CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 1. Bất động sản Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. bất động sản trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được.
Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại. Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản 1 có nêu: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin. Như vậy, ta có thể thấy bất động sản chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản. Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền SDĐ. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của Pháp luật về xây dựng; b) Quyền SDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định của Pháp luật. Đất đai là bất động sản theo Pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai n 4 không có quyền sở hữu riêng mà “đất đai. thuộc sở hữu toàn dân”, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền SDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do Pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế.
Chức năng của thị trường bất động sản là đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau; Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch; Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá cao nhất thì được. - Đấu giá bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.
Giá cả có thể n 5 lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. - Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên Thế giới 1. Khái quát về giá đất trên Thế giới Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDĐ.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (Thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản Trong hoạt động định giá có định giá bất động sản và định giá đất. Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên Thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật bất động sản.
Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng n 6 nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là: - Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước. - Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo quy định của pháp luật.
Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết a) Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất.