Khóa luận tốt nghiệp tài chính hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội mb chi nhánh trần hưng đạo

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu tốt nghiệp tài chính hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải

• Tác giả: Lê Quỳnh Anh
• Người hướng dẫn: PGS. Mai Thanh Quế
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Nâng Cao Định Giá Bất Động Sản Cho Vay Tại Ngân Hàng MB Chi Nhánh Trần Hưng Đạo
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về công tác định giá BĐS phục vụ cho vay của ngân hàng TMCP Quân đội MB chi nhánh Trần Hưng Đạo

Công tác định giá bất động sản là một phần quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng hạn chế rủi ro mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc thẩm định giá trị bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Ngân hàng TMCP Quân đội MB chi nhánh Trần Hưng Đạo đã nhận thức rõ tầm quan trọng này và đã có những bước đi cụ thể để cải thiện quy trình cho vay ngân hàng. Việc nâng cao giá trị bất động sản không chỉ giúp ngân hàng bảo vệ tài sản mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận vốn vay.

1.1 Khái niệm về BĐS

Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Việc phân loại này giúp xác định rõ ràng các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản trong các giao dịch. Đặc điểm của BĐS là tính cá biệt và khan hiếm, điều này có nghĩa là mỗi BĐS đều có những yếu tố riêng biệt không thể thay thế. Tính chất này ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS trong hoạt động cho vay ngân hàng.

1.2 Đặc điểm của BĐS

BĐS có những đặc điểm nổi bật như tính bền vững, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và tính thích ứng. Tính bền vững của BĐS thể hiện ở khả năng tồn tại lâu dài, trong khi tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau cho thấy giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS khác trong khu vực. Điều này đặc biệt quan trọng trong việc thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay, vì giá trị của BĐS không chỉ phụ thuộc vào bản thân nó mà còn vào các yếu tố bên ngoài như hạ tầng, môi trường xung quanh. Việc hiểu rõ các đặc điểm này giúp ngân hàng có những quyết định chính xác hơn trong quy trình cho vay.

II. Thực trạng công tác định giá BĐS phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Quân đội MB chi nhánh Trần Hưng Đạo

Chi nhánh Trần Hưng Đạo của ngân hàng TMCP Quân đội MB đã có những bước tiến trong công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua. Thực trạng cho thấy quy trình thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh chưa hoàn toàn đáp ứng được yêu cầu của thị trường. Một số vấn đề như thiếu hụt thông tin, quy trình chưa chặt chẽ và sự thiếu đồng bộ trong các phương pháp định giá đã ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay. Đặc biệt, việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại còn hạn chế, dẫn đến việc định giá không chính xác, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

2.1 Quy trình định giá BĐS

Quy trình định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP Quân đội MB chi nhánh Trần Hưng Đạo bao gồm nhiều bước từ việc thu thập thông tin, phân tích đến ra quyết định. Tuy nhiên, quy trình này còn thiếu sự đồng bộ và chặt chẽ. Việc thu thập thông tin từ khách hàng và thị trường chưa được thực hiện một cách hiệu quả, dẫn đến việc định giá không chính xác. Ngân hàng cần cải thiện quy trình này bằng cách áp dụng công nghệ thông tin và các phần mềm hỗ trợ để thu thập và phân tích dữ liệu một cách nhanh chóng và chính xác hơn.

2.2 Phương pháp định giá BĐS

Ngân hàng hiện đang áp dụng một số phương pháp định giá như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này còn chưa đồng bộ và thiếu tính linh hoạt. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động, ngân hàng cần xem xét việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại hơn, phù hợp với thực tiễn và yêu cầu của thị trường. Việc cải thiện phương pháp định giá sẽ giúp ngân hàng nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá trị BĐS, từ đó giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

III. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Quân đội MB chi nhánh Trần Hưng Đạo

Để nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay, ngân hàng TMCP Quân đội MB chi nhánh Trần Hưng Đạo cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần cải thiện quy trình thu thập thông tin và phân tích dữ liệu để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá. Thứ hai, ngân hàng nên đầu tư vào công nghệ thông tin để hỗ trợ công tác định giá, từ đó nâng cao hiệu quả và độ chính xác. Cuối cùng, việc đào tạo nhân viên về các phương pháp định giá hiện đại cũng là một yếu tố quan trọng giúp ngân hàng nâng cao chất lượng dịch vụ và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

3.1 Định hướng phát triển

Ngân hàng TMCP Quân đội MB chi nhánh Trần Hưng Đạo cần xác định rõ định hướng phát triển trong công tác định giá bất động sản. Định hướng này không chỉ bao gồm việc cải thiện quy trình định giá mà còn cần phải mở rộng các dịch vụ cho vay, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Việc xây dựng một chiến lược phát triển bền vững sẽ giúp ngân hàng nâng cao vị thế cạnh tranh trên thị trường.

3.2 Kiến nghị với các bên liên quan

Ngân hàng cần có những kiến nghị cụ thể với các cơ quan chức năng để hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến định giá bất động sản. Điều này sẽ giúp ngân hàng hoạt động hiệu quả hơn trong việc thẩm định giá trị BĐS phục vụ cho vay. Đồng thời, ngân hàng cũng cần tăng cường hợp tác với các tổ chức định giá chuyên nghiệp để nâng cao chất lượng dịch vụ và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Lý luận cơ bản về công tác định giá BĐS phục vụ cho vay 1. Khái niệm về BĐS Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) để chỉ bất động sản.

Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie (bất động sản). Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là: Bất động sản. Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản, nhưng đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.

Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Do tính chất quan trọng của bất động sản trong các hoạt động kinh tế - xã hội, các nước đều quy định về bất động sản trong luật pháp của nước mình. Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định bất động sản như sau: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Page 3 Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là cách phân loại tài sản dựa vào đặc tính vật lý của tài sản là có thể di dời được hay không thể di dời được.

Bất động sản do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm: + Đất đai: đất đai trong giao dịch dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà, công trình trên đất cũng được coi là một dạng bất động sản do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng gắn liền với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không đơn thuần “đặt” trên đất. Vì vậy, một lều xiếc hay một lán chợ dựng tạm không được coi là bất động sản.

+ Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối hoa màu trên đất cũng được coi là bất động sản chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây, hay hái lượm. Nếu chúng được tách khỏi đất thì chúng trở thành động sản. + Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Như vây, có thể nói cách nhìn nhận phổ biến về bất động sản là: bất động sản là những tài sản vật chất khó di rời, tồn tại ổn định lâu dài.2 Đặc điểm của BĐS a) Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể Page 4 của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v…Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.

Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính khác biệt để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v. b) Tính bền vững: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không còn an toàn cho việc sử dụng.

Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để tăng thêm tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá Page 5 trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú, đa dạng và bền vững.

c) Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một BĐS này có thể chịu tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

d) Các tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài, do đó đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM 1.

Hoạt động cho vay của NHTM a) Khái niệm hoạt động cho vay của NHTM Page 6 Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Cho vay là hoạt động sinh lời lớn nhất song rủi ro cao nhất của ngân hàng thương mại. Để ngân hàng tồn tại và phát triển bền vững, hoạt động cho vay phải an toàn và hiệu quả. Muốn vậy, nó phải được thực hiện theo những nguyên tắc nhất định.

Thứ nhất, khách hàng vay vốn phải đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thoả thuận. Điều này giúp hạn chế rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Thứ hai, phải đảm bảo hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng. Thứ ba, ngân hàng cho vay đối với những dự án khả thi, có hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ.

Nhờ đó, ngân hàng mới có được lợi nhuận từ việc cho vay. Với xu hướng phát triển của nền kinh tế, nghiệp vụ cho vay ngày càng đa dạng, phong phú, hoàn thiện, đầu tư vào tất cả các lĩnh vực ngành nghề. Để đáp ứng nhu cầu vay vốn của ngân hàng ngày càng gia tăng, hoạt động cho vay của ngân hàng ngày càng mở rộng, đòi hỏi phải có quy trình quản lý chặt chẽ. Mục tiêu quản lý khoản mục cho vay thống nhất với mục tiêu chung của ngân hàng trên cơ sở đảm bảo an toàn.

Có thể hiểu ngắn gọn: “Hoạt động cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định”. Ngân hàng trao quyền sử dụng vốn cho khách hàng, khách hàng dùng số vốn này đầu tư vào sản xuất kinh doanh kiếm lời, đảm bảo trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. b) Quy trình cho vay của NHTM Quy trình cho vay là tập hợp những nội dung nghiệp vụ cơ bản, các bước tiến hành từ khi bắt đầu đến khi kết thúc một món vay. Thông thường hiện nay các ngân hàng thương mại trong quy trình cho vay đều có các bước cơ bản sau: Page 7 – Khai thác khách hàng: Muốn có khách hàng các ngân hàng phải thực hiện bước khai thác khách hàng.