Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thẩm định giá. Chương 2: Thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay. Chương 3: Định hướng và giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam. 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá 1.
Khái niệm, đặc điểm về thẩm định giá Thẩm định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập trước những năm 1940; nhưng trên thế giới, thẩm định giá chỉ thực sự phát triển như là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 1940. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, đó là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định.1 Khái niệm thẩm định giá Từ khi xuất hiện trên thế giới với vai trò là một hoạt động chuyên nghiệp với tên gọi thẩm định giá vào những năm 40 của thế kỷ 20, đã có khá nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về “thẩm định giá”. Trong ngôn ngữ tiếng anh, thẩm định giá được trường phái của Mỹ dùng từ “Appraisal”, còn trường phái của Anh thì dùng từ “Valuation”; cả 2 từ này đều có cùng một nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định.
Nguồn gốc của cả 2 thuật ngữ này là xuất phát từ tiếng Pháp. Thuật ngữ Valuation xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ Appraisal đã có trước đó, vào thế kỷ 15. Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm định giá. Sau đây là một số định nghĩa nổi bật được thừa nhận: Theo ông Greg Mc.Namara, nguyên chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế, hiện là Chủ tịch của Hiệp hội thẩm định giá Australia (AVO): “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản.
Do vậy, thẩm định giá là áp 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” Theo ông Jon Dunckley, Chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá của New Zealand, là thành viên trong Ban giám đốc của Hiệp hội thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản. Xác định giá cả là tìm ra giá trị của một tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định.” Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá. Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thì "Thẩm định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ". Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Singapore và là chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) : "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường".
Đôi khi thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính nghệ thuật. Trong thực tế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp khác thẩm định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ lý luận và thực tiễn, các phép tính toán học. Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm.
Thẩm định giá còn được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá trị nhất định của một tài sản, bất động sản tại một thời điểm cụ thể”. Thẩm định giá có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin liên quan đến tài sản, bất động sản và khu vực có tài sản, bất động sản đó, xem xét các thông tin này để thẩm định giá. 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản: thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản ở trên thị trường.
Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để xác định giá. Nhà thẩm định giá phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường. Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá cả: đó là công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp thực hiện theo một chuẩn mực nhất định. Theo từ điển Oxford : “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”.
Kế thừa kết quả nghiên cứu các nước trên thế giới và khu vực, vận dụng vào điều kiện của Việt Nam, ngày 10 tháng 5 năm 2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10, trong đó có Mục quy định về thẩm định giá (Mục III bao gồm 6 điều) và đưa ra khái niệm về thẩm định giá của Việt Nam. Trong Pháp lệnh Giá, Thẩm định giá được định nghĩa ở điều 4 khoản 3 là: “ Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”. Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học. Phần lớn quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của người thẩm định giá.
Người thẩm định giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Hầu hết các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm định giá và các nhà thẩm định giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ bản nhất của thẩm định giá, đó là đánh giá, xác định hoặc ước tính giá trị của tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ. Trong thời gian qua, tại Việt nam đã có nhiều tên gọi khác nhau về thẩm định giá như là: kiểm định giá, định giá tài sản, đánh giá giá trị tài sản, xác định gía trị tài sản, thẩm định giá hay thậm chí có nơi có lúc còn được gọi tắt là định 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Dù là tên gọi như thế nào thì tất cả đều được hiểu là quá trình xác định gía trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo gía thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định.
Như vậy, tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá có lúc có nơi còn có khác nhau nhưng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá tài sản đầy đủ, toàn diện và đúng bản chất nhất, đó là : “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu, sử dụng tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”.2 Đặc điểm của thẩm định giá Từ khái niệm và bản chất của khái niệm thẩm định giá như trên, chúng ta có thể thấy những đặc điểm cơ bản của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, đó là: Thứ nhất, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị của tài sản đựơc xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường). Thứ hai, gía trị tài sản được biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ. Thứ ba, việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một địa điểm, một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu.) và tại một thời điểm cụ thể.
Thứ tƣ, thẩm định giá được thực hiện theo những yêu cầu và mục đích nhất định. Thứ năm, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá nhất định. Và cuối cùng, tài sản được thẩm định giá có thể là bất kỳ tài sản nào (ở các nước phát triển chủ yếu là bất động sản: đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc, tài sản doanh nghiệp) và hầu hết các dữ liệu sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. Từ những đặc điểm của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, có thể rút ra nhận xét về hoạt động thẩm định giá: đó là một quá trình ước tính giá trị của một tài sản, là một công việc hết sức khoa học, phải dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức, nghề nghiệp, những tiêu chuẩn và phương pháp nhất định.
Kết 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com quả hay sản phẩm cụ thể của việc thẩm định giá là một báo cáo cụ thể, với một mức giá cụ thể phục vụ cho mục đích tư vấn. Thẩm định giá là một dịch vụ mới trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, sự tiếp cận của Việt nam trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm thực tế.