CHƯƠNG 1 MOT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DUNG DAT ĐÈ ‘THY HIEN DỰ ÁN DAU TƯ VÀ PHAP LUAT VE DAU GIÁ QUYỀN SỬ DUNG DAT ĐÈ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TU 11: Ly hận về đầu giá quyỀn sie dựng đắt để thục hiện dv án đầu te LLL. Khai niệm và đặc dig cña din giá quyên sĩ đụng đất dé thực hiệu eu đền tr 1. Khái nig din giá quyền sĩ dng đắt đễ thục hiệu de án đầu te iu giá là mét phương thúc bán hing đặc tiệt với bé diy lịch sở hình thành và phát triển Diu giá phát tiễn lớn mạnh nhất ở các nước phương Tây, là một cách. tương đối phố iễn để mua và bán nhiều loại ti sin khác nha Theo phương thúc này hing hóa được bán bing cách đơa ra mite giá khôi đm nhất đnh và để nhiều gud mua cùng tr ga một lúc Các cuộc đầu giá có thể đến ra trong một căn hong đông người, trăn internet hoặc qua điện thoại.
Trong các thị troờng bit đồng sên nông bing nguời bán bất đồng sin thường sắp xắp một cuộc đầu giá để những "người mua Nấm ning hic nha có th tranh giảnh bất động sin đó 6 Việt Nem, đấu giá ti sẵn chỉ học nự bit đầu phát iển khi nước ta tiến Hành edi cách sáng nền kính té thi trường đính hướng xã hội chi ngiềa Lúc này, đâu giá có thé được tiểu là “tiếc bán cổng kh mat tà sẵn cho người rã giá cao nhất”. Một cuộc đâu giá có một nguời bán và mét số lượng người mua tiêm năng Xhác nhau Dưới góc đô din my bán đều giá có thé được hiểu lá hình thúc bán hàng dic tiệt dé cho những người mua tơ trã giá không thấp hơn giá do người bán quy in, sỉ giá cao nh sẽ được mus, Dưới góc đồ pháp lý, khó niệm đầu giá được any định Luật gi tải sản là: “Tah thức bản hà sốn cô từ hơi người trlên them gia đâu giá theo nguyên tc, trình neva thù tục được qn nh tại Lut này Trên cơ sỡ kế thi, phát tiển những quy định về đều giátruớc đậy Luật Đầu giá ti sản 2016 đã ra đời, đánh dẫu mốc quan trong trong việc hoàn thiện, thống nhất hung pháp lý điều chinh host đông đầu giá ti sin, tao cơ sở pháp tý én din thống shit cho host đông đều giá ti sin. 10 Dit dai là một loại tải sin đặc biệt là từ nguyên quý ge đối với mỗi quốc gia, theo quy đính tại khoản1 Điều 54 Hiến pháp nước Công hoà xế hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013: “Đất đ là tà ngu in đặc biệt của qude gia. nguén lực quan trong phát miễn đắt mabe, được quân lý theo pháp luật" Ở Việt nam, sm khi Hiện pháp nấm 1980 ra đời với quy định dat dai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân”, php luật chỉ thừa nhận mét hành thức sỡ hữu đất đai duy nhất: Sở hữu toàn din vé “đất de.
Hình thức sỡhiểu đất đủ này tấp tục được Hiễn pháp năm 1992 khẳng Ảnh, tei Điễu 17 và Hiển pháp năm 2013 khẳng ảnh ti Điễu 53 và mới đây tạ Hội nghĩ lin thử năm Ban chấp bình Trang wong Đăng khóa XIII tấp tue khẳng dink: đất a tuc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu và thống nhất quân Vi tu cách là đủ điện chủ sở hữu toán din đối với đất dai, Nhà nước để thực Hiện quyin đính đoạt của minh đổi với đất dui thông qua việc “quyết đình quy hoạch, kễ hoạch sử hong đất ths dt đắt giao đất cho thu đắt công nhận quyển sử đìng đất cho pháp chuyển mục dich sử hong và cay định the han sử dong đắt anyét Anh giá đất quyết ch chính sánh điều tết phần giá tr tăng thêm từ đất hông phải do người cử hong đất tạo ra"Ö Neu quyét 15-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đăng khóa XII nên rõ "QSDB là mớt lo tà sản và hàng hỏa đặc biệt nhưmg không phải là quyễn sở hữu” vậy nên có thể đâu giá quyền sir ôựng quyền kha thác mê không thể mua bán dit đai iu giá QSDD để thục hiện dự án đầu tơ là một quan hệ mua bán tồi sân và là một phương thie phân phối đất dei đặc biết cia Nhà nước. Khác với giao dit, cho thuê dit theo cách thức thông thuờng, các tổ chúc, cá nhân (người tham gia đều 8) có nhụ cầu sử đụng đất phi tham ga đầu giá công khai với những tổ chúc khác vi ai rã gi cao nhất sẽ shin được QSDĐ. Việc giao đất cho thuê đất thông qua Hình thúc bán đầu giá là một trong những chỗtrương, nh hướng trong chính sách. php luật về dit dai có trong Nghi quyết số 18-NQ/TW và tấp tue đỗ mới, hoàn, 3 Điều 19 Hiển pháp nsớc Công hoà sã hài chi nghĩa Viết Nam năm 2013, > Nghị quyết 1€ NỘITVV ngày 16162022 của Ban chip hành Thang wong Đăng khóa XIII về "tấp nthe chế, chính sich ning cao Hậu ire, liện qua quân lý rà sở đụng đất họ động hee đơa nước ta bở thành nước phát tiện có tu nhập cao " chi, chính sách, nâng cao hiệu lục, hiệu quả quản lý và sở dụng đất tạo đăng lục đơa nước ta hở thành nước phá tiễn có thủ nhập cao: “Hoàn Hiện các thông qua đẫu giá QSD, đấu thâu đục án có sửchong ide Quy Anh cụ thể về đẫu giá QSDĐ, đẫu thâu dự án có sử ng đất hơn chế và ay dinh chit chế các trường hợp giao đấy cho thuê đất không thông qua đấu giá SDD, cn thin che ân có sir dng đất, bảo đôn công khai minh bạch.
Có cơ chỗ ing bộ, cụ thd đễ xữ It vi pha any đình về giao đất cho thuê đấy nhất là liên quan tới đẫu giá QSDĐ và đẫu thâu che án có sử chong đắt”. ThE chỗ nổi dung cũa Nghĩ quyit gop phân năng cao công tác quân lý nhà made về đất ds, giảm tình trang đầu cơ đất đụ, tao ta mr canh tranh lãnh mạnh giữn các chủ thể tham gia đấu giá và Thay đông di đa nguẫn vốn cho ngân sách nhà nước Từ những phân tích trên, có thể đơn ra khái niềm về đấu giá QSDĐ để thực iện dự án đâu tr nine sưu: Dé giá QSDD để thực hận dự ân đầu te là một hành thức mua bản tài sẵn đặc biệt đỄ Nhà nước giao đất có th tn sử hong dt hoặc cho thuê đẳt được tỔ chức công khi theo nguyên tắc trình he thủ h theo guy din của pháp luật. Người tring đu giá là người trả mức giá cao nhất và không thập hơn mức giá si. im đầu giá quyều sĩ dung đắt ễ thực hiệu ự án din te Diu giá QSDĐ để thục hiên dự én đầu tơ có diy đủ những đặc điểm chung của hoạt đông di giá ti sin, cụ thé nh sau: Quan hệ đều giá tai sản, lâm phát sinh quyền và ngấa vụ din sự giữa các bên, các bên sf tiến hành trao đối lợi ich cho shu với mục iêu hai bin cũng có lợi; các phiên đầu giá tai sẵn được tổ chúc theo "nguyên tắc công khai, tuân thủ theo hình th, bình tự thủ học luật dink Mét ease đâu giá cin cô it nhất hơi người tham gộn và rã giá, người mua thành công tải sân chính là ngườ tr gi cao nhất và không thấp hơn giá quy định.
Bén canh những dic diém chung cũa đầu giá tai sin, đầu giáQSDĐ để thực iện dự án đầu tư con có những đặc diém ring biệt như sau Thứ nhất, đo giá QSDD để thực hiện dự án đầu tra một phương thức bản hàng đặc biết côn Nhà nước để xác định người mua túc la lựa chon nhà đầu te Cùng có mục đích là lựa chon được nha đều tr có năng lọc, nhưng lại có nự khác tiệt Lom giãn đều giá và đầu thầu ch án có sỡ dụng đất Đầu giá là phương thức bản hàng đặc biệt gia mốt người bản và nhiêu nguôi mwa khác nhan, côn đều thầu "ngược lạ bên mua là bên dua ra lựa chọn sỉ bán, cũng cấp hàng hóa, dich vụ cho mình Diu giá QSDĐ nhằm mục dich để “bản ait” với giá cao nhất, thụ NSNN cao nhất với giá tring đẫu giá là giá cao nhất được nhà đầu tr đơa ra và chỉ thục hiện đầu giá QSDD đổ thực hiện dự án đối vớ các trường hợp "đất sac". Trong khi đều thấu dự án cổ sử dụng dit ei nhằm mục ich để lựa chọn nhà đầu tu có năng lục nhất và co dự án có chất lượng, cô tính khổ th cao nhất và thục hiện đâu thấu dự án có sử dạng đất đối với trường hợp “đất ad do Nhà nước quên lý va cã trường hợp, ` đất chun sạch" gém đất do Nhà nước quân ý xen củi với đất cia người sử dụng đất khác Trong đâu giá QSDD để trục hiện dự án, giao dich được thục hiên thông qua tỔ thúc có chức năng diu gi tai sin hoặc hồi đồng đâu giá tải sin, côn đầu thấu chỉ ‘bao gầm bên dự thâu và bên mời thầu không có sự xuất hiện côn bêntrừng gian.