Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất.
Mặc dù trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nếu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần vào năm 1998 và 2001 cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chình các quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
e 5 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Về quyền của người sử dụng đất tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Quyền này trong 10 năm qua đã gây không ít sự cố “trong giao dịch dân sự và người hứng chịu nhiều rủi ro là tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 Nhà nước không bổ sung thêm quyền được chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng, ngoài ra cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Tại Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2013). Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Hộ gia đình cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, phường với hộ gia đình, cá nhân khác theo Điều 179 Luật đất đai 2013 (Luật Đất đai, 2013). e 6 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, phường thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. * Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Hiện nay Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188, ngoài ra: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại điều 191 Luật Đất đai như sau: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. e 7 - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Luật Đất đai, 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa xã hội.
e 8 Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng hàng sau mới được hưởng: - Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, mẹ nuôi, cha nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; - Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoạicủangườichết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
* Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể e 9 xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,… theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển.