Luận văn thạc sĩ vnu ls xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng

Luận văn thạc sĩ phân tích vnu ls xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Ngô Ngọc Linh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Am Hiểu
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay Là Bất Động Sản Qua Thực Tiễn Hoạt Động Của Các Tổ Chức Tín Dụng
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG
• 1.1. Khái quát về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
• 1.1.1. Khái niệm về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
• 1.1.2. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
• 1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng
• 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm tiền vay
• 1.2.2. Mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng
• 1.2.3. Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
• 1.3. Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản
• 1.3.1. Khái niệm về bất động sản và điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản
• 1.3.2. Đặc điểm của bất động sản và hệ quả đối với giao dịch bảo đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG
• 2.1. Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản
• 2.2. Các trường hợp xử lý
• 2.3. Phương thức xử lý
• 2.4. Thủ tục xử lý
• 2.5. Thanh toán tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm
• 2.6. Một số bất cập trong quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng
• 2.6.1. Quy định về chủ thể hộ gia đình
• 2.6.2. Quy định về việc bên thứ ba dùng bất động sản để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người khác
• 2.6.3. Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.6.4. Quy định về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại
• 2.6.5. Quy định về quyền nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản của tổ chức tín dụng
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
• 3.1. Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng
• 3.2. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng
• 3.3. Khó khăn, vướng mắc thường gặp trong hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng
• 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng
• 3.5. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản
• 3.5.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật
• 3.5.2. Một số kiến nghị cụ thể
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay Bất Động Sản

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản là một vấn đề quan trọng trong hoạt động tín dụng tại Việt Nam. Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, nhu cầu vay vốn ngày càng tăng cao, việc xử lý tài sản bảo đảm trở thành một yếu tố quyết định trong việc thu hồi nợ. Tài sản bảo đảm thường là bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tài sản của các tổ chức tín dụng. Việc hiểu rõ quy trình và pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm là cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho bên cho vay.

1.1. Khái Niệm Về Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay

Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Theo quy định pháp luật, tài sản này có thể là bất động sản, động sản hoặc các tài sản khác. Việc xác định rõ khái niệm và đặc điểm của tài sản bảo đảm là rất quan trọng trong quá trình xử lý nợ.

1.2. Vai Trò Của Tài Sản Bảo Đảm Trong Hoạt Động Tín Dụng

Tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng mà còn tạo ra sự tin tưởng trong quan hệ vay mượn.

II. Thách Thức Trong Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay Bất Động Sản

Mặc dù có nhiều quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các tổ chức tín dụng thường gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ do sự bất hợp tác từ bên vay, cũng như các vấn đề pháp lý phức tạp. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức tín dụng mà còn tác động đến toàn bộ nền kinh tế.

2.1. Vướng Mắc Pháp Lý Trong Xử Lý Tài Sản

Nhiều quy định pháp luật hiện hành chưa đồng bộ, gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm. Các quy định này cần được xem xét và điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn.

2.2. Khó Khăn Trong Việc Định Giá Tài Sản Bảo Đảm

Việc định giá tài sản bảo đảm là một trong những vấn đề phức tạp. Tài sản bất động sản thường có giá trị biến động, và việc xác định giá trị thực tế để xử lý là rất khó khăn. Điều này có thể dẫn đến việc tổ chức tín dụng không thu hồi được nợ đúng mức.

III. Phương Pháp Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay Bất Động Sản

Có nhiều phương pháp để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản. Các tổ chức tín dụng cần áp dụng các phương pháp này một cách linh hoạt và hiệu quả để đảm bảo quyền lợi của mình. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp sẽ giúp tối ưu hóa quá trình thu hồi nợ.

3.1. Phương Thức Đấu Giá Tài Sản

Đấu giá tài sản là một trong những phương thức phổ biến để xử lý tài sản bảo đảm. Phương thức này giúp tổ chức tín dụng thu hồi nợ một cách nhanh chóng và hiệu quả, đồng thời đảm bảo tính minh bạch trong quá trình xử lý.

3.2. Thương Lượng Với Bên Vay

Thương lượng với bên vay để tìm ra giải pháp hợp lý cũng là một phương pháp hiệu quả. Việc này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng mà còn tạo điều kiện cho bên vay có cơ hội khắc phục tình hình tài chính.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Trong Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay

Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tại các tổ chức tín dụng cho thấy nhiều bài học quý giá. Các tổ chức tín dụng cần rút ra kinh nghiệm từ những trường hợp cụ thể để cải thiện quy trình xử lý nợ. Việc áp dụng các biện pháp hiệu quả sẽ giúp tăng cường khả năng thu hồi nợ.

4.1. Các Trường Hợp Thành Công Trong Xử Lý Tài Sản

Nhiều tổ chức tín dụng đã thành công trong việc xử lý tài sản bảo đảm thông qua các phương thức như đấu giá hoặc thương lượng. Những trường hợp này có thể được xem là mô hình để các tổ chức khác học hỏi.

4.2. Những Bài Học Kinh Nghiệm Từ Thực Tiễn

Các tổ chức tín dụng cần ghi nhận những bài học từ những trường hợp không thành công để điều chỉnh chiến lược xử lý tài sản bảo đảm. Việc này sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong tương lai.

V. Kết Luận Về Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay Bất Động Sản

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản là một vấn đề phức tạp nhưng cần thiết trong hoạt động tín dụng. Việc cải thiện quy trình và pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm sẽ giúp các tổ chức tín dụng hoạt động hiệu quả hơn. Tương lai của vấn đề này phụ thuộc vào sự đồng bộ và cải cách trong hệ thống pháp luật.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật

Cần có những giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Việc này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi hơn cho các tổ chức tín dụng.

5.2. Tương Lai Của Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm

Tương lai của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự thay đổi trong chính sách pháp luật. Các tổ chức tín dụng cần chuẩn bị sẵn sàng để thích ứng với những thay đổi này.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường tài chính ngân hàng tại Việt Nam giai đoạn sau khủng hoảng bất động sản ghi nhận áp lực nợ xấu tăng cao, đe dọa trực tiếp đến an toàn thanh khoản của toàn hệ thống. Theo số liệu công bố từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu được báo cáo tại thời điểm tháng 4 năm 2014 là 4,01%, tuy nhiên con số ước tính thận trọng thực tế lên đến khoảng 9%. Báo cáo từ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam phối hợp cùng Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản chỉ ra rằng, đến hết tháng 12 năm 2013, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ toàn ngành, trong khi tỷ trọng tài sản bảo đảm là bất động sản lại chiếm tới 65% tổng tài sản thế chấp.

Thực trạng này đặt các tổ chức tín dụng trước yêu cầu cấp bách phải xử lý nhanh chóng tài sản bảo đảm là nhà đất để thu hồi nợ. Tuy nhiên, hoạt động này đang gặp vô vàn rào cản do các lỗ hổng và xung đột trong hệ thống văn bản pháp luật, khiến tổ chức tín dụng rơi vào thế bị động trước sự chây ỳ của bên vay. Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là phân tích toàn diện cơ sở lý luận, chỉ ra các xung đột pháp lý thực định và đánh giá thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm bất động sản trong giai đoạn 2010 đến 2015. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc cung cấp luận cứ khoa học nhằm hoàn thiện Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, hướng tới mục tiêu rút ngắn thời gian xử lý tranh chấp tín dụng từ 24 đến 36 tháng xuống dưới 12 tháng, giải phóng an toàn nguồn vốn thế chấp chiếm 65% trong hệ thống ngân hàng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết vật quyền và lý thuyết trái quyền trong luật dân sự hiện đại để định vị chính xác vị trí pháp lý của các biện pháp bảo đảm. Trong 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005, biện pháp thế chấp tài sản mang bản chất vật quyền bảo đảm, hoàn toàn phân biệt với các biện pháp mang tính chất trái quyền đối nhân như bảo lãnh hay tín chấp. Điểm cốt lõi của thế chấp bất động sản là không chuyển giao tài sản mà chỉ hạn chế quyền định đoạt, cho phép bên thế chấp tiếp tục khai thác công dụng và hoa lợi.

Nghiên cứu áp dụng mô hình phân tích mối quan hệ hợp đồng độc lập theo tinh thần Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005, khẳng định hợp đồng bảo đảm và hợp đồng tín dụng có tính độc lập tương đối, không hoàn toàn vận hành theo quy tắc hợp đồng chính và hợp đồng phụ cổ điển. Khung phân tích tập trung vào 4 khái niệm pháp lý then chốt: biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, bảo đảm tiền vay, tài sản bảo đảm là bất động sản theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 và quyền xử lý tài sản bảo đảm. Đồng thời, nghiên cứu làm rõ 4 điều kiện bắt buộc để quyền sử dụng đất tham gia giao dịch thế chấp theo Luật Đất đai năm 2013 và các quy chuẩn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở năm 2014.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng nguồn dữ liệu đa tầng kết hợp giữa dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp. Dữ liệu sơ cấp được tổng hợp qua khảo sát thực tế 120 vụ việc xử lý nợ có tài sản thế chấp bất động sản tại 15 chi nhánh tổ chức tín dụng lớn trên địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ các báo cáo giám sát tài chính định kỳ của Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng BIDV và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thực định.

Phương pháp chọn mẫu có chủ đích kết hợp chọn mẫu phân tầng được áp dụng nhằm tập trung sâu vào các nhóm tài sản có tỷ lệ phát sinh tranh chấp cao như: đất của hộ gia đình, bất động sản hình thành trong tương lai và tài sản do bên thứ ba thế chấp. Tác giả sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, phân tích luật học quy chuẩn kết hợp so sánh đối chiếu với pháp luật của Pháp, Nga, Thái Lan và Nhật Bản. Lý do lựa chọn hệ thống phương pháp này là nhằm bảo đảm tính khách quan, giúp nhận diện rõ khoảng cách giữa quy định pháp luật trên văn bản và thực tiễn thi hành quyền thu giữ, bán đấu giá tài sản của ngân hàng. Toàn bộ quá trình nghiên cứu và khảo sát thực địa được triển khai liên tục trong khung thời gian 18 tháng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nghiên cứu chỉ ra sự mất cân đối lớn trong cơ cấu bảo đảm tín dụng khi bất động sản chiếm khoảng 65% tổng giá trị tài sản thế chấp. Khi thị trường địa ốc suy thoái, tính thanh khoản của khối tài sản này sụt giảm hơn 70%, khiến tỷ lệ nợ xấu toàn ngành tăng vọt lên mức 9% theo tính toán thận trọng, tạo khoảng cách chênh lệch 4,99% so với số liệu 4,01% được báo cáo hành chính.

Thứ hai, phát hiện xung đột quy phạm trực diện giữa các điều khoản trong cùng hệ thống luật. Cụ thể, Điều 336 và Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 cùng Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho phép bên nhận bảo đảm tự bán hoặc bán đấu giá tài sản theo thỏa thuận. Ngược lại, Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 lại quy định nếu không thỏa thuận được phương thức xử lý quyền sử dụng đất thì ngân hàng bắt buộc phải khởi kiện ra Tòa án. Sự mâu thuẫn này kéo dài thời gian xử lý tài sản trung bình thêm 18 đến 24 tháng.

Thứ ba, quyền thu giữ tài sản của ngân hàng bị vô hiệu hóa trên thực tế. Mặc dù Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định thời hạn gửi văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã trước 07 ngày làm việc và thông báo cho bên vay trước 15 ngày, nhưng có tới hơn 80% vụ việc bên bảo đảm cố tình chống đối, không bàn giao tài sản mà không bị cơ quan chức năng cưỡng chế kịp thời.

Thứ tư, phương thức nhận chính tài sản để cấn trừ nợ bị tắc nghẽn bởi Điều 140 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010. Do ngân hàng không được kinh doanh bất động sản ngoài mục đích làm trụ sở hay kho bãi, hơn 90% tài sản là đất nông nghiệp hoặc nhà ở thương mại không thể xử lý bằng phương thức gán nợ trực tiếp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của những bất cập trên bắt nguồn từ tư duy lập pháp truyền thống vốn coi người vay là bên yếu thế cần bảo vệ tuyệt đối, vô hình trung đặt các tổ chức tín dụng vào thế rủi ro kép khi khách hàng vi phạm hợp đồng. Khi đối chiếu với các công trình nghiên cứu cùng thời kỳ, kết quả này hoàn toàn đồng nhất với các cảnh báo về tính hình thức của quyền thu giữ tài sản, đồng thời bổ sung phân tích sâu sắc về rủi ro vô hiệu hợp đồng thế chấp hộ gia đình.

Các dữ liệu thực chứng trong luận văn hoàn toàn có thể được mô hình hóa trực quan qua bảng đối chiếu ma trận xung đột pháp lý giữa Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và biểu đồ tròn thể hiện tỷ trọng 65% bất động sản bảo đảm. Kết quả thảo luận khẳng định nếu không thiết lập cơ chế bảo vệ quyền chủ nợ tương thích với thông lệ quốc tế, dòng vốn tín dụng sẽ tiếp tục bị chôn vùi trong khối nợ xấu đóng băng.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, sửa đổi và hoàn thiện Bộ luật Dân sự theo hướng bãi bỏ toàn bộ quy định bắt buộc khởi kiện tại Điều 721, khẳng định quyền chủ động bán đấu giá tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng theo đúng cam kết hợp đồng. Giải pháp này do Quốc hội và Bộ Tư pháp chủ trì thực hiện, đặt mục tiêu cắt giảm 50% thời gian xử lý tranh chấp tín dụng xuống dưới 12 tháng, triển khai ngay trong kỳ sửa đổi luật năm 2015.

Thứ hai, ban hành Luật Giao dịch bảo đảm chuyên biệt nhằm thiết lập cơ chế ủy quyền thu giữ tài sản bắt buộc. Quy định rõ trách nhiệm của cơ quan Công an và chính quyền cấp xã phải phối hợp cưỡng chế bàn giao tài sản trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ khi nhận văn bản yêu cầu. Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Công an thực hiện trong giai đoạn 2016 đến 2017 nhằm nâng tỷ lệ thu giữ tài sản thành công lên trên 85%.

Thứ ba, chuẩn hóa văn bản hướng dẫn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình và nhà ở hình thành trong tương lai. Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư quy định rõ thời điểm xác định thành viên hộ gia đình và đơn giản hóa thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà ở dự án trong năm 2016, hướng tới giảm 90% số vụ tranh chấp tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp.

Thứ tư, điều chỉnh Luật Các tổ chức tín dụng theo hướng cho phép ngân hàng thương mại được tạm giữ và quản lý bất động sản cấn trừ nợ trong thời hạn từ 3 đến 5 năm để tái cơ cấu bán ra thị trường. Ngân hàng Nhà nước chủ trì thực hiện trong giai đoạn 2016 đến 2018, kỳ vọng nâng tỷ lệ xử lý nợ qua phương thức cấn trừ tài sản lên mức 30%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cán bộ pháp chế, xử lý nợ tại hơn 100 tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng thương mại có thể vận dụng trực tiếp các quy trình thông báo 15 ngày và kỹ năng xử lý xung đột hồ sơ thế chấp để bảo đảm thu hồi nợ an toàn.

Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Chấp hành viên cơ quan Thi hành án dân sự tìm thấy trong luận văn các lập luận lý luận vững chắc nhằm giải quyết nhanh chóng hơn 50 dạng tranh chấp liên quan đến thế chấp của bên thứ ba, đất hộ gia đình và tài sản gắn liền với đất.

Đội ngũ luật sư và chuyên viên tư vấn đầu tư bất động sản có thể khai thác tài liệu để thẩm định chuyên sâu rủi ro pháp lý cho 100% các giao dịch vay vốn dự án và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Kinh tế có thể sử dụng công trình như một tài liệu tham khảo học thuật chuẩn mực với hệ thống so sánh luật học quốc tế và hơn 10 văn bản quy phạm pháp luật được trích dẫn chi tiết.

Câu hỏi thường gặp

Ngân hàng có quyền tự thu giữ bất động sản thế chấp khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hay không? Theo Khoản 2 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản nếu các bên có thỏa thuận trước trong hợp đồng. Ngân hàng phải gửi thông báo bằng văn bản trước ít nhất 15 ngày cho bên bảo đảm và gửi thông báo trước 07 ngày làm việc cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.

Mâu thuẫn lớn nhất trong pháp luật xử lý tài sản bảo đảm là đất đai hiện nay nằm ở đâu? Mâu thuẫn lớn nhất nằm giữa Điều 336, Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 cho phép tự bán đấu giá theo thỏa thuận và Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 bắt buộc phải khởi kiện ra Tòa án đối với quyền sử dụng đất. Xung đột này làm vô hiệu hóa thỏa thuận tự nguyện, kéo dài thời gian xử lý nợ thêm 18 đến 24 tháng.

Tổ chức tín dụng có được tự nhận bất động sản thế chấp để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng không? Ngân hàng chỉ được nhận bất động sản để cấn trừ nợ nếu tài sản đó được sử dụng trực tiếp làm trụ sở kinh doanh hoặc kho tàng theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010. Ngân hàng không được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hay nhà ở thương mại để kinh doanh bất động sản.

Tại sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình lại có tỷ lệ tranh chấp cao? Do quy định về chủ thể hộ gia đình phức tạp, việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận gặp nhiều vướng mắc. Nếu thiếu chữ ký của thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên, hợp đồng thế chấp có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu, dẫn đến tỷ lệ tranh chấp thực tế lên tới hơn 40%.

Điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng là gì? Theo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP, dự án nhà ở phải xây dựng xong phần móng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế được duyệt, hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư hợp lệ, có chứng từ nộp tiền theo tiến độ và không nằm trong diện có tranh chấp, khiếu kiện.

Kết luận

Nghiên cứu mang lại 5 đóng góp học thuật và thực tiễn then chốt:

• Hệ thống hóa toàn diện lý luận vật quyền bảo đảm và xác lập tính độc lập tương đối giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp bất động sản.
• Phản ánh trung thực bức tranh nợ xấu với 65% tài sản bảo đảm là bất động sản và chỉ ra sự sụt giảm thanh khoản của thị trường địa ốc tác động đến an toàn hệ thống ngân hàng.
• Bóc tách chi tiết các mâu thuẫn pháp lý thực định giữa Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014.
• Đề xuất lộ trình 4 giải pháp lập pháp chiến lược từ năm 2015 đến năm 2018 nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng.
• Cung cấp cẩm nang thực tiễn cho hoạt động xét xử, thi hành án và quản trị rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại.

Hướng nghiên cứu tiếp theo cần tập trung đánh giá hiệu quả hoạt động của Công ty Quản lý tài sản VAMC và xây dựng khung khổ luật điều chỉnh thị trường mua bán nợ giai đoạn 2016 đến 2020. Hãy liên hệ ngay với các đơn vị phát hành học thuật để tiếp cận toàn văn công trình nghiên cứu và tối ưu hóa quy trình xử lý nợ xấu bất động sản an toàn, hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1:Một số vấn đề lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của tổ chức tín dụng. Chương 2:Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của tổ chức tín dụng. Chương 3:Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng và phương hướng hoàn thiện pháp luật. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.

Khái quátvề các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 1. Khái niệm về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự: Việc xác lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự trước hết trên cơ sở sự tự giác của các bên.Nhưng trên thực tế không phải bất cứ ai tham gia giao dịch dân sự đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình.Để tạo được thế chủ động cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ được hưởng quyền dân sự, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ. Thông qua các biện pháp này người có quyền có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình tác động trực tiếp đến tài sản của phía bên kia nhằm làm thỏa mãn quyền lợi của mình, khi đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đó. Pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là một trong những chế định luật được hình thành khá sớm trong hệ thống pháp luật các quốc gia trên thế giới.Luật cổ La Mã đã biết đến các biện pháp thế chấp, cầm cố, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ.

Trong pháp luật thực định Việt Nam không có điều khoản nào đưa ra khái niệm các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định có 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: - Cầm cố tài sản: là việc một bên (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Thế chấp tài sản: là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. - Đặt cọc: là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự - Ký cược:là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. - Ký quỹ: là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

- Bảo lãnh:là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình - Tín chấp: là việc tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở bảo đảm cho cá nhân, Hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ theo quy định của Chính phủ Khi nghiên cứu về khái niệm và bản chất pháp lý của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ở Việt Nam hiện có một vài quan điểm khác nhau. Quan điểm thứ nhất cho rằng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một biện pháp dân sự có “tính dự phòng” nhằm thúc đẩy việc thực hiện đúng nghĩa vụ theo cam kết hoặc theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, biện pháp bảo 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự còn có tính bắt buộc đối với tất cả các bên trong giao dịch và được bảo đảm bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước.

Do đó “dù xuất phát từ cơ sở nào thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng luôn mang tính chất bắt buộc như một chế tài” [24].Theo đó, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự là các biện pháp dự phòng do các chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. Quan điểm khác lại cho rằng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là loại trách nhiệm dân sự đặc biệt trong đó các bên có thể thỏa thuận phạm vi trách nhiệm, mức độ trách nhiệm và cả các biện pháp thực hiện, áp dụng; có thể tự mình thực hiện, áp dụng trách nhiệm đó[19]. Theo tác giả, về mặt khách quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là những quy định của pháp luật cho phép các chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho một nghĩa vụ đó được thực hiện, đồng thời xác định và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó. Về mặt chủ quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc thỏa thuận giữa các bên, qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.

Từ những phân tích trên, có thể đưa ra định nghĩa về biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự như sau: Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm). 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự: Từ định nghĩa trên đây chúng ta có thể rút ra các đặc trưng cơ bảncủa các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự như sau: Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có mối quan hệ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nó bảo đảm và luôn gắn liền với một nghĩa vụ được bảo đảm cụ thể.Một khi xác định được nghĩa vụ cần bảo đảm là nghĩa vụ gì và cần phải được bảo đảm như thế nào thì các biện pháp bảo đảm mới được hình thành. Do đó, về nguyên tắc các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được xác lập sau hoặc đồng thời với việc xác lập nghĩa vụ đó.

Thứ hai, phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, có thể là một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ. Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại.Về nguyên tắc phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm; dù trong thực tế người có nghĩa vụ đưa ra một tài sản có giá trị lớn hơn nhiều lần giá trị của nghĩa vụ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vì mục đích cuối cùng của việc bảo đảm đó cũng chỉ là để người mang nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi đã xác định. Thứ ba, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự có tính chất dự phòng vàchỉ được áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra. Trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện một cách đầy đủ thì không cần áp dụng biện pháp bảo đảm đó.

Trong thời gian có hiệu lực của biện pháp bảo đảm, quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm vẫn thuộc về bên có nghĩa vụ nhưng quyền năng pháp lý đối với tài sản đó bị hạn chế (không được tự do chuyển nhượng…). Nếu đến hạn bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] nghĩa vụ của mình thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đó đương nhiên chấm dứt; bên có nghĩa vụ được khôi phục đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản bảo đảm: được nhận lại tài sản và đầy đủ các giấy tờ hợp pháp liên quan đến tài sản từ bên có quyền hay bên nắm giữ tài sản bảo đảm. Trong trường hợp khi đến hạn có sự vi phạm nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm bị xử lý theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật (nếu không có thỏa thuận) để khấu trừ, thanh toán phần nghĩa vụ bị vi phạm. Thứ tư, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ sự thỏa thuận giữa các bên.

Nếu như các quan hệ nghĩa vụ khác có thể phát sinh từ nhiều căn cứ khác nhau (có thể do thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật) thì các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự chỉ phát sinh trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các bên chủ thể. Cách thức, phạm vi và toàn bộ nội dung của một biện pháp bảo đảm đều là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên liên quan.