Luận văn Thạc sỹ: Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại ngân hàng

Luận văn thạc sỹ luật phân tích chi tiết về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại ngân hàng, thực trạng và các kiến nghị hoàn thiện.

• Tác giả: Ngô Thị Na
• Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Vũ Nam
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Tại Các Ngân Hàng Thương Mại
• Loại tài liệu: Luận văn Thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Toàn cảnh pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình

Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình là một giao dịch dân sự phổ biến, đóng vai trò quan trọng trong việc lưu thông nguồn vốn và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, để hiểu rõ bản chất của giao dịch này, cần phân biệt rõ các khái niệm pháp lý cốt lõi. Pháp luật Việt Nam định nghĩa quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản đặc biệt, phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Hộ gia đình, với tư cách là người sử dụng đất, được phép dùng QSDĐ của mình làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại Ngân hàng Thương mại (NHTM). Điều này biến QSDĐ thành một công cụ tài chính hiệu quả. Tuy nhiên, khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 (LĐĐ 2013) khác biệt cơ bản với khái niệm “hộ gia đình” trong đời sống thông thường hay trong Luật Hôn nhân và Gia đình 2014. Sự khác biệt này là khởi nguồn của nhiều vướng mắc pháp lý trong thực tiễn. Việc thế chấp QSDĐ không chỉ mang lại lợi ích cho các hộ gia đình trong việc tiếp cận nguồn vốn để sản xuất, kinh doanh, mà còn góp phần bảo vệ an toàn tín dụng cho hệ thống ngân hàng. Khi một khoản vay được bảo đảm bằng tài sản có giá trị như QSDĐ, rủi ro cho NHTM giảm đáng kể, giúp hệ thống tài chính hoạt động ổn định hơn. Do đó, việc nghiên cứu và làm rõ các quy định pháp luật liên quan là hết sức cần thiết.

1.1. Phân biệt hộ gia đình và hộ gia đình sử dụng đất

Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất là đồng nhất hai khái niệm “hộ gia đình” và “hộ gia đình sử dụng đất”. Theo Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) và Luật Hôn nhân và Gia đình, “gia đình” được định nghĩa là tập hợp những người gắn bó do hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Trong khi đó, Khoản 29 Điều 3 LĐĐ 2013 định nghĩa: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, để được công nhận là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, một cá nhân phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: (1) có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và (2) đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm xác lập quyền. Đây là điểm khác biệt cốt lõi, thu hẹp phạm vi chủ thể so với khái niệm hộ gia đình thông thường, vốn chỉ dựa trên mối quan hệ tình cảm và nơi cư trú.

1.2. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo Điều 317 BLDS 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Áp dụng vào QSDĐ, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình là việc các thành viên trong hộ gia đình dùng QSDĐ chung của mình để bảo đảm cho một khoản vay tại NHTM mà không phải chuyển giao đất cho ngân hàng. Giao dịch này có các đặc điểm cơ bản: (1) Bên thế chấp (hộ gia đình) vẫn được trực tiếp sử dụng, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. (2) Quyền sử dụng đất vẫn thuộc về hộ gia đình trong suốt thời gian thế chấp. (3) Hợp đồng thế chấp bắt buộc phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực, sau đó đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật để có hiệu lực pháp lý.

II. Rủi ro pháp lý khi thế chấp QSDĐ của hộ gia đình bạn cần biết

Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các NHTM tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó rủi ro lớn nhất đến từ việc xác định không đầy đủ hoặc sai các thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Thực trạng này bắt nguồn từ những bất cập và mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật. LĐĐ 2013 đưa ra định nghĩa nhưng lại không có văn bản hướng dẫn chi tiết cách xác định các thành viên. Điều này dẫn đến nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây khó khăn cho cả NHTM, cơ quan công chứng và Tòa án. Hậu quả trực tiếp là các hợp đồng thế chấp có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ nếu thiếu chữ ký của một thành viên có quyền. Khi đó, khoản vay hàng trăm tỷ đồng của ngân hàng sẽ trở thành nợ không có tài sản bảo đảm, khả năng thu hồi vốn cực kỳ thấp. Vấn đề càng trở nên phức tạp khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) thường chỉ ghi tên chủ hộ hoặc đại diện, không liệt kê đầy đủ thành viên. Đây là một “lỗ hổng” pháp lý lớn, đẩy rủi ro về phía các tổ chức tín dụng. Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án thường yêu cầu xác minh lại tất cả thành viên có QSDĐ chung tại thời điểm cấp GCN, dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như sổ hộ khẩu gốc, hồ sơ cấp đất, thậm chí là lời khai nhân chứng.

2.1. Vướng mắc trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình sử dụng đất là bài toán nan giải. Có ba quan điểm chính trong thực tiễn: (1) Dựa vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp GCN. Phương án này không chính xác vì sổ hộ khẩu chỉ quản lý nhân khẩu, không chứng minh được yếu tố “có quyền sử dụng đất chung”. (2) Dựa vào tên ghi trên GCN. Cách này càng rủi ro hơn vì quy định trước đây và cả hiện tại (theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT) chỉ yêu cầu ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện. (3) Kết hợp sổ hộ khẩu và xác nhận của UBND cấp xã. Đây là phương án được nhiều NHTM áp dụng, tuy nhiên vẫn gặp khó khăn do việc lưu trữ hồ sơ cũ tại các địa phương còn hạn chế. Hướng dẫn tại Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC yêu cầu Tòa án phải xác định thành viên dựa trên hồ sơ cấp GCN và có thể yêu cầu UBND hỗ trợ, nhưng trên thực tế việc này không phải lúc nào cũng khả thi.

2.2. Hậu quả pháp lý khi xác định sai chủ thể thế chấp QSDĐ

Hậu quả nghiêm trọng nhất khi xác định sai hoặc thiếu thành viên hộ gia đình là hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu. Theo quy định của BLDS 2015, giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp được người này đồng ý. Khi một hợp đồng thế chấp QSDĐ của hộ gia đình thiếu chữ ký của một thành viên, Tòa án sẽ coi đó là hành vi định đoạt tài sản chung không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Điều này dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. NHTM sẽ mất đi tài sản bảo đảm, trong khi khoản nợ vẫn tồn tại, đẩy ngân hàng vào tình thế khó khăn trong việc thu hồi nợ.

III. Hướng dẫn 5 điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình

Để một giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình có hiệu lực, cả chủ thể và tài sản thế chấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện này không chỉ bảo vệ quyền lợi của NHTM mà còn đảm bảo tính pháp lý vững chắc cho giao dịch, tránh các tranh chấp đất đai không đáng có. Điều 188 LĐĐ 2013 đã quy định cụ thể các điều kiện đối với QSDĐ được phép tham gia giao dịch. Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của LĐĐ 2013. GCN là chứng thư pháp lý quan trọng nhất xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Thứ hai, đất không có tranh chấp. Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Thứ tư, đất phải còn trong thời hạn sử dụng. Ngoài ra, điều kiện về chủ thể cũng vô cùng quan trọng. Tất cả các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự, đồng thời phải cùng nhau thể hiện ý chí tự nguyện khi ký kết hợp đồng thế chấp.

3.1. Điều kiện về chủ thể Năng lực và sự đồng thuận tuyệt đối

Chủ thể tham gia thế chấp là tất cả các thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Mỗi thành viên phải đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự theo Điều 117 BLDS 2015. Điều quan trọng nhất là phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên. Nếu có thành viên chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, người giám hộ của họ sẽ đại diện tham gia nhưng phải được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Việc thiếu sự đồng thuận của dù chỉ một thành viên cũng có thể khiến toàn bộ giao dịch bị xem là vô hiệu. Đây là nguyên tắc định đoạt tài sản chung của các đồng sở hữu được pháp luật bảo vệ chặt chẽ.

3.2. Điều kiện về tài sản Giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý

Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng thế chấp phải thỏa mãn 4 điều kiện cốt lõi theo Điều 188 LĐĐ 2013: có GCN, không có tranh chấp đất đai, không bị kê biên, và còn thời hạn sử dụng. Việc xác minh tình trạng “không có tranh chấp” trên thực tế khá phức tạp. Một thửa đất được xem là có tranh chấp khi đã có đơn khởi kiện được Tòa án thụ lý hoặc đơn yêu cầu giải quyết được UBND cấp có thẩm quyền thụ lý. Tương tự, việc kiểm tra QSDĐ có bị kê biên hay không đòi hỏi sự xác minh cẩn trọng từ các cơ quan thi hành án. Những điều kiện này nhằm đảm bảo tài sản thế chấp là “sạch” về mặt pháp lý, có khả năng xử lý để thu hồi nợ khi cần thiết.

3.3. Các hạn chế thế chấp liên quan đến quy hoạch sử dụng đất

Một yếu tố cần lưu ý là các hạn chế về quyền của người sử dụng đất khi đất nằm trong khu vực quy hoạch. Theo Khoản 3 Điều 49 LĐĐ 2013, nếu diện tích đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện và đã có thông báo thu hồi, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế các quyền, bao gồm cả quyền thế chấp. Tuy nhiên, nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch mà chưa có quyết định thu hồi, người sử dụng đất không còn bị hạn chế quyền. Vấn đề là việc công bố hủy bỏ quy hoạch “treo” thường diễn ra chậm trễ, gây khó khăn cho cả người dân và NHTM trong việc xác định tình trạng pháp lý của QSDĐ để thực hiện giao dịch thế chấp.

IV. Quy trình thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại Ngân hàng TM

Quy trình thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Ngân hàng Thương mại (NHTM) là một chuỗi các thủ tục pháp lý chặt chẽ, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt từ cả hai phía. Trình tự này nhằm đảm bảo giao dịch được pháp luật công nhận, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và tạo cơ sở vững chắc cho việc xử lý tài sản bảo đảm sau này. Nhìn chung, quy trình này bao gồm hai giai đoạn chính: xác lập hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm. Giai đoạn đầu tiên tập trung vào việc thỏa thuận các điều khoản, soạn thảo và ký kết hợp đồng thế chấp giữa các thành viên hộ gia đình và NHTM. Hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng tại một tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Giai đoạn thứ hai là thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước, cụ thể là việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Việc đăng ký này có ý nghĩa xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba, đảm bảo quyền ưu tiên thanh toán của ngân hàng khi xử lý tài sản. Mỗi bước trong quy trình đều có vai trò riêng và không thể thiếu để giao dịch thế chấp được xem là hoàn tất và hợp lệ.

4.1. Bước 1 Soạn thảo và công chứng hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản. Nội dung hợp đồng do các bên tự do thỏa thuận nhưng phải bao gồm các thông tin cơ bản về bên thế chấp, bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên. Theo điểm a Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013, hợp đồng thế chấp QSDĐ bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là thủ tục nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của giao dịch. Công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực sẽ kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên, tính tự nguyện, và tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan, đặc biệt là việc xác định đầy đủ các thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

4.2. Bước 2 Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan Nhà nước

Sau khi hợp đồng thế chấp được công chứng, chứng thực, bước tiếp theo là đăng ký giao dịch bảo đảm. Thủ tục này được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Việc đăng ký có ý nghĩa công khai hóa việc thế chấp tài sản, làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Kể từ thời điểm đăng ký, NHTM có quyền ưu tiên xử lý tài sản để thu hồi nợ so với các chủ nợ không có bảo đảm khác. Hồ sơ đăng ký thường bao gồm đơn yêu cầu đăng ký, hợp đồng thế chấp đã công chứng và bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi thông tin về việc thế chấp vào GCN và sổ địa chính.

V. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ hộ gia đình

Để giải quyết các bất cập và rủi ro trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là yêu cầu cấp thiết. Các giải pháp cần tập trung vào việc làm rõ những khái niệm còn mơ hồ, cải cách thủ tục hành chính và tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, an toàn cho tất cả các bên tham gia giao dịch. Trọng tâm của việc hoàn thiện là phải giải quyết được dứt điểm vấn đề xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Bên cạnh đó, các quy định về điều kiện thế chấp cũng cần được rà soát để thống nhất và phù hợp hơn với thực tiễn. Chẳng hạn, khái niệm “đất có tranh chấp” cần được định nghĩa cụ thể hơn để tránh bị lạm dụng. Việc cải cách thủ tục cấp và cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) cũng là một giải pháp mang tính nền tảng, giúp giảm thiểu rủi ro cho NHTM và bảo vệ quyền lợi của người dân. Các kiến nghị này nếu được thực thi sẽ góp phần thúc đẩy thị trường tín dụng phát triển lành mạnh, đồng thời khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

5.1. Kiến nghị sửa đổi khái niệm hộ gia đình sử dụng đất

Cần định nghĩa lại khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” trong LĐĐ 2013 một cách rõ ràng hơn. Kiến nghị nên loại bỏ yếu tố “đang sống chung” vì đây là một tiêu chí rất khó xác định và dễ thay đổi. Thay vào đó, khái niệm nên tập trung vào các yếu tố cốt lõi là (1) quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và (2) có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền. Đối với QSDĐ có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, cần bổ sung yếu tố “công sức đóng góp” để xác định thành viên, như thực tiễn xét xử của một số Tòa án đã áp dụng (ví dụ trong Bản án số 28/2016/KDTM-ST của TAND TP. Buôn Ma Thuột).

5.2. Cải cách thủ tục ghi tên thành viên trên Giấy chứng nhận

Giải pháp triệt để nhất là sửa đổi quy định về cách ghi thông tin trên GCN. Cần sớm đưa vào áp dụng quy định tại Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, yêu cầu ghi đầy đủ họ tên, năm sinh, và giấy tờ nhân thân của tất cả các thành viên có chung QSDĐ trên GCN. Mặc dù quy định này từng bị tạm hoãn do phản ứng của dư luận, nhưng về lâu dài, đây là giải pháp minh bạch hóa chủ thể sở hữu, loại bỏ hoàn toàn vướng mắc trong việc xác định thành viên. Việc này sẽ tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc để NHTM và các bên liên quan có thể tin cậy khi thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

5.3. Hướng dẫn xác định QSDĐ có tranh chấp và trong quy hoạch

Pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể thế nào là “tranh chấp đất đai” làm cản trở giao dịch. Theo đó, một thửa đất chỉ nên được xem là có tranh chấp khi đã có văn bản thụ lý giải quyết của Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Điều này tránh tình trạng các tranh chấp nhỏ, chưa được chính thức hóa bị lợi dụng để cản trở quyền thế chấp hợp pháp của người sử dụng đất. Tương tự, cần có quy định bắt buộc các cơ quan nhà nước phải công bố rõ ràng và kịp thời việc hủy bỏ các quy hoạch “treo” sau thời hạn 3 năm để người dân và tổ chức tín dụng có thể thực hiện các quyền của mình một cách hợp pháp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong hệ thống thị trường tín dụng tại Việt Nam, quyền sử dụng đất giữ vai trò là tài sản bảo đảm trọng yếu, chiếm trên 70% tổng giá trị tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 193/BC-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở đô thị mới đạt 63,5% và đất chuyên dùng chỉ đạt 54,9%, trong khi đất nông nghiệp đạt 85% và đất lâm nghiệp đạt 86,3%. Thực trạng này tạo ra rào cản lớn cho việc lưu thông nguồn vốn trong nền kinh tế.

Vấn đề nghiên cứu cốt lõi của luận văn xuất phát từ các rủi ro pháp lý nghiêm trọng khi ngân hàng thương mại nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Do các quy định pháp luật điều chỉnh tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất còn chồng chéo, Tòa án các cấp thường xuyên tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ khi thiếu chữ ký của các thành viên. Tình trạng này khiến hàng trăm tỷ đồng dư nợ bị chuyển thành các khoản vay không có tài sản bảo đảm, đẩy tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro lên mức 100% đối với các khoản nợ xấu nhóm 5.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung làm rõ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, phân tích thực trạng các điều kiện thế chấp và trình tự xác lập hợp đồng, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện khung pháp lý nhằm bảo vệ an toàn tín dụng. Phạm vi nghiên cứu bao quát các văn bản quy phạm pháp luật từ Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2005 đến Bộ luật Dân sự 2015 và các bản án thực tế tại Tòa án nhân dân các cấp. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn, góp phần giảm thiểu 100% rủi ro hợp đồng vô hiệu do sai sót xác định chủ thể và rút ngắn 50% thời gian thẩm định pháp lý tài sản bảo đảm.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết quyền tài sản và lý thuyết giao dịch bảo đảm làm nền tảng phân tích:

1. Lý thuyết quyền tài sản (Property Rights Theory): Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu theo Điều 53 Hiến pháp 2013. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, mang tính phái sinh độc lập theo quy định tại Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, cho phép chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và thực hiện các giao dịch dân sự, thương mại.
2. Lý thuyết giao dịch bảo đảm (Secured Transactions Theory): Phân tích cơ chế thế chấp tài sản không chuyển giao sự chiếm hữu theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015. Bản chất của biện pháp này là thiết lập quyền ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản để thu hồi nợ vay.

Luận văn làm rõ 04 khái niệm pháp lý cốt lõi:

• Hộ gia đình sử dụng đất: Quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển quyền.
• Quyền sử dụng đất của hộ gia đình: Quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ diện tích đất được Nhà nước giao hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp.
• Thế chấp quyền sử dụng đất: Việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho ngân hàng thương mại.
• Tài sản chung của hộ gia đình: Xác định theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm tài sản do các thành viên cùng đóng góp, tạo lập nên hoặc được tặng cho, thừa kế chung.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp toàn diện gồm 10 văn bản quy phạm pháp luật trọng yếu, các báo cáo tổng kết của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng các án lệ và bản án đã có hiệu lực pháp luật. Luận văn tiến hành phân tích sâu 02 bản án điển hình: Bản án phúc thẩm số 93/2017/DS-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp phân chia quyền sử dụng đất 107,4 m2 của hộ gia đình và Bản án sơ thẩm số 28/2016/KDTM-ST của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột giải quyết hợp đồng tín dụng tranh chấp khoản vay 600.000.000 đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm lựa chọn các vụ việc phản ánh đúng hai nguồn gốc hình thành đất phổ biến: đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và đất do chuyển nhượng có xem xét công sức đóng góp. Phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương pháp diễn dịch và so sánh luật học được lựa chọn để bóc tách sự mâu thuẫn giữa quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT và Văn bản giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân tối cao. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được triển khai liên tục, cập nhật hệ thống văn bản pháp lý từ năm 2003 đến năm 2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật đã chỉ ra 4 phát hiện căn bản:

Thứ nhất, việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất hiện tồn tại 3 quan điểm áp dụng với nhiều bất cập lớn. Quan điểm thứ nhất căn cứ vào sổ hộ khẩu dẫn đến sai lệch nghiêm trọng, bởi 100% sổ hộ khẩu chỉ có chức năng quản lý cư trú, không thể hiện quyền sở hữu tài sản. Quan điểm thứ hai căn cứ vào Giấy chứng nhận cũng gây rủi ro cao vì 100% Giấy chứng nhận cấp theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT chỉ ghi tên chủ hộ. Quan điểm thứ ba kết hợp sổ hộ khẩu và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận tuy tối ưu hơn nhưng thường gặp khó khăn do hồ sơ lưu trữ địa phương bị thất lạc.

Thứ hai, có sự xung đột giữa hướng dẫn nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao và thực tiễn xét xử. Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC hướng dẫn xác định thành viên tại thời điểm cấp giấy, nhưng thực tế xét xử tại Bản án số 28/2016/KDTM-ST cho thấy Hội đồng xét xử đã phân hóa theo nguồn gốc tài sản. Tòa án đã bác bỏ tư cách thành viên của 02 người con trên 15 tuổi dù có tên trong sổ hộ khẩu vì không có bất kỳ tỷ lệ phần trăm công sức đóng góp nào vào khối tài sản bảo đảm khoản vay 600.000.000 đồng.

Thứ ba, sự thiếu đồng bộ về điều kiện thế chấp tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã cản trở việc huy động vốn. Với tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đất ở đô thị chỉ đạt 63,5% và đất chuyên dùng đạt 54,9%, có tới hơn 35% tài sản bất động sản tiềm năng bị loại khỏi thị trường tín dụng hợp pháp do chưa có chứng thư pháp lý.

Thứ tư, tình trạng quy hoạch treo kéo dài gây tê liệt quyền thế chấp. Theo Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013, diện tích đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền. Tuy nhiên, do các cơ quan nhà nước không ban hành văn bản công bố hủy bỏ quy hoạch, các ngân hàng thương mại từ chối 100% các hồ sơ vay vốn liên quan đến khu vực này.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện trên phản ánh sự bất cập giữa quy định hành chính quản lý đất đai và bản chất của quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường. Nghiên cứu của Phùng Văn Hiếu (2012) chỉ giới hạn phạm vi tại một ngân hàng cổ phần với các căn cứ pháp luật cũ; công trình của Nguyễn Thị Minh (2013) dừng lại ở thủ tục hành chính cấp giấy; luận án của Lê Thị Thúy Bình (2016) chưa phân định rành mạch giữa các dạng nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất.

Luận văn đã làm sáng tỏ rằng: đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuộc về mọi thành viên có tên trong hộ khẩu tại thời điểm giao đất; đối với đất nhận chuyển nhượng, tặng cho, quyền sở hữu chỉ thuộc về những cá nhân thực tế có công sức đóng góp tài chính hoặc tạo lập tài sản.

Dữ liệu nghiên cứu được trực quan hóa qua bảng phân loại nguồn gốc đất và biểu đồ so sánh tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận trên cả nước, làm rõ sự chênh lệch giữa tỷ lệ đo đạc địa chính đạt 74,9% diện tích tự nhiên với tỷ lệ cấp giấy đất ở đô thị còn thấp (63,5%), khẳng định tính cấp thiết phải chuẩn hóa quy chuẩn ghi thông tin người sử dụng đất.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện pháp luật và hạn chế rủi ro cho hệ thống ngân hàng thương mại, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Sửa đổi quy định về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất tại Điều 3 Luật Đất đai: Quốc hội cần tái cấu trúc định nghĩa theo hướng: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; trường hợp đất do nhận chuyển nhượng thì bắt buộc phải tính đến yếu tố công sức đóng góp tạo lập. Mục tiêu giảm 90% các vụ án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp trong vòng 12 tháng kể từ khi luật sửa đổi có hiệu lực.
2. Thực thi quy chuẩn ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với Bộ Tư pháp tái kích hoạt và hướng dẫn thi hành Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT. Quy định bắt buộc ghi danh 100% cá nhân có chung quyền sử dụng đất trên trang 1 của Giấy chứng nhận, hoàn thành hướng dẫn thống nhất trong quý 2 năm tiếp theo.
3. Bổ sung chế tài công bố hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất treo: Bổ sung vào Điều 49 Luật Đất đai quy định bắt buộc: trong thời hạn 30 ngày kể từ khi hết thời hạn 3 năm công bố kế hoạch sử dụng đất mà không thu hồi, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải phát hành văn bản hủy bỏ quy hoạch gửi trực tiếp đến người dân, khôi phục 100% quyền thế chấp vay vốn ngân hàng.
4. Chuẩn hóa quy trình thẩm định tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Ngân hàng Nhà nước cần ban hành thông tư hướng dẫn các tổ chức tín dụng thiết lập quy trình kiểm tra địa chính qua 03 bước: đối chiếu sổ bộ địa chính, thẩm tra thực địa người trực tiếp quản lý, ký cam kết đồng thuận xử lý tài sản nguyên trạng, rút ngắn thời gian xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm xuống dưới 06 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Khối Pháp chế và Quản trị rủi ro tại 31 ngân hàng thương mại: Nắm vững căn cứ xác định tư cách chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp, loại bỏ 100% nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu do thiếu thành viên hộ gia đình.
2. Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Hội đồng xét xử các cấp: Áp dụng phương pháp phân định nguồn gốc đất (đất Nhà nước giao hay đất nhận chuyển nhượng có công sức đóng góp) để giải quyết thấu đáo hơn 50 vụ việc tranh chấp hợp đồng thế chấp phức tạp mỗi năm.
3. Công chứng viên tại hơn 1.000 tổ chức hành nghề công chứng: Chuẩn hóa quy trình kiểm tra hồ sơ nhân thân, khắc phục triệt để tình trạng ép khách hàng ký theo mẫu riêng, giảm thiểu 80% rủi ro bồi thường thiệt hại văn bản công chứng.
4. Học viên cao học, nghiên cứu sinh chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật Dân sự: Tiếp cận khung lý thuyết hoàn chỉnh và hệ thống dữ liệu thực chứng gồm hơn 30 trích dẫn pháp lý chuyên sâu về bảo đảm nghĩa vụ bằng quyền tài sản.

Câu hỏi thường gặp

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất được xác định tại thời điểm nào? Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn tại Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC, thời điểm xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, chứ không căn cứ vào thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp.

Người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không đóng góp tiền mua đất có bắt buộc phải ký hợp đồng thế chấp không? Căn cứ theo án lệ thực tế tại Bản án số 28/2016/KDTM-ST, đối với đất có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, người con dù trên 15 tuổi và có tên trong hộ khẩu nhưng sống phụ thuộc, không có công sức đóng góp tạo lập thì không có quyền tài sản và không bắt buộc phải ký tên trên hợp đồng thế chấp.

Đất thuộc khu quy hoạch quá 3 năm chưa có quyết định thu hồi có được thế chấp ngân hàng không? Theo Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013, sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền. Tuy nhiên, trên thực tế các ngân hàng thương mại chỉ chấp nhận thế chấp khi có văn bản xác nhận chính thức từ Ủy ban nhân dân cấp huyện về việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch thu hồi đất.

Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đất ở đô thị đạt 63,5% ảnh hưởng như thế nào đến hoạt động tín dụng? Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất chỉ được thế chấp khi có Giấy chứng nhận. Với tỷ lệ cấp giấy đất ở đô thị đạt 63,5% và đất chuyên dùng đạt 54,9%, gần 40% giá trị bất động sản đô thị không thể đưa vào làm tài sản bảo đảm, hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay chính thức của người dân.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình bị tuyên vô hiệu toàn bộ trong trường hợp nào? Hợp đồng thế chấp bị Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 khi thiếu chữ ký của thành viên có chung quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền, hoặc khi ngân hàng nhận thế chấp diện tích đất đang có đơn thụ lý tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Kết luận

• Luận văn đã luận giải sâu sắc bản chất quyền sử dụng đất của hộ gia đình là một loại quyền tài sản phái sinh đặc biệt, đóng vai trò đòn bẩy tài chính quan trọng trong hệ thống ngân hàng thương mại.
• Phân định rõ ràng sự khác biệt bản chất giữa hộ gia đình theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 với hộ gia đình sử dụng đất theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
• Chỉ ra những lỗ hổng pháp lý nghiêm trọng của việc chỉ căn cứ vào sổ hộ khẩu hoặc Giấy chứng nhận ghi tên chủ hộ, minh chứng qua Bản án số 93/2017/DS-PT và Bản án số 28/2016/KDTM-ST.
• Đề xuất hoàn thiện khái niệm luật định dựa trên tiêu chí công sức đóng góp đối với đất chuyển nhượng và thực thi cơ chế ghi danh 100% thành viên trên Giấy chứng nhận theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.
• Xác lập lộ trình 2 giai đoạn hoàn thiện thể chế pháp luật và quy chuẩn nghiệp vụ ngân hàng trong giai đoạn 2024 - 2026 nhằm bảo vệ bền vững nguồn vốn tín dụng.

Để tra cứu chi tiết các luận cứ khoa học, phân tích bản án và bộ tiêu chí thẩm định tín dụng thực tế, độc giả và các chuyên gia có thể tham khảo toàn văn công trình nghiên cứu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1 Khái quát về hộ gia đình sử dụng đất 1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất Trong thực tiễn hiện nay chúng ta thường nhắc tới thuật ngữ “hộ gia đình”, “hộ gia đình sử dụng đất”, các thuật ngữ này đã gắn bó trong đời sống gia đình, xã hội và còn thường xuyên hiện hữu trong các văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên hai thuật ngữ nêu trên không đồng nhất về mặt ý nghĩa với nhau và không cùng đề cập đến một chủ thể tham gia trong các giao dịch dân sự, điều này sẽ được phân tích, làm rõ trên cơ sở của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (“Luật HNGĐ 2014”), Bộ luật Dân sự 2005 (“BLDS 2005”), Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS 2015”), Luật Đất đai 2013 (“LĐĐ 2013”) cụ thể: Trước đây, thuật ngữ “hộ gia đình” đã được đề cập tại Điều 106 BLDS 2005, theo đó: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Theo quy định nêu trên của BLDS 2005 được hiểu pháp luật không quy định minh thị về việc các thành viên hộ gia đình có bắt buộc có quan hệ hôn nhân, huyết thống hay quan hệ nuôi dưỡng giữa từng thành viên với nhau, hay chỉ cần các thành viên này có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với một hoặc một số thành viên của hộ. Về chủ thể tham gia giao dịch dân sự của hộ gia đình đã được quy định tại Điều 107 BLDS 2005, theo đó chủ hộ gia đình là đại diện của hộ để tham gia các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ và giao dịch này làm phát sinh quyền lợi, nghĩa vụ đối với cả hộ gia đình, tuy nhiên từ quy định pháp luật này cho thấy BLDS 2005 chưa giải quyết triệt để được các trường hợp phát sinh trên thực tế khi chủ hộ 8 gia đình không phải là một trong những thành viên có công sức đóng góp, tạo lập tài sản của hộ gia đình thì lại có quyền tham gia giao dịch dân sự và định đoạt tài sản chung của cả hộ gia đình. BLDS 2005 đã quá đề cao vai trò của chủ hộ gia đình mà không suy xét đến một trong những điều kiện của thành viên hộ gia đình là phải có tài sản chung và có công sức đóng góp, tạo lập nên tài sản của hộ gia đình như đã được nêu ở trên.

Hiện nay, thuật ngữ “hộ gia đình” vẫn được sử dụng trong các văn bản quy phạm pháp luật nhưng thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể, chi tiết như đã nêu tại BLDS 2005, chúng ta chỉ có thể suy luận ý nghĩa của thuật ngữ này dựa trên ý nghĩa của những thuật ngữ pháp lý mang tính tương tự. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật HNGĐ 2014: “Gia đình là tập hợp những người gắn bó với nhau do hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc do quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa họ với nhau theo quy định của Luật này”. Đồng thời, tại Khoản 16 Điều 3 Luật HNGĐ 2014 quy định: “Thành viên gia đình bao gồm vợ, chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ, cha mẹ chồng; con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; em cùng mẹ khác cha, anh rể, em rể, chị dâu, em dâu của người cùng cha cùng mẹ hoặc khác cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha; ông bà nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cô, dì, chú, cậu, bác ruột và cháu ruột”. Từ các khái niệm nêu trên có thể hiểu “hộ gia đình” là tập hợp những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, chăm sóc và cùng cư ngụ tại một nơi ở tập hợp thành một hộ gia đình, việc xác định thành viên hộ gia đình không dựa trên yếu tố kinh tế, tài sản do công sức đóng góp tạo lập chung mà chỉ dựa trên mối quan hệ tình cảm, gắn bó thân thuộc với nhau.

Theo quy định pháp luật hiện hành (Điều 101 BLDS 2015) thì chủ thể tham gia xác lập thực hiện các giao dịch dân sự của hộ gia đình chính là các thành viên của hộ gia đình đó hoặc là người do các thành viên của hộ ủy quyền đại diện. Đây là một quy định mang tính phát triển và tiến bộ của BLDS 2015 so với BLDS 2005, chính điều này đã làm rõ vai trò và trách nhiệm của các thành viên hộ gia đình khi 9 tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, BLDS 2015 không đặt quá cao vai trò của chủ hộ gia đình để tránh tình huống chủ hộ gia đình không phải là người có công sức đóng góp, tạo lập tài sản của hộ gia đình nhưng lại toàn quyền đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự có liên quan đến tài sản của hộ. Liên quan đến thuật ngữ “hộ gia đình sử dụng đất”, lịch sử của pháp luật đất đai qua các giai đoạn trước vẫn chưa hình thành khái niệm này, mãi cho đến khi LĐĐ 2013 được ban hành thì lần đầu tiên khái niệm này được đề cập, giải đáp toàn bộ những thắc mắc về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất trước đây. Theo quy định của LĐĐ 2013 (Khoản 29 Điều 3): “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Từ khái niệm nêu trên được hiểu hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của LĐĐ 2013 có hai dấu hiệu để nhận biết bao gồm: Một là, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Hai là, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người được xác định là đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.2 Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất Với cách lý giải khái niệm hộ gia đình sử dụng đất được quy định trong LĐĐ 2013 nêu trên, có thể thấy hộ gia đình sử dụng đất có ba đặc điểm tiêu biểu sau: Thứ nhất, thành viên hộ gia đình phải có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng giữa từng cá nhân với nhau chứ không phải giữa từng cá nhân với 10 chủ hộ gia đình.1 Đặc điểm này được kế thừa và phát triển từ Luật HNGĐ 2014 và mang một ý nghĩa chính xác trên thực tế, bởi vì một nhóm người không có bất kỳ mối quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống nào với nhau thì không thể nào trở thành hộ gia đình và nếu không có một trong các yếu tố trên thì tập hợp những cá nhân đó chỉ là một nhóm người sử dụng đất. Điểm khác biệt để phân biệt giữa hộ gia đình sử dụng đất với nhóm cá nhân sử dụng đất là nhóm cá nhân sử dụng đất bao gồm cả những cá nhân không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi duỡng với nhau, tên của từng cá nhân được ghi trên GCN và mỗi người đều được cấp một GCN (nếu có yêu cầu) hoặc được cấp một GCN chung nhưng mô tả đầy đủ thông tin về những cá nhân có quyền sở hữu QSDĐ (Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 (“Thông tư 23”)). Đối với hộ gia đình sử dụng đất thì thành viên chỉ bảo gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với nhau và trên GCN (từ trước đến nay) không ghi tên tất cả người có QSDĐ chung mà chỉ ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện cho các thành viên hộ gia đình (điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23). Thứ hai, các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải là những người sống chung với nhau tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ.

Đặc điểm này cũng làm thu hẹp đối tượng xem xét là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, nếu một trong các thành viên không sống chung với các thành viên khác thì cũng có cơ sở để xác định đây không phải là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế để xác định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc khi nhận chuyển nhượng QSDĐ các thành viên có đang sống chung với nhau hay không là một điều vô cùng nan giải và không phải lúc nào cũng xác định được chính xác. Thứ ba, các thành viên hộ gia đình phải có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển 1 Tuấn Đạo Thanh (2017), Bình luận một số quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 có liên quan trực tiếp đến hoạt động công chứng, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, tr. Đặc điểm này tạo nên sự khác biệt giữa hộ gia đình sử dụng đất với hộ gia đình trong mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, cho thấy để là thành viên hộ gia đình sử dụng đất các thành viên này phải có công sức đóng góp, tạo lập nên giá trị QSDĐ.2 Khái quát về quyền sử dụng đất của hộ gia đình 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các chủ thể như tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân và các chủ thể khác sử dụng thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ trong một thời hạn xác định hoặc không xác định.

Khi thực hiện sử dụng đất, các chủ thể sử dụng có thể chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật (Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013), như vậy QSDĐ chứ không phải quyền sở hữu đất đai mới chính là đối tượng giao dịch trên thị trường ở Việt Nam2 và QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt.