Kê biên, xử lý bất động sản của người phải thi hành án tại Bến Tre

Tìm hiểu quy định pháp luật về kê biên bất động sản trong thi hành án dân sự. Phân tích thực trạng và đưa ra các kiến nghị cải thiện.

• Tác giả: Nguyễn Thị Xa Riêng
• Người hướng dẫn: Ts. Châu Thị Khánh Vân
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Kê biên, xử lý tài sản là bất động sản của người phải thi hành án trên địa bàn tỉnh Bến Tre
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Kê biên bất động sản Tổng quan toàn diện và ý nghĩa

Kê biên bất động sản là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự nghiêm khắc nhất. Biện pháp này được quy định rõ trong Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014. Nó được áp dụng khi người phải thi hành án có điều kiện nhưng không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định của Tòa án. Bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thường có giá trị lớn. Do đó, việc kê biên và xử lý loại tài sản này có thể đảm bảo thi hành dứt điểm nhiều nghĩa vụ cùng lúc. Hoạt động này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người được thi hành án mà còn thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật. Nó buộc các bên liên quan phải tôn trọng và chấp hành phán quyết của Tòa án. Quy trình này đòi hỏi sự tham gia của nhiều cơ quan, đặc biệt là vai trò của Chấp hành viên và cơ quan thi hành án dân sự. Việc áp dụng biện pháp này góp phần củng cố kết quả của công tác xét xử, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân. Thông qua các buổi cưỡng chế công khai, nó còn có tác dụng răn đe, giáo dục và phòng ngừa các hành vi chây ì, trốn tránh nghĩa vụ. Quá trình này bắt đầu từ việc xác minh tài sản, ra quyết định cưỡng chế, tiến hành thủ tục kê biên tài sản, thẩm định giá tài sản, và cuối cùng là tổ chức bán đấu giá bất động sản để thu hồi tiền thi hành án. Mỗi bước đều phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và trình tự pháp luật để đảm bảo tính khách quan, minh bạch và tránh gây thiệt hại cho các bên.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của biện pháp kê biên tài sản

Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế do Chấp hành viên thực hiện. Nó bao gồm việc ghi nhận, mô tả tình trạng tài sản và ra quyết định hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu. Theo định nghĩa pháp lý, đây là việc “ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy, để đảm bảo cho việc xét xử và thi hành án”. Đặc điểm nổi bật của biện pháp này là mang tính quyền lực nhà nước rõ rệt. Chỉ cơ quan thi hành án dân sự mới có thẩm quyền thực hiện. Khi một bất động sản bị kê biên, người phải thi hành án sẽ bị hạn chế các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Mục đích cuối cùng của việc kê biên là để tiến hành xử lý tài sản kê biên, thường là thông qua bán đấu giá, nhằm thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Đây được xem là biện pháp cuối cùng sau khi các hoạt động giáo dục, thuyết phục không mang lại kết quả.

1.2. Nguyên tắc thực hiện cưỡng chế thi hành án dân sự

Việc cưỡng chế thi hành án dân sự phải tuân thủ các nguyên tắc chặt chẽ. Thứ nhất, giá trị tài sản bị kê biên phải tương ứng với nghĩa vụ thi hành án và chi phí cưỡng chế. Tuy nhiên, nếu tài sản duy nhất có giá trị lớn hơn nhiều mà không thể phân chia, Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên. Thứ hai, chỉ áp dụng biện pháp này khi người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ. Thứ ba, không tổ chức cưỡng chế vào ban đêm (từ 22 giờ đến 6 giờ sáng) hoặc trong các dịp lễ, Tết Nguyên đán. Thứ tư, khi kê biên tài sản gắn liền với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Các nguyên tắc này nhằm đảm bảo quyền con người, quyền công dân và duy trì trật tự xã hội, đồng thời đảm bảo hiệu quả của công tác thi hành án.

II. Thực trạng kê biên bất động sản và các vướng mắc nổi cộm

Thực trạng kê biên bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt qua nghiên cứu tại tỉnh Bến Tre, cho thấy nhiều thách thức và bất cập. Mặc dù các quy định trong Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn đã khá chi tiết, quá trình áp dụng thực tế vẫn phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Một trong những khó khăn lớn nhất là việc xác định và xử lý tài sản chung, đặc biệt là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình. Việc xác định phần sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung thường gặp trở ngại do thiếu quy định rõ ràng và sự không hợp tác của các thành viên khác. Điều này dẫn đến các vụ khiếu nại trong thi hành án, kéo dài thời gian giải quyết vụ việc và gây tốn kém chi phí. Một vướng mắc khác liên quan đến việc xử lý tài sản đã được chuyển nhượng hợp pháp trước khi có bản án, nhưng bên nhận chuyển nhượng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký. Chấp hành viên thường gặp khó khăn trong việc xác định tài sản đó có còn thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án hay không. Ngoài ra, tình trạng người phải thi hành án cố tình tẩu tán tài sản sau khi bản án có hiệu lực cũng là một thách thức lớn. Các quy định pháp luật hiện hành đôi khi chưa đủ sức răn đe và ngăn chặn triệt để hành vi này, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người được thi hành án và làm giảm hiệu quả của công tác cưỡng chế thi hành án dân sự.

2.1. Vấn đề kê biên quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Một trong những vướng mắc lớn nhất là kê biên quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình. Theo Điều 74 Luật Thi hành án dân sự, khi chưa xác định được phần sở hữu của người phải thi hành án, các bên phải tự thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án phân chia. Tuy nhiên, trên thực tế, các thành viên trong hộ gia đình thường không muốn khởi kiện vì điều này sẽ dẫn đến việc tài sản chung bị xử lý. Điển hình là vụ việc của bà Phạm Thị Diệu Hiền tại Bến Tre, Chấp hành viên đã xác định phần sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung của hộ gia đình. Nhưng sau đó, quá trình xử lý bị đình trệ do phát hiện sai sót trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cá nhân sang hộ gia đình của cơ quan chức năng. Vụ việc này cho thấy sự thiếu thống nhất và phối hợp giữa các cơ quan quản lý, gây kéo dài thời gian thi hành án và ảnh hưởng đến quyền lợi các bên.

2.2. Bất cập xử lý tài sản gắn liền với đất đã chuyển nhượng

Pháp luật quy định Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người phải thi hành án đã chuyển nhượng tài sản hợp pháp cho người khác thông qua hợp đồng công chứng, nhưng bên mua chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Khi xác minh tại cơ quan đăng ký đất đai, tài sản vẫn đứng tên người phải thi hành án. Đơn cử như vụ việc của bà Lê Thị Hằng tại Bến Tre, tài sản đã được chuyển nhượng hợp pháp từ năm 2011, trước khi bản án có hiệu lực. Dù vậy, cơ quan thi hành án dân sự vẫn tiến hành kê biên. Điều này gây ra tranh chấp phức tạp. Pháp luật hiện hành, đặc biệt là Bộ luật Dân sự, công nhận hiệu lực của hợp đồng công chứng. Việc chỉ dựa vào thông tin đăng ký để kê biên có thể xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba ngay tình. Đây là một lỗ hổng cần có giải pháp hoàn thiện pháp luật.

III. Hướng dẫn quy trình kê biên bất động sản trong thi hành án

Quy trình kê biên bất động sản là một chuỗi các hoạt động pháp lý phức tạp, đòi hỏi Chấp hành viên phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Thi hành án dân sự. Đây là một biện pháp bảo đảm thi hành án quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền tài sản của công dân. Toàn bộ quy trình được thiết kế để đảm bảo tính công khai, minh bạch và đúng pháp luật. Mọi hành vi của cơ quan thi hành án dân sự đều phải được lập thành biên bản và có sự chứng kiến của các bên liên quan cùng đại diện chính quyền địa phương. Đầu tiên, Chấp hành viên phải xác minh chính xác thông tin về tài sản của người phải thi hành án. Sau khi xác định người này có tài sản nhưng không tự nguyện thi hành án, Chấp hành viên sẽ ra quyết định cưỡng chế kê biên. Việc thông báo quyết định này phải được thực hiện đúng thời hạn quy định để các bên có thời gian chuẩn bị. Buổi kê biên phải được tiến hành công khai. Sau khi kê biên, bước tiếp theo là thẩm định giá tài sản và tổ chức bán đấu giá bất động sản. Toàn bộ số tiền thu được sau khi trừ chi phí sẽ được dùng để thanh toán nghĩa vụ cho người được thi hành án. Việc tuân thủ đúng thủ tục kê biên tài sản không chỉ đảm bảo hiệu lực của bản án mà còn hạn chế tối đa các khiếu nại trong thi hành án.

3.1. Thủ tục ra quyết định và thông báo kê biên tài sản

Thủ tục kê biên tài sản bắt đầu khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án (10 ngày) mà người phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ. Chấp hành viên sẽ ban hành quyết định cưỡng chế kê biên. Theo Điều 39 Luật Thi hành án dân sự, quyết định này phải được gửi cho Viện kiểm sát, UBND cấp xã và các bên liên quan trong vòng 03 ngày làm việc. Đặc biệt, đối với bất động sản, Điều 88 luật này yêu cầu phải thông báo cho đương sự và những người có quyền lợi liên quan biết trước khi kê biên ít nhất 03 ngày làm việc. Việc thông báo rõ ràng, đúng thủ tục nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, cho phép họ thực hiện các quyền của mình và tránh các tranh chấp không đáng có trong quá trình xử lý tài sản kê biên.

3.2. Quy trình thẩm định giá tài sản và bán đấu giá

Sau khi kê biên, việc định giá tài sản là khâu cực kỳ quan trọng. Theo Điều 98 Luật Thi hành án dân sự, các bên có quyền thỏa thuận về giá hoặc lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản. Nếu không thỏa thuận được, Chấp hành viên sẽ lựa chọn một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp. Kết quả thẩm định giá là cơ sở để xác định giá khởi điểm cho phiên đấu giá. Tài sản sau đó được xử lý theo Điều 101, chủ yếu qua hình thức bán đấu giá bất động sản công khai. Quy trình này đảm bảo tài sản được bán với giá trị sát với thị trường nhất, tối đa hóa khoản tiền thu được để thi hành án. Toàn bộ quá trình từ thẩm định đến bán đấu giá phải được thực hiện minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho cả người phải thi hành án và người được thi hành án.

IV. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản kê biên

Từ những vướng mắc trong thực trạng kê biên bất động sản, việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật là yêu cầu cấp thiết. Mục tiêu là xây dựng một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch và hiệu quả hơn cho hoạt động cưỡng chế thi hành án dân sự. Trước hết, cần sửa đổi, bổ sung các quy định trong Luật Thi hành án dân sự liên quan đến việc xác định và xử lý tài sản chung của hộ gia đình. Cần có cơ chế cụ thể để Chấp hành viên có thể xác định phần sở hữu của người phải thi hành án một cách nhanh chóng, chính xác mà không cần chờ các bên khởi kiện tại Tòa án. Điều này sẽ rút ngắn thời gian thi hành án và giảm bớt các tranh chấp. Bên cạnh đó, pháp luật cần có quy định rõ ràng hơn về việc xử lý tài sản đã chuyển nhượng hợp pháp nhưng chưa đăng ký. Cần công nhận và bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình trong các giao dịch này. Một biện pháp bảo đảm thi hành án hiệu quả khác là tăng cường chế tài đối với các hành vi không hợp tác, cung cấp thông tin sai lệch của các cơ quan, tổ chức liên quan. Việc nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý đất đai trong việc cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho cơ quan thi hành án dân sự là yếu tố then chốt để quá trình kê biên diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật.

4.1. Kiến nghị sửa đổi Luật Thi hành án dân sự hiện hành

Cần bổ sung các quy định cụ thể hơn vào Luật Thi hành án dân sự. Thứ nhất, đối với tài sản chung của hộ gia đình, cần trao quyền cho Chấp hành viên được xác định phần sở hữu dựa trên các căn cứ rõ ràng, và kết quả này có giá trị pháp lý tạm thời để tiến hành kê biên, trừ khi có phán quyết khác của Tòa án. Thứ hai, cần bổ sung quy định không kê biên tài sản mà người phải thi hành án đã chuyển nhượng hợp pháp (có hợp đồng công chứng) trước khi bản án có hiệu lực, dù bên mua chưa đăng ký quyền sở hữu. Điều này nhằm bảo vệ giao dịch dân sự và quyền lợi của bên thứ ba. Đồng thời, cần xem xét bổ sung quy định về “di sản dùng vào việc thờ cúng” vào danh mục tài sản không được kê biên tại Điều 87 để tránh các tranh chấp về văn hóa, tín ngưỡng.

4.2. Nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các cơ quan liên ngành

Hiệu quả của việc xử lý tài sản kê biên phụ thuộc rất lớn vào sự phối hợp giữa các cơ quan. Cần xây dựng quy chế phối hợp liên ngành chặt chẽ giữa cơ quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát, cơ quan công an và các cơ quan quản lý đất đai. Đặc biệt, cần quy định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai trong việc cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cần có chế tài hành chính nghiêm khắc đối với các cá nhân, tổ chức cố tình cung cấp thông tin sai sự thật hoặc chậm trễ, gây cản trở hoạt động thi hành án. Nâng cao vai trò của Ban chỉ đạo Thi hành án dân sự các cấp cũng là một giải pháp quan trọng để tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KÊ BIÊN, XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa kê biên, xử lý tài sản là bất động sản của người phải thi hành án trong thi hành án dân sự 1. Khái niệm tài sản là bất động sản Về tài sản, hiện nay, ở hầu hết các quốc gia trên Thế giới đều phân chia tài sản thành 2 loại đó là: Tài sản là bất động sản và tài sản là động sản. Khái niệm bất động sản, tuy còn có sự khác nhau, nhưng có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm đó là: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Theo Wikiedia – Cuốn bách khoa toàn thư mở định nghĩa: “Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó”1. Những loại tài sản như nhà di động, nhà tạm có thể dở ra khỏi mảnh đất thì không được xem là bất động sản. Theo Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”2 1 “Real estate” Oxford English Dictionary online: Retrieved ngày 18 tháng 9 năm 2011 2 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 6 Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không di dời được.

Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Khái niệm kê biên, xử lý Kê biên là một động từ ghép bởi hai từ kê và biên. Theo từ điển Tiếng việt của Viện ngôn ngữ học do Nhà xuất giáo dục xuất bản năm 1994 viết: “ Kê là viết ra theo thứ tự từng tên, từng nhóm để ghi nhớ hoặc thông báo “[ 38, tr.466], “ Biên viết lên trang giấy” [38, tr. Trong từ điển pháp lý thông dụng kê biên tài sản được định nghĩa như sau: “Kê biên tài sản là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy, để đảm bảo cho việc xét xử và thi hành án”4.

Như vậy, kê biên tài sản là một định nghĩa mang tính chất pháp lý chỉ việc tính toán và ghi chép lại các loại tài sản. Khái niệm này còn mang ý nghĩa là quyền sở hữu tài sản của một người nào đó sẽ bị hạn chế, không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp. tài sản khi bị kê biên. Còn theo Từ điển Luật học: “Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm việc THA hình sự, chỉ áp dụng với bị can, bị cáo về tội mà Bộ luật hình sự quy định”5.

Theo đó, khái niệm kê biên chỉ xoay trong phạm vi lĩnh vực điều tra vụ án hình sự. Trên thực tế ngoài lĩnh vực hình sự, kê biên còn có trong các lĩnh vực khác như dân sự, hành chính. Ở góc độ luật học thì “kê biên, xử lý tài sản của người phải THA là một biện pháp cưỡng chế THA do cơ quan THA áp dụng khi người phải THA có nghĩa vụ thanh 3 Nguyễn Văn Tiến (2015), ‘Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên’, luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội. 4 Từ điển các thuật ngữ pháp lý thông dụng, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh 1999 5 Viện khoa học pháp lý-Bộ tư pháp (1999), ‘Từ điển Luật học’, Nhà xuất bản từ điển bách khoa Hà Nội, Hà Nội.

7 toán tiền theo BA, QĐ của Tòa án được áp dụng trong trường hợp người phải THA có điều kiện THA mà không tự nguyện THA trong thời hạn do CHV ấn định hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải THA chuyển dịch tài sản cho người khác, tẩu tán, hủy hoại tài sản. Khái niệm xử lý tài sản: Xử lý tài sản trong thi hành án dân sự là việc tài sản tài sản của người phải THA án được ra xử lý theo trình tự, thủ tục của pháp luật về thi hành án dân sự thông qua việc áp dụng các phương thức xử lý tài sản để thu hồi số tiền tương đương với nghĩa vụ của người phải THA, bảo vệ quyền lợi của bên được THA. Kê biên, xử lý tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế THA được quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật THADS năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014, được CHV áp dụng trong trường hợp người phải THA có điều kiện nhưng không tự nguyện THA. Tuy nhiên, ở một góc độ nào đó, yếu tố không tự nguyện ở đây không đồng nghĩa với việc, người phải THA không chấp hành theo nội dung phán quyết của Tòa án mà vì một lý do khách quan, có tài sản nhưng người phải THA không thể tự bán để thực hiện nghĩa vụ thi hành án của mình.

Luật THADS năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 không định nghĩa biện pháp cưỡng chế THADS nhưng tại khoản 2 Điều 9 có quy định “Người phải THA có điều kiện THA mà không tự nguyện thi hành thì bị cưỡng chế THA theo quy định của Luật này”. Theo đó, người phải THA sẽ phải tự nguyện THA khi có điều kiện, nếu không thực hiện thì người có thẩm quyền THA sẽ tiến hành cưỡng chế. Về khái niệm cưỡng chế: “cưỡng chế THADS là biện pháp cưỡng bức bắt buộc của cơ quan THADS, do Chấp hành viên quyết định theo thẩm quyền nhằm buộc người phải THA phải thực hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định. Cưỡng chế THA được áp dụng trong trường hợp người phải THA có 6 Trương Thanh Hùng (2006), ‘Tập bài giảng Luật Tố tụng dân sự’, Đại học Cần Thơ, Cần Thơ.

8 điều kiện THA mà không tự nguyện THA, hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải THA có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc THA” 7. Như vậy, khái niệm các biện pháp cưỡng chế và khái niệm kê biên luôn đi cùng với nhau, là một trong những biện pháp được áp dụng trong công tác tổ chức THADS. Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế được áp dụng để thực hiện quyền lực Nhà nước một cách nghiêm khắc, hữu hiệu. Còn biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản được áp dụng khi người phải THA phải thi hành nghĩa vụ trả tiền mặc dù có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành.

Trong công tác tổ chức THADS, sau khi đã thực hiện xong các biện pháp giáo dục, thuyết phục thì cưỡng chế kê biên được xem là biện pháp cuối cùng để thi hành BA, QĐ của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Cưỡng chế trong công tác THADS đóng một vai trò quan trọng đảm bảo cho công tác THADS đạt hiệu quả, tạo niềm tin cho nhân dân vào pháp luật Nhà nước, đồng thời đảm bảo thực hiện nguyên tắc Hiến định: “BA, QĐ của Toà án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành"8. Tóm lại, kê biên, xử lý tài sản là bất động sản của người phải THA trong THADS là biện pháp cưỡng chế được áp dụng đối với người phải THA sau khi đã hết thời gian tự nguyện THA nhưng không tự nguyện THA, do CHV tiến hành tính toán và ghi chép lại những quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người phải THA theo một trật tự nhất định theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo thi hành các BA, QĐ có hiệu lực pháp luật. Kê biên, xử lý tài sản là bất động sản của người phải THA có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động tư pháp nói chung và trong quá trình giải quyết vụ việc THADS nói riêng, góp phần vào công tác giữ gìn an ninh trật tự và an 7 Giáo trình kỹ năng về THA dân sự của Học viện Tư pháp [16, tr.

8 Điều 106, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013. 9 toàn xã hội, củng cố kết quả của công tác xét xử trước đó, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân. Đặc điểm của kê biên, xử lý tài sản là bất động sản của người phải thi hành án trong thi hành án dân sự Mỗi một biện pháp cưỡng chế sẽ có một đặc điểm nhận biết riêng để khi áp dụng được dễ dàng. Đối với biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là bất động sản có một số đặc điểm cơ bản như sau: - Kê biên, xử lý tài sản là một trong sáu biện pháp cưỡng chế THADS được quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật THADS năm 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, cơ quan và lợi ích của Nhà nước (sau đây gọi tắt là người được THA) và khi người phải THA có tài sản nhưng không tự nguyện THA thì tùy theo từng điều kiện cụ thể của người phải THA, CHV sẽ quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế phù hợp.

Trước khi CHV áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải THA thì việc giáo dục, thuyết phục người phải THA tự nguyện THA luôn được CHV quan tâm thực hiện. Mặc dù vậy, trên thực tế khi tổ chức THADS không phải tất cả các BA, QĐ của Tòa án sau khi có hiệu lực pháp luật đều được người phải THA tự nguyện thi hành. Với những trường hợp này thì việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản được xem là biện pháp cuối cùng và cần thiết nhằm buộc người phải THA phải thực hiện nghĩa vụ THA của mình, thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật trước thái độ không chấp hành án của người phải THA, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người được THA.