Luận Văn Thạc Sĩ Về Quản Lý Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản Trên Địa Bàn Tỉnh Nghệ An

Luận văn thạc sĩ phân tích quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh nghệ an, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả thi cho thực tiễn.

• Tác giả: Võ Huy Thanh
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thị Bích Loan
• Trường học: Đại học Thương mại
• Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
• Đề tài: Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Cơ sở lý luận về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế hiện đại. Quản lý bất động sản không chỉ bao gồm việc giám sát và điều hành các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản, mà còn phải đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và phát triển bền vững. Theo đó, việc hiểu rõ các khái niệm cơ bản như bất động sản, kinh doanh bất động sản, và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản là rất cần thiết. Bất động sản được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm việc tổ chức, điều hành và kiểm soát các hoạt động liên quan đến việc mua bán, cho thuê và phát triển bất động sản. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

1.1. Khái niệm về bất động sản

Bất động sản là một loại tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với đất. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau, từ nhà ở đến các công trình công cộng. Đặc điểm nổi bật của bất động sản là tính cố định và không thể di dời, điều này tạo ra những thách thức trong việc quản lý và phát triển. Việc hiểu rõ về giá trị bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị này là rất quan trọng trong quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

1.2. Kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là hoạt động mua bán, cho thuê, phát triển và quản lý bất động sản. Hoạt động này không chỉ mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế của địa phương. Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường biến động. Do đó, việc xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản hiệu quả là rất cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

II. Thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Nghệ An

Tỉnh Nghệ An hiện đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thực trạng quản lý hoạt động này còn nhiều hạn chế. Theo báo cáo của UBND tỉnh, thị trường bất động sản tại Nghệ An chưa phát triển bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một số chủ đầu tư chưa thực hiện nghiêm các quy định pháp luật, gây khó khăn trong công tác quản lý. Việc thiếu minh bạch trong thông tin về thị trường cũng là một vấn đề lớn. Để khắc phục tình trạng này, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía cơ quan quản lý nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng và phát triển thị trường một cách bền vững.

2.1. Tình hình kinh doanh bất động sản tại Nghệ An

Tình hình kinh doanh bất động sản tại Nghệ An đang có những chuyển biến tích cực với nhiều dự án lớn được triển khai. Tuy nhiên, sự phát triển này cũng đi kèm với nhiều thách thức, như việc quản lý các dự án chưa đồng bộ và thiếu sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án không đảm bảo chất lượng, ảnh hưởng đến uy tín của thị trường bất động sản tại địa phương.

2.2. Đánh giá thực trạng quản lý

Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Nghệ An hiện nay còn nhiều bất cập. Việc phổ biến và hướng dẫn thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật chưa được thực hiện đồng bộ, dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này. Cần có các biện pháp mạnh mẽ hơn để nâng cao hiệu quả quản lý, bao gồm việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản.

III. Giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

Để nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Nghệ An, cần triển khai một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch. Thứ hai, cần tăng cường công tác đào tạo và nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ quản lý. Cuối cùng, việc xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản là rất cần thiết để cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng.

3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật

Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản là rất cần thiết. Cần có các quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong việc thực hiện các dự án của mình.

3.2. Tăng cường đào tạo cán bộ

Đào tạo và nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ quản lý là một trong những giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. Cần tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về quản lý bất động sản và cập nhật các quy định pháp luật mới nhất để cán bộ có thể thực hiện tốt nhiệm vụ của mình.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An 9 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Bất động sản Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản được tạo ta gồm hai dạng là tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản suất hàng hóa.

Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tàu sản người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung.

Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng và luôn phát triển, hoàn hiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo điều 74 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã được Quốc hội thông qua năm 2005 (Điều 107 Luật Dân sự năm 2015), quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; 3) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; 4) Các tài sản khác do pháp luật quy định. 10 Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS.

Hoạt động ấy đã biến đặc trưng “tĩnh” của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng “động” của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: thị trường kinh doanh BĐS. Như vậy có thể hiểu BĐS như sau: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được.

Bất động sản có những đặc điểm sau đây  Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giông nhau.

Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thảo mãn sở thích cá nhân v.v…  Tính bền lâu Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các 11 vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cảu tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.

Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v…Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.  Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác.

Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.  Các tính chất khác Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được 12 những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu hoạt động, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác.

Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Kinh doanh bất động sản Trong kinh tế học, kinh doanh được hiều là: Kinh doanh là một khoa học xã hội trong việc quản lý con người để tổ chức và duy trì năng suất tập thể để hoàn thành các mục đích sản xuất và sáng tạo, thông thường nhằm mục đích thu được lợi nhuận. Một cách khác khái niệm này là kinh doanh là các hoạt động của con người nhằm mục đích thu được lợi nhuận.

Luật Doanh nhiệp của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thi trường nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh theo đó có nghĩa là các hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: Kinh 13 doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh bất động sản có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của hàng hóa BĐS như sau: Một là: Thị trường BĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ tính cố định trong không gian của hàng hóa BĐS. Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của kinh doanh BĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, kinh doanh BĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và “sức cầu” về BĐS của từng địa bàn nó tồn tại. Thực tế cho thấy, kinh doanh BĐS ở thủ đo, đo thị trung tâm về kinh tế, văn hóa – xã hội thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đo thị bình thường khác. Hai là: Cung – cầu của kinh doanh BĐS rất nhạy cảm và dễ biến động. Do hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, về lâu dài ít mất giá trị nên con người có xu hướng tích trữ và đầu cơ nó.

Như vậy, cầu về BĐS thường khá lớn, nhưng cung về hàng hóa BĐS lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường cung này lại có độ dốc lớn. Kinh tế học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung hay cầu về BĐS thì đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn.