trợ trong việc quản lý rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả đã giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.

4.1. Kết quả đạt được từ công tác định giá

Công tác định giá đã giúp Vietinbank AMC xác định chính xác giá trị tài sản đảm bảo, từ đó giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay. Nhiều khoản vay đã được phê duyệt dựa trên giá trị thực tế của tài sản.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Qua quá trình thực hiện công tác định giá, Vietinbank AMC đã rút ra nhiều bài học kinh nghiệm quý báu. Việc nâng cao chất lượng thông tin và dữ liệu là yếu tố then chốt để cải thiện công tác định giá.

V. Kết luận và hướng phát triển công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại, kết hợp với việc nâng cao chất lượng thông tin sẽ giúp ngân hàng tối ưu hóa quy trình cho vay và quản lý rủi ro. Hướng phát triển trong tương lai cần tập trung vào việc đào tạo nhân lực và cải tiến quy trình định giá.

5.1. Định hướng phát triển công tác định giá

Vietinbank AMC cần xây dựng một chiến lược phát triển công tác định giá bền vững, tập trung vào việc nâng cao chất lượng và độ chính xác của các báo cáo định giá.

5.2. Tầm quan trọng của đào tạo nhân lực

Đào tạo nhân lực là yếu tố quan trọng trong việc nâng cao chất lượng công tác định giá. Việc trang bị kiến thức và kỹ năng cho nhân viên sẽ giúp ngân hàng cải thiện quy trình định giá và đưa ra quyết định chính xác hơn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, tác động trực tiếp và gián tiếp đến hầu hết các quyết định đầu tư kinh doanh. Trên phạm vi quốc tế, hoạt động thẩm định giá đã hình thành và phát triển từ những năm 1940, được công nhận là một nghề chuyên môn độc lập nhằm xác định giá trị thị trường của tài sản tại một địa điểm và thời điểm cụ thể phục vụ các giao dịch khách quan. Tại Việt Nam, nghề thẩm định giá bắt đầu xuất hiện từ cuối thập niên 1990 gắn liền với công cuộc chuyển dịch từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, sau đó phát triển mạnh mẽ trên toàn quốc từ khoảng giữa năm 2005. Mặc dù vậy, hoạt động định giá bất động sản trong nước vẫn đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và đối mặt với nhiều bất cập khi chưa đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của thị trường.

Đối với hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng chủ yếu trong danh mục tài sản thế chấp. Việc xác định giá trị của loại tài sản này có ý nghĩa quyết định đối với quy trình ra quyết định cấp tín dụng cũng như bảo đảm khả năng thu hồi vốn vay, phòng ngừa rủi ro nợ xấu. Nhận thức được yêu cầu cấp thiết đó cùng quá trình khảo sát thực tế tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội (Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội), tác giả Đàm Lê Quỳnh Anh đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài "Hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng cổ phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội".

Văn bản xác định rõ ba mục đích nghiên cứu cụ thể được đánh số như sau:

1. Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về định giá quyền sử dụng đất.
2. Phân tích - đánh giá công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC.
3. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC.

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá quyền sử dụng đất.
• Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội. Không gian nghiên cứu tập trung vào thẩm quyền định giá tài sản bảo đảm cho các khoản vay từ 2 tỷ đồng trở lên tại các chi nhánh thuộc địa phận Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc. Thời gian nghiên cứu sử dụng dữ liệu hoạt động thực tế từ tháng 09/2012 đến tháng 03/2013.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài được xây dựng trên cơ sở các nguyên lý kinh tế chính trị về đất đai và hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tại thời điểm nghiên cứu. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2004), đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được xác định là một dạng quyền tài sản có thể định giá bằng tiền và được phép chuyển dịch trong các giao dịch dân sự.

Về mặt kinh tế, giá trị quyền sử dụng đất phản ánh trực tiếp lợi ích kinh tế phát sinh từ đất đai thông qua lý thuyết địa tô:

• Địa tô chênh lệch I: Khoản lợi nhuận siêu ngạch hình thành do các điều kiện tự nhiên vốn có của đất đai mang lại như độ phì nhiêu, vị trí địa lý thuận lợi, khoảng cách gần thị trường tiêu thụ hoặc trung tâm đô thị.
• Địa tô chênh lệch II: Khoản lợi nhuận siêu ngạch thu được nhờ kết quả đầu tư thâm canh, cải tạo đất hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên đất.

Quy trình xác định giá trị thửa đất được xác lập qua công thức: $$\text{Giá trị mảnh đất cần định giá} = \text{Diện tích đất sử dụng (m}^2\text{)} \times \text{Đơn giá trên một m}^2\text{ đất (đồng/m}^2\text{)}$$

Hệ thống căn cứ pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật được tác giả trích dẫn bao gồm:

• Bộ luật Dân sự năm 2005: Các quy định tại Chương IV về giao dịch dân sự và Phần 2 về phân loại tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Luật Đất đai năm 2003: Quy định về chế độ quản lý, sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009).
• Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
• Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Thông tư số 120/2005/TT-BTC, Thông tư số 141/2007/TT-BTC về thu tiền thuê đất.
• Nghị định số 120/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
• Quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 05/12/2012 của Tổng giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam ban hành Quy trình phối hợp thẩm định và định giá tài sản giữa Vietinbank AMC và các chi nhánh NHCT.
• Thông tư số 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính và Công văn số 1326/2011/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về đánh giá, khấu hao tài sản cố định, nhà ở, vật kiến trúc.
• Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng và Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng Hà Nội về công bố đơn giá xây dựng mới công trình.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả vận dụng gồm phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp các phương pháp cụ thể: phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp phân tích - tổng hợp và phương pháp nghiên cứu trường hợp điển hình. Nguồn dữ liệu sử dụng là số liệu thống kê nội bộ từ các báo cáo hoạt động định giá của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội và hồ sơ thẩm định thực tế của tài sản thế chấp.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận chung về định giá quyền sử dụng đất

Chương 1 tập trung làm rõ bản chất kinh tế, cơ sở pháp lý và các phương pháp định giá quyền sử dụng đất trên góc độ lý luận:

• Bản chất của quyền sử dụng đất và các yếu tố cấu thành giá: Đất đai không hao mòn qua sử dụng, bản thân nó không có giá trị lao động kết tinh mà giá cả phản ánh khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất. Giá quyền sử dụng đất được cấu thành từ mức địa tô, đơn giá trên đơn vị diện tích và tổng diện tích sử dụng hợp pháp.
• Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất:
  • Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp xác định giá trị bằng cách so sánh thửa đất mục tiêu với các thửa đất trống tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường trong thời gian gần nhất (từ 6 tháng đến 1 năm). Yêu cầu kỹ thuật bao gồm việc khảo sát từ 3 đến 5 tài sản so sánh có tính tương đồng cao trong cùng khu vực địa lý, sau đó tiến hành điều chỉnh mức chênh lệch do các yếu tố khác biệt về vị trí, hình dáng, pháp lý, hạ tầng để rút ra giá trị chỉ dẫn.
  • Phương pháp vốn hóa: Áp dụng cho các bất động sản tạo ra thu nhập. Phương pháp này bao gồm các kỹ thuật: vốn hóa trực tiếp giá trị của đất, vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất và chiết khấu luồng tiền ròng tương lai (DCF) từ dự án phát triển đất.
  • Phương pháp thặng dư: Thường áp dụng đối với đất trống có tiềm năng phát triển. Giá trị đất được tính bằng tổng doanh thu phát triển giả định của dự án theo phương án sử dụng cao nhất và tốt nhất trừ đi toàn bộ chi phí đầu tư phát triển và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.
• Quy trình định giá chuẩn gồm 6 bước: (1) Xác định nhiệm vụ định giá; (2) Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin thị trường; (3) Phân tích thông tin; (4) Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp; (5) Xác định giá quyền sử dụng đất; (6) Lập báo cáo và cấp chứng thư định giá.
• Hệ thống các nhân tố ảnh hưởng: Phân chia thành hai nhóm chính. Nhóm nhân tố chủ quan gồm trình độ chuyên môn của thẩm định viên, năng lực thu thập và xử lý thông tin, hệ thống cơ sở dữ liệu lưu trữ, trang thiết bị kỹ thuật, cùng quy trình thẩm định. Nhóm nhân tố khách quan bao gồm tình trạng pháp lý của thửa đất, các đặc điểm vật lý (vị trí, quy mô, hình học, địa chất), chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật và chất lượng công tác đào tạo nhân lực định giá.

Chương 2: Thực trạng công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội

Chương 2 mô tả chi tiết cơ cấu tổ chức, quy chế nội bộ, kết quả kinh doanh và thực tế vận hành các phương pháp định giá tại đơn vị khảo sát:

• Giới thiệu đơn vị: Vietinbank AMC được thành lập vào tháng 07/2000, là đơn vị đầu tiên trong cả nước hoạt động quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại, ban đầu nhằm xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng. Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội được thành lập theo Quyết định số 169/NQ-HĐQT-NHCT ngày 28/04/2012 của Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, trụ sở đặt tại số 126 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội.
• Cơ cấu tổ chức: Chi nhánh có Ban Giám đốc (1 Giám đốc, 2 Phó Giám đốc), Phòng Thẩm định (1 Trưởng phòng, 2 Phó phòng, 16 nhân viên), Phòng Kinh doanh (2 nhân viên) và Phòng Kế toán - Hành chính (3 nhân viên).
• Kết quả hoạt động: Chi nhánh thực hiện định giá tài sản bảo đảm có giá trị từ 2 tỷ đồng trở lên cho các chi nhánh Vietinbank tại Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc, chính thức triển khai nghiệp vụ từ tháng 09/2012. Kết quả định giá qua các tháng được tổng hợp trong văn bản như sau:

Chỉ tiêu	09/2012	10/2012	11/2012	12/2012	01/2013	02/2013	03/2013
Số thông báo định giá (bản)	40	60	77	95	104	108	112
Giá trị định giá (triệu đồng)	280.000	387.000	402.000	524.000	1.578.000	2.605.000	3.742.000

• Hệ thống nguyên tắc định giá tại Vietinbank AMC: Gồm 9 nguyên tắc cốt lõi: Sát giá thị trường; Đúng đắn, chính xác; Tuân thủ; Độc lập; Chính trực; Khách quan; Bí mật; Thận trọng; Chịu trách nhiệm.
• Quy trình nghiệp vụ 11 bước:
  1. Tiếp nhận hồ sơ TSĐG: Nhận bản scan và kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng dịch vụ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ pháp lý qua mạng kết nối nội bộ.
  2. Phân công công việc: Lãnh đạo phòng xem xét, phân công nhân viên thẩm định hoặc chỉ đạo cụm định giá thực hiện.
  3. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và thu phí tạm thu: Kiểm tra hồ sơ gốc, lập sổ theo dõi, thu phí tạm thu không hoàn lại nếu khách hàng từ chối kết quả.
  4. Lập kế hoạch thẩm định: Bố trí thời gian khảo sát thực địa, xác định phương pháp và nguồn dữ liệu.
  5. Khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập thông tin: Yêu cầu tối thiểu 2 thẩm định viên cùng 1 cán bộ tín dụng chi nhánh ngân hàng tham gia; lập biên bản khảo sát hiện trường có chữ ký xác nhận của khách hàng; chụp ảnh toàn bộ tài sản.
  6. Xác định giá trị tài sản, lập Biên bản thẩm định: Mô tả chi tiết pháp lý, hiện trạng, tính thanh khoản và tính toán mức giá.
  7. Phê duyệt kết quả: Thẩm định viên trình Tổ trưởng, Lãnh đạo phòng duyệt, sau đó chuyển Ban Giám đốc hoặc Hội đồng định giá (HĐĐG) chi nhánh/công ty phê duyệt theo phân cấp thẩm quyền.
  8. Thông báo kết quả thẩm định và định giá: Lập thông báo có dấu giáp lai, gửi kèm phụ lục hình ảnh và hồ sơ pháp lý.
  9. Cung cấp thông báo, thu phí và theo dõi biến động: Hoàn tất trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc (các trường hợp thông thường), 4 ngày (qua HĐĐG) hoặc 5 ngày (khi thuê đơn vị thẩm định độc lập). Theo dõi biến động giá định kỳ hàng tháng trước ngày 05; phát hành văn bản cảnh báo ngay khi giá thị trường của tài sản sụt giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất.
  10. Thẩm định và định giá lại: Thực hiện theo chu trình khi khách hàng hoặc ngân hàng có nhu cầu.
  11. Lưu trữ hồ sơ: Lưu giữ toàn bộ hồ sơ pháp lý, biên bản, tờ trình, phiếu biểu quyết theo quy định.
• Các phương pháp định giá thực tế: Đơn vị vận dụng 5 phương pháp gồm so sánh (sử dụng 3 tài sản so sánh, đối chiếu 5 yếu tố: pháp lý, quy mô diện tích, hạ tầng cơ sở, tỷ lệ mặt tiền, điều kiện giao thông), chi phí (kết hợp với so sánh theo Quyết định 725/QĐ-BXD), thặng dư (áp dụng cho các công trình hình thành trong tương lai), lợi nhuận và phương pháp thu nhập (với chi phí vận hành tính bằng 10% doanh thu; tỷ suất chiết khấu bằng lợi suất trái phiếu chính phủ 10 năm cộng phụ phí rủi ro).
• Minh họa trường hợp định giá thực tế: Định giá quyền sử dụng đất tại thửa số 185, tờ bản đồ số 1, địa chỉ số 571 Nguyễn Văn Cừ, phường Gia Thụy, quận Long Biên, Hà Nội:
  • Hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 4298574 do UBND quận Long Biên cấp ngày 19/01/2012 cho ông Nguyễn Duy Thành và bà Lý Thị Thúy Hồng; diện tích đất ở đô thị được công nhận là $36\text{ m}^2$ với thời hạn lâu dài.
  • Hiện trạng: Đất mặt đường Nguyễn Văn Cừ, mặt tiền rộng $3,07\text{ m}$, chiều dài $11,98\text{ m}$. Chủ sở hữu đang sử dụng thêm $12,3\text{ m}^2$ đất lưu không phía trước mặt đường nhưng không có giấy tờ hợp lệ. Tổ thẩm định chỉ định giá phần diện tích được công nhận là $36\text{ m}^2$.
  • Tài sản so sánh: Tổ định giá khảo sát thực tế vào tháng 03/2013 và lựa chọn 3 bất động sản so sánh trên cùng mặt đường Nguyễn Văn Cừ (số 608 diện tích $80\text{ m}^2$, số 491A diện tích $110\text{ m}^2$, số 629 diện tích $105\text{ m}^2$). Sau khi bóc tách giá trị công trình xây dựng theo đơn giá mới của Quyết định 420/QĐ-SXD và khấu hao theo Thông tư 203/2009/TT-BTC, đơn giá quyền sử dụng đất được ước tính để làm cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Dựa trên kết cấu đề tài và các bất cập được chỉ ra trong quá trình nghiên cứu, chương này định hướng các nhóm giải pháp:

• Xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin thị trường bất động sản nội bộ, giúp các thẩm định viên rút ngắn thời gian thu thập thông tin và hạn chế sai lệch trong việc lựa chọn các tài sản so sánh.
• Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ thẩm định viên thông qua đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật phân tích thị trường và dự báo rủi ro.
• Tăng cường đầu tư trang thiết bị đo đạc, kiểm tra thực địa phục vụ công tác khảo sát hiện trường nhằm bảo đảm tính chính xác và an toàn kỹ thuật.
• Hoàn thiện cơ chế phối hợp tác nghiệp giữa Vietinbank AMC và các chi nhánh ngân hàng thương mại, bảo đảm tính độc lập khách quan của kết quả định giá tài sản bảo đảm.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đạt được các kết quả cụ thể dựa trên số liệu thực tế tại văn bản:

• Ghi nhận sự tăng trưởng rõ rệt trong hoạt động định giá của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội trong 7 tháng đầu triển khai: số lượng thông báo định giá tăng từ 40 thông báo (tháng 09/2012) lên 112 thông báo (tháng 03/2013), tổng số đạt 596 thông báo; quy mô giá trị tài sản định giá tăng từ 280 tỷ đồng lên 3.742 tỷ đồng trong cùng kỳ, đạt tổng giá trị lũy kế 9.518 tỷ đồng. Đơn vị đã tham gia thẩm định các tổ hợp dự án lớn như Royal City và Mipec Tower.
• Hệ thống hóa và phân tích chi tiết quy trình nghiệp vụ 11 bước định giá tài sản bảo đảm trong nội bộ hệ thống Vietinbank, xác định rõ cơ chế kiểm soát chất lượng, phân cấp thẩm quyền phê duyệt giữa các phòng ban, hội đồng định giá và quy định thời hạn xử lý chứng thư trong vòng 3 đến 5 ngày làm việc.
• Làm rõ nguyên tắc quản trị rủi ro thông qua quy định phát hành thông báo cảnh báo thị trường định kỳ hàng tháng và phát hành cảnh báo tức thời khi giá thị trường của tài sản thế chấp sụt giảm từ 20% trở lên.
• Đóng góp thực tiễn thông qua việc giải quyết trường hợp cụ thể tại số 571 Nguyễn Văn Cừ, thiết lập nguyên tắc loại trừ phần diện tích sử dụng thêm không hợp pháp ($12,3\text{ m}^2$) ra khỏi giá trị tài sản bảo đảm, bảo đảm nguyên tắc an toàn pháp lý cho hoạt động tín dụng ngân hàng.

Về mặt đóng góp học thuật, khóa luận đã liên kết chặt chẽ lý thuyết kinh tế chính trị về địa tô chênh lệch với các chuẩn mực định giá tài sản thực tế tại Việt Nam giai đoạn chuyển đổi, phân tích rõ ràng cơ chế phối hợp tác nghiệp giữa công ty quản lý nợ và ngân hàng thương mại mẹ.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có những giới hạn nhất định xuất phát từ phạm vi và điều kiện nghiên cứu thực tế:

• Phạm vi nghiên cứu giới hạn tại một đơn vị cơ sở là Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội, chưa so sánh đối chiếu với mô hình định giá tại các chi nhánh khác hoặc các công ty AMC trực thuộc các ngân hàng thương mại khác tại Việt Nam.
• Chuỗi số liệu phân tích hoạt động kinh doanh còn ngắn, chỉ phản ánh kết quả trong 7 tháng đầu vận hành (từ tháng 09/2012 đến tháng 03/2013) kể từ khi chi nhánh chính thức triển khai nghiệp vụ định giá.
• Đối tượng tài sản khảo sát chủ yếu phục vụ mục đích bảo đảm cấp tín dụng cho các khoản vay từ 2 tỷ đồng trở lên, chưa phản ánh toàn diện các loại hình định giá phục vụ mua bán nợ, bán đấu giá tài sản hoặc xử lý nợ tồn đọng.
• Một số tham số đầu vào trong các phương pháp định giá thu nhập và so sánh (như tỷ lệ phụ phí rủi ro, mức điều chỉnh tỷ lệ mặt tiền, điều kiện giao thông) vẫn dựa nhiều vào phán đoán mang tính chủ quan của thẩm định viên do thiếu hệ thống dữ liệu thị trường minh bạch.

Hướng nghiên cứu tiếp theo cần mở rộng khảo sát dữ liệu trong chu kỳ thời gian dài hơn, nghiên cứu tác động của các văn bản pháp luật đất đai mới ban hành đối với hoạt động định giá thế chấp, và xây dựng mô hình định lượng hóa các mức điều chỉnh sai biệt của tài sản so sánh.

Giá trị tham khảo

Nội dung của khóa luận mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành: Là tài liệu học tập hữu ích cho sinh viên các ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Kinh tế bất động sản, giúp người học tiếp cận quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm trên thực tế thay vì chỉ tiếp cận lý thuyết thuần túy.
• Chuyên viên thẩm định giá và quản trị rủi ro tại các tổ chức tín dụng: Cung cấp tài liệu tham khảo chi tiết về quy trình phối hợp 11 bước, các biểu mẫu hồ sơ pháp lý cần thu thập, cơ chế xác định giá trị tài sản gắn liền với đất theo các văn bản của Bộ Xây dựng và cách thức xử lý tài sản có tranh chấp hoặc diện tích đất lấn chiếm.
• Các phần đáng tham khảo nhất: Bản mô tả quy trình kỹ thuật 11 bước của Vietinbank AMC; hệ thống 9 nguyên tắc thẩm định giá; và hồ sơ minh họa tính toán thực tế tại số 571 Nguyễn Văn Cừ (quận Long Biên) với phương pháp bóc tách giá trị công trình xây dựng trên đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Thẩm quyền định giá tài sản bảo đảm của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội được quy định như thế nào?
Chi nhánh chịu trách nhiệm thẩm định và định giá tài sản bảo đảm đối với các khoản vay có giá trị tài sản từ 2 tỷ đồng trở lên phát sinh tại các chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam thuộc địa bàn thành phố Hà Nội, thành phố Hải Phòng và tỉnh Vĩnh Phúc.

2. Quy trình định giá tài sản bảo đảm tại Vietinbank AMC gồm bao nhiêu bước và thời hạn ban hành thông báo kết quả là bao lâu?
Quy trình nghiệp vụ bao gồm 11 bước khép kín từ tiếp nhận hồ sơ đến lưu trữ tài liệu. Thời hạn phát hành thông báo kết quả tối đa không quá 03 ngày làm việc đối với trường hợp thông thường, không quá 04 ngày làm việc nếu phải thông qua Hội đồng định giá, và không quá 05 ngày làm việc nếu thuê đơn vị thẩm định giá độc lập bên ngoài.

3. Quy chế nội bộ của Vietinbank AMC xử lý như thế nào khi giá thị trường của tài sản bảo đảm bị suy giảm?
Định kỳ trước ngày 05 hàng tháng, nhân viên thẩm định phải lập thông báo giá thị trường của tài sản tại thời điểm cuối tháng trước gửi chi nhánh ngân hàng. Trường hợp giá thị trường của tài sản sụt giảm trên 20% so với lần thẩm định gần nhất, thẩm định viên phải lập thông báo giá ngay lập tức trình Ban Giám đốc duyệt để cảnh báo rủi ro cho chi nhánh và các phòng quản lý tín dụng tại Trụ sở chính.

4. Tổ định giá xử lý phần diện tích $12,3\text{ m}^2$ đất sử dụng thêm tại số 571 Nguyễn Văn Cừ như thế nào?
Tại thời điểm khảo sát thực địa, tổ thẩm định phát hiện chủ sở hữu sử dụng thêm $12,3\text{ m}^2$ đất lưu không giáp mặt đường Nguyễn Văn Cừ nằm ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuân thủ nguyên tắc pháp lý, tổ định giá đã loại trừ hoàn toàn phần diện tích này và chỉ xác định giá trị đối với diện tích $36\text{ m}^2$ đất ở đô thị đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp số BĐ 4298574.

5. Cơ cấu tổ chức nhân sự của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội tại thời điểm nghiên cứu gồm những bộ phận nào?
Chi nhánh có tổng cộng 25 nhân sự, phân bổ gồm: Ban Giám đốc (1 Giám đốc, 2 Phó Giám đốc), Phòng Thẩm định (1 Trưởng phòng, 2 Phó phòng, 16 nhân viên), Phòng Kinh doanh (2 nhân viên) và Phòng Kế toán - Hành chính (3 nhân viên).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đàm Lê Quỳnh Anh đã hệ thống hóa các nguyên lý cơ bản về định giá quyền sử dụng đất gắn với lý thuyết địa tô và khung pháp lý tại Việt Nam. Công trình cung cấp bức tranh chi tiết về thực trạng vận hành, quy trình 11 bước và kết quả tăng trưởng quy mô định giá tài sản bảo đảm tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn 2012 - 2013. Bằng việc phân tích tình huống thực tế tại địa bàn quận Long Biên, khóa luận thể hiện rõ nguyên tắc thận trọng, chặt chẽ trong việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ công tác quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những lý luận chung về định giá quyền sử dụng Chương 2: Thực trạng công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 3 Học viện Ngân hàng CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm của quyền sử dụng đất Đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.” Ở Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu của riêng tổ chức, cá nhân nào mà được quy định rõ ràng thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 4 Học viện Ngân hàng đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước. Có thể thấy nhiều khái niệm về đất đai cũng như giá trị quyền sử dụng đất được qui định rõ ràng trong luật nhưng khái niệm về quyền sử dụng đất chưa được đề cập đến. Dựa vào những khái niệm, đặc điểm của đất đai và giá trị quyền sử dụng đất ở trên, ta có thể hiểu về khái niệm quyền sử dụng đất như sau: “ Quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, tức là quyền có thể định giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Theo đó, người nắm giữ quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo qui định của pháp luật.

Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất đó mang lại cho người chủ sử hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó càng nhiều thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại. Trong đó, các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm: 1. Địa tô Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.

Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền. Tùy thuộc vào mỗi chế độ xã hội khác nhau mà tồn tại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau. Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 5 Học viện Ngân hàng thêm có hiệu suất cao hơn.

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Có hai loại địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

+ Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnh đát gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những mảnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm.bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thông.Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại. Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu đất đai ( ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm). Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.

Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng mảnh đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của mảnh đất. + Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Địa tô chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 6 Học viện Ngân hàng mảnh đất đó.

Vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên mảnh đất đó. Sự khác biệt nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì ( mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.

Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Đơn giá trên một mảnh đất Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác nhau ( hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó càng thu được nhiều lợi ích.

Mỗi một loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được UBND tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào ngày 01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất đó. VD như đơn giá/m2 đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đất đô thị I, II., loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ. Diện tích đất sử dụng Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của mảnh đất cần xác định giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của mảnh đất.

Mỗi một mảnh đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất. Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đai của người sử dụng đất. Nhà nước và người sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 7 Học viện Ngân hàng quyền và nghĩa vụ của mình. Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau: Yếu tố cấu thành  Đơn giá  Diện tích  Giá trị của địa tô của một m2 đất sử dụng mảnh đất cần định giá Trong đó: Giá của một Đơn giá trên một mảnh đất cần = Diện tích đất sử dụng ( m2) x m2 đất ( đồng/ định giá m2) 1.

ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng qúy giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.