Chương 1: Cơ sở lý luận về bất động sản, định giá và dịch vụ định giá. Chương 2: Thực trạng về công tác định giá bat động sản và chất lượng dịch vụ định giá bất động sản tại Công ty TNHH Tham Định Giá VAS. Chương 3: Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản và nâng cao chất lượng dịch vụ định giá bất động sản tại Công ty TNHH Tham Định Giá VAS. CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIA BAT DONG SAN VÀ CHAT LƯỢNG DICH VU ĐỊNH GIA BAT DONG SAN 1.
Khai niém chung. Bat động san. Bat động san là một trong những tai san được xem như cua cải vật chất, được dùng vào mục đích dé sản xuất hay tiêu dùng. Bat động sản là một khái niệm tương đối gần gũi, nhưng cũng có phần trừu tượng đối với mỗi chúng ta.
Gần gũi do bất động sản luôn luôn đi liền với cuộc sống thường nhật của mọi người, tuy nhiên, nó cũng là một phạm trù khá phức tạp mà không phải ai cũng có thé hiểu biết một cách cặn kẽ và thấu đáo về khái niệm này. Thực tế, bất động sản thường được sử dụng đề đề cập tới những thứ không thé di chuyền được như dat đai và những tài san gắn liền vĩnh viễn với chúng, cũng như các quyền sở hữu đi kèm với bat động sản. Do đó, thật khó dé có thé phân định một cách rõ ràng một tài sản đơn thuần là động sản hay là một bộ phận tạo nên bat động san. Don cử một ví dụ: ta có thé dé dang di dời một cây xanh từ noi nay sang nơi khác dé trồng, ở điểm này, có thể coi cái cây đó như một động sản.
Tuy nhiên, cũng cùng cái cây đó, ta đặt vào không gian cảnh quan của một ngôi biệt thự thì nó lại trở thành bat động san, bởi lẽ cái cây lúc nay đã gắn liền và tao thành một bộ phận không thé thiếu của ngôi biệt thự đó. Cho nên, có những yếu tổ vật chất có kết cau vật lý lâu bền như các bat động sản, nhưng có được đánh giá là bất động sản hay không cũng còn nhiều tranh luận. Vì những lý do đó, khái niệm bat động sản với các tính chất không thé di đời, gắn liền với tài sản khác mà không thê tách rời. luôn là các khái niệm mang tính tương đối trừu tượng và khó có thể phân định.
Ngoài ra, William L. Williams (2001) cho rang bat động sản là đất đai và mọi thứ đi liền với nó, bao gồm: đất đai và những công trình đi liền với đất đai; bất kỳ tài sản bổ sung nào đi liền với đất mang lại lợi ích cho người chủ, chăng hạn như quyền lợi băng qua đường phụ để tiếp cận tài sản của bạn; bất cứ thứ gì được coi là không thé di doi được (chính là một phan của bat động san ấy) theo luật, ngoại trừ những loại cây trồng hàng năm (thường được gọi là hoa lợi) hay những vật có thé di chuyên được bán theo hợp đồng thương mại tuân thủ luật thương mai. Xét về góc độ pháp lý, Điều 107 của Bộ luật Dân sự 2015 của Việt Nam quy định: “bat động sản gồm dat dai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất dai; tài sản khác gắn liên với dat dai; tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Như vậy, mặc dù vân còn có nhiêu ý kiên khác nhau, nhưng chung quy lại, các quan niệm về bat động sản thường bao gôm các yêu tô vê dat đai cũng như các tai sản khác mà đi liên với dat. Thuật ngữ định giá đã có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thé giới.
Ở nước ta, trong những năm gan đây, nghề định giá hiện cũng được phát triển rất nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp cụ thể và tham gia thị trường với một đội ngũ can bộ định giá chuyên nghiệp. Ở trong đề tài này, định giá được hiểu là “Quá trình phân tích xác định giá trị hiện tại (hoặc dự kiến) của một tài sản”. Có nhiều kĩ thuật được sử dụng dé thực hiện định giá. Dich vụ định giá.
Dịch vụ định giá là một nhu cầu tất yếu khách quan trong mọi nên kinh tế thị trường, cũng như một trong những công cu quan trọng phục vụ trong việc quản lý kinh tế hiện nay. Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, cùng với sự gia nhập của các loại hình doanh nghiệp như doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp liên doanh hay doanh nghiệp có vốn từ nước ngoài thì nhu cầu về định giá lại ngày càng phát triển. Các doanh nghiệp có nhu cầu về dịch vụ định giá tài sản/bất động sản cho nhiều mục đích khác nhau, chăng hạn như: góp vốn, sáp nhập công ty, mua bán trao đôi, thanh lý, giải quyết tranh chấp,. Như vậy, dịch vụ định giá là một kiêu loại dịch vụ nghiệp vụ cần thiết cho nền kinh tế thị trường.
Bởi vì nó dựa trên thông tin thị trường. Ngoài ra, đây còn là một hình thức định giá tai sản đặc biệt do các TDV đã qua dao tạo, có chuyên môn, thâm niên và khách quan trong nghề thực hiện. Đơn vị cung cấp dịch vụ định giá là những cá nhân hay tô chức cung cấp các thông tin về giá trị tài sản (tài sản định giá) cho những cá nhân hay tổ chức có nhu cầu để phục vụ cho các mục đích khác nhau. Do vậy, dịch vụ định giá phải được thực hiện sao cho không phụ thuộc và phải khách quan, kết quả của nó phải phản ánh đúng đắn giá tri của tài sản theo mục dich nao đó đã được xác định từ trước ma không bi ràng buộc bởi bat cứ điều gì khác.
Tài san ở đây bao gồm tài sản hữu hình hay tài sản vô hình. Do đó, trong đề tài này, dịch vụ định giá được hiểu là: “Dịch vụ định giá là một loại hình dịch vụ chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, mang tính độc lập, khách quan nhằm xác định giá trị của tài sản phục vụ cho các mục đích khác nhau, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả của dịch vụ định giá. Vai trò của dịch vụ định giá bat động sản. Theo Tô Công Thanh (2012), khái niệm DVTĐG ở trên cho thay bản chất của DVDG bao gồm các van đê sau: - DVĐG cung cấp những thông tin về giá trị tài sản trên cơ sở hợp đồng định giá mà trong đó đã quy định rõ ràng về trách nhiệm và quyền lợi của người cung ứng cũng như người sử dụng dịch vụ.
- Đối tượng cung cấp DVĐG là cá nhân, tổ chức có chuyên môn, phải đạt những tiêu chuẩn cụ thê do pháp luật quy định về DG. Các cá nhân cung ứng DV phải có điều kiện về học van, đặc biệt nhất thiết phải dat trong kỳ thi về TDV. Đối với các tổ chức, pháp luật thường quy định phải có một số lượng tối thiêu nhất định các TDV mới được cung ứng DVĐG. Ở các nước đã có DVĐG phát triển, DVĐG thường được chia làm hai khu vực, khu vực DVDG công và DVDG tư.
Trong đó, DVDG công chuyên cung cấp DVĐG cho các tài sản của nhà nước và DVĐG tư chuyên cung cấp DVĐG cho các tài sản của tư nhân và cho Nhà nước nếu có yêu cầu. - Đối tượng sử dụng dịch vụ là cá nhân, hộ gia đình, và các tổ chức. Các đối tượng này sử dụng DVDG cho nhiều mục đích khác nhau. Đối tượng sử dụng DVDG không chỉ giới hạn ở người yêu cầu được cung ứng DVĐG mà có thể là các bên thứ ba có liên quan.
Tuy nhiên, tất cả các bên đều chỉ sử dụng DVĐG với các mục đích đã được xác trong chứng thư TĐG. - DVDG luôn yêu cầu chuyên môn của người cung cấp dịch vụ, thực hiện cung ứng DVĐG một cách độc lập với khách hang dé cung cấp những thông tin cần thiết về giá tri của tài sản cho những mục đích nào đó mà đã được xác định từ trước. Nhà cung ứng DVĐG cũng đồng thời chịu trách nhiệm trước khách hàng cũng như trước pháp luật về giá tri của tài sản đã cung cấp. Chính vì loại hình dịch vụ mang tính độc lập, nhà cung ứng DVĐG không được có bất cứ ràng buộc nào về hành chính hay tài chính đối với người sử dụng dich vụ dé làm sai lệch kết quả dịch vụ - Bên cạnh đó, DVDG là một dịch vụ đặc biệt và bi tac động bởi quy luật giá tri và quan hệ cung cầu của thị trường.
DVĐG xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm rõ ràng và minh bạch giá cả của các loại tài sản, góp phần làm phát triển kinh tế đất nước. Đặc điểm của định giá bắt động sản và dịch vụ định giá bất động sản. Dac điểm của định giá bất động sản. 10 Do bât động sản có những đặc trưng mà không có loại tài sản nào giông nó, nên việc định giá bât động sản cũng có những đặc điêm khác so với hoạt động định giá tài sản khác.
Định giá bât động sản có các đặc điêm như sau: Định giá là hành động ước tính giá của bất động sản: Ước tính giá trị của nhũng quyên lợi về tài sản cụ thé bằng tiền cho một mục dich nào đó cụ thé. Tính toán bang tiền với một độ tin cậy tốt nhất về lợi ích mà bất kỳ sản phẩm nào có thê đem lại cho chủ sở hữu tại bất kỳ thời điểm nào trong một thời điểm nào đó nhất định. Bắt động sản là loại tài sản không di chuyên được nên quá trình định giá phải bao gôm cả việc điêu tra, khảo sát thực địa, tại nơi tọa lạc của tài sản đôi tượng định giá. Định giá bất động sản là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao, phương pháp định giá dựa trên các tiêu chuẩn định giá và cơ sở khoa học.
Giá trị của bất động sản được tính bang tiền, được xác định tai một thoi điểm cụ thé và được xác định từ trước cho một mục đích nào đó nhất định, dựa vào chu kỳ sản pham bat động sản ở trong nước và ngoài nước. Đặc điểm của dịch vụ định giá bat động san. Theo quan điểm của WTO thì dịch vụ liên quan tới tài chính là các dịch vụ do các tổ chức tài chính cung cấp, bao gồm tat cả những dich vụ liên quan đến bảo hiểm, cùng với tất cả các dịch vụ định giá và tài chính khác. Vì vậy, theo cách phân loại của WTO, dịch vụ này được xếp vào loại dịch vụ tài chính.