Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Khái niệm về đất đai Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất là một vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành đó là: sinh vật, đá mẹ, khí hậu, địa hình và thời gian” (Hội Khoa học Đất Việt Nam, 2000). Theo Wiliam, “Đất là lớp mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cho cây trồng”.
Theo học thuyết sinh thái học cảnh quan, đất được coi là “vật mang” (Carrier) của hệ sinh thái (Brinkman and Smyth, 1973), (Lê Văn Khoa, 2000). Trong đánh giá đất, đất đai được định nghĩa là những khoanh/vạt đất được xác định trên bản đồ với những đặc tính và tính chất riêng biệt như chế độ nhiệt, độ dốc, loại đất, địa hình, chế độ nước… (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998. Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận 6 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Khái niệm đăng ký đất đai Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Theo cuốn Đại từ điển tiếng Việt thì đăng ký là “đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó”.Ngoài ra, Từ điển tiếng Việt của Nhà xuất bản Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển, năm 1994 cũng đưa ra định nghĩa theo cách hiểu đăng ký là “ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”. Về khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất”, Từ điển Luật học đưa ra định nghĩa: “Đăng ký quyền sử dụng đất: Thủ tục kê khai, đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sổ sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký, thống kê đất đai”. Như vậy, theo pháp Luật Đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, hình thể, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khái niệm đăng ký biến động đất đai Đăng ký biến động đất đai là việc làm thường xuyên của ngành Địa chính nhằm cập nhật các thông tin thay đổi về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội phát triển trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể. Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi thông tin về địa lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kých thước…) hoặc thay đổi về tình trạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, chia, tách…). Những đặc trưng của biến động sử dụng đất.
Biến động sử dụng đất có những đặc trưng cơ bản như sau: - Quy mô biến động + Biến động về diện tích sử dụng đất đai nói chung. + Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất + Biến động về đặc điểm của những loại đất chính. - Mức độ biến động + Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu. + Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng, giảm và số phần trăm tăng giảm của từng loại hình sử dụng đất giữ cuối và đầu thời kỳ đánh giá.
8 Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay tiêu cực 1. Cơ sở pháp lý về đăng ký biến động đất đai Các quy định về đăng ký biến động đất đai được quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật được cụ thể trong bảng 1. Căn cứ pháp lý về công tác đăng ký biến động đất đai Ngày ban Cơ quan ban TT Số hiệu Trích yếu hành hành Luật số Luật Đất đai 29/11/2013 Quốc hội 1 45/2012/QH13 Quy định chi tiết thi hành 15/05/2014 Chính phủ Nghị định số 2 một số điều của Luật Đất 43/2014/NĐ-CP đai 2013 Nghị định Quy định về giá đất 15/05/2014 Chính phủ 3 44/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử 15/05/2014 Chính phủ Nghị định 4 dụng đất 45/2014/NĐ-CP Nghị định Quy định về tiền thuê đất 15/05/2014 Chính phủ 5 46/2014/NĐ-CP Quy định về Giấy chứng 19/05/2014 Bộ Tài Thông tư nhận quyền sử dụng đất, nguyên và 6 23/2014/TT- quyền sở hữu nhà ở và tài Môi trường BTNMT sản khác gắn liền với đất Thông tư số Quy định về hồ sơ địa 19/05/2014 Bộ Tài 7 24/2014/TT- chính nguyên và 9 BTNMT Môi trường Quy định về hồ sơ giao 02/06/2014 Bộ Tài Thông tư số đất, cho thuê đất, chuyển nguyên và 8 30/2014/TT- mục đích sử dụng đất, thu Môi trường BTNMT hồi đất Về việc công bố thủ tục 26/12/2014 UBND thành Quyết định số hành chính thuộc thẩm phố Hà Nội 7087/QĐ- quyền giải quyết của Sở 9 UBND ngày tài nguyên và môi trường 26/12/2014 và UBND cấp huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội Ban hành quy định về 18/12/2015 UBND thành đăng ký đất đai, nhà ở và phố Hà Nội tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài Quyết định sản khác gắn liền với đất; 10 37/2015/QĐ- đăng ký biến động về sử UBND dụng đất , nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng 10 đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đặc điểm của đăng ký biến động đất đai * Đăng ký biến động đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn là bộ phận địa chính. * Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất.
Điều 17, Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài 11 sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản.