Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Cùng với tốc độ gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở cũng như hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ ngày càng tăng. Đáp ứng nhu cầu thực tiễn đó, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đã mở rộng hoạt động nhằm cung cấp các sản phẩm nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, bất động sản là lĩnh vực đầu tư đặc thù đòi hỏi quy mô vốn lớn, thời gian thực hiện dài và chịu tác động từ nhiều yếu tố pháp lý, kinh tế - xã hội. Do đó, công tác lập dự án đầu tư ở giai đoạn chuẩn bị có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả tài chính và tính khả thi của toàn bộ dự án.

Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc (Tây Bắc Group) là doanh nghiệp hoạt động đa ngành với lĩnh vực mũi nhọn là đầu tư, phát triển các dự án bất động sản. Mặc dù công ty đã xây dựng quy trình và bộ máy thực hiện, thực tiễn công tác lập dự án đầu tư tại doanh nghiệp vẫn bộc lộ một số hạn chế nhất định cần được hoàn thiện.

Chuyên đề tốt nghiệp tập trung giải quyết các nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và phương pháp luận khoa học về công tác lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc thông qua nghiên cứu trường hợp cụ thể là Dự án Khu dân cư và chợ Cốc, xã Dĩnh Trì, thành phố Bắc Giang.
  3. Đề xuất các định hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư bất động sản, đi sâu vào thực tế dự án Khu dân cư và chợ Cốc, xã Dĩnh Trì, thành phố Bắc Giang.
  • Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc và địa bàn triển khai dự án tại xã Dĩnh Trì, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu hoạt động sản xuất kinh doanh và thực tiễn công tác lập dự án tại doanh nghiệp trong giai đoạn 2018 – 2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và quy định pháp lý

Tác giả hệ thống hóa các khái niệm, đặc điểm và yêu cầu của hoạt động đầu tư bất động sản:

  • Khái niệm và đặc điểm: Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng tiền, tài sản, công nghệ và dịch vụ để tạo dựng, mua bán, khai thác, cho thuê nhằm mục đích sinh lời và phục vụ lợi ích xã hội. Đặc điểm cơ bản gồm: nhu cầu vốn lớn; chu kỳ đầu tư dài; sản phẩm tạo ra có tính cố định về vị trí địa lý, gắn liền với đất đai và chịu ảnh hưởng trực tiếp của môi trường tự nhiên, quy hoạch kinh tế - xã hội địa phương.
  • Yêu cầu đối với công tác lập dự án: Phải bảo đảm tính khoa học, tính thực tiễn, tính pháp lý và tính đồng nhất.
  • Văn bản quy phạm pháp luật áp dụng:
    • Luật Xây dựng số 50/2014/QH13;
    • Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp;
    • Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
    • Nghị định số 108/2006/NĐ-CP và Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
    • Thông tư số 18/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng;
    • Nghị định số 16/2005/NĐ-CP và Nghị định số 112/2006/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

Hệ thống chỉ tiêu tài chính ứng dụng

Trong nội dung phân tích tài chính dự án, tác giả thiết lập khung đánh giá gồm:

  • Tiềm lực tài chính: Hệ số vốn tự có/vốn vay ($\ge 1$, các dự án triển vọng có thể $> 2/3$); Tỷ trọng vốn tự có/tổng mức đầu tư ($\ge 50%$, tối thiểu $40%$).
  • Giá trị hiện tại thuần (NPV): $$NPV = \sum_{t=1}^n \frac{N_t - I_t}{(1 + i_{tt})^t} + \frac{Đ_n}{(1 + i_{tt})^n} \ge 0$$
  • Tỷ số lợi ích trên chi phí (B/C): Tỷ lệ giữa giá trị hiện tại dòng thu nhập và dòng chi phí ($B/C \ge 1$).
  • Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR): Suất chiết khấu làm cho $NPV = 0$, điều kiện chấp thuận là $IRR > i_{tt}$.
  • Thời gian hoàn vốn (T): Thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư từ dòng tiền thuần, so sánh với thời gian thu hồi vốn định mức ($T < T_m$).
  • Phân tích hòa vốn (BEP) và phân tích độ nhạy: Kiểm tra khả năng thích ứng của dự án khi các biến số chi phí, doanh thu, tiến độ biến động từ $\pm 10%$ đến $\pm 20%$.

Phương pháp nghiên cứu

  • Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập dữ liệu từ các văn bản pháp lý của Nhà nước, số liệu thống kê định kỳ, các báo cáo tài chính nội bộ, tài liệu khảo sát hiện trường và phương pháp đăng ký trực tiếp.
  • Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu: Tổng hợp, so sánh, phân tích định tính và định lượng các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật.
  • Phương pháp dự báo: Sử dụng dự báo bình quân số học ($Q_n = Q_0 + q \cdot n$) và mô hình hồi quy tương quan để xác định cung - cầu, thị phần sản phẩm.
  • Phương pháp cộng chi phí: Xác định tổng mức đầu tư từ các bộ phận cấu thành (vốn cố định, vốn lưu động).
  • Phương pháp đường găng (CPM): Ứng dụng trong việc xây dựng tiến độ và lịch trình thi công các hạng mục công trình.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về việc lập dự án đầu tư bất động sản

Chương này tập trung làm rõ bản chất của công tác lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

  1. Lý luận chung: Phân loại dự án theo quan hệ quản lý (trực tiếp, gián tiếp), theo nội dung kinh tế (xây dựng cơ bản, tài sản lưu động, lao động), theo thời hạn (dài hạn trên 10 năm, trung hạn từ 5–10 năm, ngắn hạn dưới 5 năm) và theo hình thức đầu tư (nhà ở, văn phòng cho thuê, bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp).
  2. Quy trình lập dự án: Trình bày 7 bước chuẩn hóa:
    • Lựa chọn lĩnh vực, hình thức và địa điểm đầu tư (phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng);
    • Đăng ký đầu tư, thẩm tra và xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
    • Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và Báo cáo nghiên cứu khả thi (theo Điều 53, 54 Luật Xây dựng 2014);
    • Thẩm định thiết kế cơ sở và phê duyệt dự án;
    • Thực hiện khảo sát địa chất, địa hình;
    • Lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán;
    • Thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán công trình.
  3. Nội dung nghiên cứu cốt lõi: Đánh giá các điều kiện vĩ mô, nghiên cứu thị trường mục tiêu, phân tích kỹ thuật - công nghệ - môi trường và thẩm định hiệu quả tài chính thông qua các bảng dự trù doanh thu, chi phí, cân đối kế toán, dòng tiền và các chỉ tiêu $NPV, IRR, B/C, BEP$.

Chương 2: Thực trạng lập dự án Khu dân cư và chợ Cốc, xã Dĩnh Trì, thành phố Bắc Giang của Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc

Chương 2 trình bày tổng quan về doanh nghiệp, phân tích thực trạng công tác lập dự án nói chung và đi sâu vào hồ sơ dự án điển hình tại Bắc Giang:

1. Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc

  • Tên giao dịch: Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc (Tây Bắc Group).
  • Trụ sở: Lô 51-52-53-54 dãy E TT4 KĐT Thành phố Giao lưu, số 232 Phạm Văn Đồng, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội.
  • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: Số 0101496024 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp ngày 11/02/2015 (thành lập từ năm 2004). Vốn điều lệ đạt 250 tỷ đồng.
  • Cơ cấu tổ chức: Đại hội đồng cổ đông, Ban Kiểm soát, Ban Lãnh đạo và 7 phòng ban chức năng (Phòng Đầu tư, Phòng Kinh doanh, Phòng Marketing, Phòng Chăm sóc khách hàng, Phòng Tài chính kế toán, Phòng Hành chính nhân sự, Phòng Nghiên cứu phát triển thị trường).
Nhóm trang thiết bị Chủng loại tiêu biểu Số lượng Công suất / Thông số kỹ thuật Chất lượng
Thiết bị nâng hạ Cần cẩu Liebherr HS; Cẩu tháp QTZ25; Vận thăng HP-VTL 200 06 $>25$ tấn; cao 60m; tải trọng 2000kg (cao 75m) Tốt
Thiết bị bê tông Trạm trộn bê tông thương phẩm; Máy trộn; Bơm tự hành 09 $>60\text{ m}^3/\text{h}$; $250 - 500$ lít; $40 - 100\text{ m}^3/\text{h}$ Tốt
Thiết bị hạ tầng Máy san Komatsu; Máy ủi D53P; Trạm trộn asphalt 04 130 CV; 130 HP; 120 tấn/h Tốt
Xử lý móng Máy khoan cọc nhồi KH125; Máy ép cọc thủy lực 06 $T_{f\max} = 800 - 1000$ tấn; búa $2.5 - 5$ tấn Tốt
Thiết bị thí nghiệm Máy toàn đạc Topcon; Kính vĩ Sokkia; Kích thủy lực 08 Topcon GTS255; nén tĩnh cọc 1500T; kích $5 - 520$T Tốt
  • Kết quả sản xuất kinh doanh: Năm 2018, do giá thép tăng và tín dụng bất động sản bị thắt chặt, lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 67 tỷ đồng. Năm 2019, nhờ chính sách kích cầu và quản lý chi phí, lợi nhuận sau thuế đạt 113,427 tỷ đồng (tăng 1,67 lần so với năm 2018); kế hoạch năm 2020 đặt mục tiêu 190 tỷ đồng lợi nhuận.

2. Phân tích thực trạng quy trình lập dự án tại công ty

Công ty áp dụng quy trình lập hồ sơ theo hai hạn mức:

  • Dự án dưới 10 tỷ đồng: Quy trình tiếp nhận một cửa tại Sở KH&ĐT $\rightarrow$ Thẩm định báo cáo đầu tư $\rightarrow$ Dự thảo quyết định $\rightarrow$ UBND tỉnh phê duyệt.
  • Dự án trên 10 tỷ đồng: Báo cáo nghiên cứu khả thi $\rightarrow$ Lấy ý kiến các sở ngành liên quan $\rightarrow$ Tổng hợp thẩm định $\rightarrow$ Tổ chức hội nghị thẩm định $\rightarrow$ Lập biên bản thông qua $\rightarrow$ Trình UBND tỉnh ra quyết định phê duyệt.
  • Quy trình tác nghiệp nội bộ: Tiếp nhận nhiệm vụ $\rightarrow$ Báo cáo xin phép đầu tư $\rightarrow$ Giám đốc/HĐQT phê duyệt $\rightarrow$ Lập quy hoạch chi tiết 1/500 $\rightarrow$ Thu thập tài liệu, thiết kế cơ sở $\rightarrow$ Lập dự án $\rightarrow$ Thuê tổ chức thẩm tra $\rightarrow$ Trình phê duyệt.

3. Nghiên cứu thực tế Dự án Khu dân cư và chợ Cốc, xã Dĩnh Trì, TP. Bắc Giang

  • Căn cứ pháp lý của dự án:
    • Quyết định số 248/QĐ-UBND ngày 27/02/2017 của UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư.
    • Quyết định số 635/QĐ-UBND ngày 18/05/2017 phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
    • Quyết định số 68/QĐ-UBND ngày 24/01/2018 chấp thuận đầu tư dự án.
    • Quyết định số 120/QĐ-UBND ngày 08/02/2018 của UBND TP. Bắc Giang chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất cho Công ty CP Đầu tư Tây Bắc.
  • Vị trí và ranh giới: Xã Dĩnh Trì, TP. Bắc Giang. Phía Bắc giáp đất nông nghiệp và Phân viện Quân Y 110; Phía Nam giáp dân cư hiện trạng dọc Quốc lộ 31; Phía Tây và Phía Đông giáp khu dân cư hiện trạng và chợ Cốc cũ.
  • Quy mô và chỉ tiêu kiến trúc:
    • Tổng diện tích nghiên cứu: 6,19 ha; quy mô dân số dự kiến: khoảng 900 người.
    • Tính chất: Khu ở mới kết hợp công trình dịch vụ thương mại (chợ cấp xã) và khuôn viên cây xanh - thể dục thể thao.
    • Không gian ở: Nhà chia lô thấp tầng, diện tích $60 - 120\text{ m}^2/\text{lô}$, bám theo các trục không gian Bắc - Nam kết nối Quốc lộ 31.
    • Khu chợ Cốc mới:
      • Chợ dân sinh ngoài trời có mái che: Diện tích trên $1.000\text{ m}^2$, gồm 10 dãy với 140 vị trí bán hàng, cốt nền cao trên 20cm, lát gạch ceramic chống trơn, chia khu theo ngành hàng (tươi sống, rau củ quả, hàng khô).
      • Khu Kiot kiên cố: Gồm 60 kiot kinh doanh (chia làm 8 block: 48 kiot diện tích $20\text{ m}^2$, 8 kiot diện tích $18\text{ m}^2$, 4 kiot góc diện tích $14\text{ m}^2$), chiều cao thông thủy 5,4m (có thể bố trí gác xép), trang bị cửa cuốn và hệ thống điện nước hoàn chỉnh.
      • Hạ tầng phụ trợ: Nhà ban quản lý, trạm bơm PCCC, nhà kho, khu tập kết rác thải, camera hồng ngoại an ninh 24/24.
  • Hiện trạng kỹ thuật khu đất: Địa hình dốc nhẹ từ Đông sang Tây (địa hình cấp 4), nằm giữa hai triền đồi; nền đất pha đá, mặt bằng đang san lấp dở dang do quân đội bàn giao; thoát nước mưa tự nhiên chảy về vùng trũng.

Chương 3: Những giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty CP Đầu tư Tây Bắc

Chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp xuất phát từ kết quả phân tích thực trạng:

  1. Định hướng phát triển: Nâng cao chất lượng lập dự án nhằm tối ưu hóa chi phí đầu tư, đảm bảo tiến độ thi công và tuân thủ các quy chuẩn quy hoạch đô thị.
  2. Nhóm giải pháp chung:
    • Đầu tư nguồn nhân lực: Bồi dưỡng chuyên môn cho cán bộ lập dự án về thẩm định tài chính, quản lý rủi ro và cập nhật các chính sách pháp luật mới về đất đai, xây dựng.
    • Đầu tư máy móc, thiết bị và phần mềm: Nâng cấp hệ thống trang thiết bị thí nghiệm kiểm định, trang bị các phần mềm chuyên ngành phục vụ tính toán dự toán, thiết kế và mô phỏng tiến độ.
  3. Nhóm giải pháp chuyên môn cụ thể:
    • Hoàn thiện quy trình: Tăng cường cơ chế phối hợp giữa Phòng Đầu tư, Phòng Kế toán và Phòng Quản lý dự án để rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ qua cơ chế một cửa.
    • Hoàn thiện nội dung nghiên cứu: Nâng cao độ chính xác của công tác khảo sát thị trường vĩ mô và vi mô, lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng chi tiết.
    • Hoàn thiện phương pháp: Kết hợp phương pháp dự báo hồi quy tương quan và phân tích độ nhạy trong mô hình tài chính để lường trước biến động của giá nguyên vật liệu và lãi suất vay.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

  • Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về công tác lập dự án đầu tư bất động sản, liên kết các quy định pháp luật hiện hành (Luật Xây dựng 2014, Nghị định 59/2015/NĐ-CP) với quy trình tác nghiệp thực tế của doanh nghiệp.
  • Làm rõ cấu trúc phân công và quy trình thủ tục lập dự án đầu tư theo quy mô vốn (dưới 10 tỷ đồng và trên 10 tỷ đồng) tại Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc.
  • Trình bày chi tiết hồ sơ thiết kế, quy hoạch sử dụng đất và giải pháp kỹ thuật của dự án Khu dân cư và chợ Cốc (Bắc Giang) với quy mô 6,19 ha, quy mô dân số 900 người, 60 kiot thương mại và 140 điểm kinh doanh ngoài trời.

Đóng góp thực tiễn

  • Báo cáo phản ánh chân thực năng lực thi công và cơ sở vật chất của Tây Bắc Group thông qua bảng kiểm kê thiết bị thi công cơ giới và thiết bị phòng thí nghiệm.
  • Đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình lập dự án gắn liền với các phòng ban chức năng, có tính ứng dụng trực tiếp cho các dự án phát triển khu dân cư kết hợp chợ thương mại cấp huyện/xã.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Dữ liệu nghiên cứu thực tế tại doanh nghiệp tập trung trong giai đoạn 2018 – 2020. Nghiên cứu trường hợp điển hình giới hạn ở 01 dự án phát triển khu dân cư kết hợp chợ dân sinh quy mô vừa (6,19 ha) tại địa bàn tỉnh Bắc Giang; chưa bao quát các loại hình dự án bất động sản công nghiệp, văn phòng cao tầng hoặc khu đô thị quy mô lớn.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội sau đầu tư khi dự án Khu dân cư và chợ Cốc hoàn thành đi vào vận hành; nghiên cứu hoàn thiện phương pháp quản trị rủi ro tài chính cho các dự án khu đô thị đa chức năng tại các tỉnh vùng ven.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng sử dụng: Sinh viên, học viên các ngành Kinh tế Bất động sản, Quản lý đất đai, Kinh tế đầu tư, Quản trị kinh doanh; các cán bộ quản lý dự án, chuyên viên phát triển dự án tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng.
  • Nội dung tham khảo giá trị:
    • Sơ đồ hóa quy trình thủ tục hành chính lập dự án đầu tư bất động sản theo cơ chế một cửa và phân cấp quy mô vốn.
    • Bản mô tả kỹ thuật chi tiết về tổ chức không gian kiến trúc, cơ cấu phân khu chức năng cho mô hình dự án kết hợp khu dân cư chia lô với chợ truyền thống đạt chuẩn.
    • Hệ thống công thức và phương pháp phân tích tài chính dự án đầu tư ($NPV, IRR, B/C, BEP$).

Câu hỏi thường gặp

1. Quy mô diện tích và dân số dự kiến của Dự án Khu dân cư và chợ Cốc (Bắc Giang) là bao nhiêu?

Theo phê duyệt quy hoạch tại Quyết định số 120/QĐ-UBND, dự án có tổng diện tích nghiên cứu là 6,19 ha, quy mô dân số dự kiến khoảng 900 người.

2. Khu Chợ Cốc mới trong dự án được quy hoạch với cơ cấu các hạng mục như thế nào?

Chợ Cốc mới gồm 2 phân khu chính:

  • Khu chợ dân sinh ngoài trời có mái che: diện tích trên $1.000\text{ m}^2$, gồm 10 dãy với 140 vị trí bán hàng, cốt nền cao trên 20cm lát gạch ceramic chống trơn.
  • Khu Kiot kiên cố: gồm 60 kiot chia làm 8 block (48 kiot $20\text{ m}^2$, 8 kiot $18\text{ m}^2$, 4 kiot góc $14\text{ m}^2$), chiều cao 5,4m có thể làm gác xép, trang bị cửa cuốn riêng biệt.

3. Vốn điều lệ và kết quả lợi nhuận sau thuế của Công ty CP Đầu tư Tây Bắc trong giai đoạn nghiên cứu đạt mức nào?

Công ty có vốn điều lệ 250 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế năm 2018 đạt 67 tỷ đồng; năm 2019 tăng trưởng mạnh đạt 113,427 tỷ đồng (tăng 1,67 lần so với 2018) và đặt kế hoạch năm 2020 đạt 190 tỷ đồng.

4. Quy trình lập dự án đầu tư tại công ty được phân chia thủ tục theo những hạn mức vốn nào?

Quy trình thủ tục lập dự án được phân định rõ theo hai nhóm: dự án có mức vốn dưới 10 tỷ đồng (thực hiện thẩm định trực tiếp Báo cáo đầu tư qua Sở KH&ĐT trình UBND tỉnh) và dự án có mức vốn trên 10 tỷ đồng (thực hiện Báo cáo nghiên cứu khả thi, gửi hồ sơ lấy ý kiến liên ngành, tổ chức hội nghị thẩm định trước khi trình UBND tỉnh phê duyệt).

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận và các quy định pháp luật về công tác lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Thông qua việc phân tích thực trạng hoạt động tại Công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc và hồ sơ nghiên cứu thực tế Dự án Khu dân cư và chợ Cốc (TP. Bắc Giang), tác giả đã làm rõ các bước triển khai từ khảo sát, lập quy hoạch 1/500 đến thẩm định kỹ thuật và tài chính. Các giải pháp đề xuất tập trung vào nâng cao năng lực nhân sự, chuẩn hóa quy trình và hiện đại hóa công cụ dự báo, mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho hoạt động chuẩn bị đầu tư của doanh nghiệp.