Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động cho vay và biện pháp bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay của Ngân hàng từ thực tiễn xét xửtại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội. Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng tại Việt Nam và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp. 6 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM.
Hoạt động cho vay của Ngân hàng và nghĩa vụ trả nợ tiền vay tại Ngân hàng ở Việt Nam. Khái niệm về hoạt động cho vay của Ngân hàng Theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng cho vay giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Trong đó “Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay cho đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thoả thuận trong hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng” và “Kỳ hạn trả nợ là các khoảng thời gian trong thời hạn cho vay đã được thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng mà tại cuối mỗi khoảng thời gian đó khách hàng phải trả một phần hoặc toàn bộ vốn vay cho tổ chức tín dụng”. Hoạt động cho vay của ngân hàng là một khái niệm mang tính kinh tế hơn là pháp lý.
Các hành vi cho vay của ngân hàng có cùng một logíc kinh tế, hứng chịu rủi ro cho một người mà ngân hàng tin tưởng ứng vốn cho vay, nhưng nó không chỉ gồm một giao dịch pháp lý mà nhiều loại (cho vay, bảo lãnh, cầm cố…). Cho vay có thể diễn ra dưới các hình thức là cho vay có bảo đảm và cho vay không có bảo đảm.Trong đó, cho vay có bảo đảm là việc tổ chức tín dụng cho vay vốn mà nghĩa vụ trả nợ của bên vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, hoặc bảo lãnh của người thứ ba.Còn cho vay không bảo đảm là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng. Đối với những khách hàng tốt, trung thực trong kinh doanh, có khả năng tài chính lành mạnh, quản trị có 7 hiệu suất và phương án kinh doanh hiệu quả thì ngân hàng có thể cấp tín dụng dựa vào uy tín của bản thân khách hàng mà không cần một nguồn thu nợ thứ hai bổ sung là tài sản bảo đảm. Nghĩa vụ trả nợ tiền vay tại Ngân hàng ở Việt Nam 1.
Khái niệm Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Hợp đồng vay tài sản được xác lập trên nguyên tắc tự nguyện, trung thực, không trái pháp luật, phù hợp với đạo đức xã hội. Khi giao kết hợp đồng vay, bên vay có nghĩa vụ trả nợ theo quy định tại Điều 466 Bộ luật dân sự năm 2015: - Nếu tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. -Trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.
- Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. - Trường hợp cho vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật luật dân sự năm 2015 trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. - Trường hợp cho vay có tính lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi. Theo đó, lãi tính trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468; Trường hợp khoản vay bị quá hạn thì bên vay phải chịu lãi quá hạn tính bằng 150% 8 lãi suất vay theo hợp đồng tín dụng tính trên nợ gốc quá hạn tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.[22, Điều 468] Như vậy nghĩa vụ trả nợ tiền vay chính là việc bên vay phải trả lại tài sản như đã thỏa thuận, việc trả tiền và cách tính lãi suất được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản Trong các biện pháp bảo đảm tiền vay thì biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản là biện pháp có tính phổ biến nhất bởi khi bảo đảm bằng tài sản bên cho vay sẽ có được độ an toàn cao hơn, tránh được rủi ro bị thất thoát khoản vay. Thứ nhất: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp Theo điều 317 Bộ luật dân sự 2015 thì “thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Như vậy, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do hai bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Thế chấp tài sản là hình thức theo đó bên đi vay phải chuyển các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các tài sản bảo đảm cho bên cho vay nắm giữ trong thời gian thỏa thuận để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay.
Tuy nhiên không phải tất cả các loại tài sản đều có thể đem đi thế chấp mà nó phải thỏa mãn một số điều kiện nhất định, tùy thuộc vào quy định của pháp luật. Tài sản là động sản, bất động sản, quyền sử dụng đất có thể thế chấp để bảo đảm tiền vay theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 [22, Điều 318] Thứ hai: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố Theo điều 309 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.Như vậy, bản chất của cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo đó bên có nghĩa vụ giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên có quyền để đảm bảo 9 thực hiện nghĩa vụ; nếu tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thỏa thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản hoặc giao cho bên thứ ba giữ. Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, cầm cố tài sản được hiểu là việc khách hàng (bên vay vốn) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình giao cho tổ chức tín dụng (bên cho vay) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ.[22] Thứ ba: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của người thứ ba Bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba là biện pháp bảo đảm trong đó bên thứ ba sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thế chấp hoặc cầm cố cho Ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay.
Bản chất của bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba cũng chính là biện pháp bằng thế chấp hoặc cầm cố tài sản nhưng chủ thể đưa tài sản vào thế chấp hoặc cầm cố không phải là bên vay vốn mà là người khác. Thứ tư: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành trong tương lai Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo đảm phổ biến áp dụng trong hoạt động kinh doanh dự án bất động sản, theo đó tài sản hình thành trong tương lại được thế chấp cho Ngân hàng để vay vốn thực hiện dự án. Do đó, pháp luật quy định quyền huy động vốn của chủ đầu tư phải đáp ứng một số quy định tại Điều 147 Luật nhà ở 2014 [31, Điều 147], theo đó Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý [31, Điều 148].
Tài sản hình thành trong tương lai có thể hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch.Tuy nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định trong giao dịch về tài sản đó.Có nghĩa là tài sản 10 hình thành trong tương lai gồm cả tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên bảo đảm chưa được hoàn thành.