CHƯƠNG 1: : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 1.1 Tổng quan về bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Thuật ngữ BĐS đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới, BĐS là một thuật ngữ rộng để chỉ các BĐS như đất trống và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại. Nói vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó.Hiện nay vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm Bất Động Sản. Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC,bất động sản bao gồm: Đất đai và tất cả mọi thứ gắn chắt lâu dài với đất đai. Nước ta, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự, trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản lưu động.
Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các BĐS và các BĐS có thể di dời được hay không. Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 đã xác định khái niệm BĐS như sau: BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các BĐSgắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các BĐS khác gắn liền với đất đai, các BĐS khác do pháp luật quy định.Tuy nhiên, các quy định vể BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các BĐS này. Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các BĐS gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS.
Theo quy định của pháp luật, các loại BĐS đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiếm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Qua đây có thể tổng kết lại: Bất Động Sản là những tài sản không thể di dời, trước hết là đất đai và những công trình kiến trúc gắn liền với đất đai.2 Phân loại bất động sản Dựa vào khái niệm, người ta phân chia bất động sản thành 3 loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. • Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v. Cụ thể, trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản nhất và chiếm số lượng lớn nhất.
Đồng thời nó cũng là nhóm bất động sản phức tạp và chịu sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan, khách quan từ bên ngoài. Mặt khác nó còn là chất xúc tác ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trên thế giới hay ở Việt Nam thì nhóm bất động sản này chính là nhóm bất động sản có nhiều lượng giao dịch nhất trên sàn giao dịch. • Bất động sản không đầu tư xây dựng: những bất động sản thuộc nhóm chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất).
Trong đó sẽ bao gồm những loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng,… • Bất động sản đặc trưng là nhóm bất động sản bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sản văn hoá vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang. Nhóm bất động sản này có khả năng tham gia thị trường thấp nhất. Việc phân loại bất động sản cần thiết cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản.3 Đặc điểm của bất động sản Thứ nhất, Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường 5 BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v. Thứ hai, Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Thứ ba, Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. 6 Các tính chất khác: a.
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.
chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.2 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản 1.1 Vai trò của định giá bất động sản Định giá BĐS rất cần thiết khi đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản là BĐS. Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, mua bán, đầu tư, không những thế định giá BĐS còn là cơ sở để nhà nước quản lý tốt BĐS đảm bảo ích nước lợi dân. Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống kinh tế-xã hội. Đúc rút lại, vai trò quan trọng của định giá BĐS bao gồm: Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển: Việc ước tính giá trị BĐS nhằm gúp chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý có đầy đủ thông tin hơn, minh bạch hóa giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiêm, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
7 Sử dụng BĐS hợp lý hơn, hiệu quả hơn: Định giá xác định trị hợp lý làm chochủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý có cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai thác, sử dụng BĐS hợp lý hơn, hiệu quả hơn. Thu hút các nguồn vốn đầu tư: Hoạt động xác định giá trị BĐS phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, vào các dự án góp phần thúc đẩy phát triển và hội nhập kinh tế.