Chương 1: Tổng quan về chất lượng dịch vụ thẩm định giá Chương 2: Thực trạng chất lượng dịch vụ thẩm định giá tại Công ty CP Thông tin & TĐG Tây Nam Bộ - SIAC Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá tại Công ty CP Thông tin & TĐG Tây Nam Bộ - SIAC LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SỰ HÀI LÒNG CỦA KHÁCH HÀNG VỀ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá 1.1 Khái niệm và mục đích thẩm định giá 1.1 Khái niệm thẩm định giá Theo từ điển Oxford: “TĐG là sự ƣớc tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vƣơng quốc Anh: “TĐG là sự ƣớc tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định”. Theo ông Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO, Úc: “TĐG là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của TĐG. Do vậy, TĐG là áp dụng các dữ liệu của thị trƣờng, mà các thẩm định viên thu thập đƣợc so sánh và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản đƣợc yêu cầu TĐG để hình thành giá trị của chúng”. Theo GS Lim Lan Yuan - Singapore: “TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ƣớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trƣờng bao gồm các loại đầu tƣ lựa chọn”.
Theo Luật giá số: 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thì: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Từ các phân tích trên, có thể đƣa ra một định nghĩa chung nhất về TĐG: “TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ƣớc tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn đƣợc công nhận nhƣ những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Mục đích TĐG tài sản Mục đích TĐG tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì.
Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã đƣợc xác định. Chính vì vậy, mục đích TĐG đƣợc coi là một yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và ảnh hƣởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản đƣợc TĐG. Xác lập mục đích của TĐG tài sản là hiện thực hóa của việc TĐG tài sản. Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành TĐG và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của tài sản trong TĐG.
Có đƣợc kết quả hợp lý của TĐG tài sản thẩm định viên không chỉ dựa vào đặc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản để xác định mà còn dựa vào hệ thống các tiêu chuẩn TĐG, trình tự, quy trình, nguyên tắc, phƣơng pháp và kỹ thuật … Do vậy, về mặt logic kết quả TĐG có tính thống nhất với đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản hoặc doanh nghiệp cần TĐG. Điều này nói lên đặc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản cũng nhƣ của doanh nghiệp cần TĐG là rất cần thiết, nó cung cấp những dữ liệu để góp phần hoàn chỉnh kết quả TĐG một cách chính xác hơn, nó quyết định các nguyên tắc, phƣơng pháp, quy trình để thực hiện TĐG. Đó là mục đích của TĐG tài sản. Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật rất đa dạng của tài sản nên quyết định tính đa dạng của mục đích TĐG tài sản.
Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế - kỹ thuật để xác định mục đích của TĐG tài sản. Đó là các mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, cho thuê, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản và phục vụ quản lý tài sản. Có thể nói tính đa dạng của mục đích TĐG tài sản đồng thời cũng là sản phẩm tất yếu của sự phát triển nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa ở nƣớc ta. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Khái niệm và đặc điểm của DVTĐG 1.1 Khái niệm dịch vụ DVTĐG là nhu cầu tất yếu khách quan của mọi nền kinh tế thị trƣờng, là một trong những công cụ quan trọng phục vụ cho quá trình quản lý kinh tế nƣớc ta hiện nay.
Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, với sự xuất hiện của các loại hình doanh nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc, doanh nghiệp tƣ nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài thì nhu cầu về TĐG ngày càng phát triển. Các doanh nghiệp cần DVTĐG tài sản cho nhiều mục đích khác nhau nhƣ: góp vốn liên doanh, để sát nhập công ty, để mua, để bán, thanh lý, xử lý tranh chấp, … 1.2 Khái niệm DVTĐG DVTĐG là một loại hình của dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trƣờng. DVTĐG dựa trên giao dịch có tính chất thị trƣờng. DVTĐG là một dạng đặc biệt của việc xác định giá cả các loại tài sản do các nhà chuyên môn đƣợc đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp.
Nhà cung cấp DVTĐG là để chỉ những cá nhân hay tổ chức cung cấp các thông tin về giá trị tài sản (tài sản đƣợc TĐG) cho những cá nhân hay tổ chức có nhu cầu để phục vụ cho các mục đích khác nhau. DVTĐG phải đƣợc thực hiện một cách độc lập và khách quan, kết quả của nó là phản ánh đúng đắn giá trị của tài sản theo mục đích đã đƣợc xác định trƣớc mà không bị ràng buộc bởi bất cứ bên thứ ba nào. Tài sản đƣợc hiểu ở đây bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Nhƣ vậy, có thể định nghĩa DVTĐG nhƣ sau: DVTĐG là một loại hình dịch vụ tƣ vấn chuyên nghiệp về lĩnh vực TĐG, mang tính độc lập, khách quan nhằm xác định giá trị của tài sản phục vụ cho các mục đích khác nhau, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả của DVTĐG.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Theo nghiên cứu của Tô Công Thành (2012) thì khái niệm DVTĐG ở trên cho thấy bản chất của DVTĐG bao gồm các vấn đề sau: DVTĐG cung cấp thông tin về giá trị tài sản trên cơ sở hợp đồng TĐG, trong đó quy định rõ trách nhiệm và quyền lợi của ngƣời cung ứng và ngƣời sử dụng dịch vụ. Đối tƣợng cung cấp DVTĐG là cá nhân, tổ chức có chuyên môn, phải đạt những tiêu chuẩn cụ thể do pháp luật quy định về TĐG. Các cá nhân cung ứng DV phải có điều kiện về học vấn và nhất thiết phải đạt trong kỳ thi về thẩm định viên. Đối với các tổ chức, thông thƣờng pháp luật quy định phải có một số lƣợng tối thiểu nhất định các thẩm định viên mới đƣợc cung ứng DVTĐG.
Ở các nƣớc đã có DVTĐG phát triển, DVTĐG thƣờng đƣợc chia làm hai khu vực, khu vực DVTĐG công và DVTĐG tƣ. Trong đó, DVTĐG công chuyên cung cấp DVTĐG cho các tài sản của nhà nƣớc và DVTĐG tƣ chuyên cung cấp DVTĐG cho các tài sản của tƣ nhân và cho Nhà nƣớc nếu có yêu cầu. Đối tƣợng sử dụng dịch vụ là cá nhân, hộ gia đình, và các tổ chức. Các đối tƣợng này sử dụng DVTĐG cho rất nhiều mục đích khác nhau.
Đối tƣợng sử dụng DVTĐG không chỉ giới hạn ở ngƣời yêu cầu đƣợc cung ứng DVTĐG mà còn là các bên thứ ba có liên quan. Tuy nhiên, tất cả các bên đều chỉ sử dụng DVTĐG với các mục đích đã đƣợc xác định trƣớc giới hạn trong kết quả của DVTĐG (chứng thƣ TĐG). DVTĐG luôn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm của ngƣời cung cấp dịch vụ, thực hiện cung ứng DVTĐG một cách khách quan, độc lập với khách hàng để cung cấp những thông tin cần thiết về giá trị tài sản với những mục đích đã đƣợc xác định trƣớc. Nhà cung ứng DVTĐG cũng đồng thời chịu trách nhiệm trƣớc khách hàng và trƣớc pháp luật về giá trị tài sản mình đã đƣa ra.
Là dịch vụ mang tính độc lập, nhà cung ứng DVTĐG không đƣợc có bất cứ ràng buộc nào về hành chính hoặc tài chính với ngƣời sử dụng dịch vụ để làm sai lệch kết quả DV. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 DVTĐG là một dịch vụ đặc biệt và bị tác động bởi quy luật giá trị và quan hệ cung cầu của thị trƣờng. DVTĐG xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trƣờng, góp phần làm rõ ràng minh bạch các loại tài sản, góp phần phát triển kinh tế đất nƣớc.3 Đặc điểm của dịch vụ thẩm định giá Theo định nghĩa của WTO thì dịch vụ tài chính là các dịch vụ của các định chế tài chính, bao gồm tất cả các dịch vụ liên quan đến bảo hiểm, cùng tất cả các loại dịch vụ thẩm định giá và tài chính khác. Do vậy, nếu xét theo sự phân loại của WTO thì DVTĐG thuộc loại hình DV tài chính.
DVTĐG mang tính vô hình, không đồng nhất, quá trình sản xuất và dịch vụ xảy ra không đồng thời so hàng hóa dịch vụ thông thường. Tính vô hình: DVTĐG không thể nhìn thấy, cân đong, đo đếm, tồn kho, thử nghiệm hoặc kiểm định trƣớc khi sử dụng dịch vụ. Tính không đồng nhất của DVTĐG: dịch vụ này đƣợc cung cấp cho khách hàng thƣờng do thẩm định viên thực hiện, cùng với một tài sản nhƣng với các thẩm định viên khác nhau thì giá trị tài sản đó có thể có một kết quả không giống nhau. Sự khác nhau về giá trị này thông thƣờng là “có thể chấp nhận đƣợc” đối với ngƣời sử dụng.