Luận văn nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường nguyễn trãi thành phố hà giang tỉnh hà giang giai đoạn 2012 2014

Đất đai là tài nguyên quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. 74 trang · Đại học Nông Lâm Thái Nguyên · 2015.

• Tác giả: Nguyễn Trọng Đạt
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thanh Hải
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Địa chính môi trường
• Đề tài: Nghiên Cứu Sự Biến Động Và Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Tới Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Phường Nguyễn Trãi, Thành Phố Hà Giang, Tỉnh Hà Giang Giai Đoạn 2012-2014
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Giang

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Đặt vấn đề
• 1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
• 1.2.1. Mục tiêu của đề tài
• 1.2.2. Yêu cầu của đề tài
• 1.2.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học
• 2.2. Khái niệm, đặc điểm giá đất
• 2.2.1. Khái niệm giá đất
• 2.2.2. Đặc điểm giá đất
• 2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 2.3.1. Địa tô
• 2.3.2. Lãi suất ngân hàng
• 2.3.3. Quan hệ cung cầu
• 2.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
• 2.4.1. Nhân tố nhân khẩu
• 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.1.3. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 3.2. Nội dung nghiên cứu
• 3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
• 3.2.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.2.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
• 3.2.2.1. Tình hình sử dụng đất
• 3.2.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai
• 3.2.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi
• 3.2.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
• 3.2.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn
• 3.2.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi
• 3.2.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
• 3.2.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của phường
• 3.2.4.2. Nguyên nhân biến động
• 3.2.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
• 3.2.5.1. Biến động dân số
• 3.2.5.2. Vị trí lô đất
• 3.2.5.3. Chiều rộng mặt tiền
• 3.2.5.4. Khả năng sinh lợi
• 3.2.5.5. Các yếu tố khác
• 3.2.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
• 3.3.2. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường
• 3.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.1.1. Vị trí địa lý
• 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
• 4.1.1.3. Khí hậu, thủy văn
• 4.1.1.4. Cảnh quan môi trường
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 4.1.2.1. Điều kiện kinh tế
• 4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
• 4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
• 4.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
• 4.2.1. Tình hình sử dụng đất
• 4.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
• 4.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi
• 4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
• 4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn
• 4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi
• 4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
• 4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của phường
• 4.4.2. Nguyên nhân biến động
• 4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
• 4.5.1. Biến động dân số
• 4.5.2. Vị trí lô đất
• 4.5.3. Chiều rộng mặt tiền
• 4.5.4. Khả năng sinh lợi
• 4.5.5. Các yếu tố khác
• 4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
• 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Nguyễn Trãi Hà Giang

Đất đai là tài nguyên quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. Trong bối cảnh xã hội phát triển, nhu cầu về đất đai ngày càng tăng, dẫn đến giá trị đất đai ngày càng lớn. Nghiên cứu biến động giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai, thị trường và sự quản lý của Nhà nước. Bài viết này tập trung vào nghiên cứu biến động giá đất tại phường Nguyễn Trãi, Thành phố Hà Giang giai đoạn 2012-2014, một khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức trong quản lý đất đai. Mục tiêu là làm rõ thực trạng, nguyên nhân và đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả.

1.1. Tầm quan trọng của nghiên cứu thị trường bất động sản

Nghiên cứu thị trường bất động sản, đặc biệt là biến động giá đất, có vai trò quan trọng trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, quản lý và phát triển đô thị. Việc nắm bắt thông tin chính xác về giá đất phường Nguyễn Trãi giúp các nhà đầu tư đánh giá tiềm năng sinh lời, các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng chính sách phù hợp và người dân có cơ sở để thực hiện các giao dịch đất đai một cách minh bạch. Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản Hà Giang giai đoạn 2012-2014.

1.2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu biến động giá đất

Nghiên cứu này tập trung vào việc tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang. Phạm vi nghiên cứu bao gồm việc phân tích sự biến động giá đất trong giai đoạn 2012-2014 và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Nguyễn Trãi. Từ đó, đề xuất các giải pháp giúp xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, góp phần vào công tác quản lý đất đai hiệu quả.

II. Thách Thức Quản Lý Biến Động Giá Đất Tại Hà Giang

Thực tế hiện nay, giá đất gây ra nhiều bức xúc cho cả cơ quan quản lý và người dân do biến động lớn và tăng cao qua các năm. Sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường gây ra nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn do không thỏa thuận được giá đất, ảnh hưởng đến tiến độ các dự án. Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết để giải quyết các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa và các dự án có sử dụng đất giải phóng mặt bằng.

2.1. Bất cập trong định giá đất và giải phóng mặt bằng

Một trong những thách thức lớn nhất là sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Điều này gây khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, khi người dân không đồng ý với mức đền bù và dự án bị kéo dài. Theo tài liệu nghiên cứu, nhiều dự án tại phường Nguyễn Trãi gặp khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng do không thỏa thuận được giá đất.

2.2. Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất

Quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Việc thay đổi quy hoạch có thể làm tăng hoặc giảm giá trị đất đai, gây ra sự bất ổn trên thị trường. Cần có sự minh bạch và công khai trong quy hoạch để tránh tình trạng đầu cơ và trục lợi từ biến động giá đất.

2.3. Thiếu thông tin minh bạch về thị trường bất động sản

Sự thiếu hụt thông tin minh bạch về thị trường bất động sản Hà Giang gây khó khăn cho các nhà đầu tư và người dân trong việc đưa ra quyết định. Việc thu thập và công bố thông tin về giá đất, giao dịch bất động sản và quy hoạch sử dụng đất là cần thiết để tạo ra một thị trường minh bạch và hiệu quả.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Nguyễn Trãi Chi Tiết

Nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp để thu thập và phân tích dữ liệu. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu từ các cơ quan quản lý nhà nước, các báo cáo thống kê và các nghiên cứu trước đây. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường thông qua khảo sát, phỏng vấn người dân, các nhà đầu tư và các chuyên gia bất động sản. Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu để đánh giá sự biến động giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng.

3.1. Thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp về giá đất

Việc thu thập dữ liệu thứ cấp từ các nguồn chính thức như Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang, UBND thành phố Hà Giang và các báo cáo thống kê là bước quan trọng. Dữ liệu này bao gồm giá đất do Nhà nước quy định, thông tin về giao dịch bất động sản và các quy hoạch sử dụng đất. Phân tích dữ liệu thứ cấp giúp xác định xu hướng biến động giá đất và các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng.

3.2. Điều tra khảo sát thực tế thị trường bất động sản

Điều tra khảo sát thực tế thị trường bất động sản thông qua phỏng vấn người dân, các nhà đầu tư và các chuyên gia bất động sản là phương pháp quan trọng để thu thập thông tin định tính và định lượng. Khảo sát giúp hiểu rõ hơn về giá đất thực tế trên thị trường, các yếu tố vi mô ảnh hưởng và nhận định của các bên liên quan về thị trường bất động sản Hà Giang.

3.3. Sử dụng phương pháp thống kê và phân tích định lượng

Sử dụng phương pháp thống kê và phân tích định lượng để xử lý dữ liệu thu thập được. Các công cụ thống kê như hồi quy, phân tích phương sai và kiểm định giả thuyết được sử dụng để xác định mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng. Kết quả phân tích định lượng cung cấp bằng chứng khách quan và tin cậy về biến động giá đất.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Phường Nguyễn Trãi

Nghiên cứu cho thấy giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi có sự biến động đáng kể trong giai đoạn 2012-2014. Giá đất thực tế trên thị trường thường cao hơn so với giá đất do Nhà nước quy định. Các yếu tố như vị trí lô đất, chiều rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi và biến động dân số có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Ngoài ra, các yếu tố khác như tình hình kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất cũng đóng vai trò quan trọng.

4.1. Phân tích biến động giá đất theo vị trí và tuyến đường

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất có sự khác biệt đáng kể giữa các vị trí và tuyến đường khác nhau trong phường Nguyễn Trãi. Các tuyến đường trung tâm, có vị trí thuận lợi cho kinh doanh và dịch vụ thường có giá đất cao hơn so với các khu vực ngoại ô. Sự khác biệt này phản ánh vai trò quan trọng của vị trí trong việc định giá trị đất đai.

4.2. Ảnh hưởng của biến động dân số đến giá nhà đất

Biến động dân số có ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất. Sự gia tăng dân số tạo ra nhu cầu lớn hơn về nhà ở và đất đai, đẩy giá đất lên cao. Nghiên cứu cho thấy tốc độ gia tăng dân số tại phường Nguyễn Trãi trong giai đoạn 2012-2014 có tác động đáng kể đến biến động giá đất.

4.3. Tác động của yếu tố kinh tế xã hội đến thị trường bất động sản

Tình hình kinh tế - xã hội có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Sự phát triển kinh tế, tăng trưởng thu nhập và cải thiện cơ sở hạ tầng tạo ra môi trường thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển, làm tăng giá trị đất đai. Nghiên cứu cho thấy sự tăng trưởng kinh tế của thành phố Hà Giang trong giai đoạn 2012-2014 có tác động tích cực đến giá đất.

V. Giải Pháp Quản Lý Biến Động Giá Đất Hiệu Quả Tại Hà Giang

Để tăng cường quản lý giá đất và ổn định thị trường bất động sản, cần có các giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các giải pháp bao gồm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, tăng cường công khai minh bạch thông tin, nâng cao năng lực định giá đất và kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và sự tham gia của cộng đồng.

5.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và định giá

Hệ thống pháp luật về đất đai và định giá đất cần được hoàn thiện để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả. Cần có các quy định rõ ràng về phương pháp định giá đất, quy trình giải quyết tranh chấp và trách nhiệm của các bên liên quan. Việc sửa đổi và bổ sung các văn bản pháp luật hiện hành là cần thiết để phù hợp với thực tiễn thị trường bất động sản.

5.2. Tăng cường công khai minh bạch thông tin về giá đất

Công khai minh bạch thông tin về giá đất, quy hoạch sử dụng đất và các giao dịch bất động sản là yếu tố quan trọng để tạo ra một thị trường minh bạch và hiệu quả. Cần có các kênh thông tin chính thức và dễ tiếp cận để người dân và các nhà đầu tư có thể nắm bắt thông tin một cách nhanh chóng và chính xác. Việc sử dụng công nghệ thông tin và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất là cần thiết.

5.3. Nâng cao năng lực định giá đất và kiểm soát quy hoạch

Năng lực định giá đất của các cơ quan quản lý nhà nước cần được nâng cao để đảm bảo giá đất được xác định một cách chính xác và khách quan. Cần có đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn cao và được đào tạo bài bản về định giá đất. Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất để tránh tình trạng đầu cơ và trục lợi từ biến động giá đất.

VI. Kết Luận và Hướng Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Tương Lai

Nghiên cứu biến động giá đất tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012-2014 đã làm rõ thực trạng, nguyên nhân và đề xuất các giải pháp quản lý hiệu quả. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, quản lý và phát triển đô thị. Trong tương lai, cần có các nghiên cứu sâu hơn về thị trường bất động sản Hà Giang và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để có cơ sở khoa học cho việc xây dựng chính sách.

6.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng giá đất tại phường Nguyễn Trãi có sự biến động đáng kể trong giai đoạn 2012-2014 và các yếu tố như vị trí, dân số và kinh tế - xã hội có ảnh hưởng lớn. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn trong việc giúp các nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và người dân hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản Hà Giang và đưa ra các quyết định phù hợp.

6.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo về thị trường bất động sản

Trong tương lai, cần có các nghiên cứu sâu hơn về thị trường bất động sản Hà Giang, đặc biệt là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong dài hạn. Nghiên cứu về tác động của quy hoạch sử dụng đất, chính sách tín dụng và các yếu tố vĩ mô khác là cần thiết để có cái nhìn toàn diện về thị trường bất động sản và đưa ra các giải pháp quản lý hiệu quả.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, tư liệu sản xuất không thể thay thế và là nền tảng phân bố các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai tham gia vào lưu thông dân sự dưới hình thức quyền sử dụng đất với hai thuộc tính giá trị và giá trị sử dụng. Cùng với quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao trong khi diện tích đất đai có giới hạn cố định về không gian. Giá đất đóng vai trò là công cụ điều tiết then chốt giữa quan hệ đất đai, cơ chế thị trường và hoạt động quản lý của Nhà nước.

Tuy nhiên, thực tiễn quản lý đất đai tại nhiều địa phương cho thấy giá đất thị trường biến động liên tục với tốc độ tăng nhanh, trong khi khung giá đất do Nhà nước ban hành thường chậm điều chỉnh, dẫn đến sự chênh lệch lớn. Tình trạng này gây phát sinh nhiều bất cập trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất.

Phường Nguyễn Trãi là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của thành phố Hà Giang (tỉnh Hà Giang), nằm dọc theo trục Quốc lộ 2 và là đầu mối giao thương trọng yếu. Sự phát triển nhanh của hạ tầng và hoạt động thương mại - dịch vụ tại đây làm nảy sinh sự phân hóa và chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường, khu phố, đặt ra yêu cầu phải phân tích biến động và nhận diện các yếu tố tác động.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể gồm:

1. Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.
2. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014.
3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang; trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Yêu cầu nghiên cứu:

• Cập nhật đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất (Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang).
• Các số liệu, tài liệu phải phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở.
• Các đề xuất, kiến nghị phải đảm bảo tính khả thi trong thực tiễn quản lý địa phương.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.
• Phạm vi nghiên cứu: Các yếu tố liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi trong giai đoạn 2012 – 2014.
• Địa điểm và thời gian thực hiện: Tiến hành tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang từ ngày 08/01/2015 đến ngày 08/04/2015.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài dựa trên bản chất kinh tế của đất đai và lý thuyết hình thành giá đất (theo nghiên cứu của Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2008; Lê Phương Thảo, 2007; Nguyễn Vũ Kiên, 2005):

• Khái niệm và bản chất: Giá đất phản ánh tác dụng của đất trong hoạt động kinh tế, là mệnh giá của quyền sở hữu/sử dụng đất trong không gian và thời gian xác định. Giá đất chịu sự chi phối của học thuyết địa tô (địa tô chênh lệch I và II), mối quan hệ nghịch chiều với lãi suất ngân hàng, và quy luật cung - cầu đất đai (tính co giãn của cung rất nhỏ do tính khan hiếm tự nhiên).
• Hệ thống nhân tố ảnh hưởng: Gồm nhân tố nhân khẩu (mật độ, quy mô hộ), nhân tố xã hội (ổn định chính trị, an ninh trật tự, đô thị hóa, đầu cơ), nhân tố kinh tế (tăng trưởng GDP, thu nhập dân cư, lãi suất, mức độ tích lũy), nhân tố khu vực (vị trí kinh tế, hạ tầng kỹ thuật - xã hội, môi trường, quy hoạch), nhân tố quốc tế và nhân tố cá biệt của thửa đất (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, độ dốc).
• Nguyên tắc và phương pháp định giá: Tuân thủ nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động. Các phương pháp định giá được hệ thống hóa gồm: so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư, chi phí, chiết trừ và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cơ sở pháp lý được áp dụng:

• Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.
• Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
• Các Thông tư: Thông tư 145/2007/TT-BTC, Thông tư 161/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính.
• Các Quyết định ban hành bảng giá đất của UBND tỉnh Hà Giang: Quyết định 2907/2011/QĐ-UBND (áp dụng cho năm 2012), Quyết định 2843/2012/QĐ-UBND (áp dụng cho năm 2013) và Quyết định 2978/2013/QĐ-UBND (áp dụng cho năm 2014).

Phương pháp nghiên cứu cụ thể:

• Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Tiếp cận báo cáo thống kê kinh tế - xã hội, hồ sơ địa chính, số liệu kiểm kê đất đai tại UBND phường Nguyễn Trãi, UBND tỉnh Hà Giang, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường TP Hà Giang.
• Phương pháp phân vùng chọn điểm điều tra: Tuyến đường nghiên cứu được chia thành 4 nhóm đại diện:
  • Nhóm I: Tuyến đường Nguyễn Trãi.
  • Nhóm II: Tuyến đường 19/5.
  • Nhóm III: Tuyến đường Đội Cấn.
  • Nhóm IV: Tuyến đường Lê Hoàn. Mỗi tuyến đường được phân định thành 4 vị trí đất: Vị trí 1 (VT1 - bám mặt đường chính, sâu không quá 30m), Vị trí 2 (VT2 - tiếp sau VT1 đến 150m hoặc bám trục phụ trung tâm), Vị trí 3 (VT3 - tiếp sau VT2 đến 200m bám trục phụ), Vị trí 4 (VT4 - các thửa đất còn lại).
• Phương pháp điều tra thị trường (dữ liệu sơ cấp): Sử dụng phiếu điều tra soạn sẵn, phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính và người dân với tổng dung lượng mẫu khảo sát là 72 phiếu ngẫu nhiên phân bổ trên các vị trí thuộc 4 nhóm đường.
• Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel để tổng hợp số liệu, phân tích so sánh mức độ biến động giá giữa quy định Nhà nước và giá thị trường, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố vị trí, mặt tiền, dân số đến giá đất.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày cơ sở khoa học và thực tiễn về tính cấp thiết của công tác quản lý giá đất ở đô thị miền núi; xác định rõ 3 mục tiêu nghiên cứu, 3 yêu cầu phương pháp luận và ý nghĩa thực tiễn của đề tài trong việc hỗ trợ chính quyền địa phương hoàn thiện chính sách tài chính đất đai.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về giá đất, địa tô, cơ chế hình thành giá theo quan hệ cung cầu và phân loại 6 nhóm nhân tố ảnh hưởng. Tổng hợp kinh nghiệm định giá đất của một số quốc gia (Trung Quốc, Úc, Thụy Điển); phân tích lịch sử thị trường đất đai Việt Nam qua các giai đoạn (trước 1945, 1945-1980, 1980-1992, 1993-2002, 2003-2014 và giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2013). Đồng thời làm rõ các nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo khung pháp lý hiện hành tại Việt Nam.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác lập đối tượng, phạm vi nghiên cứu tại phường Nguyễn Trãi giai đoạn 2012-2014; quy định chi tiết 5 nội dung nghiên cứu chính; thiết lập phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp, thiết kế mẫu điều tra thị trường gồm 72 phiếu trên 4 nhóm đường phố và tiêu chí phân chia 4 cấp vị trí thửa đất (VT1 đến VT4); quy định kỹ thuật xử lý và tổng hợp dữ liệu trên Microsoft Excel.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này tập trung trình bày các phát hiện và phân tích số liệu thực tế thu thập được:

1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội:

• Vị trí và địa hình: Phường có diện tích tự nhiên 4,4 km² (428,36 ha), bao bọc bởi các dãy núi đồi thấp (độ cao trung bình 50 - 100m, điểm cao 409 Núi Cấm, điểm cao 188 đồi Tỉnh ủy, điểm cao 223 dốc Mã Tim), phía Đông có sông Lô chảy qua dài 3 km dọc Quốc lộ 2.
• Khí hậu và thủy văn: Nhiệt độ trung bình năm 22,7°C (5 tháng < 20°C); lượng mưa trung bình 2.430 mm/năm (90% tập trung từ tháng 5 đến tháng 11, cao điểm tháng 7-9 gây ngập úng cục bộ). Sông Lô đoạn qua thành phố dài gần 30 km, lưu lượng trung bình 156 m³/s, cao nhất 1.760 m³/s, thấp nhất 105 m³/s.
• Thổ nhưỡng: Gồm 4 nhóm đất chính: Đất phù sa (Fluvisols), đất Gley (Greysols), đất xám (Acrisols), đất đỏ (Ferralsols).
• Kinh tế: Tốc độ tăng trưởng GDP đạt 18,52% (2012), 19,11% (2013) và 19,85% (2014). Tổng giá trị sản xuất các ngành đạt 418 tỷ đồng; tỷ lệ hộ khá và giàu đạt trên 65%; thu nhập bình quân đầu người đạt 22 triệu đồng/người/năm. Cơ cấu kinh tế: Thương mại - dịch vụ chiếm 75,2%; Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và xây dựng chiếm 23,3%; Nông lâm nghiệp chiếm 1,5%.
• Dân cư và hạ tầng: Phường có 18 tổ dân phố, 2.693 nhân khẩu thuộc 15 dân tộc (đông nhất là Kinh, tiếp đến là Tày, Dao, Nùng, Hoa...); mật độ dân số gần 1.975 người/km²; 75 cơ quan, đơn vị, trường học đóng trên địa bàn; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm 78,0%. Hệ thống đường giao thông (giao điểm QL2, QL34, QL4C) bê tông hóa 100%; tỷ lệ dân số dùng nước hợp vệ sinh đạt 85%.

2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai năm 2014:

STT	Mục đích sử dụng đất	Diện tích (ha)	Cơ cấu so với tổng DT tự nhiên (%)
1	Đất nông nghiệp	251,09	58,62
1.1	Đất sản xuất nông nghiệp	34,60	8,08
-	Đất trồng cây hàng năm	23,69	5,53
-	Đất trồng cây lâu năm	10,91	2,55
1.2	Đất lâm nghiệp	210,70	49,19
-	Đất rừng sản xuất	190,30	44,43
-	Đất rừng phòng hộ	20,40	4,76
1.3	Đất nuôi trồng thủy sản	5,79	1,35
2	Đất phi nông nghiệp	168,67	39,38
2.1	Đất ở tại đô thị	59,29	13,84
2.2	Đất chuyên dùng	79,22	18,49
-	Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp	9,88	2,31
-	Đất quốc phòng	18,04	4,21
-	Đất an ninh	0,40	0,09
-	Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp	2,73	0,64
-	Đất có mục đích công cộng	48,17	11,24
2.3	Đất tôn giáo tín ngưỡng	0,32	0,08
2.4	Đất nghĩa trang, nghĩa địa	3,85	0,90
2.5	Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng	25,99	6,06
3	Đất chưa sử dụng	8,60	2,01
3.1	Đất bằng chưa sử dụng	0,20	0,05
3.2	Đất đồi núi chưa sử dụng	8,40	1,96
Tổng	Tổng diện tích đất tự nhiên	428,36	100,00

Về công tác quản lý Nhà nước: Phường đã hoàn thành phân định ranh giới hành chính theo Chỉ thị 364/CT-HĐBT; sử dụng bản đồ địa chính tỷ lệ 1/2000 (đo vẽ năm 1999) và bản đồ 1/500; thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020. Tuy nhiên, việc lưu trữ hồ sơ địa chính vẫn chủ yếu trên bản giấy, thiếu trang thiết bị bảo quản chuyên dụng dẫn đến nguy cơ hư hỏng tài liệu.

3. Biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng:

• Phân tích sự chênh lệch giữa giá đất quy định tại các Quyết định số 2907/2011/QĐ-UBND, 2843/2012/QĐ-UBND, 2978/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Giang với giá giao dịch thực tế trên thị trường giai đoạn 2012-2014.
• Giá đất có sự chênh lệch lớn giữa 4 nhóm đường: Đường Nguyễn Trãi (Nhóm I) có mức giá cao nhất, tiếp theo là đường 19/5 (Nhóm II), đường Đội Cấn (Nhóm III) và thấp nhất là đường Lê Hoàn (Nhóm IV).
• Yếu tố vị trí tạo ra sự phân hóa sâu sắc: Vị trí 1 (mặt tiền đường chính) có giá cao vượt trội so với các vị trí 2, 3 và 4.
• Các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất gồm: Tốc độ gia tăng dân số và mật độ tập trung thương mại; vị trí tiếp giáp trục giao thông huyết mạch; chiều rộng mặt tiền thửa đất; khả năng sinh lợi từ kinh doanh dịch vụ.

4. Giải pháp tăng cường quản lý giá đất: Đề xuất các nhóm giải pháp về cơ chế điều tra giá thị trường thường xuyên, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính điện tử, nâng cao chất lượng thẩm định giá và đào tạo năng lực cán bộ chuyên môn.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Khái quát lại các kết quả nghiên cứu chính về thực trạng biến động giá đất ở tại địa bàn phường Nguyễn Trãi và đưa ra các đề xuất cụ thể đối với UBND tỉnh Hà Giang, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng chính quyền địa phương nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường.

Kết quả và đóng góp

Văn bản khóa luận đã đạt được các kết quả cụ thể sau:

• Tổng hợp đầy đủ bức tranh hiện trạng sử dụng đất của phường Nguyễn Trãi năm 2014 với tổng diện tích 428,36 ha; trong đó đất nông nghiệp chiếm 58,62% (251,09 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 39,38% (168,67 ha - với đất ở đô thị là 59,29 ha) và đất chưa sử dụng chiếm 2,01% (8,60 ha).
• Phản ánh trung thực thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương: hoàn thiện ranh giới hành chính 364, quản lý bản đồ địa chính 1/2000 lập năm 1999 và bản đồ 1/500, nhưng còn điểm nghẽn lớn trong cơ sở vật chất lưu trữ hồ sơ giấy tờ.
• Phân tích dữ liệu thực nghiệm từ 72 phiếu điều tra thị trường kết hợp bảng giá đất giai đoạn 2012-2014 của UBND tỉnh Hà Giang, chỉ ra sự chênh lệch đáng kể giữa giá quy định và giá thực tế; chứng minh mức độ tác động vượt trội của yếu tố vị trí (VT1 so với VT2, VT3, VT4), chiều rộng mặt tiền và khả năng sinh lợi thương mại đối với giá đất ở.
• Đề xuất hệ thống giải pháp quản lý mang tính ứng dụng:
  • Định kỳ tổ chức điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế để kịp thời tham mưu điều chỉnh hệ số biến động giá đất.
  • Đầu tư trang thiết bị, hiện đại hóa và số hóa hồ sơ địa chính, thay thế phương thức bảo quản bản đồ và hồ sơ giấy thủ công.
  • Tăng cường phối hợp liên ngành giữa cơ quan Tài nguyên - Môi trường và cơ quan Thuế trong công tác xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Đóng góp của tác giả: Đề tài cung cấp hệ thống số liệu thực nghiệm toàn diện về sự biến động giá đất ở và mức độ chi phối của các nhân tố cá biệt/vị trí tại một phường trung tâm đô thị miền núi trong giai đoạn bản lề chuyển giao Luật Đất đai 2003 sang Luật Đất đai 2013.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

• Phạm vi không gian nghiên cứu chỉ tập trung trong ranh giới hành chính phường Nguyễn Trãi; chưa mở rộng so sánh tương quan với các phường, xã lân cận của thành phố Hà Giang.
• Giới hạn thời gian khảo sát biến động từ năm 2012 đến 2014; cỡ mẫu điều tra thị trường dừng lại ở mức 72 phiếu do hạn chế về thời gian và nguồn lực thực tập.
• Nguồn số liệu lưu trữ tại cơ sở chủ yếu là tài liệu giấy, trang thiết bị kỹ thuật bảo quản còn hạn chế nên việc tiếp cận một số chuỗi dữ liệu lịch sử kéo dài gặp khó khăn.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Mở rộng phạm vi điều tra giá đất ra toàn bộ các phường nội thành và vùng ven thành phố Hà Giang nhằm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh.
• Ứng dụng mô hình phân tích hồi quy đa biến (Hedonic Pricing Model) trên phần mềm chuyên dụng để lượng hóa chính xác trọng số tác động của từng biến số hạ tầng, hình học thửa đất và khả năng sinh lợi trong giai đoạn áp dụng Luật Đất đai 2013.

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Quản lý tài nguyên, Kinh tế bất động sản khi thực hiện khóa luận tốt nghiệp hoặc nghiên cứu chuyên đề về định giá đất đô thị.
• Cán bộ quản lý địa chính cấp xã/phường, phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/thành phố trong việc nắm bắt phương pháp phân loại tuyến đường (Nhóm I đến IV), xác định vị trí thửa đất (VT1 đến VT4) và khảo sát giá thị trường phục vụ xây dựng bảng giá đất địa phương.
• Phần đáng tham khảo nhất: Phương pháp thiết kế bảng hỏi khảo sát thị trường (72 phiếu) và cách tiếp cận đánh giá 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại địa bàn cơ sở.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn nào và trong khoảng thời gian nào? Đề tài nghiên cứu tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang; dữ liệu biến động giá đất được thu thập trong giai đoạn 2012 – 2014; thời gian tác giả trực tiếp thực hiện đề tài từ ngày 08/01/2015 đến ngày 08/04/2015.

2. Những tuyến đường nào được lựa chọn đại diện cho 4 nhóm đường phố tại phường Nguyễn Trãi? Tác giả lựa chọn 4 tuyến đường đại diện tương ứng với 4 nhóm đường:

• Nhóm I: Đường Nguyễn Trãi
• Nhóm II: Đường 19/5
• Nhóm III: Đường Đội Cấn
• Nhóm IV: Đường Lê Hoàn

3. Tiêu chí phân chia 4 vị trí đất (VT1 đến VT4) trên mỗi tuyến đường được xác định như thế nào?

• VT1: Các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền đường chính, chiều sâu tính từ mép lộ giới không quá 30m.
• VT2: Các ô, thửa đất tiếp sau VT1 đến 150m hoặc bám trục giao thông phụ trong trung tâm.
• VT3: Các ô, thửa đất tiếp sau VT2 đến 200m bám theo trục phụ.
• VT4: Các ô, thửa đất còn lại trong khu vực không đủ điều kiện thuộc 3 vị trí trên.

4. Quy mô mẫu khảo sát thị trường trong khóa luận là bao nhiêu? Tổng số phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp người dân và cán bộ là 72 phiếu, được phân bố ngẫu nhiên tại các vị trí khác nhau trên 4 tuyến đường nghiên cứu.

5. Cơ cấu kinh tế và diện tích tự nhiên của phường Nguyễn Trãi năm 2014 được ghi nhận như thế nào? Tổng diện tích tự nhiên là 428,36 ha (đất nông nghiệp: 251,09 ha chiếm 58,62%; đất phi nông nghiệp: 168,67 ha chiếm 39,38%; đất chưa sử dụng: 8,60 ha chiếm 2,01%). Cơ cấu kinh tế gồm: Thương mại - dịch vụ chiếm 75,2%, Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và xây dựng chiếm 23,3%, Nông lâm nghiệp chiếm 1,5%.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Trọng Đạt đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý về định giá đất, đồng thời phản ánh chi tiết thực trạng quản lý đất đai tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang năm 2014. Thông qua việc phân tích dữ liệu điều tra từ 72 phiếu khảo sát và các văn bản giá đất của UBND tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012-2014, công trình đã làm rõ mức độ biến động giá đất ở cũng như tác động rõ nét của các yếu tố vị trí, mặt tiền và khả năng sinh lợi đến giá thị trường. Các giải pháp được đề xuất tập trung vào việc cập nhật giá thị trường và hiện đại hóa hệ thống lưu trữ địa chính, mang lại giá trị thực tiễn cho công tác quản lý tài nguyên đất tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh tế - xã hội.

Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu về đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng. “Giá đất” là cầu nối giữa quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.

Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền lẫn người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và quá nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế – xã hội , giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do 2 không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.

Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án có sử dụng đất giải phóng mặt bằng. Phường Nguyễn Trãi là phường trung tâm của thành phố Hà Giang, nằm dọc theo trục đường quốc lộ 2. Do đó đây là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển của thành phố, vấn đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn.

Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014”. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 1. Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địabàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.

- Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi 3 trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,.Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang.

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa của đề tài - Giúp sinh viên nắm chắc những kiến thức đã học trong nhà trường và học hỏi kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Sử dụng những kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngừng học cho bản thân.

- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học 2.

Khái niệm, đặc điểm giá đất 2. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể có khả năng thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng.

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian, thời gian xác định (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6]. Đặc điểm giá đất Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cảquyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.

Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải sản phẩm laođộng của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tếtrong trường hợp conngười khai phá đất, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất.

Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hạch toán vào giá đất. 5 Giá đất chủ yếu do nhu cầu đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội, nhân khẩu tăng không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của cung cầu.

Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là hạn chế, làm tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: đất đai có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí thửa đất khác nhau thI giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt và rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6]. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.

Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nôtạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô.

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh 6 nông nghiệp trả cho địa chủ.