Luận án tiến sĩ: Sự sống động vỉa hè TP. Hồ Chí Minh và ảnh hưởng tới giá nhà - Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh

• Tác giả: Nguyễn Thị Hồng Thu
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan
• Trường học: Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
• Đề tài: Sự sống động của vỉa hè Thành phố Hồ Chí Minh và tác động của vỉa hè đến giá nhà trong những khu phố
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan về sự sống động vỉa hè TP

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Thu (2021) tại Đại học Kinh tế TP.HCM khám phá mối quan hệ giữa sự sống động của vỉa hè và giá trị bất động sản trong khu phố hỗn hợp. Nghiên cứu xác định vỉa hè không chỉ là lối đi bộ mà còn là không gian công cộng quan trọng. Vỉa hè TP.HCM mang đặc trưng riêng biệt. Nơi đây diễn ra hoạt động kinh doanh, ăn uống, giao tiếp xã hội đa dạng. Các khu phố hỗn hợp kết hợp giữa nhà ở, thương mại và dịch vụ công cộng tạo nên môi trường sống sôi động. Người dân có thể tiếp cận nhà hàng, cửa hàng, trường học, bệnh viện trong phạm vi đi bộ. Sự sống động của vỉa hè được đo lường bằng chỉ số sống động. Chỉ số này kết hợp đa dạng thời gian sử dụng và đa dạng hoạt động. Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp. Phương pháp này bao gồm khảo sát thực địa, bản đồ hành vi và phân tích định lượng. Kết quả cho thấy vỉa hè có tác động đáng kể đến giá nhà ở các quận trung tâm TP.HCM.

1.1. Định nghĩa khu phố hỗn hợp tại TP.HCM

Khu phố hỗn hợp là khu vực có môi trường địa lý đáp ứng nhiều nhu cầu hàng ngày của người dân. Khu vực này cân bằng giữa nhà ở, thương mại, công cộng và công nghiệp. Người sống trong khu phố hỗn hợp dễ dàng tiếp cận nhà hàng, công viên, thư viện, cửa hàng bách hóa, trường học địa phương. Tại TP.HCM, loại hình này phổ biến ở các quận trung tâm. Sự phân bố đa dạng các cơ sở tạo nên tính chất đặc trưng của khu phố. Mô hình này hỗ trợ lối sống tiện lợi và tiết kiệm thời gian di chuyển.

1.2. Vai trò của vỉa hè trong đô thị

Vỉa hè đóng vai trò kép trong cấu trúc đô thị TP.HCM. Thứ nhất, vỉa hè là không gian giao thông dành cho người đi bộ. Thứ hai, vỉa hè là nơi diễn ra hoạt động kinh tế và xã hội. Các nghiên cứu quốc tế chỉ ra rằng vỉa hè sống động thu hút người đi bộ. Từ đó tạo ra môi trường an toàn và sôi động hơn. Tại TP.HCM, vỉa hè còn là nơi kinh doanh của hàng rong, quán cóc. Hoạt động này góp phần tạo nên bản sắc văn hóa đường phố đặc trưng. Sự kết hợp giữa chức năng giao thông và thương mại định hình giá trị bất động sản xung quanh.

II. Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến sự sống động vỉa hè

Nghiên cứu chỉ ra nhiều yếu tố vật lý ảnh hưởng đến sự sống động của vỉa hè. Chiều rộng vỉa hè là yếu tố quan trọng đầu tiên. Vỉa hè rộng hơn cho phép nhiều hoạt động diễn ra đồng thời. Chất lượng bề mặt vỉa hè cũng tác động lớn đến trải nghiệm người đi bộ. Bề mặt bằng phẳng, sạch sẽ khuyến khích người dân sử dụng nhiều hơn. Đồ đạc trên vỉa hè như ghế ngồi, cây xanh, mái che tạo điểm dừng chân. Bản đồ hành vi được sử dụng để ghi nhận vị trí và hoạt động của người dân. Dữ liệu thu thập từ 270 đoạn vỉa hè tại nhiều quận. Phân tích cho thấy sự đa dạng thời gian sử dụng quan trọng không kém sự đa dạng hoạt động. Vỉa hè hoạt động cả ngày lẫn đêm có chỉ số sống động cao hơn. Các yếu tố vị trí như khoảng cách đến trung tâm, bệnh viện, trường học cũng ảnh hưởng gián tiếp. Mối tương quan giữa đặc điểm vật lý và chỉ số sống động được thể hiện qua ma trận tương quan.

2.1. Đặc điểm vật lý của vỉa hè TP.HCM

Đặc điểm vật lý của vỉa hè TP.HCM rất đa dạng giữa các quận. Chiều rộng vỉa hè dao động từ hẹp đến rộng tùy khu vực. Bề mặt vỉa hè bao gồm gạch, bê tông, đất nện khác nhau. Đồ đạc trên vỉa hè gồm xe máy dựng, bàn ghế kinh doanh, chậu cây. Nghiên cứu phân loại chất lượng bề mặt thành nhiều mức độ. Vỉa hè ở quận 1 thường có chất lượng tốt hơn ngoại thành. Tuy nhiên, vỉa hè bị lấn chiếm bởi kinh doanh ảnh hưởng đến lưu thông người đi bộ. Sự cân bằng giữa sử dụng thương mại và không gian đi bộ là thách thức lớn. Dữ liệu mô tả giúp hiểu rõ thực trạng vỉa hè tại từng khu vực nghiên cứu.

2.2. Mối quan hệ giữa hoạt động và sống động

Hoạt động con người trên vỉa hè tạo nên sự sống động đường phố. Nghiên cứu ghi nhận ba loại hoạt động chính tại TP.HCM. Hoạt động kinh doanh bao gồm bán hàng rong, quán ăn vỉa hè. Hoạt động xã hội gồm trò chuyện, gặp gỡ, giải trí. Hoạt động giao thông là đi bộ, đỗ xe, di chuyển qua lại. Bản đồ hành vi cho thấy mật độ người tập trung cao tại điểm có đa dạng hoạt động. Thời gian sử dụng cũng quyết định sống động. Vỉa hè hoạt động từ sáng đến khuya có chỉ số cao hơn. Sự kết hợp hoạt động kinh tế và xã hội tạo nên bản sắc riêng. Đây là yếu tố thu hút cư dân và tác động đến giá trị nhà đất.

III. Phương pháp nghiên cứu tác động vỉa hè đến giá nhà

Luận án áp dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp để phân tích tác động của vỉa hè đến giá nhà. Phương pháp định tính bao gồm quan sát thực địa và phỏng vấn sâu. Phương pháp định lượng sử dụng mô hình hồi quy đa biến. Chỉ số sống động được tính toán từ dữ liệu thu thập tại 270 đoạn vỉa hè. Chỉ số này kết hợp hai thành phần chính là đa dạng thời gian và đa dạng hoạt động. Dữ liệu giá nhà được thu thập từ thị trường bất động sản TP.HCM quý 1 năm 2019. Biến phụ thuộc là giá trị bất động sản. Biến độc lập bao gồm đặc điểm cấu trúc, vị trí và chỉ số sống động. Đặc điểm cấu trúc gồm diện tích đất, diện tích sàn, số phòng, chiều rộng mặt tiền. Đặc điểm vị trí gồm khoảng cách đến trung tâm, bệnh viện, trường học, chợ. Mô hình hồi quy phân cấp được áp dụng để xử lý dữ liệu phân tầng. Kết quả phân tích cho thấy mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa sống động vỉa hè và giá nhà.

3.1. Xây dựng chỉ số sống động vỉa hè

Chỉ số sống động vỉa hè được xây dựng dựa trên hai chiều đo chính. Chiều đầu tiên là đa dạng thời gian sử dụng trong ngày. Chiều thứ hai là đa dạng loại hoạt động diễn ra trên vỉa hè. Dữ liệu được thu thập qua quan sát tại nhiều thời điểm trong ngày. Người nghiên cứu ghi nhận số lượng người và loại hoạt động tại mỗi đoạn vỉa hè. Chỉ số được chuẩn hóa để so sánh giữa các khu vực khác nhau. Phương pháp tính toán đảm bảo tính khách quan và có thể lặp lại. Kết quả cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa các quận nội thành và ngoại thành. Quận trung tâm thường có chỉ số sống động cao hơn.

3.2. Mô hình định giá bất động sản

Mô hình định giá bất động sản sử dụng phương pháp hồi quy bậc hai phân cấp. Mô hình này phù hợp với dữ liệu có cấu trúc phân tầng. Tầng thứ nhất là đặc điểm từng bất động sản riêng lẻ. Tầng thứ hai là đặc điểm khu vực và vỉa hè xung quanh. Biến kiểm soát gồm diện tích, số tầng, tình trạng sử dụng nhà. Biến vị trí đo bằng khoảng cách đến các tiện ích công cộng. Chỉ số sống động được đưa vào mô hình như biến giải thích chính. Kiểm tra đa cộng tuyến bằng hệ số VIF đảm bảo độ tin cậy kết quả. Mô hình giải thích được phần lớn biến động giá nhà tại các khu phố hỗn hợp. Kết quả xác nhận tác động dương của sống động vỉa hè đến giá trị tài sản.

IV. Kết luận và ứng dụng quy hoạch vỉa hè TP

Nghiên cứu kết luận rằng sự sống động của vỉa hè có tác động tích cực đến giá nhà tại TP.HCM. Vỉa hè sống động thu hút hoạt động kinh tế và xã hội đa dạng. Điều này tạo ra môi trường sống tiện nghi và an toàn cho cư dân. Giá trị bất động sản tại khu vực có vỉa hè sống động cao hơn đáng kể. Kết quả này phù hợp với lý thuyết về không gian công cộng trong quy hoạch đô thị. Đối với nhà quy hoạch, nghiên cứu khuyến nghị cải thiện chất lượng vỉa hè. Việc mở rộng chiều rộng, nâng cấp bề mặt và bố trí đồ đạc hợp lý giúp tăng sống động. Chính quyền thành phố nên cân bằng giữa kinh doanh vỉa hè và không gian đi bộ. Mô hình khu phố hỗn hợp cần được duy trì và phát huy. Giới hạn nghiên cứu bao gồm phạm vi dữ liệu và thời điểm thu thập. Nghiên cứu mở rộng có thể áp dụng tại các thành phố khác ở Việt Nam.

4.1. Ý nghĩa cho quy hoạch đô thị

Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa quan trọng cho quy hoạch đô thị TP.HCM. Nhà quy hoạch nên xem vỉa hè là tài sản công cộng có giá trị kinh tế. Thiết kế vỉa hè cần ưu tiên sự sống động và đa dạng hoạt động. Chiều rộng tối thiểu, chất lượng bề mặt và đồ đạc cần được tiêu chuẩn hóa. Khu phố hỗn hợp nên được khuyến khích phát triển thay vì phân vùng cứng nhắc. Chính sách quản lý vỉa hè cần linh hoạt để hỗ trợ kinh doanh nhỏ. Đồng thời phải đảm bảo lối đi bộ thông thoáng và an toàn. Quy hoạch tốt vỉa hè giúp tăng giá trị bất động sản và chất lượng sống.

4.2. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu có một số hạn chế cần được lưu ý. Dữ liệu giá nhà thu thập tại một thời điểm cụ thể. Điều này hạn chế khả năng phân tích xu hướng dài hạn. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào TP.HCM nên kết quả có thể không khái quát hóa được. Các yếu tố văn hóa và xã hội chưa được xem xét đầy đủ. Hướng nghiên cứu tiếp theo nên mở rộng sang các thành phố khác. Nghiên cứu theo chiều dọc sẽ giúp hiểu rõ tác động dài hạn của vỉa hè. Phương pháp định tính sâu hơn có thể khám phá thêm chiều văn hóa. Dữ liệu lớn và công nghệ GIS sẽ nâng cao độ chính xác phân tích.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MINISTRY OF EDUCATION AND TRAINING UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY -------------------- NGUYEN THI HONG THU THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY AND ITS IMPACT ON PROPERTY VALUES IN MIXED-USE NEIGHBORHOODS. DOCTORAL THESIS IN ECONOMICS Ho Chi Minh – 2021 MINISTRY OF EDUCATION AND TRAINING UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY -------------------- NGUYEN THI HONG THU THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY AND ITS IMPACT ON PROPERTY VALUES IN MIXED-USE NEIGHBORHOODS. Major: Development Economic Major ID: 93.105 DOCTORAL THESIS IN ECONOMICS Supervisors: Dr. Nguyen Luu Bao Doan Dr. Truong Dang Thuy Ho Chi Minh – 2021 i ACKNOWLEDGES My name is Nguyen Thi Hong Thu, PhD student in the major of Development Economics at University of Economics Ho Chi Minh City. I would like to confirm that the research results in this thesis is from my own works and has not been published. The thesis does not contain documents extracted in whole or in part from a thesis presented to another qualification at University of Economics HCMC or in any other educational institution. Nguyen Thi Hong Thu ii TABLE OF CONTENTS ACKNOWLEDGE ABBREVITATIONS LIST OF TABLES LIST OF FIGURES ABSTRACT CHAPTER 1.4 Research methodology and scope . THE RESEARCH DESIGN .2 Definition of key terms .3 Construction of theoretical framework .4 Overview of sidewalk in HCMC .5 The housing market in HCMC .6 Data samples and data collections . 41 ESSAY 1 – THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY .1 The theoritical reviews .2 The role of sidewalk as public space .3 Dimensions of public space .4 Empirical reviews of public space and sidewalk in HCMC .1 Mixed-method research design .2 The study areas and data collection .3 Data analysis methods .4 Calculating liveliness index .4 Findings and discussions .1 Descriptive statistics of physical characteristics of sidewalk .2 Behavioral mapping of people and activities .3 Calculating of liveliness index .4 Relationship between the physical characteristics of the sidewalk and liveliness index 85 3. 90 ESSAY 2 - THE IMPACT OF SIDEWALKS ON PROPERTY VALUES IN MIXED- USE NEIGHBORHOOD IN HO CHI MINH CITY .2 Variables and definitions .1 Data descriptive analysis .3 The discussion of results . 128 CONCLUSIONS, IMPLICATIONS, AND LIMITATIONS . 134 LIST OF AUTHOR’S PUBLISHED PAPERS. 150 iv ABBREVITATIONS 1Q19: The first quarter 2019 CBD: Central Business District HCMC: Ho Chi Minh City HLM: Hierarchical Linear Modeling HN: Hanoi No.: Number TOD: Transit Oriented Development VIF: Variance Inflation Factors VN: Vietnam v LIST OF TABLES Table 3.1 Data requirement and methods .2 Calculating of temporal diversity of use .3 Calculating of diversity of activities .4 Selected physical characteristics of the sidewalk environment .6 Sidewalk surface quality .9 Number of people daytime and night-time .10 Liveliness index for each of 270 sidewalk-segment .11 Liveliness index for district level .12 Correlation matrix of variables .13 Descriptive statistics of variables in regression model .14 Regression result of the relationship between physical characteristics of the sidewalk and Liveliness index .1 The twenty characteristics appearing most often in previous hedonic pricing model studies .2 Variables and their definitions .3 Functional forms for the hedonic price function .4 Correlation between dependent variable and independent variables .6 Percent of observations for each district in HCMC .116 vi LIST OF FIGURES Figure 2.1 Research process diagram .2 Study area and data used .3 The exploratory research design.1 Sense of place model (Canter, 1977).2 The coding process in inductive analysis .3 Categories of activities on sidewalk in HCMC .4 Day-time activities with sidewalk width .5 Night-time activities with sidewalk width.6 Number of people engaged in some type of activities on day-time and night- time on 270 sidewalk-segments in 13 districts in HCMC .7 Day-time activities .8 Night-time activities .9 Number of activity on day-time and night-time on 270 sidewalk-segments in 13 districts in HCMC .11 Scatter plot between liveliness index and sidewalk width .1 Scatter plot between price and lot size, CBD, sidewalk width, liveliness index.2 The eight-house group in mixed-use neighborhood . 121 vii ABSTRACT In most countries around the world, sidewalks are usually for pedestrians for a long time. However, it was said that HCMC’s sidewalks were not mingled with any urban cities in the world. The HCMC’s sidewalks are possible to generate more liveliness, by commercial activities and social activities to occur in the sidewalks frontage of the house during day-time and night-time. The first essay based on social perspectives. This research applied the mixed-method research that is a combination to qualitative and quantitative methods to calculate the liveliness index. The author uses the observation participant method blended with the visual method to collect data to the five activity categories including sidewalk vending, domestic use, communal, store spillover, transportation. The results of the first essay show the estimated value of the liveliness index of 270 sidewalk-segment as a quality standard to consider sidewalk as public space in HCMC. Most of the sidewalk-segments in District 5 have a higher level of liveliness than others. The second essay based on the home-owners to investigate the impact of sidewalks on property values in mixed-use neighborhoods. The sidewalk width could premium property approximately 5 percent based on the primary data of 283 sidewalk segments and house prices in HCMC. Besides, the rental property and the spill-over of neighboring houses also have a positive impact on property value. Therefore, the government can perform sidewalk expansion or at least maintain a stable sidewalk width, creating a good space for those participating in activities on the sidewalk. Keywords: Hedonic pricing model, Liveliness index, mixed-use neighborhoods, sidewalks, property value. TÓM TẮT Ở hầu hết các nước trên thế giới, vỉa hè thường là nơi dành cho đi bộ. Tuy nhiên, một số học giả cho rằng vỉa hè của TP. HCM không trộn lẫn với vỉa hè của bất kỳ thành phố nào trên thế giới. Các vỉa hè của TP. HCM có thể tạo ra sự sống động hơn thông qua các chương trình sự kiện, các hoạt động thương mại và hoạt động xã hội diễn ra ở vỉa hè trước các nhà mặt tiền vào ban ngày và ban đêm. Bài luận thứ nhất tiếp cận viii dựa trên quan điểm xã hội. Nghiên cứu này áp dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp, kết hợp giữa phương pháp định tính và định lượng trong việc thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số sống động. Tác giả sử dụng phương pháp người tham gia quan sát (observation participant method) kết hợp với phương pháp trực quan (visual method) để thu thập dữ liệu của 270 phân đoạn vỉa hè, dữ liệu thu thập được về năm danh mục các hoạt động diễn ra trên vỉa hè bao gồm bán hàng rong, sử dụng trong hoạt động gia đình, sinh hoạt cộng đồng, hoạt động kinh doanh, giao thông chính diễn ra trên vỉa hè. Kết quả nghiên cứu trình bày giá trị ước tính của chỉ số liveliness index của 270 phân đoạn vỉa hè được xem như là một tiêu chuẩn chất lượng để xem xét vỉa hè là một không gian công cộng tại TP. Hầu hết các phân đoạn vỉa hè tại Quận 5 đều có mức sống động cao hơn các phân đoạn vỉa hè tại các Quận còn lại. Bài luận thứ hai tiếp cận dựa trên quan điểm của chủ sở hữu nhà để xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong các khu phố hỗn hợp. Độ rộng của vỉa hè có tác động làm gia tăng giá trị nhà khoảng 5 phần trăm. Đối với nhà mặt tiền, nhà có thể cho thuê hay nhà nằm trong khu có thể tác động lan toả kinh doanh cũng có tác động dương đến giá nhà. Đây là điểm khám phá mới trong nghiên cứu này đối với nhà ở riêng lẻ tại TP. Do đó, chính quyền có thể thực hiện mở rộng vỉa hè hay ít nhất duy trì được độ rộng vỉa hè ổn định, tạo không gian tốt cho những người tham gia vào các hoạt động trên vỉa hè, đặc biệt nhấn mạnh đến các hoạt động của hộ gia đình. Thêm nữa, chính quyền thành phố có thể thu thuế đối với những người mua nhà mặt tiền khi họ tham gia các hoạt động kinh doanh trên vỉa hè trước nhà. Từ khoá: Chỉ số sống động, Giá nhà, Khu phố hỗn hợp, Mô hình định giá Hedonic, Vỉa hè. INTRODUCTION In this chapter, the author introduces the thesis overview, derived from research problems and research gaps to give research objectives and research questions. Next, the author presents the methodology and scope of the study. At the same time, this chapter also summarizes the main theoretical and practical contributions of the thesis. Finally, the author presents the structure of the thesis that described in the following chapters.1 Problem statement The sidewalk management effectively is a matter of concern for the authorities and the researchers on over the world and in Vietnam. The point of view around the world shows that sidewalks are usually for transportation for a long time (Gehl, 1987; Amin, 2008; Dempsey, 2009). Governments in North America and Europe consider the planning and design of sidewalks to serve pedestrians as essential and effective (Loukaitou-Sederis and Ehrenfeucht, 2009). Municipal governments in Vietnam, like in HCMC, also pursues the planning and cleaning of the sidewalks so that it becomes a space serve pedestrians. However, in recent years, some cities in the United States have tended to motivate people who using the sidewalk in mixed-use such as commercial, decoration, and public space. This trend is called Do-it-yourself urbanism (Douglas, 2019; Talen, 2015). The reality of managing sidewalks in some cities in Vietnam shows that sidewalks are being used for mixed purposes from traffic, commercial, shophouse, social interaction, to the household activities. Therefore, the conflicts of planning of using sidewalks need to be addressed so that cities can manage sidewalks effectively. Sidewalk can be considered as a public space in some economic contexts. However, in most urban studies, the sidewalk is occupied by the means of transportation such as pedestrians, motorbike, or parking lot (Gehl, 1987; Mitchell, 1995; Tiesdell and Oc, 1998; Amin, 2008; David et al. In the last few decades, 2 the public space in urban area in developed countries include parks, recreation, sports facilities, squares, streets, and sidewalk is rarely the authors considered sidewalk as public space (Whyte, 1980; Gehl, 1989; Carr et al., 1992; Cooper-Marcus & Francis, 1998; Banerjee, 2001). However, sidewalk as public space plays a significant role in people’s everyday life in neighborhoods level (Chitraka, 2016; Mehta, 2006; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009; Andersson, 2016; Holland et al., 2007; Sennett, 1992; Thomas 1991; Lofland, 2017). Some authors pointed out have many roles of sidewalk as public spaces such as social and culture value, economic value and environment settings value, making the urban area an attractive place to live and work (Andersson, 2016; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009; Chitraka, 2016; Holland et al. Some scholars have noted that a unique aspect of Asian urbanism is public spaces as streets and sidewalks rather than in open space and squares that often seen used in the Western studies (Heng, 1999; Sassen, 2011; Eidse & Turner, 2014; Nguyen & Han, 2017). The current research on sidewalks only focuses on the socio-cultural aspect related to use and how the activities take place on the sidewalk. The household activities on the sidewalk in Asian countries, when some activities that are supposed to take place inside the home or domestic space, but the reversal is that of eating, drinking, cooking, bathing, and washing activities take place outside the house and in public space (Edensor, 1998; Yasmeen, 1996). Concerning commercial activities, some studies added to the property value along the sidewalk (Deacon, 2013; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009; Rupa, 2015).