Luận văn thạc sĩ luật đất đai cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo pháp luật việt nam từ thực tiễn tỉnh quảng nam

Luận văn thạc sĩ luật đất đai phân tích quy định thuê đất thực hiện dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam, áp dụng thực tiễn tỉnh Quảng Nam.

• Tác giả: Phạm Thị Tường Vinh
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Như Phát
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Cơ sở lý luận về cho thuê đất và pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Đất đai là tư liệu sản xuất thiết yếu, là nguồn tài nguyên hữu hạn của mỗi quốc gia. Việc sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý và bền vững là vấn đề bức thiết trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội. Theo quy định của Hiến pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Luật Đất đai 2013 đã làm rõ vai trò của Nhà nước trong việc quản lý và phân phối đất đai, đồng thời khẳng định quyền của Nhà nước trong việc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Việc cho thuê đất không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Điều này thể hiện rõ trong các quy định của Luật Đất đai 2013, nơi Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.1 Khái quát về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Cho thuê đất là một trong những hình thức quan trọng trong việc phân phối tài nguyên đất đai. Hình thức này không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn lực cần thiết để thực hiện các dự án đầu tư. Theo Luật Đất đai 2013, việc cho thuê đất được thực hiện thông qua hợp đồng giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Điều này không chỉ đảm bảo tính minh bạch trong quản lý đất đai mà còn tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi. Việc cho thuê đất cũng giúp Nhà nước thu hồi một phần giá trị tài nguyên đất thông qua việc thu tiền thuê đất, từ đó góp phần vào ngân sách nhà nước.

1.2 Nội dung pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Nội dung pháp luật về cho thuê đất được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2013. Luật quy định các điều kiện, thủ tục cho thuê đất, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Đặc biệt, Luật nhấn mạnh đến việc bảo vệ quyền lợi của người thuê đất, đảm bảo họ có quyền sử dụng đất ổn định trong thời gian thuê. Ngoài ra, các quy định về giá thuê đất cũng được quy định cụ thể, nhằm đảm bảo tính công bằng và hợp lý trong việc sử dụng tài nguyên đất. Việc thực hiện các quy định này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

II. Thực trạng và thực tiễn thực hiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

Tỉnh Quảng Nam đã có những bước tiến trong việc thực hiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết. Thực trạng cho thấy, nhiều dự án đầu tư vẫn chưa phát huy được hiệu quả do việc cho thuê đất không phù hợp với nhu cầu thực tế. Một số dự án bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên đất. Ngoài ra, chính sách giá đất chưa thực sự phù hợp, dẫn đến việc gia tăng chi phí đầu vào cho các dự án. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế mà còn tạo ra sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Cần có những giải pháp cụ thể để khắc phục những tồn tại này, nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cho thuê đất.

2.1 Thực trạng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Pháp luật về cho thuê đất tại Quảng Nam đã được áp dụng tương đối đồng bộ, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập. Việc thực hiện các quy định pháp luật chưa đồng nhất, dẫn đến tình trạng một số dự án không được cấp phép kịp thời. Ngoài ra, việc quản lý đất đai còn thiếu chặt chẽ, dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên đất. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc thực hiện pháp luật về cho thuê đất, nhằm đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong quản lý đất đai.

2.2 Thực hiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

Việc thực hiện pháp luật về cho thuê đất tại Quảng Nam đã có những kết quả nhất định, tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức. Các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định pháp luật về cho thuê đất. Đồng thời, cần có các chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Việc nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cho thuê đất không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất mà còn tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cho thuê đất, cần có những giải pháp cụ thể. Trước hết, cần hoàn thiện các quy định pháp luật về cho thuê đất, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong việc áp dụng. Thứ hai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về cho thuê đất đến các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Thứ ba, cần có các chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Cuối cùng, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định pháp luật về cho thuê đất, nhằm đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong quản lý đất đai.

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Định hướng hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất cần tập trung vào việc sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp, nhằm đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong việc áp dụng. Cần có các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong hợp đồng cho thuê đất, nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê đất. Đồng thời, cần có các chính sách khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực ưu tiên, nhằm thu hút nguồn lực đầu tư vào địa phương.

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất bao gồm việc tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định pháp luật về cho thuê đất. Cần có các biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về cho thuê đất, nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Đồng thời, cần có các chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. Khái quát về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 1. Cơ sở lý luận của việc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Đất đai là tư liệu sản xuất thiết yếu; là nguồn tài nguyên hữu hạn của mỗi quốc gia, là điều kiện cơ bản cho mọi hoạt động của đời sống và sản xuất của tất cả các quốc gia, trong đó có Việt Nam. Trong quá trình xây dựng, đổi mới đất nước, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì vấn đề đất đai trở thành một vấn đề bức thiết, đặt ra các yêu cầu sao cho sử dụng hiệu quả, hợp lý, bền vững, gia tăng được giá trị của đất đai.

Trên thế giới, hình thức sở hữu đất đai không giống nhau, nhưng có các hình thức cơ bản: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu toàn dân. Pháp luật Singapore có thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng có đến 90% diện tích đất thuộc sở hữu nhà nước [28; tr 45-tr 48]. Còn hệ thống pháp luật các nước như Mỹ, Đức, Nhật, Nga. khác với pháp luật Việt Nam và Trung Quốc, đều thừa nhận tư nhân là một trong các hình thức sở hữu đất đai.

Theo quy định của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và các văn bản pháp luật về đất đai thì Việt Nam chỉ thừa nhận hình thức sở hữu toàn dân về đất đai và đại diện chủ sở hữu là Nhà nước. Đất đai được xem là nguồn tài nguyên thiên nhiên; tuy nhiên, không phải như một số nguồn tài nguyên khác chỉ có tác dụng khai thác sử dụng mà không thể cải tạo thì đất đai cần phải được cải tạo thường xuyên để nâng cao giá trị và tiếp tục sử dụng từ đời này sang đời khác. Để có được giá trị đến thời điểm hiện tại, giá trị của đất đai tồn tại giá trị lao động, cải tạo của các thế hệ đi trước, do đó đất đai không thể là sở hữu của riêng một cá nhân nào mà phải thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, “toàn dân” không phải là một chủ thể cụ thể, không thể tự mình thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu đất gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt.

Vì vậy, cần phải có một chủ thể cụ thể đại diện cho chủ thể “toàn dân” để thực hiện các quyền của mình trên đất; và theo thể chế của 6 Việt Nam thì chủ thể đại diện đó là Nhà nước. Việc này được công nhận trong các chủ trương, chính sách của Đảng và các quy định pháp luật. Ngoài ra, cũng thông qua các quy định pháp luật, Nhà nước phân bổ tư liệu sản xuất quan trọng này đến các chủ thể sử dụng đất cụ thể như cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư…Mặt khác, Nhà nước là một thiết chế chính trị được lập ra để thay mặt người dân quản lý các vấn đề khác nhau của đời sống kinh tế, xã hội, trong đó có việc quản lý đất đai; vì vậy, Nhà nước cũng được trao cho chức năng thống nhất quản lý đất đai. Luật Đất đai 2013 đã sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn vai trò đại diện chủ sở hữu.

Theo đó, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua các cơ quan gồm Quốc hội, Chính phủ, HĐND các cấp và UBND các cấp với định chế rõ ràng hơn, cụ thể hơn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan này trong lĩnh vực đất đai. Vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai được xem xét, đánh giá với ba tư cách: (i) Tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; (ii) Tư cách thống nhất quản lí đất đai; (iii) Tư cách của người sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể. Trong mỗi tư cách, Nhà nước có các quyền hạn và nhiệm vụ không giống nhau. Luật đất đai năm 2013 đã có quy định đề cập rõ hơn quyền hạn, nhiệm vụ của Nhà nước dưới khía cạnh thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai [29; tr.

Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có một số quyền luật định như quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quyền quy định hạn mức sử dụng và thời hạn sử dụng đất; quyền thu hồi, trưng dụng đất trong một số trường hợp nhất định; quyền trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất….Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không sử dụng được đất đai và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó cần phải có cơ chế phân phối quỹ đất đến những người sở hữu thực sự. Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc 7 phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước, mọi chủ thể sử dụng đất. Để thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Nếu như Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất; Nhà nước chưa thừa nhận giá đất trong văn bản pháp luật, cụ thể Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng; giá đất không được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục được những nhược điểm này.

Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định giá trị của đất đai thông qua việc thừa nhận giá của các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12 Luật Đấi đai 1993). Qua đó, việc quản lý đất đai được mở rộng và bao gồm cả quản lý theo giá trị của từng loại đất. Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền đối với một số trường hợp nhất định, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Với những điểm mới của Luật Đất đai năm 1993, việc công nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản đã tạo cho quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định.

Có thể thấy một trong các hình thức cơ bản để phân phối quỹ đất đến từng chủ thể sử dụng đất là hoạt động cho thuê đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987, đã bỏ sót hình thức cơ bản này. Qua quá trình thi hành pháp luật, nhận ra bất cập trên thì hình thức này được công nhận từ pháp luật đất đai năm 1993. Và việc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cũng được đưa vào 8 pháp luật đất đai năm 1993, cho thấy Nhà nước đã có tư tưởng lập pháp tiến bộ hơn so với thời kỳ trước.

Việc này mang lại lợi ích rất lớn trong việc sử dụng triệt để, không lãng phí tài nguyên vô giá là đất đai. Như vậy, các quy định cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đã ra đời và hoàn thiện cùng với các lần thay thế, sửa đổi pháp luật về đất đai. Từ đó, đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung, thống nhất và phân bổ đất đai đến những nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thật sự, tạo công bằng giữa những nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất, đồng thời sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Khái niệm và đặc điểm của việc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 1.

Khái niệm của việc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Để phân phối đất đai có hiệu quả cho các nhu cầu của xã hội, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đã sử dụng nhiều hình thức như giao đất, cho thuê đất. Hiện nay, hình thức cho thuê đất đất trở thành hình thức phổ biến trên thế giới và cả nước ta. Tuy nhiên, đất đai là loại tài sản mang tính đặc thù, liên quan đến vấn đề quốc gia, vì vậy nó có những điểm khác với tài sản khác. Việc cho thuê đất sẽ khác với cho thuê các tài sản thông thường khác.

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: “Thuê là mượn người làm hoặc mượn một vật gì đó để sử dụng một thời gian theo thỏa thuận” [7; tr. Như vậy, trong đời sống hàng ngày thuê là một hình thức phổ biến được con người sử dụng để sử dụng công cụ của một vật hoặc sức lao động của người khác. Người thuê phải trả một khoản tiền thuê trong quá trình sử dụng. Trong pháp luật, thuê là một trong các giao dịch phổ biến trong quan hệ dân sự.

Theo Từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp biên soạn: “Thuê là một giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiền” [31; tr. Như vậy, thuê là một quan hệ dân sự giữa người này với người khác trong việc thực hiện một công việc cụ thể nào đó hoặc thuê sử dụng vật thuộc sở hữu của người khác. Hình thức pháp lý của giao dịch này là hợp đồng thuê.