MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất đai, luật đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện vào các năm: 1993, 1998, 2001, 2003, 2013. Từ đó đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội (KT - XH) định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá là xu thế tất yếu khi cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Hiện nay, trước sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, trong đó có “Thị trường bất động sản” (TTBĐS) đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất. TTBĐS mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây (Luật Đất đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu giá QSDĐ, thực tiễn áp dụng Luật này làm bật ra yêu cầu đó. Chính thức Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 mới đặt ra vấn đề đấu giá QSDĐ và được hoàn thiện hơn trong quy định tại Luật đất đai năm 2013). Công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua đã mang lại một hướng đi mới cho TTBĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương.
Việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số dự án đấu giá còn thiếu công khai minh bạch, một số chủ đầu tư lúng túng khi 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com triển khai hoàn thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cò” đất, các đối tượng đăng ký đấu giá ảo… Huyện Thạch Thất là huyện ngoại thành phía Tây Hà Nội có vị trí nằm trong vùng phát triển mở rộng của thủ đô. Huyện được UBND Thành phố quy hoạch xây dựng các dự án đầu tư quy mô lớn như khu đô thị, công nghiệp, trường đại học, khu du lịch, làng văn hóa có lợi thế lớn về cơ sở hạ tầng, giao thông và điều kiện thu hút đầu tư vì vậy mà trong những năm gần đây huyện đã có nhiều thay đổi mới về kinh tế - xã hội, văn hóa và môi trường. Thị trường đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua tại một số dự án trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế và giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Để hạn chế sự thất thoát do nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, công trình công cộng, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng cơ sở xây dựng nông thôn mới thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng.
Xuất phát từ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đấu giá QSDĐ phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng tốt hơn, nhằm khai thác tiềm năng đất đai của huyện Thạch Thất, được sự hướng dẫn của PGS. Nguyễn Thanh Trà, khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội".2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU - Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Do thời gian có hạn nên trong luận văn chỉ tập trung nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 5 khu đất đã hoàn thành việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2012-2016. 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thực hiện nghiên cứu sâu với 5 dự án: +Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Cửa Rậm xã Cần Kiệm +Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Đồi Mẹo xã Tân Xã +Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Tam Nông 2, Hòa Bình 2 xã Dị Nậu +Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Phú Hòa xã Bình Phú + Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Đồng Môi xã Hương Ngải 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.
Những đóng góp mới Luận văn đã tổng hợp được thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu và chỉ ra được những bất cập còn tồn tại trong công tác đấu giá QSDĐ, từ đó có giải pháp khắc phục những hạn chế của công tác đấu giá trong thời gian tới. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở lý luận làm sáng tỏ cơ sở khoa học về quản lý đất đai phục vụ nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Ý nghĩa khoa học: Góp phần xây dựng hoàn chỉnh và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Ý nghĩa thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài làm cơ sở để công tác đấu giá tạo thêm nguồn lực cho ngân sách nhà nước đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo công khai, dân chủ và hiệu quả trong sử dụng đất.
Luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn các huyện thuộc khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 2.
Đất đai - Khái niệm đất đai: Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình lao động, con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ cho hoạt động sản xuất và cuộc sống của xã hội loài người. Hiện nay, có nhiều khái niệm về đất đai tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người Đối tượng của ngành quản lý đất đai là đất đai (land), nó có nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ.
Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp vỏ bề mặt theo thời gian và không gian nhất định. Đặc điểm của đất đai: Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý.
Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.2 Bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.