CHƯƠNG 1 2 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1. Khái niệm, đặc điểm dự án xây dựng nhà ở thương mại 1. Khái niệm dự án xây dựng nhà ở thương mại 1. Khái niệm về nhà ở Nhà ở là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó.
Nhà ở cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn. Con người bắt đầu xây dựng nhà cửa cách đây khoảng 30.000 năm TCN, nhưng đa số sống trong những chòi tạm bợ hoặc ở những hang động. Họ cũng làm ra những chiếc lều đơn giản để tạm trú trước khi di chuyển để tìm thực phẩm. Tại Dolni Vestonice thuộc Cộng hòa Séc, các nhà khảo cổ đã tìm thấy tàn tích những căn nhà được làm bằng đá, gỗ, và xương của một loại voi cổ có niên đại khoảng 25.
Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Bên cạnh đó, nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân trong xã hội, quyền có nhà để ở được xem là một trong những quyền cơ bản của mỗi công dân. Điều 22 Hiến pháp năm 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”.
Tại Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”. Theo khoản 1 điều 3 Văn bản hợp nhất Luật nhà ở số 04/VBHN-VPQH ngày 25/01/2022 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cả nhân”. Theo đó, nhà ở phải đáp ứng các nhu cầu tối thiểu như phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh,… Phải đáp ứng các quy chuẩn về mặt kỹ thuật, nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụng như: phòng chống nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an 9 toàn sử dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả năng chịu lực của nhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng chống cháy nổ; hệ thống cấp thoát nước. Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất, được tạo lập từ quá trình lao động của con người, có không gian làm nơi cư trú, sinh sống cho các cá nhân, hộ gia đình.
Nhà ở là loại tài sản bất động sản có giá trị lớn, nhà ở có thể được phân thành nhiều loại trong đó có nhà ở thương mại. Khái niệm nhà ở thương mại Nước ta được xếp vào một trong những nước có tốc độ phát triển đô thị hóa hàng đầu tại khu vực Đông Nam Á. Dự báo trong tương lai thì dân số sẽ tập trung tại các khu đô thị sầm uất nên sẽ dẫn đến quỹ đất ngày một thu hẹp. Với thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam còn khá thấp so với các nước phát triển khác thì việc sở hữu một căn nhà là một điều không dễ dàng.
Tuy nhiên, mọi người trong xã hội ngày nay đều có chung một nhu cầu, đó là có thể mua được một ngôi nhà, một mái ấm để có thể an cư lạc nghiệp. Do đó, thực hiện các chính sách và mục tiêu phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế xã hội của đất nước, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc là ưu tiên hàng đầu trong các quyết sách của Đảng và Nhà nước ta. Việc đầu tư tạo lập các công trình nhà ở thương mại đã thể hiện được các chủ trường đó. Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.
Nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận. Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà 10 ở ngày càng cao của nhân dân.
Đây là biện pháp quan trọng nhằm xóa bỏ bao cấp về nhà ở, thực hiện xã hội hóa nhà ở. Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại, giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở. Đồng thời, phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua.
Theo quy định của pháp luật, nếu được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì cá nhân/tổ chức đó cần phải đủ 4 điều kiện như sau: - Có thành lập và hoạt động doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. - Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động động sản, tức là có đăng ký mã nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ các điều kiện để được hoạt động kinh doanh bất động sản. - Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn ký quỹ ở ngân hàng để đảm bảo khả năng thực hiện dự án đó (theo quy định của pháp luật đầu tư). Như vậy, trong trường hợp các cá nhân muốn đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản.
Nếu cá nhân đó không thể thỏa mãn được các điều kiện nêu trên, nhưng vẫn muốn tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại thì có thể chọn cách góp vốn vào những doanh nghiệp đủ điều kiện thông qua các hình thức mà pháp luật cho phép. Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 2.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Căn cứ theo khoản 4 điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án đầu tư là “tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Có thể hiểu rằng dự án đầu tư là một tập hợp toàn bộ hồ sơ tài liệu liên quan nhằm trình bày chi tiết và có hệ thống toàn bộ các hoạt động đầu tư đồng thời liệt kê 11 chi tiết toàn chi phí để triển khai dự án theo một kế hoạch mà nhà đầu tư mong muốn đạt được những kết quả nhất định cho mục tiêu đầu tư mà mình hướng tới trong tương lai, bên cạnh đó dự án đầu tư cũng được hiểu là tổng thể toàn bộ các hoạt động đầu tư bao gồm các chi phí cần thiết phục vụ cho hoạt động đầu tư và được bố trí theo một thời gian biểu phù hợp và chặt chẽ để cải tạo hoặc mở rộng những cơ sở vật chất để hướng tới những mục tiêu nhất định trong tương lai Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 có nêu khái niệm về dự án đầu tư xây dựng như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liến quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định.
Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”. Từ những phân tích trên, có thể hiểu rằng dự án xây dựng nhà ở thương mại là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng. Bởi lẽ việc xây dựng nhà ở thương mại đơn thuần phục vụ cho mục đích kinh doanh của doanh nghiệp nhưng nội hàm của vấn đề là phục vụ cho nhu cầu giải quyết chỗ ở cho con người và góp phần phục vụ cho mục đích chung của xã hội trong quá trình đô thị hóa hiện nay.