Nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở TP.HCM

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu giải pháp cải thiện kết quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Lý Nguyễn Ngọc Thảo
• Người hướng dẫn: GS.TS Dương Thị Bình Minh
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Tín Dụng Bất Động Sản Tại Ngân Hàng Thương Mại TP.HCM
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Lý luận cơ bản về bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản
• 1.1.3. Phân loại bất động sản
• 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
• 1.2. Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.2.2. Cơ cấu thị trường bất động sản
• 1.3. Tín dụng bất động sản
• 1.3.1. Các sản phẩm tín dụng bất động sản
• 1.3.2. Hiệu quả tín dụng bất động sản
• 1.3.3. Rủi ro tín dụng bất động sản
• 1.4. Thẩm định các dự án, hợp đồng tín dụng bất động sản
• 1.4.1. Nội dung công tác thẩm định các dự án BĐS
• 1.5. Tín dụng bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 1.5.1. Kinh nghiệm về chính sách tài chính tiền tệ cho BĐS của một số nước trên thế giới
• 1.5.1.1. Những kinh nghiệm chung
• 1.5.1.2. Chính sách tín dụng – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân
• 1.5.1.3. Áp dụng mô hình ngân hàng thế chấp – kinh nghiệm của Đan Mạch
• 1.5.2. Một số bài học rút ra về chính sách tài chính tiền tệ cho sự phát triển thị trường BĐS
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
• 2.1. Kinh tế TP.HCM phát triển, vấn đề đô thị hoá và gia tăng dân số
• 2.2. Các yếu tố tác động về phía “cung” bất động sản
• 2.3. Các yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nước về bất động sản
• 2.4. Các yếu tố về lãi suất, chính sách thuế
• 2.5. Thực trạng tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM
• 2.5.1. Thẩm định hồ sơ vay vốn
• 2.5.2. Thẩm định về khách hàng vay vốn
• 2.5.3. Thẩm định về dự án đầu tư
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
• 3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM
• 3.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM
• 3.3. Định hướng nội dung phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM
• 3.4. Các giải pháp ở tầm vĩ mô phát triển thị trường BĐS
• 3.4.1. Về hệ thống luật pháp
• 3.4.2. Về chính sách và cơ chế
• 3.4.2.1. Đối với chính phủ
• 3.5. Về nguồn vốn và sản phẩm tín dụng bất động sản
• PHẦN KẾT LUẬN CHUNG
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về tín dụng bất động sản

Tín dụng bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong hoạt động của ngân hàng thương mại tại TP.HCM. Nhu cầu về nhà ở và các công trình bất động sản ngày càng tăng cao, tạo ra áp lực lớn lên hệ thống tín dụng ngân hàng. Việc cho vay trong lĩnh vực này không chỉ giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường biến động. Do đó, việc nâng cao hiệu quả tín dụng là một yêu cầu cấp thiết. Theo nghiên cứu, các yếu tố như chính sách tín dụng, quản lý rủi ro và thẩm định dự án đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả này.

1.1. Tín dụng bất động sản và các sản phẩm tín dụng

Các sản phẩm tín dụng bất động sản bao gồm cho vay mua nhà, cho vay xây dựng và cho vay đầu tư vào các dự án bất động sản. Mỗi sản phẩm có những đặc điểm riêng, phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng khách hàng. Việc phân tích và đánh giá các sản phẩm này giúp ngân hàng có thể đưa ra các chính sách tín dụng hợp lý, từ đó nâng cao hiệu quả tín dụng. Đặc biệt, việc thẩm định giá trị bất động sản là một yếu tố quan trọng trong quá trình cho vay. Ngân hàng cần có các tiêu chí rõ ràng để đánh giá giá trị thực của bất động sản, nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

II. Thực trạng tín dụng bất động sản tại TP

Thực trạng tín dụng bất động sản tại TP.HCM cho thấy sự phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này đang có xu hướng gia tăng, điều này ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng của các ngân hàng thương mại. Các yếu tố như lãi suất, chính sách thuế và tình hình kinh tế vĩ mô đều tác động đến hoạt động cho vay. Đặc biệt, sự biến động của thị trường bất động sản có thể dẫn đến những rủi ro lớn cho ngân hàng. Do đó, việc quản lý rủi ro trong tín dụng bất động sản là rất cần thiết.

2.1. Các yếu tố tác động đến tín dụng bất động sản

Có nhiều yếu tố tác động đến tín dụng bất động sản, bao gồm tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước và nhu cầu thị trường. Sự phát triển của kinh tế TP.HCM, cùng với sự gia tăng dân số và đô thị hóa, đã tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và các công trình bất động sản. Tuy nhiên, các yếu tố như lãi suất cao và chính sách thuế không hợp lý có thể làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng của người dân. Ngân hàng cần có các chính sách linh hoạt để đáp ứng nhu cầu của thị trường, đồng thời đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản

Để nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng thương mại cần thực hiện một số giải pháp quan trọng. Đầu tiên, cần cải thiện quy trình thẩm định dự án và khách hàng vay vốn. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong thẩm định sẽ giúp tăng cường độ chính xác và nhanh chóng trong việc đánh giá. Thứ hai, ngân hàng cần xây dựng các sản phẩm tín dụng đa dạng, phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng khách hàng. Cuối cùng, việc quản lý rủi ro trong tín dụng bất động sản cần được chú trọng hơn, nhằm giảm thiểu các rủi ro tiềm ẩn.

3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản

Định hướng phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM cần được xây dựng dựa trên các yếu tố như quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chính sách hỗ trợ từ nhà nước. Ngân hàng cần phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng để đảm bảo rằng các dự án bất động sản được triển khai đúng quy định và mang lại lợi ích cho cộng đồng. Việc phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản không chỉ giúp nâng cao hiệu quả tín dụng mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã trải qua nhiều biến động trong giai đoạn 2006-2010, với dân số khoảng 6,4 triệu người và dự báo tăng lên gần 10 triệu người vào năm 2020. Nhu cầu nhà ở, đất sản xuất và dịch vụ tăng nhanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS. Tổng GDP năm 2010 của TP.HCM đạt khoảng 20,9 tỷ USD, tốc độ tăng trưởng 11,8%, thu nhập bình quân đầu người đạt 2.800 USD/năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình cả nước. Đây là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS và hoạt động tín dụng bất động sản.

Tín dụng bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp vốn cho các dự án xây dựng, mua bán nhà ở và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, hoạt động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do tính biến động của thị trường và các yếu tố pháp lý, chính sách. Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn 2006-2010, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, góp phần phát triển bền vững thị trường BĐS.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các ngân hàng thương mại tại TP.HCM, giai đoạn 2006-2010, với các chỉ số như dư nợ tín dụng, tỷ lệ nợ xấu, lãi suất cho vay và các chính sách tín dụng liên quan. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà quản lý, ngân hàng và nhà đầu tư trong việc điều chỉnh chính sách tín dụng phù hợp, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế tài chính liên quan đến tín dụng bất động sản và thị trường BĐS, bao gồm:

• Lý thuyết giá trị bất động sản: Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vị trí, diện tích, tiện nghi, pháp lý và cung cầu trên thị trường.
• Mô hình tín dụng ngân hàng: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay, bao gồm rủi ro tín dụng, thẩm định dự án, và quản lý nợ xấu.
• Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bao gồm các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.
• Các khái niệm chính: Tín dụng bất động sản, dư nợ tín dụng, nợ xấu, lãi suất cho vay, thẩm định dự án, rủi ro tín dụng.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng:

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, các báo cáo ngành, số liệu điều tra thực tế về dư nợ tín dụng, lãi suất, nợ xấu và các dự án BĐS trên địa bàn.
• Phương pháp phân tích: Phân tích thống kê mô tả, so sánh các chỉ số tín dụng qua các năm, đánh giá hiệu quả tín dụng dựa trên các chỉ tiêu như dư nợ, tỷ lệ nợ xấu, lãi suất, doanh số cho vay.
• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Tập trung vào các ngân hàng thương mại hoạt động tại TP.HCM, với dữ liệu tổng hợp từ năm 2006 đến 2010.
• Timeline nghiên cứu: Thu thập và phân tích dữ liệu trong giai đoạn 2006-2010, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cho giai đoạn tiếp theo.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản: Dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM tăng trung bình khoảng 33%/năm trong giai đoạn 2005-2007, đạt trên 63.000 tỷ đồng vào cuối năm 2008, chiếm khoảng 13% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế trên địa bàn. Đến cuối năm 2009, dư nợ tăng lên 78.290 tỷ đồng, chiếm 11,2% tổng dư nợ nền kinh tế.

2. Tỷ lệ nợ xấu và rủi ro tín dụng: Tỷ lệ nợ xấu trong tín dụng BĐS có xu hướng tăng do các nguyên nhân như sử dụng vốn sai mục đích, thẩm định dự án chưa chặt chẽ, và biến động thị trường BĐS. Thông tư 13/2010/TT-NHNN đã tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS, buộc các ngân hàng thắt chặt cho vay.

3. Lãi suất cho vay và ảnh hưởng đến nhu cầu: Lãi suất cho vay BĐS tăng từ 8,25% lên 14% trong năm 2008, thậm chí lên đến 21%/năm, làm giảm khả năng tiếp cận vốn của khách hàng và làm chậm lại các giao dịch trên thị trường. Nhu cầu mua nhà ở thực sự vẫn cao nhưng bị hạn chế bởi chi phí vay vốn.

4. Nguồn cung và giao dịch BĐS: Lượng cung căn hộ tại TP.HCM tăng gấp 6 lần từ năm 2006 đến 2011, đạt khoảng 120.000 căn hộ, tuy nhiên tỷ lệ giao dịch thành công thấp, chỉ khoảng 14-20% tùy phân khúc. Giá bán và cho thuê căn hộ cao cấp tăng nhưng vẫn vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Thảo luận kết quả

Sự tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS phản ánh vai trò quan trọng của ngân hàng trong việc cung cấp vốn cho thị trường. Tuy nhiên, sự biến động mạnh của lãi suất và chính sách thắt chặt tín dụng đã làm giảm thanh khoản và làm chậm sự phát triển của thị trường. Tỷ lệ nợ xấu tăng cao cho thấy rủi ro tín dụng chưa được kiểm soát hiệu quả, nguyên nhân chủ yếu do công tác thẩm định dự án và khách hàng còn nhiều hạn chế.

So với các nước phát triển như Úc, New Zealand và Đan Mạch, Việt Nam còn thiếu hệ thống thông tin tín dụng minh bạch và các chính sách hỗ trợ tín dụng dài hạn cho BĐS. Việc áp dụng các mô hình ngân hàng thế chấp và hệ thống định giá BĐS chuyên nghiệp sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả tín dụng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng dư nợ tín dụng, tỷ lệ nợ xấu theo năm, biểu đồ lãi suất cho vay và bảng so sánh giá bán, giá thuê căn hộ tại TP.HCM và các thành phố lớn trong khu vực để minh họa rõ nét hơn các xu hướng và thách thức.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường công tác thẩm định tín dụng: Áp dụng quy trình thẩm định dự án và khách hàng chặt chẽ hơn, bao gồm đánh giá kỹ lưỡng về khả năng tài chính, hiệu quả dự án và rủi ro thị trường. Chủ thể thực hiện: các ngân hàng thương mại, trong vòng 6-12 tháng.

2. Phát triển hệ thống thông tin tín dụng và định giá BĐS: Xây dựng cơ sở dữ liệu tín dụng minh bạch, cập nhật và hệ thống định giá BĐS độc lập để hỗ trợ đánh giá rủi ro và quyết định cho vay. Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các tổ chức định giá, trong 1-2 năm.

3. Điều chỉnh chính sách lãi suất và cơ chế cho vay dài hạn: Khuyến khích các ngân hàng phát triển các sản phẩm tín dụng BĐS với lãi suất hợp lý và kỳ hạn dài, giảm áp lực trả nợ cho khách hàng, đồng thời kiểm soát rủi ro tín dụng. Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, trong 12-24 tháng.

4. Tăng cường giám sát và quản lý rủi ro tín dụng: Nâng cao năng lực thanh tra, kiểm tra nội bộ ngân hàng, áp dụng các công cụ quản lý rủi ro hiện đại và tăng cường vai trò của Trung tâm Thông tin Tín dụng (CIC). Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, liên tục và lâu dài.

5. Khuyến khích phát triển thị trường vốn và các kênh tài chính bổ sung: Phát triển thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư BĐS (REITs) để đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, trong 2-3 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Các nhà quản lý và hoạch định chính sách: Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến tín dụng BĐS, từ đó xây dựng chính sách phù hợp nhằm phát triển thị trường bền vững.

2. Ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng: Áp dụng các giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định, quản lý rủi ro và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS.

3. Nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS: Hiểu rõ về xu hướng tín dụng, rủi ro và các yếu tố tác động đến thị trường để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

4. Học giả và sinh viên ngành kinh tế tài chính, ngân hàng: Nghiên cứu chuyên sâu về tín dụng BĐS, thị trường tài chính và các chính sách liên quan tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Tín dụng bất động sản là gì?
   Tín dụng bất động sản là hoạt động cấp vốn của ngân hàng cho khách hàng nhằm thực hiện các giao dịch liên quan đến BĐS như mua nhà, xây dựng, sửa chữa hoặc đầu tư kinh doanh BĐS.

2. Tại sao tín dụng BĐS lại tiềm ẩn nhiều rủi ro?
   Do tính biến động của thị trường BĐS, pháp lý chưa hoàn thiện, công tác thẩm định dự án và khách hàng chưa chặt chẽ, cùng với sự biến động của lãi suất và chính sách tín dụng.

3. Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro trong tín dụng BĐS?
   Tăng cường thẩm định dự án, xây dựng hệ thống thông tin tín dụng minh bạch, áp dụng các công cụ quản lý rủi ro hiện đại và giám sát chặt chẽ hoạt động cho vay.

4. Tác động của lãi suất cho vay đến thị trường BĐS như thế nào?
   Lãi suất cao làm tăng chi phí vay vốn, giảm khả năng tiếp cận vốn của khách hàng, từ đó làm giảm nhu cầu mua nhà và làm chậm giao dịch trên thị trường.

5. Kinh nghiệm quốc tế nào có thể áp dụng cho Việt Nam trong tín dụng BĐS?
   Áp dụng mô hình ngân hàng thế chấp như Đan Mạch, phát triển hệ thống định giá và thông tin tín dụng như Úc, New Zealand, và xây dựng chính sách hỗ trợ tín dụng dài hạn với lãi suất hợp lý.

Kết luận

• Tín dụng bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 2006-2010 tăng trưởng mạnh, đóng vai trò quan trọng trong phát triển thị trường BĐS.
• Rủi ro tín dụng và tỷ lệ nợ xấu tăng do nhiều nguyên nhân, trong đó có công tác thẩm định và biến động thị trường.
• Lãi suất cho vay cao và chính sách thắt chặt tín dụng đã ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu và giao dịch BĐS.
• Cần xây dựng hệ thống thông tin tín dụng minh bạch, nâng cao năng lực thẩm định và quản lý rủi ro của ngân hàng.
• Đề xuất các giải pháp chính sách và kỹ thuật nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS, góp phần phát triển thị trường bền vững.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 1-3 năm, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, cập nhật dữ liệu để điều chỉnh chính sách phù hợp.

Call to action: Các nhà quản lý, ngân hàng và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để xây dựng môi trường tín dụng BĐS an toàn, hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: - Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM 123doc - 3- - Chương 3: Các giải pháp .HCM Do thời gian nghiên cứu và kiến thức hạn chế, luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của Quý Thầy Cô và những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, tín dụng bất động sản, nhằm giúp hoàn thiện các giải pháp trong công tác nghiên cứu và triển khai các giải pháp theo tình hình thực tế. Xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Khoa Đào tạo sau đại học, Khoa Ngân hàng trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt gởi lời cám ơn chân thành đến GS.TS Dƣơng Thị Bình Minh, người đã dành nhiều thời gian, công sức hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình tiếp cận đề tài và hoàn thành luận văn này. 123doc - 4- CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG 1.1 Lý luận cơ bản về bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ.

Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm.

Tuy nhiên cũng còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản, nhưng có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo Bloomberg_com Finsncial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p. 3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp”. Ở Việt Nam, theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11: bất động sản là những tài sản không được di dời, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản, nhưng không phải tài sản nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản.

Vì vậy đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời. Chính vì vậy bất động sản trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Theo các quan niệm trên về bất động sản, thì hàng hóa bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.

Đất đai bao gồm các loại sau: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp - Đất khu dân cư nông thôn 123doc - 5- - Đất đô thị - Đất chuyên dùng - Đất chưa sử dụng Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau: - Công trình làm nhà ở - Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng… - Công trình công nghiệp - Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh… 1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản - Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời: Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặc khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản, bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có đặc điểm của hàng hóa bất động sản.

- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một lọai tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn kiệt. - Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này là do tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau. - Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước: Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản pháp luật về 123doc - 6- đất đai, về bất động sản.

Có thể nói hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác.3 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, theo Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng thì bất động sản có thể phân thành ba loại: có đầu tư xây dựng, đầu tư xây dựng và sản đặc biệt. - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: + BĐS nhà ở + BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ + BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) + BĐS là trụ sở làm việc v. , chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và 123doc - 7-. - đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.

- gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu, nghĩa trang v. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta 1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Nhóm 1: Nhóm các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: - Các yếu tố tự nhiên * Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di chuyển được, nên vị trí bất động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở. là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.

* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. * Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản. - Các yếu tố kinh tế: * Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng. - Các yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng của bất động sản: thể hiện ở chỗ bất động sản có thể dể dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán … * Cung - cầu về bất động sản: diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.

123doc - 8- Nhóm 2: Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản: - Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng. - Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng v.v… Nhóm 3: Nhóm các yếu tố chung bên ngoài: - Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng.