Đặt vấn đề Trong những năm qua, công tác định giá đất đã đạt được những hiệu quả nhất định, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của các vùng, miền, khu vực. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện. Thứ nhất, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định trình tự thủ tục của việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất. Chính vì vậy mà mỗi một địa phương cấp tỉnh lại có quy trình quyết định giá riêng, khá khác nhau.
Thứ hai, định giá đất là một nghề chuyên môn, cần được đào tạo kỹ lưỡng, giao cho cơ quan hành chính quyết định giá đất là một cơ chế không phù hợp. Ở các nước phát triển, người ta luôn luôn phải thuê dịch vụ định giá đất độc lập để đề xuất giá đất phù hợp thị trường. Thứ ba, hiện nay pháp luật Việt Nam trao thẩm quyền quyết định về đất đai ( giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho cùng một cơ quan nhà nước là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ( UBND). Điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi.
Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam luôn ghi giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều, từ đây khó tìm được những chứng cứ về giá đất thị trường. Chính vì vậy đã và đang làm hạn chế hiệu quả đầu tư của các dự án, tình hình bất ổn định về trật tự xã hội đang xảy ra ở nhiều địa phương. Đặc biệt là tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang có chiều hướng gia tăng, trong đó nội dung khiếu kiện chủ yếu là từ chính sách thu hồi đất, giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vấn đề xây dựng giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được nhiều người quan tâm hơn cả vì trên thực tế có nhiều vướng mắc trong công tác này, đang gây bức xúc trong dư luận, xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn định sản xuất, đời sống của nhân dân nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai dự án đầu tư và gây lãng phí đất đai.
Thực tế công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung và rộng hơn là trên phạm vi toàn quốc đã và đang là một trong những vấn đề “nóng”, nảy sinh nhiều bức xúc, phức tạp do một mặt việc thu hồi đất phải giải quyết mối quan hệ về lợi ích vật chất giữa h 2 một bên là chính sách, pháp luật của Nhà nước và một bên là đòi hỏi về lợi ích kinh tế của người bị thu hồi đất. Mặt khác, giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền của người bị thu hồi đất sẽ dễ gây ra những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, làm mất ổn định xã hội…. Điều đó cũng ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng và các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nhiều dự án công trình phải “treo” nhiều năm thậm chí hàng chục năm vì giá đất không thỏa đáng và không hợp lý dẫn tới việc giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng.
Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền bồi thường của người dân không còn nguyên vẹn… Chợ Đồn là huyện vùng cao của tỉnh Bắc Kạn, trong những năm qua, huyện Chợ Đồn đã được Tỉnh uỷ, UBND tỉnh, Đảng bộ tỉnh Bắc Kạn quan tâm đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển KT-XH phù hợp với mục tiêu CNH-HĐH. Mặc dù đã đạt được những kết quả to lớn, cơ bản đáp ứng được nhiệm vụ đầu tư xây dựng phát triển KT-XH trên địa bàn theo chủ trương của tỉnh; xong thực tế trong thời gian qua công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất trên huyện Chợ Đồn còn những hạn chế tồn tại, dẫn đến tiến độ thực hiện còn chậm, còn xảy ra một số vụ việc khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc cần tập trung giải quyết. Bên cạnh đó vấn đề an sinh xã hội, giải quyết công ăn việc làm đối với nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp đã bộc lộ nhiều bất cập, cần được các cấp uỷ Đảng và chính quyền quan tâm giải quyết. Qua tìm hiểu các vấn đề thực tế, và nhận thức được tầm quan trọng của công tác định giá đất cụ thể đến đời sống của người dân, tôi lựa chọn đề tài: “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Phân tích đánh giá được giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn của Dự án “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. - “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. h 3 - Đánh giá tác động Kinh tế - xã hội của phương án giá đất. Ý nghĩa của đề tài 1.
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Nắm vững Luật Đất đai và các văn bản luật liên quan đến đến công tác Định giá đất cụ thể. - Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật Đất đai. Ý nghĩa thực tiễn - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn. - Đề xuất những giải pháp phù hợp có tính khả thi đối với công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất.
h 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học 2. Các khái niệm về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 2. Khái niệm về giá đất Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. - Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc: + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; + Theo thời hạn sử dụng đất; + Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; + Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá đất như nhau. Khung giá đất Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Bảng giá đất Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định h 5 giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần , được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Việc xây dựng bảng giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. - Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện trong các trường hợp: + Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự; + Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180% trở lên (Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
Giá đất cụ thể Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường. Tổng quan về thị trường đất đai - Thị trường đất đai mang tính tự phát Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn mang nặng tính tự phát.
Tính tự phát của thị trường thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ cung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đất đai diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượng đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên.