Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế – xã hội là một trong những nhiệm vụ quản lý đất đai trọng tâm, phức tạp và nhạy cảm. Thực tiễn áp dụng cơ chế định giá đất tại Việt Nam nói chung và tỉnh Bắc Kạn nói riêng bộc lộ nhiều bất cập mang tính hệ thống:

  • Chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định thống nhất về trình tự, thủ tục quyết định giá đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, dẫn đến việc mỗi địa phương cấp tỉnh áp dụng một quy trình riêng biệt.
  • Cơ chế giao cơ quan hành chính quyết định giá đất chưa phù hợp với tính chất chuyên môn sâu của hoạt động định giá đất độc lập.
  • Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và quyết định giá đất cùng được trao cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, tiềm ẩn nguy cơ khó kiểm soát việc thực thi thẩm quyền.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thường ghi nhận mức giá thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế, gây khó khăn cho việc thu thập chứng cứ giá thị trường chuẩn xác.

Những tồn tại trên dẫn đến tình trạng khiếu kiện đất đai gia tăng, tiến độ giải phóng mặt bằng bị kéo dài, dự án chậm triển khai gây lãng phí nguồn lực đất đai và ngân sách. Tại huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn, công tác xác định giá đất cụ thể phục vụ bồi thường còn gặp vướng mắc, tạo áp lực lên an sinh xã hội và giải quyết việc làm cho người dân mất đất nông nghiệp. Đề tài khóa luận tập trung giải quyết bài toán định giá đất cụ thể cho dự án hạ tầng đô thị tại trung tâm huyện nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận gồm 3 nội dung:

  1. Phân tích, đánh giá giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn liên quan đến dự án.
  2. Xây dựng phương án giá đất cụ thể cho các loại đất thu hồi thuộc dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng.
  3. Đánh giá tác động kinh tế – xã hội của phương án giá đất đã xây dựng.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá đất cụ thể cho từng loại đất cần thu hồi phục vụ dự án.
  • Phạm vi không gian: Khu đất thực hiện dự án tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn với tổng diện tích khu đất là 48.469,8 m² (trong đó diện tích đất cần định giá để bồi thường là 45.756,6 m²).
  • Phạm vi thời gian: Thu thập và xử lý số liệu của dự án trong giai đoạn từ tháng 06/2018 đến tháng 06/2019.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở khoa học

Nghiên cứu được xây dựng trên hệ thống lý luận định giá đất và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:

  • Khung pháp lý quốc gia: Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT; Thông tư số 77/2014/TT-BTC.
  • Khung pháp lý địa phương và hồ sơ dự án: Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Kạn ban hành Bảng giá đất định kỳ 05 năm (2015–2019); Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND và Quyết định số 50/2018/QĐ-UBND ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K = 1,60 áp dụng cho khu vực); Quyết định số 43/2017/QĐ-UBND; Quyết định chủ trương đầu tư số 2046/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND tỉnh Bắc Kạn; Quyết định số 470/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; Quyết định số 34/QĐ-SP ngày 05/4/2018 của Công ty CP Đầu tư Sơn Phúc; Thông báo thu hồi đất số 382/TB-UBND ngày 02/4/2018 của UBND huyện Chợ Đồn; Bản đồ trích đo địa chính dự án tháng 03/2018.
  • Tổng quan kinh nghiệm quốc tế: Đề tài phân tích mô hình định giá đất của Trung Quốc (Trung tâm tư vấn định giá BĐS từ 1992), Singapore (Văn phòng đất đai thuộc Bộ Tư pháp và Văn phòng định giá BĐS thuộc Cơ quan Thuế - Bộ Tài chính), Thụy Điển (xác định mức định giá đạt 75% giá trị thị trường) và Úc (Australia - cơ quan định giá độc lập thành lập từ 1971 trực thuộc Bộ TN&MT).

Phương pháp nghiên cứu thực tế

Tác giả kết hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành quản lý đất đai:

  1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Kế thừa số liệu quy hoạch, báo cáo kinh tế - xã hội huyện Chợ Đồn, hồ sơ kỹ thuật và bản đồ địa chính từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Kạn, Phòng TN&MT huyện Chợ Đồn.
  2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Khảo sát thực địa, phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu điều tra (tổng cộng 35 phiếu, gồm 33 phiếu điều tra thông tin thửa đất, 01 phiếu khảo sát giá nông sản và 01 phiếu khảo sát vật tư nông nghiệp); khảo sát lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại Nhà nước (Vietinbank chi nhánh Bắc Kạn có lãi suất bình quân 3 năm cao nhất đạt 6,48%, năm 2018 là 6,60%).
  3. Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê mô tả, tổng hợp và tính toán trên bảng tính điện tử Excel.
  4. Phương pháp định giá chuyên ngành:
    • Phương pháp thu nhập: Áp dụng cho đất chuyên trồng lúa nước (LUC), đất trồng lúa nước còn lại (LUK) và đất nuôi trồng thủy sản (NTS) do có đầy đủ dữ liệu về năng suất, chi phí sản xuất và thu nhập ròng 3 năm liên tục.
    • Phương pháp so sánh trực tiếp: Áp dụng cho đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) và đất ở tại đô thị (ODT) do thu thập được thông tin từ tối thiểu 03 thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng thành công trên thị trường trong vòng 02 năm.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ các vướng mắc thực tiễn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án phát triển đô thị. Xác định rõ mục tiêu chung, mục tiêu cụ thể, đối tượng, phạm vi nghiên cứu tại tổ 1 và tổ 2A thị trấn Bằng Lũng, cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài trong việc hoàn thiện chính sách giá đất tại huyện Chợ Đồn.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; phân tích bản chất tự phát, biến động và tính cá biệt của thị trường bất động sản Việt Nam. Trình bày chi tiết 5 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh). Phân tích tổng quan công tác định giá tại Trung Quốc, Singapore, Thụy Điển, Úc và thực trạng tại tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2015–2018 (đã định giá cụ thể khoảng 230 công trình với 340 ha đất thu hồi nhưng còn gặp khó khăn do chính sách thay đổi, hồ sơ đầu vào thiếu sót và năng lực cán bộ).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định phạm vi khu đất nghiên cứu với diện tích 48.469,8 m². Thiết lập 3 nội dung nghiên cứu chính. Mô tả quy trình thu thập 35 phiếu điều tra sơ cấp, khảo sát giá vật tư, nông sản và lãi suất tiền gửi ngân hàng (Vietinbank). Thiết lập tiêu chí lựa chọn phương pháp định giá cho từng loại đất: phương pháp thu nhập đối với đất LUC, LUK, NTS; phương pháp so sánh trực tiếp đối với đất BHK và đất ở đô thị (ODT).

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đánh giá chi tiết điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chợ Đồn:

  • Sản lượng lương thực có hạt năm 2017 đạt 28.065 tấn; lương thực bình quân đạt 543 kg/người/năm.
  • Tổng đàn gia súc chính năm 2017 đạt 53.571 con (trâu 8.069 con, ngựa 356 con).
  • Diện tích đất lâm nghiệp đạt 64.731,22 ha (chiếm 71,04% diện tích tự nhiên), độ che phủ rừng đạt 79,3%.
  • Tổng mức lưu chuyển bán lẻ hàng hóa năm 2017 đạt 417 tỷ đồng; có 1.510 hộ kinh doanh thương mại - dịch vụ và 12 doanh nghiệp thương mại/khách sạn.
  • Dân số năm 2016 là 51.725 người (thành thị: 6.528 người, nông thôn: 45.197 người), mật độ dân số 56,76 người/km².

Hiện trạng diện tích và phân loại đất trong ranh giới dự án:

STT Loại đất Ký hiệu Số thửa Diện tích (m²) Tỷ lệ (%) Mục đích định giá / Ghi chú
1 Đất chuyên trồng lúa nước LUC 75 22.453,2 46,32 Thu hồi, định giá bồi thường
2 Đất trồng lúa nước còn lại LUK 86 21.408,3 44,17 Thu hồi, định giá bồi thường
3 Đất bằng trồng cây hàng năm khác BHK 14 975,6 2,01 Thu hồi, định giá bồi thường
4 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 1 451,3 0,93 Thu hồi, định giá bồi thường
5 Đất ở tại đô thị ODT 7 468,2 0,97 Thu hồi, định giá bồi thường
6 Đất giao thông DGT - 2.713,2 5,60 Đất công cộng do UBND quản lý
Tổng Toàn bộ dự án 183 48.469,8 100,00 Định giá thu hồi: 45.756,6 m²

Tính toán và xây dựng giá đất cụ thể theo từng loại đất:

  • Đất nông nghiệp (LUC, LUK, NTS) - Áp dụng phương pháp thu nhập:
    • Định mức phân bón/1.000 m²: phân chuồng 800–1.000 kg; lân 45–55 kg; đạm 18–30 kg; kali 15–20 kg; vôi bột 40–50 kg. Giá giống lúa Bao thai 30.000 đồng/kg, lân 5.000 đồng/kg, kali 10.000 đồng/kg, thuốc trừ sâu Fuziene 34.000 đồng/lọ 500cc.
    • Lãi suất chiết khấu bình quân 3 năm: $(6,00% + 6,63% + 6,80%) / 3 = 6,48%$.
    • Tính toán cho 03 thửa LUC đại diện:
      • Thửa 155, tờ 34 (bà Lưu Thị Thương, diện tích 525,8 m²): Thu nhập ròng 3.533 đồng/m²/năm, giá trị thửa đất tính theo công thức vốn hóa trực tiếp đạt đơn giá 36.545 đồng/m².
      • Thửa 165, tờ 34 (ông Hoàng Văn Bỉnh, diện tích 1.512,3 m²): Thu nhập ròng 11.567 đồng/năm.
      • Thửa 146, tờ 34 (ông Hoàng Văn Thao, diện tích 500,1 m²).
    • Đất LUK (21.408,3 m² gồm 20 thửa 1 lúa - 1 màu và 66 thửa chuyên màu do thiếu nước) và đất NTS (451,3 m² nuôi cá rô phi đơn tính) được tính toán theo dữ liệu doanh thu - chi phí điều tra.
  • Đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) - Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp:
    • Thu thập 03 thửa so sánh có giao dịch thành công: thửa 1 (55.710 đồng/m²), thửa 2 (59.275 đồng/m²), thửa 3 (58.000 đồng/m²).
  • Đất ở tại đô thị (ODT) - Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp:
    • Vị trí 1 (Từ đường rẽ vào tổ 1 - Tiểu khu Đồng Sơn đến hết đỉnh Kéo Cảng - trạm cấp nước): Diện tích 382,3 m² (01 thửa của bà Dương Thị Nguyên). Bảng giá Nhà nước quy định 1.000.000 đồng/m², hệ số K = 1,60 (tương đương 1.600.000 đồng/m²). Giá điều tra 03 thửa giao dịch thị trường lân cận: 1.561.000 đồng/m², 1.128.000 đồng/m²...
    • Vị trí 2 (Đường dân sinh mặt đường ≥ 2m): Diện tích 20,4 m² (04 thửa của bà Hà Thị Lịch, ông Phùng Văn Toàn, bà Hà Thị Thu Huế, ông Hà Huy Du). Bảng giá Nhà nước quy định 550.000 đồng/m², hệ số K = 1,60 (tương đương 880.000 đồng/m²). Giá điều tra 03 giao dịch: 873.016 đồng/m², 864.136 đồng/m², 821.000 đồng/m².
    • Vị trí 3 (Đường dân sinh mặt đường < 2m): Diện tích 65,5 m² (02 thửa trích đo 92 và 92A của ông Nông Văn Thắng). Bảng giá Nhà nước quy định 350.000 đồng/m², hệ số K = 1,60 (tương đương 560.000 đồng/m²). Giá điều tra 03 giao dịch: 547.945 đồng/m², 542.636 đồng/m², 536.000 đồng/m².

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết kết quả định giá các nhóm đất phục vụ dự án, đánh giá sự phù hợp giữa giá đất đề xuất với giá thị trường và khả năng chấp thuận của người dân bị thu hồi đất; đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất và bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Chợ Đồn.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

  • Xác định đầy đủ ranh giới, nguồn gốc và cơ cấu diện tích 48.469,8 m² đất dự án, bóc tách chính xác 45.756,6 m² diện tích đất của 183 thửa thuộc diện thu hồi, bồi thường (gồm 75 thửa LUC, 86 thửa LUK, 14 thửa BHK, 01 thửa NTS và 07 thửa ODT) và 2.713,2 m² đất giao thông công cộng không phải bồi thường.
  • Thiết lập hệ thống dữ liệu thị trường chi tiết gồm 35 phiếu điều tra thực địa, phản ánh sát giá nông sản, giá giống lúa Bao thai, định mức phân bón, lãi suất tiền gửi ngân hàng (Vietinbank: 6,48%) và các giao dịch chuyển nhượng thực tế tại thị trấn Bằng Lũng.
  • Xây dựng thành công biểu giá đất cụ thể bằng hai phương pháp khoa học (so sánh trực tiếp và thu nhập), phản ánh đúng giá trị thị trường và bảo đảm độ chênh lệch giữa các thửa so sánh không vượt quá ngưỡng 10% theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

  • Hoàn thiện quy trình kiểm soát hồ sơ đầu vào của dự án trước khi định giá, tránh sai sót trong khâu thống kê kiểm đếm và trích đo chỉnh lý bản đồ địa chính.
  • Nâng cao năng lực chuyên môn và giữ ổn định đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất tại cấp huyện, hạn chế xáo trộn nhân sự trong quá trình triển khai dự án.
  • Tăng cường cơ chế phối hợp, tuyên truyền, vận động và công khai minh bạch phương án giá đất để tạo sự đồng thuận từ phía các hộ dân có đất bị thu hồi.
  • Quan tâm giải quyết an sinh xã hội, đào tạo nghề và chuyển đổi việc làm cho lao động nông nghiệp sau khi bị thu hồi đất canh tác.

Đóng góp thực tiễn

Khóa luận đã giải quyết trực tiếp bài toán xác định đơn giá bồi thường cụ thể cho Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A thị trấn Bằng Lũng. Kết quả tính toán cung cấp cơ sở kỹ thuật và pháp lý trực tiếp cho UBND huyện Chợ Đồn và Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Bắc Kạn phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và ngăn ngừa khiếu kiện kéo dài.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Nguồn thông tin giao dịch thị trường đối với đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa nước còn lại và đất nuôi trồng thủy sản) trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng rất khan hiếm, các giao dịch chuyển nhượng phát sinh cách xa khu vực định giá và thiếu tính tương đồng, buộc phải dựa hoàn toàn vào phương pháp thu nhập vốn hóa trực tiếp từ năng suất cây trồng.
    • Số lượng mẫu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế được ghi nhận chính thức còn hạn chế; thông tin chủ yếu dựa trên phỏng vấn người dân nên độ chính xác phụ thuộc vào sự hợp tác của đối tượng điều tra.
    • Hồ sơ trích đo địa chính ban đầu phải chỉnh lý nhiều lần làm kéo dài thời gian điều tra, thu thập thông tin.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Mở rộng phạm vi khảo sát biến động giá đất trên toàn địa bàn huyện Chợ Đồn và xây dựng cơ sở dữ liệu số về giá chuyển nhượng thực tế định kỳ.
    • Nghiên cứu ứng dụng phương pháp thặng dư cho toàn bộ dự án đô thị sau khi hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật để so sánh với phương pháp so sánh trực tiếp.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng sử dụng: Sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Bất động sản, Thẩm định giá; cán bộ chuyên môn tại các Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp huyện/tỉnh.
  • Nội dung tham khảo trọng tâm:
    • Quy trình thực hành tính toán phương pháp thu nhập (xác định định mức phân bón, chi phí sản xuất, doanh thu cây trồng, lãi suất chiết khấu tiết kiệm 3 năm) để định giá đất lúa (LUC, LUK) và đất thủy sản (NTS).
    • Quy trình phân tích, điều chỉnh các yếu tố khác biệt theo phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng cho đất ở đô thị chia theo các vị trí mặt đường dân sinh cụ thể.
    • Cấu trúc hồ sơ pháp lý, kỹ thuật và mẫu phiếu điều tra giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Câu hỏi thường gặp

1. Dự án thu hồi bao nhiêu diện tích đất và cơ cấu các loại đất như thế nào?
Tổng diện tích khu đất thực hiện dự án là 48.469,8 m². Trong đó, diện tích đất cần định giá bồi thường là 45.756,6 m² (gồm 22.453,2 m² đất LUC; 21.408,3 m² đất LUK; 975,6 m² đất BHK; 451,3 m² đất NTS; 468,2 m² đất ODT). Diện tích còn lại là 2.713,2 m² đất giao thông (DGT) do UBND thị trấn quản lý không thuộc diện bồi thường.

2. Tác giả đã sử dụng những phương pháp định giá đất nào cho từng loại đất trong dự án?
Tác giả sử dụng 2 phương pháp định giá chính:

  • Phương pháp thu nhập: Áp dụng cho đất chuyên trồng lúa nước (LUC), đất trồng lúa nước còn lại (LUK) và đất nuôi trồng thủy sản (NTS).
  • Phương pháp so sánh trực tiếp: Áp dụng cho đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) và đất ở tại đô thị (ODT).

3. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm dùng để chiết khấu trong phương pháp thu nhập được tính toán ra sao?
Lãi suất được xác định dựa trên mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ kỳ hạn 12 tháng bình quân 3 năm liên tục (2015–2017) của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) chi nhánh Bắc Kạn. Mức lãi suất bình quân tính được là $r = (6,00% + 6,63% + 6,80%) / 3 = 6,48%$.

4. Đất ở tại đô thị (ODT) trong dự án được phân chia thành những vị trí nào theo Bảng giá đất của tỉnh Bắc Kạn?
Đất ở đô thị cần định giá gồm 468,2 m² (07 thửa) thuộc 3 vị trí theo Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND:

  • Vị trí 1: Từ đường rẽ vào tổ 1 (Tiểu khu Đồng Sơn) đến hết đỉnh Kéo Cảng (trạm cấp nước), diện tích 382,3 m² (giá bảng giá: 1.000.000 đồng/m²; hệ số K = 1,60).
  • Vị trí 2: Các đường dân sinh có mặt đường $\ge 2\text{ m}$, diện tích 20,4 m² (giá bảng giá: 550.000 đồng/m²; hệ số K = 1,60).
  • Vị trí 3: Các đường dân sinh có mặt đường $< 2\text{ m}$, diện tích 65,5 m² (giá bảng giá: 350.000 đồng/m²; hệ số K = 1,60).

5. Tổng số phiếu điều tra thực địa được thực hiện trong khóa luận là bao nhiêu?
Tác giả đã thu thập tổng cộng 35 phiếu điều tra sơ cấp, bao gồm 33 phiếu điều tra thông tin thửa đất (phỏng vấn 11 hộ gia đình đại diện và các giao dịch chuyển nhượng thành công), 01 phiếu khảo sát giá nông sản và 01 phiếu khảo sát giá vật tư nông nghiệp tại thị trấn Bằng Lũng.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Triệu Thị Thu Dung đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận và khung pháp lý hiện hành để xây dựng phương án giá đất cụ thể cho dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa phương pháp thu nhập cho các loại đất nông nghiệp và phương pháp so sánh trực tiếp cho đất ở đô thị cùng hệ thống 35 phiếu điều tra thực địa, nghiên cứu đã đưa ra các mức giá bồi thường có căn cứ khoa học và tính khả thi cao. Kết quả này đóng góp trực tiếp vào công tác giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân và hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương.