Luận văn đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng một số dự án tại huyện Thanh Chương, Nghệ An

Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Chương, Nghệ An, phân tích hiệu quả và những thách thức hiện tại.

• Tác giả: Phan Thị Hà
• Người hướng dẫn: PGS. Lương Văn Hinh
• Trường học: Đại học Thái Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• MỞ ĐẦU
• Tính cấp thiết của đề tài
• Mục tiêu của đề tài nghiên cứu
• Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
• 1. Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài
• 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài nghiên cứu
• 1.3. Cơ sở thực tiễn
• 1.3.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
• 1.3.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay
• 1.3.3. Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Nghệ An
• 2. Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Phạm vi nghiên cứu
• 2.1.2. Thời gian nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.2.1. Đánh giá tổng quan về công tác GPMB huyện Thanh Chương giai đoạn 2014 -2018
• 2.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB tại 02 dự án là Nhà máy may xuất khẩu VENTURE và dự án đường giao thông từ trung tâm huyện đi vào khu tái định cư thủy điện Bản vẽ đoạn qua xã Thanh Liên
• 2.2.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng của dự án tới đời sống của người dân
• 2.2.4. Xác định những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu
• 2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu
• 3. Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác GPMB tại huyện Thanh Chương
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Chương
• 3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất
• 3.1.3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
• 3.2. Đánh giá thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Thanh Chương giai đoạn 2014 -2018
• 3.3. Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu
• 3.3.1. Giới thiệu về 02 Dự án
• 3.3.2. Tổng hợp, đánh giá quá trình thực hiện và kết quả thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ của 2 Dự án nghiên cứu
• 3.3.3. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng nhà máy may xuất khẩu VENTURE và dự án đường 533 đoạn đi từ thị trấn Dùng đến xã Thanh Liên huyện, tỉnh Nghệ An
• 3.4. Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sinh kế của người dân có đất bị thu hồi
• 3.5. Đánh giá các giải pháp đẩy nhanh tiến độ gpmb thực hiện các dự án và đảm bảo sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi
• 3.5.1. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB
• 3.5.2. Giải pháp đảm bảo sinh kế cho người dân có đất sau khi bị thu hồi
• 3.5.3. Giải pháp tổ chức thực hiện
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Chương Nghệ An

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Chương, Nghệ An là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Với mục tiêu xây dựng huyện Thanh Chương trở thành một địa phương phát triển, việc giải phóng mặt bằng đóng vai trò then chốt trong việc thu hút đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, quá trình này còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc thực hiện chính sách bồi thường và quy trình bồi thường. Các dự án như Nhà máy may xuất khẩu VENTURE và dự án đường giao thông từ trung tâm huyện đi vào khu tái định cư thủy điện Bản vẽ đã cho thấy những thách thức trong việc đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi.

1.1. Đặc điểm và thách thức trong công tác bồi thường

Công tác bồi thường tại huyện Thanh Chương gặp nhiều thách thức do sự phức tạp trong quy định bồi thường và định giá đất. Giá đất bồi thường thường thấp hơn so với giá thị trường, dẫn đến nhiều khiếu nại từ phía người dân. Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng còn bị ảnh hưởng bởi sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiếu sự đồng bộ trong quy hoạch sử dụng đất. Những yếu tố này đã làm chậm tiến độ thực hiện các dự án và ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của địa phương.

1.2. Tác động của công tác bồi thường đến đời sống người dân

Việc thu hồi đất và bồi thường đất đai tại huyện Thanh Chương đã có những tác động đáng kể đến đời sống của người dân. Nhiều hộ gia đình phải đối mặt với tình trạng mất đất sản xuất, dẫn đến giảm thu nhập và khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm mới. Mặc dù có các chính sách hỗ trợ tái định cư, nhưng việc thực hiện còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Điều này đòi hỏi sự điều chỉnh và hoàn thiện các chính sách bồi thường để đảm bảo quyền lợi và ổn định cuộc sống cho người dân.

II. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường tại các dự án cụ thể

Các dự án như Nhà máy may xuất khẩu VENTURE và dự án đường giao thông từ trung tâm huyện đi vào khu tái định cư thủy điện Bản vẽ là những ví dụ điển hình về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Chương. Quá trình thực hiện các dự án này đã cho thấy những thành công và hạn chế trong việc áp dụng chính sách bồi thường và quy trình bồi thường. Đặc biệt, việc định giá đất và hỗ trợ tái định cư cần được cải thiện để đảm bảo công bằng và hiệu quả.

2.1. Dự án Nhà máy may xuất khẩu VENTURE

Dự án Nhà máy may xuất khẩu VENTURE đã gặp nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng do sự chênh lệch giữa giá bồi thường và giá thị trường. Người dân có đất bị thu hồi đã khiếu nại về mức bồi thường đất đai không đủ để bù đắp thiệt hại. Ngoài ra, việc hỗ trợ tái định cư chưa được thực hiện kịp thời, dẫn đến tình trạng bất ổn trong đời sống của người dân. Điều này cho thấy sự cần thiết phải cải thiện quy trình bồi thường và tăng cường sự minh bạch trong việc định giá đất.

2.2. Dự án đường giao thông từ trung tâm huyện đi vào khu tái định cư thủy điện Bản vẽ

Dự án đường giao thông từ trung tâm huyện đi vào khu tái định cư thủy điện Bản vẽ cũng gặp phải những thách thức tương tự. Việc thu hồi đất đã ảnh hưởng đến sinh kế của nhiều hộ dân, đặc biệt là những hộ có đất nông nghiệp. Mặc dù có các chính sách hỗ trợ tái định cư, nhưng việc thực hiện còn chậm trễ và chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Điều này đòi hỏi sự điều chỉnh trong chính sách bồi thường và tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong quá trình giải phóng mặt bằng.

III. Giải pháp và kiến nghị cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Để cải thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Chương, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Các giải pháp này bao gồm việc hoàn thiện chính sách bồi thường, cải thiện quy trình bồi thường, và tăng cường sự minh bạch trong việc định giá đất. Ngoài ra, cần chú trọng đến việc hỗ trợ tái định cư và đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi.

3.1. Hoàn thiện chính sách bồi thường

Việc hoàn thiện chính sách bồi thường là yếu tố then chốt để đảm bảo công bằng và hiệu quả trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Cần xem xét lại các quy định về định giá đất để đảm bảo giá bồi thường phù hợp với giá thị trường. Ngoài ra, cần tăng cường sự minh bạch và công khai trong quá trình thực hiện quy trình bồi thường để giảm thiểu các khiếu nại từ phía người dân.

3.2. Tăng cường hỗ trợ tái định cư

Hỗ trợ tái định cư là một phần quan trọng trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Cần đảm bảo rằng các chính sách hỗ trợ tái định cư được thực hiện kịp thời và hiệu quả, giúp người dân ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất. Ngoài ra, cần tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong quá trình giải phóng mặt bằng để đảm bảo quyền lợi của người dân được bảo vệ.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là khâu then chốt trong quản lý nhà nước về đất đai, quyết định trực tiếp đến tiến độ đầu tư hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội. Theo thống kê của ngành tài nguyên môi trường, có tới hơn 70,64% số lượng đơn thư khiếu nại, khiếu kiện trên cả nước phát sinh từ lĩnh vực giải phóng mặt bằng, phản ánh tính chất phức tạp và độ nhạy cảm của chính sách này. Tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An – địa phương có diện tích tự nhiên 112.833 ha và đang trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa – nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ. Trong giai đoạn 2014–2018, huyện đã thực hiện thu hồi 112,1 ha đất để phục vụ 53 công trình, dự án trọng điểm.

Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là đánh giá toàn diện thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Chương giai đoạn 2014–2018; phân tích chuyên sâu quá trình triển khai tại hai công trình điển hình: Dự án Nhà máy may xuất khẩu VENTURE (xã Thanh Tiên) và Dự án nâng cấp tuyến đường giao thông ĐT 533 từ thị trấn Dùng đi xã Thanh Liên; đồng thời lượng hóa tác động của việc thu hồi đất đến đời sống và sinh kế của 197 hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào không gian địa bàn huyện Thanh Chương trong khung thời gian dữ liệu từ năm 2014 đến năm 2018, với thời gian triển khai nghiên cứu chuyên sâu từ tháng 01/2019 đến tháng 03/2020. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn quan trọng, giúp các nhà quản lý hoàn thiện cơ chế định giá đất tiệm cận thị trường, tối ưu hóa quy trình thủ tục hành chính nhằm giảm 30% thời gian giải phóng mặt bằng và bảo đảm mục tiêu 100% người dân có đất bị thu hồi nhanh chóng ổn định việc làm, thu nhập.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết kinh tế địa tô của David Ricardo và Karl Marx, giải thích sự hình thành giá trị đất đai và chênh lệch địa tô khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ. Bên cạnh đó, khung lý thuyết sinh kế bền vững được áp dụng nhằm đánh giá sự biến đổi của năm nguồn lực cơ bản gồm vốn con người, vốn tự nhiên, vốn tài chính, vốn vật chất và vốn xã hội của các hộ gia đình sau khi mất tư liệu sản xuất.

Khung khái niệm của luận văn bám sát các thuật ngữ chuẩn hóa theo Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Trong đó, bốn khái niệm trọng tâm bao gồm: thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất; bồi thường về đất là việc trả lại giá trị quyền sử dụng đất bằng tiền hoặc đất có cùng mục đích; hỗ trợ là chính sách trợ giúp người có đất thu hồi ổn định đời sống, sản xuất; và giải phóng mặt bằng là quá trình di dời công trình, tài sản, cây cối để bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Cơ sở pháp lý thực thi tại địa phương căn cứ vào Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND và Quyết định số 86/2016/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo thống kê đất đai năm 2018 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Chương, niên giám thống kê và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan trên địa bàn huyện với tổng diện tích đất tự nhiên 112.833 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 86,28% (97.235,90 ha) và đất phi nông nghiệp chiếm 11% (12.391,43 ha).

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra toàn bộ với cỡ mẫu n = 197 hộ dân bị thu hồi đất tại 02 dự án khảo sát, bao gồm 167 hộ thuộc Dự án Nhà máy may xuất khẩu VENTURE và 30 hộ thuộc Dự án đường ĐT 533. Lý do lựa chọn phương pháp điều tra toàn bộ là nhằm loại bỏ sai số chọn mẫu, nắm bắt trọn vẹn ý kiến của cộng đồng dân cư về mức giá đền bù, chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và chất lượng môi trường sống. Dữ liệu được xử lý, mã hóa và phân tích thông qua phần mềm Microsoft Excel bằng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh đối chiếu giữa đơn giá quy định của Nhà nước và giá trị giao dịch thực tế, giúp đưa ra những đánh giá khách quan, khoa học trong suốt tiến trình nghiên cứu từ tháng 01/2019 đến tháng 03/2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu chỉ ra bức tranh chi tiết về tiến độ và quy mô thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại địa phương thông qua 4 phát hiện chủ chốt:

• Thứ nhất, kết quả bàn giao mặt bằng tại 02 dự án đạt tỷ lệ diện tích 100%, song tiến độ bị kéo dài. Dự án Nhà máy may xuất khẩu VENTURE thu hồi 50.000 m² (5,0 ha) đất nông nghiệp của 167 hộ dân xã Thanh Tiên với thời gian thực hiện kéo dài từ tháng 4/2014 đến tháng 5/2017 (37 tháng). Dự án đường giao thông ĐT 533 giải phóng tuyến đường dài 7,5 km qua xã Thanh Liên ảnh hưởng tới 30 hộ dân, triển khai từ tháng 7/2016 đến tháng 2/2018 (20 tháng).
• Thứ hai, có sự chênh lệch lớn giữa đơn giá bồi thường đất nông nghiệp theo bảng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An và giá trị chuyển nhượng thực tế. Khoảng 70% các thắc mắc, kiến nghị của người dân trong giai đoạn đo đạc, kiểm đếm đều xoay quanh vấn đề đơn giá đền bù đất trồng cây hàng năm và tài sản trên đất thấp hơn kỳ vọng của thị trường.
• Thứ ba, cơ cấu việc làm và thu nhập của các hộ dân có sự chuyển dịch rõ nét sau thu hồi đất. Trước khi triển khai dự án, hơn 85% lao động trong vùng khảo sát thuần túy làm nông nghiệp. Sau khi bàn giao đất và nhận tiền bồi thường, khoảng 48% lao động đã chuyển dịch sang làm công nhân may mặc tại chỗ hoặc tham gia hoạt động dịch vụ thương mại, giúp mức thu nhập bình quân đầu người của nhóm này tăng từ 15% đến 20% so với thời điểm trước khi thu hồi.
• Thứ tư, công tác quản lý hồ sơ địa chính cơ sở còn nhiều bất cập. Toàn huyện còn tồn đọng 5.405 trường hợp đất ở nông thôn với tổng diện tích 865,67 ha chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, gây khó khăn cho Hội đồng bồi thường trong việc xác định nguồn gốc và ranh giới thửa đất.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện nghiên cứu phản ánh chân thực các rào cản mang tính hệ thống trong công tác quản lý đất đai. Các dữ liệu về biến động thu nhập, cơ cấu sử dụng tiền bồi thường (bao gồm chi tiêu xây sửa nhà ở, đầu tư kinh doanh, gửi tiết kiệm ngân hàng) và mức độ hài lòng của 197 hộ dân được trực quan hóa qua các bảng phân tích cơ cấu và biểu đồ cột so sánh trước - sau thu hồi đất.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm trễ trong tiến độ giải phóng mặt bằng bắt nguồn từ việc huyện Thanh Chương chưa thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất chuyên trách, mà chủ yếu thành lập Hội đồng bồi thường lâm thời theo từng dự án cụ thể. Điều này khiến cán bộ kiêm nhiệm thiếu tính liên tục, kỹ năng thẩm định giá và năng lực hòa giải cơ sở còn hạn chế. So sánh với báo cáo chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường ghi nhận 12.348 trên 17.480 vụ việc tranh chấp đất đai bắt nguồn từ bồi thường giải phóng mặt bằng, thực trạng tại Thanh Chương cho thấy tính tương đồng cao với bức tranh chung của cả nước, khẳng định tầm quan trọng của việc công khai thông tin quy hoạch và xác định giá đất cụ thể trước khi ban hành quyết định thu hồi.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực chứng, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và ổn định đời sống nhân dân:

• Hoàn thiện cơ chế định giá đất bồi thường tiệm cận thị trường: Kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An và Sở Tài nguyên và Môi trường áp dụng linh hoạt hệ số điều chỉnh giá đất, phấn đấu đưa đơn giá bồi thường đất nông nghiệp và phi nông nghiệp đạt tối thiểu 85% đến 90% giá trị thị trường thực tế. Chủ thể thực hiện là Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Thanh Chương, triển khai định kỳ vào quý I hàng năm.
• Thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp huyện: Khẩn trương kiện toàn bộ máy giải phóng mặt bằng chuyên nghiệp thay thế các Hội đồng bồi thường lâm thời. Mục tiêu đặt ra là rút ngắn 30% thời gian lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường từ 6 tháng xuống còn dưới 3 tháng. Chủ thể chỉ đạo là Ủy ban nhân dân huyện Thanh Chương, hoàn thành kiện toàn tổ chức trong giai đoạn 2021–2022.
• Xây dựng đề án sinh kế và đào tạo nghề hậu thu hồi đất: Yêu cầu các chủ đầu tư tiếp nhận đất (điển hình như Nhà máy may VENTURE) ký cam kết tiếp nhận tối thiểu 60% đến 70% số lao động trong độ tuổi của các hộ gia đình bị thu hồi đất vào làm việc ổn định. Chủ thể chủ trì là Phòng Lao động - Thương binh và Xã hội huyện phối hợp cùng Ủy ban nhân dân các xã, hướng đến chỉ tiêu 100% hộ dân mất đất có nguồn thu nhập ổn định sau 6 tháng bàn giao mặt bằng.
• Tăng cường số hóa hồ sơ địa chính và đẩy mạnh đối thoại dân chủ: Tập trung giải quyết dứt điểm 5.405 hồ sơ đất ở nông thôn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổ chức 100% các buổi họp dân công khai phương án kiểm đếm với sự tham gia của đại diện Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể địa phương trong khung thời gian 12 đến 18 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị lý luận và ứng dụng thực tiễn phong phú cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cán bộ lãnh đạo và chuyên viên quản lý nhà nước về đất đai: Giúp các phòng, ban chuyên môn cấp huyện, xã nắm bắt quy trình tổ chức bồi thường bài bản, kỹ năng giải quyết khiếu nại phát sinh từ thực tế 53 dự án đã triển khai để hạn chế rủi ro pháp lý.
• Chủ đầu tư và các ban quản lý dự án đầu tư xây dựng: Cung cấp góc nhìn thực tế về tâm lý người dân khi bị thu hồi đất, từ đó chủ động phối hợp với chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch bồi thường, hỗ trợ sinh kế và rút ngắn tiến độ bàn giao mặt bằng sạch.
• Học viên cao học, sinh viên và nghiên cứu sinh ngành Quản lý đất đai: Là tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp điều tra toàn bộ trên mẫu 197 hộ, quy trình thiết kế bảng hỏi và kỹ thuật xử lý dữ liệu định lượng trong nghiên cứu giải phóng mặt bằng.
• Chuyên gia hoạch định chính sách kinh tế - xã hội: Giúp các nhà nghiên cứu chính sách nông thôn đánh giá tác động dài hạn của các khu công nghiệp, tuyến đường giao thông đến cơ cấu lao động tại các huyện miền núi Bắc Trung Bộ.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Chương thường bị kéo dài tiến độ so với kế hoạch?
Nguyên nhân chủ yếu do biến động về hồ sơ địa chính cơ sở với 5.405 trường hợp đất ở nông thôn chưa cấp giấy chứng nhận, kết hợp với việc địa phương chưa có Trung tâm phát triển quỹ đất chuyên trách mà phải thành lập Hội đồng bồi thường lâm thời theo từng dự án, dẫn đến sự lúng túng trong thẩm định giá.

Dự án Nhà máy may xuất khẩu VENTURE đã thu hồi bao nhiêu diện tích đất và ảnh hưởng tới bao nhiêu hộ dân?
Dự án Nhà máy may xuất khẩu VENTURE tại xã Thanh Tiên đã thực hiện thu hồi tổng diện tích 50.000 m² (5,0 ha) đất nông nghiệp, chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ chuyển đổi nghề cho toàn bộ 167 hộ gia đình cá nhân trên địa bàn từ tháng 4/2014 đến tháng 5/2017.

Vì sao luận văn không đi sâu phân tích nội dung tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu cụ thể?
Tại 2 dự án khảo sát gồm Nhà máy may VENTURE (thu hồi 5,0 ha đất nông nghiệp) và tuyến đường ĐT 533 qua xã Thanh Liên (dài 7,5 km giải phóng hành lang giao thông của 30 hộ), không có hộ dân nào bị thu hồi toàn bộ đất ở phải di chuyển chỗ ở mới, do đó nội dung tái định cư không phát sinh.

Vấn đề khiếu nại về đất đai tại huyện Thanh Chương được ghi nhận và xử lý như thế nào?
Trong giai đoạn nghiên cứu, địa phương đã giải quyết dứt điểm 04 vụ khiếu nại và 02 trên 03 vụ tố cáo về đất đai thuộc thẩm quyền, kiến nghị xử lý hành chính 11 cá nhân sai phạm, không để phát sinh điểm nóng khiếu kiện kéo dài làm mất ổn định an ninh trật tự xã hội.

Giải pháp nào quan trọng nhất để đảm bảo sinh kế cho người dân sau khi bị thu hồi đất?
Giải pháp then chốt là liên kết chặt chẽ giữa chính quyền và doanh nghiệp tiếp nhận dự án, ràng buộc điều kiện tuyển dụng tối thiểu 60% đến 70% lao động địa phương bị thu hồi đất vào làm việc tại các nhà máy mới như trường hợp Nhà máy may VENTURE, giúp ổn định thu nhập bền vững.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Chương giai đoạn 2014–2018 với 112,1 ha đất được thu hồi thành công phục vụ 53 công trình kinh tế - xã hội.
• Nghiên cứu làm rõ kết quả giải phóng 5,0 ha đất tại Dự án Nhà máy may VENTURE và 7,5 km đường ĐT 533, khẳng định sự tuân thủ nghiêm túc khung pháp lý Luật Đất đai năm 2013 và Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND của tỉnh Nghệ An.
• Lượng hóa chính xác tác động chuyển dịch nghề nghiệp của 197 hộ dân khảo sát, chỉ ra tỷ lệ 48% lao động chuyển đổi sang phi nông nghiệp giúp nâng mức thu nhập tăng từ 15% đến 20%.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá gồm hoàn thiện định giá đất thị trường, thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất cấp huyện, cam kết việc làm cho 60% đến 70% lao động và giải quyết 5.405 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tồn đọng.
• Đóng góp luận cứ khoa học sắc bén giúp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại các địa bàn miền núi đang trên đà phát triển công nghiệp hóa.

Kế hoạch hành động trong giai đoạn tiếp theo cần tập trung vào việc chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai số và kiện toàn bộ máy bồi thường chuyên trách trong vòng 12 đến 18 tháng tới. Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm đến bài toán an sinh xã hội và giải phóng mặt bằng bền vững hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ để áp dụng hiệu quả vào thực tiễn phát triển của địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài 1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng a. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất - Theo Điều 3 Luật đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai - Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” b. Hỗ trợ “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Luật Đất đai 2013, Điều 3) c, Tái định cư Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Một số yếu tố chính tác động đến công tác giải phóng mặt bằng Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh công tác quản lý Nhà nước về 4 đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai.

Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thực hiện công tác GPMB, BT khi nhà nước thu hồi đất. (Trang thông tin điện tử quanlynhanuoc.vn, cơ quan nghiên cứu ngôn luận của Học viện Hành chính quốc gia mục “Thực tiễn và kinh nghiệm”) 1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chinh phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.

Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: - Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. - Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.

5 2) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức.

Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.

3) Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng 6 nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở huyện Thanh Chương vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất.

Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ở huyện đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. 4) Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, huyện(gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 7 Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất.

Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.

Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.

5) Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất 8 động sản trong một thời gian và không gian nhất định.