Hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC

Bài viết phân tích quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam.

• Tác giả: Đàm Lê Quỳnh Anh
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1.1. Khái niệm của quyền sử dụng đất
• 1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất
• 1.1.2.1. Địa tô
• 1.1.2.2. Đơn giá trên một mảnh đất
• 1.1.2.3. Diện tích đất sử dụng
• 1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.2.1. Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất
• 1.2.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất
• 1.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 1.2.2.1.1. Yêu cầu
• 1.2.2.1.2. Nội dung phương pháp
• 1.2.2.1.2.1. Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
• 1.2.2.1.2.2. Bước 2: Xác định giá thị trường các thửa đất, khu đất so sánh
• 1.2.2.1.2.3. Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh
• 1.2.2.1.2.4. Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt
• 1.2.2.1.2.5. Bước 5: Ước tính giá trị của thửa đất cần định giá
• 1.2.2.1.3. Hạn chế của phương pháp

Tóm tắt

I. Tổng quan về công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Đất đai không chỉ là tài sản vật chất mà còn là nguồn lực kinh tế thiết yếu. Việc định giá chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế, việc hoàn thiện công tác này càng trở nên cấp thiết hơn.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá quyền sử dụng đất

Định giá quyền sử dụng đất là quá trình xác định giá trị của quyền sử dụng đất dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích và mục đích sử dụng. Vai trò của nó không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản mà còn hỗ trợ trong việc quản lý rủi ro tài chính.

1.2. Lịch sử phát triển công tác định giá tại Vietinbank AMC

Công tác định giá tại Vietinbank AMC đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển. Từ những năm đầu thành lập, ngân hàng đã chú trọng đến việc xây dựng quy trình định giá chuyên nghiệp, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

II. Những thách thức trong công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Mặc dù công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần khắc phục. Các yếu tố như sự biến động của thị trường bất động sản, thiếu thông tin chính xác và sự phức tạp trong quy định pháp lý là những vấn đề lớn. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng định giá mà còn tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng.

2.1. Biến động thị trường và ảnh hưởng đến định giá

Thị trường bất động sản thường xuyên biến động, điều này gây khó khăn trong việc xác định giá trị thực tế của quyền sử dụng đất. Các yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách nhà nước và nhu cầu thị trường đều có thể làm thay đổi giá trị đất đai.

2.2. Thiếu thông tin và dữ liệu chính xác

Việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác về giá trị đất đai là một trong những thách thức lớn. Điều này dẫn đến việc định giá không chính xác, ảnh hưởng đến quyết định cho vay và quản lý rủi ro của ngân hàng.

III. Phương pháp định giá quyền sử dụng đất hiệu quả tại Vietinbank AMC

Để nâng cao chất lượng công tác định giá quyền sử dụng đất, Vietinbank AMC cần áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và hiệu quả. Các phương pháp như so sánh trực tiếp, chi phí và thu nhập đều có thể được sử dụng để xác định giá trị chính xác hơn. Việc áp dụng linh hoạt các phương pháp này sẽ giúp ngân hàng đưa ra quyết định chính xác hơn trong việc cho vay.

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong định giá quyền sử dụng đất. Phương pháp này dựa trên việc so sánh mảnh đất cần định giá với các mảnh đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị quyền sử dụng đất dựa trên chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản. Phương pháp này giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan về giá trị thực tế của tài sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn của công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC không chỉ giúp ngân hàng trong việc xác định giá trị tài sản mà còn hỗ trợ trong việc quản lý rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả đã giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.

4.1. Kết quả đạt được từ công tác định giá

Công tác định giá đã giúp Vietinbank AMC xác định chính xác giá trị tài sản đảm bảo, từ đó giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay. Nhiều khoản vay đã được phê duyệt dựa trên giá trị thực tế của tài sản.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Qua quá trình thực hiện công tác định giá, Vietinbank AMC đã rút ra nhiều bài học kinh nghiệm quý báu. Việc nâng cao chất lượng thông tin và dữ liệu là yếu tố then chốt để cải thiện công tác định giá.

V. Kết luận và hướng phát triển công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC

Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại, kết hợp với việc nâng cao chất lượng thông tin sẽ giúp ngân hàng tối ưu hóa quy trình cho vay và quản lý rủi ro. Hướng phát triển trong tương lai cần tập trung vào việc đào tạo nhân lực và cải tiến quy trình định giá.

5.1. Định hướng phát triển công tác định giá

Vietinbank AMC cần xây dựng một chiến lược phát triển công tác định giá bền vững, tập trung vào việc nâng cao chất lượng và độ chính xác của các báo cáo định giá.

5.2. Tầm quan trọng của đào tạo nhân lực

Đào tạo nhân lực là yếu tố quan trọng trong việc nâng cao chất lượng công tác định giá. Việc trang bị kiến thức và kỹ năng cho nhân viên sẽ giúp ngân hàng cải thiện quy trình định giá và đưa ra quyết định chính xác hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những lý luận chung về định giá quyền sử dụng Chương 2: Thực trạng công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 3 Học viện Ngân hàng CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm của quyền sử dụng đất Đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.” Ở Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu của riêng tổ chức, cá nhân nào mà được quy định rõ ràng thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 4 Học viện Ngân hàng đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước. Có thể thấy nhiều khái niệm về đất đai cũng như giá trị quyền sử dụng đất được qui định rõ ràng trong luật nhưng khái niệm về quyền sử dụng đất chưa được đề cập đến. Dựa vào những khái niệm, đặc điểm của đất đai và giá trị quyền sử dụng đất ở trên, ta có thể hiểu về khái niệm quyền sử dụng đất như sau: “ Quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, tức là quyền có thể định giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Theo đó, người nắm giữ quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo qui định của pháp luật.

Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất đó mang lại cho người chủ sử hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó càng nhiều thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại. Trong đó, các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm: 1. Địa tô Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.

Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền. Tùy thuộc vào mỗi chế độ xã hội khác nhau mà tồn tại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau. Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 5 Học viện Ngân hàng thêm có hiệu suất cao hơn.

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Có hai loại địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

+ Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnh đát gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những mảnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm.bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thông.Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại. Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu đất đai ( ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm). Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.

Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng mảnh đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của mảnh đất. + Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Địa tô chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 6 Học viện Ngân hàng mảnh đất đó.

Vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên mảnh đất đó. Sự khác biệt nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì ( mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.

Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Đơn giá trên một mảnh đất Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác nhau ( hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó càng thu được nhiều lợi ích.

Mỗi một loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được UBND tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào ngày 01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất đó. VD như đơn giá/m2 đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đất đô thị I, II., loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ. Diện tích đất sử dụng Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của mảnh đất cần xác định giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của mảnh đất.

Mỗi một mảnh đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất. Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đai của người sử dụng đất. Nhà nước và người sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 7 Học viện Ngân hàng quyền và nghĩa vụ của mình. Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau: Yếu tố cấu thành  Đơn giá  Diện tích  Giá trị của địa tô của một m2 đất sử dụng mảnh đất cần định giá Trong đó: Giá của một Đơn giá trên một mảnh đất cần = Diện tích đất sử dụng ( m2) x m2 đất ( đồng/ định giá m2) 1.

ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng qúy giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.