đặt vấn đề nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản mà chỉ tập trung làm rõ một số nội dung sau: - Khẳng định việc ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay là một tất yếu khách quan. - Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản. - Đưa ra nhận xét ban đầu về các quy định của pháp luật Việt nam đối hoạt động môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, đúng hướng. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác-Lê nin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương pháp sau: -Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về hoạt động môi giới bất động sản phát sinh trong cuộc sống. -Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản. -Phương pháp so sánh pháp luật: so sánh pháp luật của pháp luật Việt Nam với một số nước có đặc điểm tương đồng. Bố cục của luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương: chương thứ nhất trình bày những vấn đề chung về hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản, pháp luật về thị trường bất động sản; sự ra đời, đặc trưng và vai trò của hoạt động môi giới đối với việc phát triển của thị trường bất động sản; chương thứ hai trình bày thực trạng pháp luật và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam; chương thứ ba lập luận về sự cần thiết, yêu cầu và một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất đ ộng sản ở Việt Nam hiện nay.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Cho dù đã rất cố gắng, dành tâm huyết, song như đã trình bày, vấn đề về môi giới bất động sản còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ không tránh khỏi những những khiếm khuyết nhất định. Rất mong nhậ n được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm đến vấn đề này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Sự ra đời của thị trƣờng bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Tài sản cho dù thuộc sở hữu tư nhân hay thuộc sở hữu nhà nước tại bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đều là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế- xã hội của quốc gia đó. Nó bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ.
Xuất phát từ yêu cầu quản lý và sử dụng những tài sản đó, trong từng lĩnh vực có sự phân loại theo những tiêu chí khác nhau. Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, nhưng người ta thường dựa trên đặc điểm, tính chất vật lý của nó. Theo cách này, tài sản được phân thành bất động sản và động sản. Cách phân loại này đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại và ngày nay nó được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận thành một chế định ở hầu hết các Bộ luật Dân sự của các nước theo hệ thống pháp luật thành văn.
Thậm chí ở một số nước do ý thức được vai trò quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế và xã hội như Anh, Mỹ, Thái lan, Malaysia, chế định bất động sản còn được thể chế hoá thành một đạo luật riêng: Luật Bất động sản. Nói chung trong pháp luật của các nước, khi quy định về bất động sản đều có sự thống nhất ở chỗ nó là tài sản không thể di, dời được. Tuy nhiên, trong một chừng mực nhất định khi xác định cấu thành bất động sản pháp luật giữa các nước còn có sự khác nhau, song không nhiều. Ở Việt nam trước năm 1995, trong hệ thống pháp luật chúng ta chưa có sự thống nhất trong việc sử dụng khái niệm bất động sản và tài sản cố định.
Chỉ khi Bộ luật Dân sự ra đời thì khái niệm bất động sản mới được sử dụng nhất quán. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di, dời được hay không, tại khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 quy định khái niệm về bất động sản như sau: Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Quy định này về bất động sản đã được Bộ luật dân sự 2005 kế thừa và quy định tại Điều 174. Như vậy, Bộ luật dân sự Việt Nam cũng có quy định phân biệt bất động sản và động sản dựa trên đặc điểm vật lý của tài sản đó.
Với quy định này cho thấy chỉ những tài sản nào được pháp luật thừa nhận mới được coi là bất động sản. So với động sản thì danh sách bất động sản phải do luật thiết lập và có giới hạn. Đặc điểm cơ bản dễ nhận thấy nhất của bất động sản để phân biệt với động sản là nó có vị trí cố định không thể di, dời được. Đặc điểm này xuất phát từ đất đai và các bất động sản khác luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch.
Chính vì vậy, bất động sản trước hết phải là đất đai, sau đó là các tài sản gắn liền với đất đai như nhà ở, công trình xây dựng. Như vậy, đất đai là yếu tố ban đầu, là yếu tố không thể thiếu được của bất kỳ bất động sản nào. Cho nên vấn đề vị trí của bất động sản cũng sẽ là một yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị của nó trong thị trường bất động sản. Do điều kiện kinh tế, chính trị -xã hội nên pháp luật mỗi nước lại có những quy định cụ thể khác nhau về bất động sản.
Riêng với bất động sản là đất đai, tại Điều 17 Hiến pháp 1992 của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều này có nghĩa pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu của các chủ thể nào khác đối với đất đai. Và do đó đất đai sẽ không thể là đối tượng để trao đổi, giao dịch trên thị trường bất động sản, nghĩa là không thể trở thành hàng hoá. Nhưng Luật Đất đai 1993 đã tách quyền sử dụng đất ra khỏi quyền sở hữu toàn dân và trao cho người sử dụng đất thông qua việc cho thuê, giao quyền sử dụng đất và cho phép tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất.
Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch hợp pháp. Nhưng một vấn đề vừa mang tính pháp lý vừa mang tính thực tiễn đặt ra hiện nay ở nước ta là quyền sử dụng đất có được coi là bất động sản hay không? Xét đến cùng, cách phân loại tài sản theo Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cho thấy tất cả các loại tài sản tồn tại hiện nay không phải là bất động sản, sẽ là động sản. Điều 188 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”. Rõ ràng quy định này cho thấy quyền đối với tài sản cũng được coi là tài sản.
Sự thừa nhận của pháp luật về tính chất tài sản của những quyền trị giá được bằng tiền mà gắn với nhân thân người có quyền hoặc chỉ được lưu thông khi có điều kiện nhất định, cho phép suy đoán quyền đó chỉ có thể là động sản hoặc bất động sản [28,tr30-31]. Tương tự, đoạn 2 Điều 118 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005 khẳng định quyền sử dụng đất cũng được coi là tài sản chung của hộ. Xét dưới góc độ khoa học pháp lý, theo cách phân loại tài sản quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền mà trị giá được bằng tiền cũng sẽ được coi là động sản hay bất động sản tuỳ theo tính chất của đối tượng phát sinh quyền đó là động sản hay bất động sản. Quyền sử dụng đất là quyền được thực hiện trên một vật hữu hình là đất đai, mà đất đai được coi là bất động sản, do vậy quyền sử dụng đất cũng được coi là một loại bất động sản.
Các quy định khác của Bộ luật Dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất cũng khẳng định điều này. Chẳng hạn như tài sản được dùng vào việc thế chấp theo Bộ luật Dân sự 1995 chỉ có thể là bất động sản. Điều 346 Bộ luật Dân sự 1995 quy định quyền sử dụng đất cũng được dùng làm tài sản thế chấp. Do vậy, quyền sử dụng đất cũng được coi là một bất động sản.