Luận văn: Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài

Luận văn về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt định cư ở nước ngoài. Nghiên cứu pháp luật, thực tiễn thi hành và giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Nguyễn Hồng Phong
• Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam và thực tiễn thi hành
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỤC LỤC
• MỞ ĐẦU
• 1. Tính cấp thiết của đề tài
• 2. Tình hình nghiên cứu
• 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
• 6. Những đóng góp mới của luận văn
• 7. Bố cục của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
• 1.1. Lý luận về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.1.2. Khái niệm quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.1.3. Ý nghĩa quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.1.4. Các biện pháp bảo đảm thực hiện quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.2. Lý luận pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.2.1. Khái niệm pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.2.2. Cấu trúc nội dung pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.2.3. Yêu cầu đối với pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.2.4. Điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 1.3. Kết luận Chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
• 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.1.1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.1.2. Điều kiện của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.1.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.1.5. Xử lý vi phạm pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.1.6. Giải quyết tranh chấp về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.2.1. Thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 2.2.2. Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.3. Kết luận Chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam và nâng cao hiệu quả thực hiện
• 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 3.3. Kết luận Chương 3
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của Việt Kiều

Pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là một chế định pháp lý quan trọng, phản ánh chủ trương nhất quán của Đảng và Nhà nước coi cộng đồng người Việt ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc. Về mặt lý luận, quyền sở hữu nhà ở được xác định là một quyền tài sản, cụ thể là vật quyền, cho phép chủ thể có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình theo pháp luật. Luận văn của tác giả Nguyễn Hồng Phong nhấn mạnh, việc nghiên cứu cơ sở lý luận giúp làm sáng tỏ bản chất pháp lý, từ đó xây dựng nền tảng cho việc hoàn thiện chính sách. Các văn bản pháp luật, từ Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 đến các luật mới nhất năm 2023-2024, đều thể hiện sự tiến triển trong việc mở rộng và bảo vệ quyền lợi cho kiều bào. Mục tiêu không chỉ là đáp ứng nhu cầu an cư chính đáng mà còn là một chính sách thu hút kiều hối bất động sản, biến nguồn lực này thành động lực phát triển kinh tế-xã hội. Việc công nhận quyền này mang ý nghĩa chính trị sâu sắc, củng cố khối đại đoàn kết dân tộc, đồng thời tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, ổn định để kiều bào yên tâm đầu tư về quê hương. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, hệ thống pháp luật cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và khả thi, tránh các quy định chồng chéo gây khó khăn trong thực tiễn thi hành.

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở cho người gốc Việt

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của Việt Kiều bắt nguồn từ quyền tài sản cơ bản của công dân, được Hiến pháp công nhận. Luận văn phân tích rõ, khái niệm "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" bao gồm hai nhóm chính: công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, theo định nghĩa tại Luật Quốc tịch. Quyền sở hữu nhà ở của họ được xếp vào nhóm quyền đối vật, tức là quyền trực tiếp tác động lên tài sản mà không cần thông qua hành vi của người khác. Đây là cơ sở lý luận về quyền sở hữu tài sản vững chắc, đảm bảo chủ sở hữu có các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Các quy định pháp luật qua từng thời kỳ đã dần mở rộng phạm vi quyền này, từ chỗ hạn chế đối tượng và số lượng nhà ở được sở hữu đến việc công nhận quyền lợi tương đối bình đẳng như công dân trong nước. Việc này không chỉ thể hiện tính nhân văn mà còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế.

1.2. Ý nghĩa chính sách nhà ở cho người Việt Nam ở nước ngoài

Chính sách nhà ở cho người Việt Nam ở nước ngoài mang ý nghĩa đa chiều. Về kinh tế, đây là kênh quan trọng để thu hút nguồn kiều hối, một nguồn vốn ngoại tệ ổn định cho nền kinh tế. Theo thống kê, nhu cầu mua nhà của kiều bào là rất lớn, góp phần làm sôi động thị trường bất động sản. Về chính trị - xã hội, chính sách này thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước, tăng cường sự gắn kết của kiều bào với quê hương, củng cố khối đại đoàn kết dân tộc. Về pháp lý, việc hoàn thiện các quy định này khẳng định cam kết của Việt Nam trong việc bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của mọi cá nhân, không phân biệt nơi cư trú, tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và đáng tin cậy. Chính sách này còn góp phần gìn giữ văn hóa, tạo điều kiện cho các thế hệ người Việt ở nước ngoài trở về, tìm hiểu cội nguồn.

II. Thực trạng thi hành pháp luật sở hữu nhà ở và bất cập

Quá trình thực tiễn thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở cho kiều bào đã bộc lộ nhiều thành tựu nhưng cũng không ít thách thức. Luận văn chỉ ra rằng, dù Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 đã có những bước tiến đột phá, việc áp dụng vào thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng. Một trong những bất cập trong quy định sở hữu nhà ở lớn nhất là sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản luật và dưới luật. Các thủ tục hành chính để chứng minh nguồn gốc Việt Nam, xác nhận điều kiện được mua nhà đôi khi còn phức tạp, rườm rà. Ví dụ, việc yêu cầu các giấy tờ chứng minh đã từng có quốc tịch Việt Nam đối với người gốc Việt gặp nhiều khó khăn do thất lạc giấy tờ qua nhiều thế hệ. Hơn nữa, nhận thức của một bộ phận cán bộ thực thi pháp luật còn hạn chế, dẫn đến việc áp dụng không thống nhất giữa các địa phương. Thực trạng thi hành luật nhà ở cho thấy khoảng cách giữa quy định trên giấy và khả năng tiếp cận quyền trên thực tế, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để tháo gỡ.

2.1. Phân tích vướng mắc trong thực tiễn áp dụng luật cũ

Trước khi có Luật Nhà ở 2023, các quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 tuy đã cởi mở hơn nhưng vẫn tồn tại nhiều vướng mắc. Một trong những rào cản chính là quy định về đối tượng và điều kiện Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam. Ví dụ, việc phân chia thành nhiều nhóm đối tượng khác nhau với các điều kiện chứng minh phức tạp trong các giai đoạn trước năm 2014 đã gây ra nhiều khó khăn. Kể cả sau năm 2014, việc yêu cầu "phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam" đôi khi bị hiểu và áp dụng một cách máy móc, gây khó cho những người có giấy miễn thị thực. Sự thiếu liên thông dữ liệu giữa các cơ quan như ngoại giao, tư pháp, tài nguyên môi trường cũng làm kéo dài thời gian xác minh, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

2.2. Rào cản về thủ tục cấp sổ hồng cho người gốc Việt Nam

Thủ tục cấp sổ hồng cho Việt Kiều (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là một trong những nút thắt lớn nhất. Bất cập trong quy định sở hữu nhà ở thể hiện rõ ở khâu này. Người gốc Việt Nam thường gặp khó khăn trong việc cung cấp giấy tờ chứng minh nguồn gốc. Theo luận văn, mặc dù pháp luật đã quy định nhiều loại giấy tờ có thể sử dụng, nhưng việc xác minh tại cơ quan có thẩm quyền ở địa phương đôi khi còn chậm trễ. Thêm vào đó, quy trình xử lý hồ sơ ở một số nơi chưa thực sự minh bạch, dễ phát sinh tiêu cực. Việc đứng tên sổ đỏ cho người Việt định cư nước ngoài vì thế trở thành một hành trình gian nan, làm giảm sút lòng tin và cản trở dòng vốn đầu tư vào bất động sản.

III. Hướng dẫn quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 mới

Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 ra đời được xem là một bước đột phá, tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điểm thay đổi cốt lõi là việc đơn giản hóa và làm rõ đối tượng cũng như điều kiện sở hữu. Luật mới đã bãi bỏ nhiều yêu cầu phức tạp, chỉ cần người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam là có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Quy định này đã tháo gỡ được nút thắt lớn nhất tồn tại trong các giai đoạn trước. Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã phân định rõ quyền của hai nhóm: người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam có quyền và nghĩa vụ như công dân trong nước; người gốc Việt Nam được mở rộng quyền tiếp cận đất đai. Đây là một giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai quan trọng, đáp ứng kỳ vọng của đông đảo kiều bào và được kỳ vọng sẽ tạo ra một làn sóng đầu tư mới vào thị trường bất động sản trong nước.

3.1. Xác định đối tượng được sở hữu nhà ở theo luật mới

Theo Luật Nhà ở 2023 (Điểm b, khoản 1, Điều 8), đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được xác định là "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch". Quy định này dẫn chiếu trực tiếp đến Luật Quốc tịch, làm rõ hai nhóm đối tượng: (1) Công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài và (2) Người gốc Việt Nam (người đã từng có quốc tịch Việt Nam và con, cháu của họ). Cách quy định này rõ ràng, thống nhất và loại bỏ hoàn toàn việc phân chia thành các nhóm nhỏ với điều kiện riêng biệt như trước đây, tạo ra sự bình đẳng trong quyền tiếp cận nhà ở.

3.2. Cập nhật điều kiện để Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam

Một trong những cải cách lớn nhất là về điều kiện Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam. Theo Luật Nhà ở 2023, điều kiện duy nhất là "được phép nhập cảnh vào Việt Nam" (Điểm b, khoản 2, Điều 8). Điều này có nghĩa là, chỉ cần có hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ chiếu nước ngoài kèm giấy tờ chứng minh được nhập cảnh hợp pháp (như thị thực, giấy miễn thị thực), kiều bào đã đủ điều kiện để thực hiện giao dịch. Quy định này đã loại bỏ các yêu cầu về thời gian cư trú, mục đích về nước... vốn gây nhiều phiền hà trước đây. Việc đơn giản hóa này giúp quy trình mua bán trở nên nhanh chóng, minh bạch và thuận lợi hơn rất nhiều.

IV. Bí quyết nắm rõ quyền và nghĩa vụ sở hữu nhà ở 2024

Để thực thi hiệu quả quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, việc nắm vững các quyền và nghĩa vụ theo pháp luật mới là vô cùng cần thiết. Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, quyền của kiều bào đã được mở rộng đáng kể, gần như tương đương với công dân trong nước. Họ có toàn quyền bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở. Đặc biệt, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam có đầy đủ các quyền về đất đai như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Song song với quyền lợi là các nghĩa vụ phải tuân thủ, bao gồm nghĩa vụ tài chính (thuế, phí), nghĩa vụ sử dụng nhà đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch và bảo vệ môi trường. Việc nghiên cứu pháp lý so sánh giữa luật cũ và mới giúp kiều bào nhận thấy rõ những điểm thuận lợi, từ đó tự tin hơn khi ra quyết định đầu tư và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

4.1. Các quyền sở hữu nhà ở được mở rộng cho người gốc Việt

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đáng kể quyền cho người gốc Việt định cư ở nước ngoài. Cụ thể, họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thông qua các hình thức như mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, hoặc nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở. Đây là một điểm mới so với Luật Đất đai 2013, vốn chỉ cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án. Ngoài ra, họ có đầy đủ các quyền giao dịch như bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình. Những quy định này đã tạo ra một sân chơi bình đẳng hơn, khuyến khích người gốc Việt mạnh dạn đầu tư, sở hữu tài sản tại quê hương.

4.2. Nghĩa vụ tài chính và pháp lý cần tuân thủ tuyệt đối

Khi sở hữu nhà ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ như công dân trong nước. Về tài chính, các nghĩa vụ bao gồm nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm, và thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê. Về pháp lý, chủ sở hữu phải sử dụng nhà ở đúng mục đích đã đăng ký, tuân thủ các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và trật tự công cộng. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến các chế tài xử phạt hành chính hoặc thậm chí bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

V. Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở

Mặc dù luật mới đã có nhiều tiến bộ, việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành vẫn là một quá trình liên tục. Luận văn đã đưa ra nhiều kiến nghị về quyền sở hữu nhà của Việt Kiều nhằm tiếp tục tháo gỡ các rào cản. Trọng tâm của các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai là xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định, Thông tư) một cách chi tiết, rõ ràng và đồng bộ. Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai liên thông để quá trình xác minh, cấp giấy chứng nhận được nhanh chóng và minh bạch. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đến cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài. Về dài hạn, cần tiếp tục nghiên cứu pháp lý so sánh với các quốc gia khác để có những điều chỉnh phù hợp, đảm bảo chính sách nhà ở thực sự là động lực mạnh mẽ thu hút nguồn lực kiều bào, đóng góp vào sự phát triển bền vững của đất nước.

5.1. Các kiến nghị then chốt nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai

Dựa trên phân tích thực trạng, luận văn đề xuất một số kiến nghị cụ thể. Thứ nhất, cần sớm ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, trong đó làm rõ quy trình xác minh giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam một cách đơn giản nhất. Thứ hai, cần xây dựng cơ chế phối hợp liên ngành chặt chẽ giữa các cơ quan ngoại giao, tư pháp và tài nguyên môi trường. Thứ ba, cần công khai, minh bạch hóa toàn bộ quy hoạch sử dụng đất và các dự án bất động sản để kiều bào có đầy đủ thông tin trước khi quyết định đầu tư. Cuối cùng, cần có cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

5.2. Tác động dài hạn đến việc thu hút kiều hối bất động sản

Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật sẽ tạo ra một cú hích lớn cho chính sách thu hút kiều hối bất động sản. Một môi trường pháp lý minh bạch, ổn định và thuận lợi sẽ củng cố niềm tin của kiều bào. Dòng kiều hối không chỉ chảy vào phân khúc nhà ở để an cư mà còn mở rộng sang các loại hình bất động sản đầu tư, nghỉ dưỡng. Điều này không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh mà còn lan tỏa sang các ngành kinh tế khác như xây dựng, vật liệu, dịch vụ. Về lâu dài, chính sách này sẽ góp phần quan trọng trong việc huy động nguồn lực to lớn từ cộng đồng hơn 6 triệu người Việt Nam ở nước ngoài, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài hiện có khoảng 6 triệu người đang sinh sống, học tập và làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ. Nguồn lực kiều hối dồi dào luôn duy trì vị thế của Việt Nam trong top 10 quốc gia tiếp nhận kiều hối lớn nhất thế giới, đi kèm với 421 dự án đầu tư trực tiếp của kiều bào từ 29 quốc gia có tổng vốn đăng ký đạt hơn 1,7 tỷ USD. Theo số liệu thống kê của cơ quan quản lý nhà ở, có khoảng 4 triệu kiều bào và cá nhân nước ngoài có nguyện vọng sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong tương lai. Nhu cầu an cư, hồi hương và đầu tư bất động sản tại quê hương là động lực thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật giai đoạn trước đây tồn tại nhiều rào cản hành chính và sự thiếu đồng bộ giữa các đạo luật quản lý đất đai và nhà ở. Tình trạng này gián tiếp làm phát sinh nhiều rủi ro tranh chấp dân sự, đặc biệt là hiện tượng nhờ người thân đứng tên hộ bất động sản, làm giảm hiệu quả thu hút nguồn lực kiều hối vào thị trường địa ốc.

Mục tiêu của luận văn là nghiên cứu, hệ thống hóa và làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đánh giá toàn diện thực trạng quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024, từ đó đưa ra hệ thống giải pháp hoàn thiện thể chế nhằm nâng cao hiệu lực thi hành. Nghiên cứu thực hiện trong phạm vi cả nước với dữ liệu khảo sát từ năm 2014 đến năm 2024. Đề tài đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy hoàn thiện chính sách, ước tính góp phần giải phóng hàng tỷ USD kiều hối và gia tăng từ 20% đến 30% tính thanh khoản, minh bạch cho thị trường giao dịch bất động sản hợp pháp.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý luận của trường phái pháp luật thực định và trường phái pháp luật tự nhiên để nhận diện bản chất quyền sở hữu nhà ở. Dưới góc độ pháp luật tự nhiên, chỗ ở là quyền nhân thân cơ bản của con người gắn liền với quyền sinh sống và gắn bó với quê hương xứ sở. Dưới góc độ pháp luật thực định, quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là quyền tài sản thuộc nhóm vật quyền được Nhà nước công nhận, bảo vệ và điều chỉnh thông qua hệ thống quy phạm pháp luật.

Khung lý thuyết của công trình làm rõ 3 khái niệm nền tảng:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Bao gồm công dân Việt Nam sinh sống lâu dài ở nước ngoài và người gốc Việt Nam cư trú ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch.
• Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Là tổng hợp các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với nhà ở và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở hợp pháp tại Việt Nam.
• Cơ chế bảo đảm quyền sở hữu tài sản: Bao gồm các biện pháp quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận, cơ chế giải quyết tranh chấp tư pháp và hệ thống dịch vụ hành chính công.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được triển khai dựa trên nền tảng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin nhằm xem xét sự biến đổi của chế định quyền sở hữu nhà ở qua từng thời kỳ đổi mới kinh tế.

Về phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu, luận văn sử dụng kết hợp phương pháp phân tích quy phạm chuẩn mực, phương pháp so sánh luật học và tổng hợp thực tiễn:

• Cỡ mẫu và nguồn dữ liệu: Hệ thống dữ liệu bao gồm 8 văn bản luật và nghị định trọng tâm qua các thời kỳ, kết hợp cùng hồ sơ thực tiễn gồm hơn 50 bản án và vụ việc tranh chấp liên quan đến sở hữu nhà ở của kiều bào tại các đô thị lớn trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2024.
• Phương pháp chọn mẫu: Sử dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích nhằm tập trung vào các dạng tranh chấp điển hình như đứng tên giùm bất động sản, thừa kế nhà ở có yếu tố nước ngoài và thủ tục xác nhận người gốc Việt.
• Lý do lựa chọn: Phương pháp phân tích so sánh và tổng kết án lệ giúp đối chiếu sự tương thích giữa Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 với các chuẩn mực bảo hộ quyền tài sản, đảm bảo tính khách quan và chiều sâu khoa học cho các kết luận nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, thể chế pháp lý năm 2024 đã xác lập bước đột phá về quyền bình đẳng công dân. Theo Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam được hưởng 100% quyền tiếp cận đất đai và sở hữu nhà ở tương đương như cá nhân cư trú trong nước, xóa bỏ hoàn toàn khoảng cách phân biệt đối xử từng tồn tại trong Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, việc nới lỏng điều kiện cư trú mang lại tính khả thi vượt bậc. Pháp luật hiện hành đã bãi bỏ quy định bắt buộc thời gian cư trú từ 3 tháng đến 6 tháng tại Việt Nam theo Luật Nhà ở năm 2005 và Luật số 34/2009/QH12. Hiện nay, cá nhân chỉ cần đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam là đủ tư cách xác lập quyền sở hữu nhà ở.

Thứ ba, quy định chứng minh nhân thân được chuẩn hóa nhưng còn vướng mắc ở nhóm người gốc Việt. Nhóm người gốc Việt Nam chiếm khoảng 60% tổng số kiều bào toàn cầu nhưng nhiều trường hợp bị thất lạc hồ sơ hộ tịch cũ, gây cản trở trong việc xin xác nhận nguồn gốc Việt Nam. Thống kê thực tiễn giai đoạn trước năm 2024 cho thấy có đến hơn 70% vụ việc tranh chấp nhà đất của kiều bào khởi nguồn từ việc phải nhờ người thân đứng tên mua hộ do vướng mắc thủ tục giấy tờ.

Thảo luận kết quả

Sự hoàn thiện của pháp luật thể hiện bước chuyển dịch căn bản từ tư duy hành chính sang tư duy kiến tạo phát triển thị trường bất động sản. Sự thống nhất giữa Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP đã xử lý triệt để sự xung đột giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất vốn kéo dài qua nhiều nhiệm kỳ lập pháp.

Tiến trình tiến hóa của pháp luật có thể được hệ thống hóa qua bảng so sánh 4 mốc phát triển chính sách:

Giai đoạn pháp lý	Đối tượng áp dụng	Điều kiện cư trú	Phạm vi quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2001 - Nghị định 81/2001	Giới hạn trong 4 nhóm đối tượng đặc thù	Thường trú hoặc tạm trú phục vụ đầu tư	Rất hạn chế, gắn liền dự án
Luật Nhà ở 2005 - Luật 34/2009	Mở rộng 6 nhóm kiều bào	Cư trú từ 3 đến 6 tháng trở lên	Giới hạn 1 nhà riêng lẻ hoặc căn hộ
Luật Nhà ở 2014 - Luật Đất đai 2013	Mở rộng công dân Việt Nam và người gốc Việt	Được phép nhập cảnh vào Việt Nam	Nhận chuyển nhượng trong dự án nhà ở
Luật Nhà ở 2023 - Luật Đất đai 2024	Bình đẳng công dân Việt Nam, mở rộng người gốc Việt	Được phép nhập cảnh, bỏ giới hạn thời gian	Đầy đủ như công dân trong nước

Kết quả nghiên cứu này tương đồng và phát triển sâu hơn các công trình nghiên cứu trước đây, đồng thời khẳng định giá trị thực tiễn trong việc khơi thông dòng vốn ngoại hối an toàn vào nền kinh tế quốc gia.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, số hóa và đơn giản hóa quy trình xác nhận người gốc Việt Nam. Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp cùng Bộ Ngoại giao và Bộ Công an xây dựng hệ thống dữ liệu số xác thực nguồn gốc quốc tịch trực tuyến, rút ngắn thời gian cấp giấy xác nhận từ 30 ngày xuống dưới 7 ngày làm việc, hướng tới mục tiêu giảm 75% thời gian xử lý thủ tục hành chính cho kiều bào trong giai đoạn 2024 - 2025.

Thứ hai, liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với hệ thống định danh điện tử. Bộ Tài nguyên và Môi trường đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số, tích hợp nền tảng định danh VNeID và hộ chiếu điện tử, đảm bảo 100% thủ tục đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tiếp nhận trực tuyến cấp độ 4 trước năm 2026.

Thứ ba, hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp và hợp pháp hóa tài sản đứng tên hộ. Tòa án nhân dân tối cao ban hành án lệ và văn bản hướng dẫn xử lý các hợp đồng nhờ đứng tên mua nhà trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý minh bạch để chuyển đổi quyền sở hữu về đúng chủ tài sản thực tế, đặt mục tiêu giải quyết dứt điểm 90% các vụ việc tranh chấp tồn đọng trong giai đoạn 2025 - 2027.

Thứ tư, thiết lập cổng thông tin tư vấn pháp lý bất động sản đa ngôn ngữ tại nước ngoài. Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài phối hợp với Liên đoàn Luật sư Việt Nam tổ chức các trung tâm tư vấn pháp lý trực tuyến tại 29 quốc gia và vùng lãnh thổ tập trung đông người Việt, hoàn thành trong quý II/2025 nhằm hỗ trợ pháp lý trực tiếp cho người mua nhà.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cơ quan hoạch định chính sách và quản lý nhà nước: Cán bộ thuộc Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp sử dụng luận văn làm tài liệu đối chiếu thực tiễn, phục vụ công tác xây dựng các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024.

Cộng đồng kiều bào và các nhà đầu tư quốc tế: Kiều bào có nhu cầu mua nhà, đầu tư bất động sản tại Việt Nam nắm vững 100% căn cứ pháp lý về điều kiện nhân thân, thủ tục nhập cảnh và quyền giao dịch tài sản, loại bỏ hoàn toàn các nguy cơ phát sinh từ việc nhờ người thân đứng tên hộ.

Luật sư, công chứng viên và chuyên gia tư vấn bất động sản: Đội ngũ hành nghề tư pháp tham khảo các giải pháp nghiệp vụ để thẩm định nguồn gốc pháp lý của bất động sản có yếu tố nước ngoài, xây dựng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đúng chuẩn mực quy định mới.

Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật Kinh tế: Sử dụng công trình như một học liệu chuyên khảo có chiều sâu về sự vận động của chế định vật quyền và pháp luật đất đai trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế.

Câu hỏi thường gặp

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam có được đứng tên trực tiếp trên sổ đỏ không? Có. Căn cứ quy định tại Điều 4 và Điều 28 Luật Đất đai năm 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ 100% quyền tiếp cận đất đai như cá nhân trong nước, được đứng tên trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không bị giới hạn số lượng.

Người gốc Việt Nam không còn giữ quốc tịch Việt Nam cần điều kiện gì để mua nhà tại Việt Nam? Cá nhân chỉ cần có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế hợp lệ có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam, kèm theo giấy tờ chứng minh là người gốc Việt Nam theo Nghị định số 95/2024/NĐ-CP. Pháp luật hiện hành đã bỏ hoàn toàn điều kiện thời hạn cư trú từ 3 đến 6 tháng.

Những bất động sản kiều bào từng nhờ người thân đứng tên hộ trước đây được xử lý sang tên như thế nào? Các bên có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc yêu cầu Tòa án nhân dân công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2024. Thực tế có hơn 70% trường hợp được giải quyết thuận lợi thông qua thương lượng, hòa giải và ký kết hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Người gốc Việt Nam được mua những loại hình nhà ở nào tại Việt Nam theo luật mới? Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua, thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhận chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 và Điều 44 Luật Đất đai năm 2024.

Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho kiều bào mất bao lâu? Theo quy trình cải cách thủ tục hành chính mới, thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, rút ngắn hơn 50% thời gian so với các giai đoạn trước.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quyền tài sản và khẳng định quyền sở hữu nhà ở của kiều bào là quyền đối vật được pháp luật bảo vệ tuyệt đối.
• Làm rõ bước ngoặt thể chế của Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 trong việc xác lập nguyên tắc bình đẳng công dân và đơn giản hóa thủ tục cư trú.
• Đánh giá sâu sắc thực tiễn thu hút đầu tư với 421 dự án của kiều bào và giải quyết tận gốc rủi ro tranh chấp từ hiện tượng đứng tên hộ bất động sản.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính chiến lược về số hóa dữ liệu hộ tịch, liên thông cơ sở dữ liệu đất đai VNeID và thiết lập cơ chế trọng tài chuyên trách.
• Tạo nền tảng thúc đẩy cải cách chính sách quản lý bất động sản giai đoạn 2024 - 2026, khơi thông dòng vốn kiều hối phát triển đất nước bền vững.

Đề tài là công trình nghiên cứu chuyên sâu, giàu giá trị lý luận và thực tiễn, là cẩm nang pháp lý thiết thực cho các cơ quan quản lý, chuyên gia pháp lý và cộng đồng kiều bào. Hãy tham khảo toàn văn công trình để cập nhật trọn vẹn những điểm mới cốt lõi của pháp luật nhà ở và đất đai hiện hành.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 1. Lý luận về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam 1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Theo Từ điển Luật học, khái niệm người VN định cư ở nước ngoài được hiểu là “công dân VN và người gốc Việt cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”4. Theo cách tiếp cận này, người VN định cư ở nước ngoài gồm hai nhóm đối tượng là công dân VN và người gốc Việt sinh sống, cư trú lâu dài ở nước ngoài.

Cách tiếp cận này cũng hoàn toàn phù hợp, thống nhất với quy định của PL VN hiện hành. Khái niệm "người VN định cư ở nước ngoài" lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Quốc tịch VN năm 1998. Theo đó, người VN định cư ở nước ngoài được hiểu là “công dân VN và người gốc VN cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”5. Khái niệm này được làm rõ thêm trong Luật Quốc tịch VN năm 2008.

Theo đó, bên cạnh việc tiếp tục kế thừa các quy định của Luật Quốc tịch VN năm 1998 về người VN định cư ở nước ngoài, khoản 4 Điều 3 của Luật Quốc tịch VN năm 2008 còn mở rộng giải thích về người gốc VN định cư ở nước ngoài. Cụ thể, người gốc VN định cư ở nước ngoài là những người đã từng có quốc tịch VN (quốc tịch của họ được xác định dựa trên nguyên tắc huyết thống tại thời điểm họ sinh ra) và bao gồm con, cháu của họ hiện đang sinh sống và định cư lâu dài ở nước ngoài. Như vậy, việc đưa ra định nghĩa này cho thấy nội dung những quy định 4 Từ điển Luật học (2006), NXB. Từ điển Bách khoa và NXB.

Tư pháp, Hà Nội, tr. 5 Điều 2 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998. 10 liên quan đến người VN định cư ở nước ngoài ngày càng hoàn thiện, cụ thể, rõ ràng hơn. Luật Quốc tịch VN năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) tiếp tục kế thừa và giữ nguyên nội dung các quy định này.

Như vậy, có thể thấy, PL về quốc tịch VN qua các thời kỳ đều xác định một cá nhân có phải là người VN định cư ở nước ngoài hay không dựa vào yếu tố họ đang cư trú, sinh sống và làm ăn lâu dài, ổn định ở nước ngoài hay chỉ là đang thường trú, tạm trú ở nước ngoài6. Tuy nhiên, từ trước đến nay cũng chưa có văn bản nào giải thích cụ thể “lâu dài” là bao lâu mà chỉ căn cứ vào “giấy phép cư trú” của nước sở tại7. Mặc dù cho đến nay, các quy định của nhà nước VN không xác định rõ thời gian như thế nào là cư trú lâu dài ở nước ngoài từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền song chính sách coi người VN định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng các dân tộc VN, nhà nước ta luôn tạo điều kiện thông thoáng để người gốc VN làm các thủ tục xuất nhập cảnh để thăm thân, du lịch, tìm cơ hội đầu tư cũng như mang tài sản để đầu tư khi được hồi hương và được phép mua nhà, sở hữu nhà ở tại VN khi đủ các điều kiện về định cư.8Như vậy, khi tiếp cận dưới góc độ này, người VN định cư ở nước ngoài có thể được hiểu là công dân VN, người gốc VN đang cư trú, sinh sống, làm việc ở nước ngoài có nhu cầu đầu tư về nước để kinh doanh nhà ở thương mại theo dự án đầu tư hoặc thuần túy có nhu cầu mua nhà ở để hồi hương, cư trú, sinh sống tại VN9. Từ những phân tích trên, tác giả định nghĩa về người VN định cư ở 6 Phan Thị Tuyết Trinh (2016), Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr.

7 Phạm Thị Thu Hương (2014), Thực trạng và hướng hoàn thiện một số quy định pháp luật về quốc tịch và nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 8 Trần Quang Huy (chủ nhiệm đề tài) (2022), Quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay, Đề tài khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 9 Nguyễn Hồng Bắc (2017), Pháp luật về hoạt động xuất nhập cảnh, cư trú của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, Tạp chí luật học số 7/2017, tr. 11 nước ngoài như sau, “người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN định cư ở nước ngoài và người gốc VN cư trú, sinh sống, làm ăn lâu dài ở nước ngoài.

Trong quá trình sinh sống, làm ăn lâu dài ở nước ngoài họ có thể đã nhập quốc tịch của một nước khác hoặc chưa nhập quốc tịch của bất kỳ quốc gia nào. Khái niệm quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Quyền xuất phát từ hai nguồn là quyền tự nhiên (nhân quyền) và quyền do xã hội (XH) ban cho (dân quyền, quyền do PL quy định). Quyền tự nhiên là những quyền mà khi sinh ra, chúng ta mặc nhiên có, không ai có quyền tước đoạt, như quyền được hít thở, quyền được ăn uống, ngủ nghỉ. Quyền tự nhiên là quy luật tất yếu, Nhà nước buộc phải thừa nhận và bảo vệ.

Quyền XH là những quyền mà các cá nhân trong cộng đồng quy ước để tạo ra khuôn mẫu ứng xử giữa các cá nhân, như quyền được đòi tiền khi bán hàng, quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình.10 Dân quyền được phân thành hai nhóm là quyền nhân thân và quyền tài sản. Quyền nhân thân là những quyền gắn liền với một cá nhân, người dân có quyền này vì họ là con người. Trong khi đó, quyền tài sản là quyền của cá nhân đối với một tài sản, một khối tài sản trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao sang chủ thể khác trong quá trình giao lưu dân sự. Quyền tài sản giúp họ thỏa mãn nhu cầu giao dịch11.

Theo Từ điển Luật học, “Quyền” là khái niệm khoa học pháp lý dùng để chỉ những điều mà PL công nhận và đảm bảo thực hiện đối với cá nhân, tổ chức để theo đó cá nhân được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn cản, hạn chế.12 Có thể thấy “Quyền” được tiếp cận khái niệm quyền dưới góc độ dân quyền. Trong phạm vi của đề tài luận văn, tác giả xin 10 https://lsvn.vn/quyen-trong-khoa-hoc-luat-dan-su1653754772.html, truy cập ngày 28/10/2024. 11 Vũ Văn Mẫu (1973), PL nhập môn, Đại học Luật Sài Gòn, tr. 12 Tự điển Luật học (2006), NXB.

Từ điển Bách khoa và NXB. Tư pháp, Hà Nội, tr. 12 được phân tích và tiếp cận thuật ngữ “Quyền” dưới góc độ là dân quyền (quyền do PL quy định). Từ những phân tích nêu trên về khái niệm “Quyền”, và khái niệm “người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN” tại Mục 1.1, tác giả đưa ra khái niệm quyền của người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN như sau: “Quyền của người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN là quyền tài sản của công dân VN và người gốc VN cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, được PL công nhận và bảo vệ.

Quyền này cho phép họ có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt nhà ở mà họ sở hữu tại VN theo quy định của PL”. Theo đó, quyền của người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN có đặc điểm sau: Một là, quyền của người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN là quyền tài sản. Về mặt lý luận, quyền tài sản là một bộ phận của dân quyền (quyền do PL quy định). Quyền tài sản có thể được phân thành ba loại: quyền đối nhân, quyền đối vật và quyền sở hữu trí tuệ.

Quyền đối nhân (trái quyền) là quyền yêu cầu người khác thực hiện hoặc không thực hiện hành động đối với mình. Quyền đối vật (vật quyền) là quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình. Quyền sở hữu trí tuệ là quyền tài sản có giá trị tiền tệ liên quan đến sản phẩm sáng tạo của cá nhân. Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của người VN định cư ở nước ngoài thuộc loại quyền đối vật (vật quyền).

Điều này có nghĩa người VN định cư ở nước ngoài sẽ có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở theo quy định của PL VN. Hai là, quyền của người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN được PL công nhận và bảo đảm thực hiện. Quyền sở hữu nhà ở của người VN định cư ở nước ngoài được Nhà 13 nước công nhận và có các biện pháp, cơ chế để bảo đảm thực hiện thông qua các quy định cụ thể của PL. Phạm vi và mức độ công nhận và bảo đảm thực hiện quyền này có sự khác nhau qua từng thời kỳ, phụ thuộc vào các chủ trương của Đảng, chính sách, PL của Nhà nước.

Việc PL công nhận và bảo đảm quyền sở hữu nhà ở tại VN không chỉ giúp họ có nơi để trở về, đồng thời góp phần vào phát triển KT và văn hóa địa phương. Vì vậy, Nhà nước đã xây dựng và ban hành các quy định nhằm đơn giản hóa thủ tục và tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch bất động sản (BĐS) của nhóm đối tượng này, từ đó tạo ra môi trường pháp lý minh bạch và ổn định. Ý nghĩa quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Về mặt chính trị, quyền của người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN là việc cụ thể hoá quản điểm, đường lối của Đảng về chính sách đoàn kết dân tộc trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và hội nhập quốc tế. Trong Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, Đảng đã đề ra mục tiêu xây dựng và hỗ trợ để người VN định cư ở nước ngoài được phát triển về mọi mặt, có địa vị pháp lý vững chắc tại nước sở tại và phát huy truyền thống tốt đẹp của dân tộc VN.