Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 thì hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu như sau: Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản: - Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. - Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất đống sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Theo điều 11, Luật Kinh doanh BĐS thì Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định như sau: - Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: + Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; + Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó… - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Đặc điểm kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm sau: - Kinh doanh BĐS hoạt động mang tính cục bộ và khu vực.
Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của BĐS, mỗi một vị trí của BĐS khác nhau, sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau. Môi trường xung quanh BĐS có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của BĐS. Do đó, những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. - Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài.
BĐS thường có thời gian sử dụng xây dựng, sử dụng và thu hồi vốn trong thời gian dài, do đó, kinh doanh BĐS cần số vốn đầu tư lớn, đầu tư trong dài hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì có khả năng cạnh tranh cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay BĐS. - Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Nhà nước quản trị toàn bộ BĐS, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh BĐS… Quan hệ cung cầu BĐS khá nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.
- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù. Tính đặc thù của kinh doanh BĐS thể hiện ở việc thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được; một số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường; Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán thói quen. Tính đa ngành của kinh doanh BĐS thể hiện qua việc liên quan đến nhiều khâu của nền kinh tế. 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Quản trị kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp 1. Khái niệm quản trị kinh doanh bất động sản Quản trị kinh doanh: là việc thực hiện các hành vi quản trị quá trình kinh doanh để duy trì, phát triển công việc kinh doanh của một hoặc một số doanh nghiệp trong một ngành nào đó. Như vậy, có thể hiểu quản trị kinh doanh BĐS của doanh nghiệp là quá trình tác động liên tục, có tổ chức, có hướng đích của cấp quản trị doanh nghiệp BĐS một cách khoa học và nghệ thuật tới quá trình kinh doanh BĐS nhằm sử dụng một cách tốt nhất mọi tiềm năng và cơ hội để thực hiện một cách tốt nhất mọi hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS của doanh nghiệp, nhằm đạt được mục tiêu đề ra theo đúng Luật kinh doanh BĐS và thông lệ xã hội trong điều kiện biến động của môi trường kinh doanh BĐS, với hiệu quả tối ưu. Vai trò quản trị kinh doanh bất động sản Trong một hệ thống là một doanh nghiệp, bộ phận quản trị đóng vai trò là chủ thể quản trị, thực hiện các tác động hướng đích tới đối tượng và khách thể của doanh nghiệp nhằm đạt được mục tiêu của doanh nghiệp đã đề ra.
Vì vậy vai trò quản trị doanh nghiệp là hết sức quan trọng cụ thể là: Thứ nhất: Vai trò thiết kế Để thực hiện mục tiêu với các phương án và các nguồn lực đã được xác định thì cần phải có "kịch bản". Chính vì vậy, thông qua chức năng tổ chức mà các hoạt động quản trị kinh doanh BĐS sẽ thực hiện vai trò thiết kế của nó. Vai trò thiết kế liên quan tới các nội dung: Xây dựng cơ cấu tổ chức bộ máy kinh doanh BĐS, xác định biên chế, phân công công việc, giao quyền và chuẩn bị các nguồn lực khác. Khi đã có bộ máy tổ chức, nhà quản trị tiếp tục thiết kế chiến lược kinh doanh, kế hoạch kinh doanh BĐS cho doanh nghiệp.
Căn cứ vào mục tiêu của doanh nghiệp để nhà quản trị thiết kế kế hoạch kinh doanh trong tương lai. Thực hiện tốt vai trò này là tiền đề và điều kiện đặc biệt quan trọng đối với hiệu quả của hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Thứ hai: Vai trò duy trì và thúc đẩy của tổ chức quản trị Sau khi vai trò thiết kế được tạo dựng thì việc duy trì và thúc đẩy các kế hoạch, mục tiêu của doanh nghiệp là vấn đề quan trọng tiếp theo của hoạt động 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quản trị. Vai trò duy trì và thúc đẩy được thể hiện qua chức năng lãnh đạo của quy trình quản trị.
BĐS đang trong tình trạng khó khăn như hiện nay việc thực hiện các kế hoạch đề ra như ban đầu có thể bị trì trệ, đứt quãng, không đúng như mong muốn của nhà quản trị. Bắt buộc họ phải thường xuyên duy trì và thúc đẩy người lao động trong doanh nghiệp đạt năng suất cao nhất. Nhờ có hệ thống nguyên tắc quản trị (nội quy, quy chế) mà nhà quản trị mới có thể bắt buộc đối tượng quản trị hoạt động trong giới hạn quyền lực và thẩm quyền của họ. Đây là nhân tố đặc biệt quan trọng góp phần tạo nên kỷ luật, kỷ cương tính ổn định, bền vững của một tổ chức.
Thông qua hệ thống chính sách của Nhà nước về nhân lực, vật lực, tài lực, tin lực phù hợp và phong cách quản trị hợp lý, hoạt động quản trị là tác nhân tạo ra động cơ thúc đẩy từ đó phát huy cao nhất năng lực của người lao động và tạo điều kiện cho họ khả năng sáng tạo cao nhất. Thứ ba: Vai trò điều chỉnh Thông qua chức năng kiểm tra mà hoạt động quản trị thể hiện vai trò điều chỉnh của nó. Với hệ thống các tiêu chí được xây dựng để đo lường các kết quả hoạt động của tổ chức nhằm đưa ra các giải pháp điều chỉnh những sai lệch, sửa chữa những sai lầm, từ đó đảm bảo cho tổ chức phát triển theo đúng mục tiêu đã đề ra. Lĩnh vực hoạt động BĐS đang có nhiều biến đổi rất phức tạp qua mỗi thời kỳ, thời điểm.
Hoạt động BĐS tại nước ta còn tùy thuộc nhiều vào chính sách của Nhà nước, phong trào nhà đầu tư, các lĩnh vực nhảy cảm khác như Ngân hàng, tín dụng, vàng,. và đặc biệt phụ thuộc vào mối quan hệ dẫn đến biến động BĐS rất khó lường. Nhà quản trị doanh nghiệp BĐS cần phải sự điều chỉnh nhanh, phù hợp với tình hình cụ thể để tránh rủi ro. Thứ tư: Vai trò phối hợp Thông qua các chức năng lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm tra mà hoạt động quản trị biểu hiện vai trò phối hợp của nó.
Bản chất của hoạt động quản trị là nhằm phối hợp các nguồn lực (nhân lực, vật lực, tài lực, tin lực.) để có được sức mạnh tổng hợp nhằm thực hiện mục tiêu chung mà sự nỗ lực của một cá nhân không thể làm được. Một dự án kinh doanh BĐS thành công chính là sự phối hợp các nguồn lực trong vào ngoài doanh nghiệp của Nhà quản trị một cách tối ưu nhất. Trong 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thời kỳ khoa học kỹ thuật hiện đại như hiện nay thì “Tin lực” là nguồn lực quan trọng bậc nhất trong kinh doanh nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng. Đối với các dự án mua bán BĐS trong ngắn hạn, thông tin nhanh, chính xác về BĐS là điều kiện cần để nhà lãnh đạo có thể đưa ra quyết định đầu tư vượt trội so với đối thủ cạnh tranh.
Sau khi có mục tiêu qua kênh thông tin, nhà quản trị sẽ kết hợp các nguồn lực trong và ngoài doanh nghiệp để tiến hành các biện pháp đạt mục tiêu đó. Việc nghiệp chớp nhoáng thời cơ nhờ vào thông tin có thể đưa lại lợi ích rất lớn cho doanh nghiệp. Các dự án BĐS mang tính dài hạn, sự kết hợp đồng đều các nguồn lực trong và ngoài doanh nghiệp mang lại tính ổn định cho doanh nghiệp.