Luận án tiến sĩ: Sự sống động vỉa hè TP. Hồ Chí Minh và ảnh hưởng tới giá nhà - Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh

Luận án phân tích mối tác động của vỉa hè tới giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh. Tìm hiểu mối liên hệ giữa cơ sở hạ tầng đô thị và giá trị bất động sản.

• Tác giả: Nguyễn Thị Hồng Thu
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan
• Trường học: Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
• Đề tài: Sự sống động của vỉa hè Thành phố Hồ Chí Minh và tác động của vỉa hè đến giá nhà trong những khu phố
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan về sự sống động vỉa hè TP

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Thu (2021) tại Đại học Kinh tế TP.HCM khám phá mối quan hệ giữa sự sống động của vỉa hè và giá trị bất động sản trong khu phố hỗn hợp. Nghiên cứu xác định vỉa hè không chỉ là lối đi bộ mà còn là không gian công cộng quan trọng. Vỉa hè TP.HCM mang đặc trưng riêng biệt. Nơi đây diễn ra hoạt động kinh doanh, ăn uống, giao tiếp xã hội đa dạng. Các khu phố hỗn hợp kết hợp giữa nhà ở, thương mại và dịch vụ công cộng tạo nên môi trường sống sôi động. Người dân có thể tiếp cận nhà hàng, cửa hàng, trường học, bệnh viện trong phạm vi đi bộ. Sự sống động của vỉa hè được đo lường bằng chỉ số sống động. Chỉ số này kết hợp đa dạng thời gian sử dụng và đa dạng hoạt động. Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp. Phương pháp này bao gồm khảo sát thực địa, bản đồ hành vi và phân tích định lượng. Kết quả cho thấy vỉa hè có tác động đáng kể đến giá nhà ở các quận trung tâm TP.HCM.

1.1. Định nghĩa khu phố hỗn hợp tại TP.HCM

Khu phố hỗn hợp là khu vực có môi trường địa lý đáp ứng nhiều nhu cầu hàng ngày của người dân. Khu vực này cân bằng giữa nhà ở, thương mại, công cộng và công nghiệp. Người sống trong khu phố hỗn hợp dễ dàng tiếp cận nhà hàng, công viên, thư viện, cửa hàng bách hóa, trường học địa phương. Tại TP.HCM, loại hình này phổ biến ở các quận trung tâm. Sự phân bố đa dạng các cơ sở tạo nên tính chất đặc trưng của khu phố. Mô hình này hỗ trợ lối sống tiện lợi và tiết kiệm thời gian di chuyển.

1.2. Vai trò của vỉa hè trong đô thị

Vỉa hè đóng vai trò kép trong cấu trúc đô thị TP.HCM. Thứ nhất, vỉa hè là không gian giao thông dành cho người đi bộ. Thứ hai, vỉa hè là nơi diễn ra hoạt động kinh tế và xã hội. Các nghiên cứu quốc tế chỉ ra rằng vỉa hè sống động thu hút người đi bộ. Từ đó tạo ra môi trường an toàn và sôi động hơn. Tại TP.HCM, vỉa hè còn là nơi kinh doanh của hàng rong, quán cóc. Hoạt động này góp phần tạo nên bản sắc văn hóa đường phố đặc trưng. Sự kết hợp giữa chức năng giao thông và thương mại định hình giá trị bất động sản xung quanh.

II. Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến sự sống động vỉa hè

Nghiên cứu chỉ ra nhiều yếu tố vật lý ảnh hưởng đến sự sống động của vỉa hè. Chiều rộng vỉa hè là yếu tố quan trọng đầu tiên. Vỉa hè rộng hơn cho phép nhiều hoạt động diễn ra đồng thời. Chất lượng bề mặt vỉa hè cũng tác động lớn đến trải nghiệm người đi bộ. Bề mặt bằng phẳng, sạch sẽ khuyến khích người dân sử dụng nhiều hơn. Đồ đạc trên vỉa hè như ghế ngồi, cây xanh, mái che tạo điểm dừng chân. Bản đồ hành vi được sử dụng để ghi nhận vị trí và hoạt động của người dân. Dữ liệu thu thập từ 270 đoạn vỉa hè tại nhiều quận. Phân tích cho thấy sự đa dạng thời gian sử dụng quan trọng không kém sự đa dạng hoạt động. Vỉa hè hoạt động cả ngày lẫn đêm có chỉ số sống động cao hơn. Các yếu tố vị trí như khoảng cách đến trung tâm, bệnh viện, trường học cũng ảnh hưởng gián tiếp. Mối tương quan giữa đặc điểm vật lý và chỉ số sống động được thể hiện qua ma trận tương quan.

2.1. Đặc điểm vật lý của vỉa hè TP.HCM

Đặc điểm vật lý của vỉa hè TP.HCM rất đa dạng giữa các quận. Chiều rộng vỉa hè dao động từ hẹp đến rộng tùy khu vực. Bề mặt vỉa hè bao gồm gạch, bê tông, đất nện khác nhau. Đồ đạc trên vỉa hè gồm xe máy dựng, bàn ghế kinh doanh, chậu cây. Nghiên cứu phân loại chất lượng bề mặt thành nhiều mức độ. Vỉa hè ở quận 1 thường có chất lượng tốt hơn ngoại thành. Tuy nhiên, vỉa hè bị lấn chiếm bởi kinh doanh ảnh hưởng đến lưu thông người đi bộ. Sự cân bằng giữa sử dụng thương mại và không gian đi bộ là thách thức lớn. Dữ liệu mô tả giúp hiểu rõ thực trạng vỉa hè tại từng khu vực nghiên cứu.

2.2. Mối quan hệ giữa hoạt động và sống động

Hoạt động con người trên vỉa hè tạo nên sự sống động đường phố. Nghiên cứu ghi nhận ba loại hoạt động chính tại TP.HCM. Hoạt động kinh doanh bao gồm bán hàng rong, quán ăn vỉa hè. Hoạt động xã hội gồm trò chuyện, gặp gỡ, giải trí. Hoạt động giao thông là đi bộ, đỗ xe, di chuyển qua lại. Bản đồ hành vi cho thấy mật độ người tập trung cao tại điểm có đa dạng hoạt động. Thời gian sử dụng cũng quyết định sống động. Vỉa hè hoạt động từ sáng đến khuya có chỉ số cao hơn. Sự kết hợp hoạt động kinh tế và xã hội tạo nên bản sắc riêng. Đây là yếu tố thu hút cư dân và tác động đến giá trị nhà đất.

III. Phương pháp nghiên cứu tác động vỉa hè đến giá nhà

Luận án áp dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp để phân tích tác động của vỉa hè đến giá nhà. Phương pháp định tính bao gồm quan sát thực địa và phỏng vấn sâu. Phương pháp định lượng sử dụng mô hình hồi quy đa biến. Chỉ số sống động được tính toán từ dữ liệu thu thập tại 270 đoạn vỉa hè. Chỉ số này kết hợp hai thành phần chính là đa dạng thời gian và đa dạng hoạt động. Dữ liệu giá nhà được thu thập từ thị trường bất động sản TP.HCM quý 1 năm 2019. Biến phụ thuộc là giá trị bất động sản. Biến độc lập bao gồm đặc điểm cấu trúc, vị trí và chỉ số sống động. Đặc điểm cấu trúc gồm diện tích đất, diện tích sàn, số phòng, chiều rộng mặt tiền. Đặc điểm vị trí gồm khoảng cách đến trung tâm, bệnh viện, trường học, chợ. Mô hình hồi quy phân cấp được áp dụng để xử lý dữ liệu phân tầng. Kết quả phân tích cho thấy mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa sống động vỉa hè và giá nhà.

3.1. Xây dựng chỉ số sống động vỉa hè

Chỉ số sống động vỉa hè được xây dựng dựa trên hai chiều đo chính. Chiều đầu tiên là đa dạng thời gian sử dụng trong ngày. Chiều thứ hai là đa dạng loại hoạt động diễn ra trên vỉa hè. Dữ liệu được thu thập qua quan sát tại nhiều thời điểm trong ngày. Người nghiên cứu ghi nhận số lượng người và loại hoạt động tại mỗi đoạn vỉa hè. Chỉ số được chuẩn hóa để so sánh giữa các khu vực khác nhau. Phương pháp tính toán đảm bảo tính khách quan và có thể lặp lại. Kết quả cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa các quận nội thành và ngoại thành. Quận trung tâm thường có chỉ số sống động cao hơn.

3.2. Mô hình định giá bất động sản

Mô hình định giá bất động sản sử dụng phương pháp hồi quy bậc hai phân cấp. Mô hình này phù hợp với dữ liệu có cấu trúc phân tầng. Tầng thứ nhất là đặc điểm từng bất động sản riêng lẻ. Tầng thứ hai là đặc điểm khu vực và vỉa hè xung quanh. Biến kiểm soát gồm diện tích, số tầng, tình trạng sử dụng nhà. Biến vị trí đo bằng khoảng cách đến các tiện ích công cộng. Chỉ số sống động được đưa vào mô hình như biến giải thích chính. Kiểm tra đa cộng tuyến bằng hệ số VIF đảm bảo độ tin cậy kết quả. Mô hình giải thích được phần lớn biến động giá nhà tại các khu phố hỗn hợp. Kết quả xác nhận tác động dương của sống động vỉa hè đến giá trị tài sản.

IV. Kết luận và ứng dụng quy hoạch vỉa hè TP

Nghiên cứu kết luận rằng sự sống động của vỉa hè có tác động tích cực đến giá nhà tại TP.HCM. Vỉa hè sống động thu hút hoạt động kinh tế và xã hội đa dạng. Điều này tạo ra môi trường sống tiện nghi và an toàn cho cư dân. Giá trị bất động sản tại khu vực có vỉa hè sống động cao hơn đáng kể. Kết quả này phù hợp với lý thuyết về không gian công cộng trong quy hoạch đô thị. Đối với nhà quy hoạch, nghiên cứu khuyến nghị cải thiện chất lượng vỉa hè. Việc mở rộng chiều rộng, nâng cấp bề mặt và bố trí đồ đạc hợp lý giúp tăng sống động. Chính quyền thành phố nên cân bằng giữa kinh doanh vỉa hè và không gian đi bộ. Mô hình khu phố hỗn hợp cần được duy trì và phát huy. Giới hạn nghiên cứu bao gồm phạm vi dữ liệu và thời điểm thu thập. Nghiên cứu mở rộng có thể áp dụng tại các thành phố khác ở Việt Nam.

4.1. Ý nghĩa cho quy hoạch đô thị

Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa quan trọng cho quy hoạch đô thị TP.HCM. Nhà quy hoạch nên xem vỉa hè là tài sản công cộng có giá trị kinh tế. Thiết kế vỉa hè cần ưu tiên sự sống động và đa dạng hoạt động. Chiều rộng tối thiểu, chất lượng bề mặt và đồ đạc cần được tiêu chuẩn hóa. Khu phố hỗn hợp nên được khuyến khích phát triển thay vì phân vùng cứng nhắc. Chính sách quản lý vỉa hè cần linh hoạt để hỗ trợ kinh doanh nhỏ. Đồng thời phải đảm bảo lối đi bộ thông thoáng và an toàn. Quy hoạch tốt vỉa hè giúp tăng giá trị bất động sản và chất lượng sống.

4.2. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu có một số hạn chế cần được lưu ý. Dữ liệu giá nhà thu thập tại một thời điểm cụ thể. Điều này hạn chế khả năng phân tích xu hướng dài hạn. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào TP.HCM nên kết quả có thể không khái quát hóa được. Các yếu tố văn hóa và xã hội chưa được xem xét đầy đủ. Hướng nghiên cứu tiếp theo nên mở rộng sang các thành phố khác. Nghiên cứu theo chiều dọc sẽ giúp hiểu rõ tác động dài hạn của vỉa hè. Phương pháp định tính sâu hơn có thể khám phá thêm chiều văn hóa. Dữ liệu lớn và công nghệ GIS sẽ nâng cao độ chính xác phân tích.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Kinh tế Phát triển (Mã số: 93.105) của tác giả Nguyễn Thị Hồng Thu, thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh (UEH) dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoàn và TS. Trương Đăng Thụy (năm 2021), mang tiêu đề: "The Liveliness of Sidewalks in Ho Chi Minh City and Its Impact on Property Values in Mixed-Use Neighborhoods" (Sự sống động của vỉa hè tại TP. Hồ Chí Minh và tác động đến giá trị bất động sản trong các khu phố hỗn hợp). Nghiên cứu định vị tại điểm giao thoa liên ngành giữa kinh tế học đô thị, kinh tế học vi mô ứng dụng và lý thuyết quy hoạch không gian, giải quyết bài toán mâu thuẫn dai dẳng trong quản lý trật tự đô thị tại các nền kinh tế đang phát triển.

Bối cảnh khoa học của luận án xuất phát từ sự tương phản rõ rệt giữa mô hình quản lý đô thị phương Tây duy lý—nơi vỉa hè chủ yếu đóng vai trò hạ tầng kỹ thuật phục vụ giao thông bộ hành (Gehl, 1987; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009)—và thực tiễn đô thị hóa đặc thù tại các siêu đô thị châu Á (Heng, 1999; Sassen, 2011). Tại TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM), vỉa hè không đơn thuần là dải phân cách giao thông mà là không gian công cộng thường nhật đa chức năng, nơi diễn ra các hoạt động sinh kế phi chính thức, tương tác cộng đồng và sinh hoạt gia đình mở rộng (Kim, 2012; Drummond, 2000; Harms, 2009).

Khoảng trống nghiên cứu then chốt (research gap) được xác định qua hai phương diện:

1. Thiếu vắng một công cụ định lượng chuẩn hóa để đo lường "chất lượng không gian công cộng" của vỉa hè thông qua độ sống động (liveliness) vốn là một khái niệm trừu tượng, khó đo lường (Mehta, 2014; Montgomery, 1998).
2. Sự đứt gãy trong y văn kinh tế học bất động sản khi hầu hết các mô hình định giá hưởng lạc (hedonic pricing) trước đây mới chỉ tiếp cận vỉa hè dưới dạng biến số nhị phân hoặc khoảng cách địa lý đơn thuần (Cho et al., 2008; Shin et al., 2011), hoàn toàn bỏ qua tác động lượng hóa trực tiếp của chất lượng vật lý vỉa hè, độ sống động xã hội và hiệu ứng lan tỏa kinh doanh (business spillover) từ các căn nhà liền kề đối với giá trị bất động sản nhà ở riêng lẻ trong các khu phố hỗn hợp.

Hệ thống câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết được thiết lập chặt chẽ:

• Câu hỏi nghiên cứu 1 (RQ1): Làm thế nào để đo lường chất lượng vỉa hè tại TP.HCM thông qua chiều kích "độ sống động" (Liveliness Index) và các đặc tính vật lý của vỉa hè tương tác như thế nào với chỉ số này?
  • RQ1.1: Xác định và xây dựng công thức tính toán chỉ số Liveliness Index như một tiêu chuẩn chất lượng không gian công cộng đô thị.
  • RQ1.2: Xác định mối quan hệ định lượng giữa các điều kiện vật chất của vỉa hè (chiều rộng, chất lượng bề mặt, tiện ích phụ trợ) với chỉ số sống động.
• Câu hỏi nghiên cứu 2 (RQ2): Tác động của chất lượng vỉa hè và đặc tính sử dụng đất hỗn hợp lên giá trị bất động sản nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM được biểu hiện như thế nào?
  • RQ2.1: Tác động biên của chỉ số Liveliness Index tại từng phân đoạn vỉa hè lên giá giao dịch nhà ở.
  • RQ2.2: Tác động của các thuộc tính vật lý vỉa hè (đặc biệt là chiều rộng vỉa hè) lên mức thặng dư giá trị tài sản.
  • RQ2.3: Tác động của điều kiện sử dụng công năng ngôi nhà (cho thuê, nhà phố thương mại hỗn hợp) và hiệu ứng lan tỏa thương mại (spillover effect) từ các hộ lân cận lên giá nhà.

Khung lý thuyết nền tảng kết hợp chặt chẽ giữa Lý thuyết Bối cảnh Hành vi (Theory of Behavior Settings - Barker, 1968), Lý thuyết Cảm nhận Nơi chốn (Theory of Place - Canter, 1977), Lý thuyết Khả năng Cung cấp Môi trường (Theory of Environmental Affordance - Gibson, 1979) cho Tiểu luận 1, cùng Lý thuyết Định giá Hưởng lạc (Hedonic Pricing Theory - Rosen, 1974; Lancaster, 1966) cho Tiểu luận 2.

Đóng góp đột phá của luận án được lượng hóa rõ nét: xác lập công thức đo lường Liveliness Index trên 270 phân đoạn vỉa hè chuẩn hóa (50m/phân đoạn), chứng minh chiều rộng vỉa hè đóng góp mức thặng dư giá trị tài sản lên tới xấp xỉ 5% trên tổng giá trị giao dịch của 283 bất động sản nhà ở khảo sát thực tế tại 13 quận trung tâm và cận trung tâm TP.HCM trong giai đoạn 2018–2019.

Literature Review và Positioning

Tổng quan y văn quốc tế cho thấy sự đối lập sâu sắc giữa hai trường phái tiếp cận không gian đô thị:

Trường phái quy hoạch chức năng duy lý phương Tây (Gehl, 1987; Whyte, 1980; Tiesdell & Oc, 1998; Amin, 2008) xem vỉa hè như một thành tố lưu thông thuần túy. Loukaitou-Sideris và Ehrenfeucht (2009) chỉ ra rằng chính quyền các đô thị Bắc Mỹ và Tây Âu đã thiết chế hóa việc quy hoạch vỉa hè nhằm tối đa hóa khả năng di chuyển liên tục của người đi bộ và triệt tiêu các hoạt động chiếm dụng không chính thức. Ngược lại, trường phái xã hội học và nhân văn đô thị khởi xướng từ Jane Jacobs (1961) với luận điểm bất hủ về "vitality and diversity" cùng cơ chế "eyes on the street", tiếp nối bởi Mehta (2006, 2014), Montgomery (1998, 2006) và Carr et al. (1992), khẳng định đường phố và vỉa hè chính là sân khấu mở của đời sống công cộng (everyday public space), nơi mức độ gắn kết xã hội tỷ lệ thuận với sự phong phú của các hoạt động vi mô.

Tại châu Á, các nghiên cứu của Heng (1999), Sassen (2011), Eidse và Turner (2014), Nguyen và Han (2017) khẳng định tính độc bản của chủ nghĩa đô thị phương Đông: không gian công cộng không nằm ở quảng trường đóng khung hay công viên biệt lập mà kết tinh sống động ngay trên lòng lề đường. Edensor (1998) và Yasmeen (1996) ghi nhận hiện tượng "đảo ngược không gian" (spatial reversal), nơi các hoạt động sinh hoạt cá nhân/nội gia (nấu ăn, ăn uống, tiếp khách, giặt giũ) tràn ra không gian công cộng, trong khi mặt bằng ngôi nhà lại chuyển hóa thành cơ sở kinh doanh thương mại (Drummond, 2000; Harms, 2009).

So sánh đối chuẩn quốc tế:

• So với các nghiên cứu tại Bắc Mỹ về trào lưu đô thị hóa tự phát (Do-It-Yourself Urbanism - Douglas, 2019; Talen, 2015), hoạt động chiếm dụng vỉa hè tại TP.HCM không mang tính phản kháng nghệ thuật nhất thời mà là chiến lược sinh tồn kinh tế - xã hội lâu đời gắn liền với 20% tổng việc làm phi chính thức của đô thị (Kim, 2014).
• So với các nghiên cứu định giá bất động sản tại Nam Kinh, Trung Quốc (Xiao, 2014; Xu et al.; Deng et al.) vốn chỉ xem xét tác động tiêu cực của ùn tắc và bề rộng mặt đường xe chạy tới giá căn hộ chung cư, nghiên cứu của Nguyễn Thị Hồng Thu đã chứng minh rằng trong cấu trúc hình thái đô thị nhà phố hỗn hợp (mixed-use shophouses), chiều rộng vỉa hè và khả năng mở rộng kinh doanh mặt tiền lại đóng vai trò một "hàng hóa vốn hóa" (capitalized asset) tạo ra giá trị gia tăng trực tiếp cho chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án mở rộng và tích hợp ba trụ cột lý thuyết không gian - hành vi vào kinh tế học bất động sản:

1. Mở rộng Lý thuyết Bối cảnh Hành vi (Behavior Settings Theory - Barker, 1968) bằng việc chứng minh cấu trúc không gian vật lý của vỉa hè (chiều rộng $\ge 3\text{m}$, độ bằng phẳng bề mặt, độ che phủ) quyết định trực tiếp đến tần suất và sự lặp lại của các khuôn mẫu hành vi xã hội - thương mại.
2. Tái định nghĩa Mô hình Cảm nhận Nơi chốn (Sense of Place - Canter, 1977) trong bối cảnh các nước chuyển đổi: Nơi chốn (Place) trên vỉa hè đô thị là hàm số hội tụ của Thuộc tính Vật lý (Physical Attributes), Hoạt động Sử dụng (Activities: vending, domestic, communal, store spillover, transportation) và Ý nghĩa Kinh tế - Xã hội (Conceptions/Meanings).
3. Vận dụng Lý thuyết Khả năng Cung cấp Môi trường (Environmental Affordance - Gibson, 1979) để giải thích cơ chế chuyển đổi công năng linh hoạt giữa ban ngày và ban đêm của vỉa hè TP.HCM.
4. Mở rộng Lý thuyết Thị trường Tiềm ẩn (Implicit Markets - Rosen, 1974) khi lần đầu tiên đưa biến chất lượng không gian công cộng phi chính thức và hiệu ứng lan tỏa kinh doanh của nhà lân cận (shophouse spillover) vào phương trình định giá biên bất động sản đô thị.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích được cấu trúc thành hệ thống đa tầng tương tác giữa hai chủ thể: Người sử dụng không gian (Góc nhìn Xã hội - Tiểu luận 1) và Chủ sở hữu tài sản (Góc nhìn Kinh tế Bất động sản - Tiểu luận 2).

Công thức toán học xác lập Chỉ số Sống động vỉa hè ($LI_i$) cho phân đoạn vỉa hè $i$:

$$LI_i = \text{Activity Diversity}_i \times \text{Temporal Diversity}i \times \ln(N{\text{total}, i} + 1)$$

Trong đó:

• $\text{Activity Diversity}_i$: Độ đa dạng hoạt động, tính bằng chỉ số Entropy Shannon dựa trên tỷ trọng của 5 nhóm hoạt động chính (Bán hàng rong - sidewalk vending, Sinh hoạt gia đình - domestic use, Hoạt động cộng đồng - communal, Tràn không gian thương mại - store spillover, Giao thông đi lại - transportation).
• $\text{Temporal Diversity}_i$: Độ đa dạng thời gian, phản ánh tính liên tục của các hoạt động qua các khung giờ khảo sát ban ngày (daytime) và ban đêm (nighttime).
• $N_{\text{total}, i}$: Tổng số lượng người tham gia vào các hoạt động tại phân đoạn $i$ trong khung thời gian quan sát 15 giây tiêu chuẩn.

Mô hình định giá hưởng lạc (Hedonic Price Equation) ở cấp độ vi mô:

$$\ln(P_{ij}) = \alpha_0 + \sum \beta_k S_{kij} + \sum \gamma_m L_{mij} + \sum \theta_n W_{nij} + \lambda LI_i + \delta \text{Spillover}{ij} + \varepsilon{ij}$$

Trong đó $P_{ij}$ là giá giao dịch thực tế của căn nhà $j$ trên phân đoạn $i$; $S_{kij}$ là véc-tơ đặc tính cấu trúc công trình; $L_{mij}$ là véc-tơ đặc tính vị trí và tiện ích đô thị; $W_{nij}$ là đặc tính vật lý vỉa hè (chiều rộng vỉa hè, chất lượng mặt vỉa hè); $LI_i$ là chỉ số sống động vỉa hè; $\text{Spillover}_{ij}$ là biến giả phản ánh hiệu ứng lan tỏa kinh doanh từ các nhà lân cận trong khu phố hỗn hợp.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Luận án tuân thủ triết lý Thực chứng Kết hợp Diễn giải (Critical Realism / Pragmatism), áp dụng thiết kế hỗn hợp khám phá hai giai đoạn (Exploratory Sequential Mixed-Method Design - Creswell, 2007; Bryman, 2006; Tashakkori & Teddlie, 2003):

• Giai đoạn 1 (Định tính & Quan sát Hành vi): Xây dựng hệ thống mã hóa hoạt động, đo lường bản đồ hành vi thông qua phương pháp quan sát tham dự (participant observation) và phương pháp trực quan (visual method - ghi hình ảnh, video).
• Giai đoạn 2 (Định lượng & Kinh tế lượng Vi mô): Tính toán chỉ số Liveliness Index cho 270 phân đoạn vỉa hè và hồi quy mô hình Hedonic trên mẫu 283 giao dịch nhà ở đơn lập.

Quy trình nghiên cứu rigorous

1. Khảo sát thí điểm (Pilot Study):
   • Thực hiện trên 20 phân đoạn vỉa hè tại Quận 1, Quận 5, Quận 10, Bình Thạnh và Gò Vấp; phỏng vấn 10 người mua nhà ở riêng lẻ để chuẩn hóa bảng hỏi và hoàn thiện thang đo thuộc tính cấu trúc công trình.
2. Khảo sát chính thức (Main Survey):
   • Không gian nghiên cứu: 13 quận tại TP.HCM được phân thành 4 nhóm hình thái đặc trưng: (1) Khu trung tâm Sài Gòn (Quận 1, 3, 10); (2) Khu Chợ Lớn lịch sử (Quận 5, 6, 11); (3) Vành đai đô thị Bắc - Tây (Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Gò Vấp, Tân Phú); (4) Vùng ven ngoại vi (Bình Tân, Quận 9).
   • Đơn vị quan sát vỉa hè: 270 phân đoạn vỉa hè chuẩn hóa (chiều dài cố định 50 mét). Mỗi phân đoạn được quan sát trong 15 giây ở các khung giờ đối chiếu: ban ngày (7h00 - 18h00) và ban đêm (18h00 - 22h00) nhằm thu thập chính xác số lượng người và phân loại 5 nhóm hành vi.
   • Dữ liệu bất động sản: 283 giao dịch nhà ở riêng lẻ thực tế giai đoạn 2018–2019 thu thập từ sàn giao dịch bất động sản uy tín, văn phòng công chứng và dữ liệu thẩm định thực địa, loại trừ mức giá kê khai danh nghĩa trên hợp đồng hành chính vốn thường bị hạ thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.
3. Ứng dụng công nghệ địa không gian (GIS):
   • Số hóa tọa độ chính xác của 283 bất động sản, tính toán tự động khoảng cách Euclidean và khoảng cách mạng lưới đường bộ tới CBD, trường học, bệnh viện, chợ truyền thống, siêu thị, nhà ga, bến xe buýt.

Thuộc tính phương pháp	Tiểu luận 1 (Độ sống động vỉa hè)	Tiểu luận 2 (Định giá Hedonic)
Phương pháp chính	Behavioral Mapping, Visual Observation	Hedonic Pricing Regression (OLS, HLM)
Kích thước mẫu	$N = 270$ phân đoạn vỉa hè (50m/đoạn)	$N = 283$ căn nhà ở riêng lẻ mặt tiền
Phạm vi địa bàn	13 quận nội thành và cận trung tâm TP.HCM	13 quận nội thành và cận trung tâm TP.HCM
Công cụ hỗ trợ	ArcGIS, Digital Camera/Video, SPSS	ArcGIS, Stata, EViews
Kiểm định thống kê	Correlation Matrix, Cronbach's $\alpha$, ANOVA	VIF (< 5.0), White Test, Box-Cox, Robust SE

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

1. Bằng chứng thực nghiệm về hiện trạng hạ tầng và sự thống trị của kinh tế xe máy:

   • Trong tổng số 4.869 tuyến đường có lộ giới $\ge 5\text{m}$ (chiều dài 4.044 km) do Sở Giao thông Vận tải và UBND các quận quản lý, có tới 2.598 tuyến (chiều dài 2.074,64 km, chiếm 51,3%) hoàn toàn không có vỉa hè.
   • Trong 2.271 tuyến đường có vỉa hè (chiều dài 1.969,36 km, chiếm 48,7%), chỉ có 772 tuyến (chiều dài 451,04 km, chiếm 27,47%) đạt chiều rộng vỉa hè $\ge 3\text{m}$, trong khi 1.499 tuyến còn lại (chiều dài 1.428,32 km, chiếm 72,53%) có vỉa hè hẹp dưới 3m.
   • 90%–94% xe máy cá nhân tại các khu phố hỗn hợp đỗ trực tiếp trên vỉa hè. 63% nhà phố kinh doanh chiếm dụng 1m chiều rộng vỉa hè; 24% chiếm dụng từ 1–1,5m. 28% cơ sở ăn uống sử dụng bếp nấu trực tiếp trên vỉa hè vào ban ngày và tỷ lệ này tăng vọt vào ban đêm. 69% người bán hàng rong kinh doanh thực phẩm, đồ uống hoạt động tập trung cạnh các công trình xây dựng vào ngày làm việc; 43%–48% bày bàn ghế trực tiếp trên lối đi bộ.

2. Sự vượt trội của khu vực Chợ Lớn về chỉ số Liveliness Index:

   • Kết quả ước lượng chỉ số sống động trên 270 phân đoạn vỉa hè khẳng định Quận 5 và các quận thuộc khu vực Chợ Lớn có điểm số $LI$ cao nhất toàn thành phố. Nguyên nhân bắt nguồn từ cấu trúc hình thái học đô thị gắn liền với lịch sử thương mại người Hoa (nhà phố thương mại có chiều sâu lớn, mặt tiền linh hoạt, truyền thống sinh hoạt gia đình kết hợp buôn bán đa ngành).

3. Mức thặng dư giá trị tài sản từ chiều rộng vỉa hè (Sidewalk Width Premium):

   • Kết quả phân tích hồi quy định giá Hedonic khẳng định chiều rộng vỉa hè có tác động dương có ý nghĩa thống kê ($p < 0.01$) lên giá trị bất động sản. Trung bình, một phân đoạn vỉa hè rộng hơn và duy trì được tính ổn định không gian giúp làm tăng giá trị căn hộ/nhà phố mặt tiền lên xấp xỉ 5%.

4. Hiệu ứng lan tỏa kinh doanh (Shophouse Spillover Effect):

   • Bất động sản nằm trong các khu phố hỗn hợp có khả năng cho thuê thương mại và được bao quanh bởi các hộ kinh doanh lân cận có mức giá giao dịch cao hơn vượt trội so với các bất động sản thuần túy để ở trong hẻm sâu, minh chứng cho giá trị kinh tế của sự cộng hưởng thương mại đường phố.

Implications đa chiều

• Về mặt học thuật và lý thuyết: Đặt nền móng cho trường phái kinh tế học vỉa hè (Sidewalk Economics) tại các nước đang phát triển, kết nối lý thuyết hình thái học không gian đô thị với kinh tế lượng tài sản.
• Về mặt phương pháp luận: Chuẩn hóa quy trình đo lường bản đồ hành vi kết hợp thị giác máy tính và phân tích không gian GIS, có khả năng chuyển giao cho các nghiên cứu đô thị tại Đông Nam Á và Mỹ Latinh.
• Về mặt thực thi chính sách quản lý đô thị:
  • Chấm dứt tư duy quản lý nhị nguyên "cấm đoán triệt để" hoặc "buông lỏng quản lý". Luận án khuyến nghị thiết lập quy hoạch phân vùng chức năng trên mặt cắt ngang vỉa hè theo cơ chế 3 dải: (1) Dải biên ngoài dành cho cây xanh và hạ tầng kỹ thuật; (2) Dải thông thủy tối thiểu 1,5m dành riêng cho người đi bộ; (3) Dải kinh tế - dịch vụ sát mặt tiền công trình cho phép kinh doanh có điều kiện và thu phí sử dụng tạm thời.
  • Xây dựng cơ chế thu thuế giá trị gia tăng hoặc phí sử dụng vỉa hè đối với các chủ sở hữu nhà mặt tiền tận dụng không gian công cộng để kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh, tạo nguồn thu tái đầu tư chỉnh trang vỉa hè.

Limitations và Future Research

1. Giới hạn về dữ liệu chuỗi thời gian: Nghiên cứu sử dụng dữ liệu cắt ngang (cross-sectional data) trong giai đoạn 2018–2019, chưa phản ánh đầy đủ biến động giá tài sản và hành vi sử dụng vỉa hè theo các chu kỳ kinh tế vĩ mô hoặc các cú sốc bất đối xứng (như đại dịch COVID-19).
2. Vấn đề quyền sở hữu và kiểm soát (Ownership and Control): Luận án tập trung thuần túy vào khía cạnh tiếp cận và sử dụng (access and use), cố ý không đào sâu vào cấu trúc quyền lực, thỏa thuận ngầm phi chính thức giữa người bán hàng rong, chủ nhà và lực lượng quản lý đô thị do tính chất phức tạp và nhạy cảm của dữ liệu.
3. Phạm vi mẫu địa lý: Mẫu nghiên cứu tập trung tại 13 quận của TP.HCM; khả năng tổng quát hóa đối với các đô thị có cấu trúc văn hóa - lịch sử khác biệt (như Hà Nội, Đà Nẵng hay các đô thị trung bình) cần được kiểm chứng thêm.
4. Định hướng nghiên cứu tương lai:
   • Ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI/Computer Vision) trên hệ thống 700+ camera giao thông công cộng để tự động hóa việc tính toán Liveliness Index theo thời gian thực (real-time spatial analysis).
   • Mở rộng mô hình Hedonic thành mô hình Không gian Đa cấp (Spatial Multilevel / Spatial Durbin Model) để kiểm soát triệt để tự tương quan không gian (spatial autocorrelation).

Tác động và ảnh hưởng

• Tác động học thuật: Cung cấp khung lý thuyết và bộ công cụ đo lường thực nghiệm độc bản cho các công bố quốc tế thuộc nhóm Q1/Q2 (ISI/Scopus) trong các lĩnh vực Urban Studies, Cities, Land Use Policy, Habitat International. Dự báo tiềm năng trích dẫn cao trong các nghiên cứu về kinh tế phi chính thức và định giá bất động sản châu Á.
• Tác động ngành và doanh nghiệp phát triển đô thị: Giúp các nhà đầu tư bất động sản, tổ chức định giá tài sản và đơn vị phát triển khu đô thị mới định lượng chính xác giá trị thặng dư thương mại của hạ tầng phố đi bộ và mô hình shophouse, tối ưu hóa thiết kế mặt cắt vỉa hè nhằm nâng cao thanh khoản sản phẩm.
• Tác động chính sách công: Cung cấp cơ sở khoa học trực tiếp phục vụ việc sửa đổi, thay thế Quyết định số 74/2008/QĐ-UBND của UBND TP.HCM về quản lý và sử dụng lòng đường, hè phố, làm tiền đề cho các đề án thu phí vỉa hè hợp pháp và công bằng xã hội.

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh và Giới học thuật: Tiếp cận một thiết kế nghiên cứu mẫu mực về phương pháp hỗn hợp (mixed-methods), nắm bắt cách thức biến đổi các biến số định tính xã hội phức tạp thành chỉ số toán học có khả năng đưa vào mô hình kinh tế lượng vi mô.
• Cơ quan Hoạch định Chính sách & Quản lý Đô thị: Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Giao thông Vận tải, UBND các cấp có được luận cứ khoa học để thiết kế các chính sách dung hòa giữa trật tự đô thị, an toàn giao thông và bảo tồn sinh kế vỉa hè cho hơn 20% lao động đô thị.
• Doanh nghiệp Thẩm định giá & Đầu tư Bất động sản: Sở hữu hệ số điều chỉnh giá tài sản dựa trên thuộc tính vỉa hè (~5% thặng dư cho vỉa hè đạt chuẩn) và hiệu ứng lan tỏa thương mại shophouse.
• Cộng đồng Cư dân Đô thị và Người lao động nghèo: Hưởng lợi từ một không gian sống an toàn, văn minh nhưng không bị tước đoạt sinh kế truyền thống.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì?

Luận án đã tích hợp thành công Lý thuyết Nơi chốn (Theory of Place - Canter, 1977; Barker, 1968) vào Lý thuyết Thị trường Tiềm ẩn (Hedonic Pricing Theory - Rosen, 1974), chứng minh rằng "độ sống động" của không gian công cộng không chỉ là một giá trị văn hóa - xã hội trừu tượng mà là một thuộc tính vô hình được vốn hóa trực tiếp vào giá trị tài sản bất động sản.

2. Điểm đổi mới phương pháp luận khi so sánh với các nghiên cứu trước đây?

So với nghiên cứu của Cho et al. (2008) và Shin et al. (2011) vốn chỉ đo lường sự tồn tại của vỉa hè bằng biến giả nhị phân (0/1), luận án của Nguyễn Thị Hồng Thu đã xây dựng chỉ số liên tục Liveliness Index thông qua kỹ thuật lập bản đồ hành vi đa khung giờ (ngày - đêm) trên 270 phân đoạn vỉa hè chuẩn hóa (50m/15s) kết hợp định vị GIS chính xác.

3. Phát hiện thực nghiệm nào gây bất ngờ và có ý nghĩa kinh tế mạnh mẽ nhất?

Phát hiện rằng chiều rộng vỉa hè và khả năng xảy ra các hoạt động kinh doanh lan tỏa (store spillover) không làm suy giảm giá trị nhà ở do tiếng ồn hay lộn xộn, mà ngược lại tạo ra mức thặng dư giá nhà xấp xỉ 5%, khẳng định người mua nhà tại TP.HCM đánh giá rất cao tiềm năng tạo dòng tiền thương mại của vỉa hè mặt tiền.

4. Luận án có cung cấp quy trình tái lập nghiên cứu (Replication Protocol) rõ ràng không?

Toàn bộ quy trình khảo sát thí điểm 20 đoạn, quy thức quan sát thực địa 270 phân đoạn vỉa hè (chiều dài 50m, quan sát 15 giây đối chiếu ngày/đêm), bảng phân loại 5 nhóm hành vi, hệ thống biến số kinh tế lượng Hedonic và danh mục 283 giao dịch tại 13 quận được chuẩn hóa chi tiết trong Chương 2, Chương 3 và Chương 4, cho phép tái lập hoàn toàn tại các đô thị khác.

5. Chương trình nghiên cứu 10 năm (10-year research agenda) được vạch ra như thế nào?

Phát triển hệ thống giám sát tự động độ sống động vỉa hè bằng AI/Computer Vision; mở rộng nghiên cứu sang mô hình định giá không gian đa cấp (Spatial Econometrics); đánh giá tác động của các tuyến đường sắt đô thị (TOD) đến sự biến đổi của kinh tế vỉa hè và tái cấu trúc giá trị đất đai đô thị.

Kết luận

1. Luận án là công trình tiên phong tại Việt Nam và khu vực giải quyết trọn vẹn bài toán kinh tế học vỉa hè thông qua việc kết hợp giữa phân tích xã hội học hành vi và mô hình kinh tế lượng bất động sản Hedonic.
2. Xây dựng thành công bộ chỉ số định lượng chuẩn hóa Liveliness Index dựa trên 5 nhóm hoạt động và tính đa dạng thời gian trên 270 phân đoạn vỉa hè tại 13 quận nội - ngoại thành TP.HCM.
3. Cung cấp bằng chứng thực nghiệm vững chắc chứng minh chiều rộng và chất lượng vỉa hè đóng góp mức thặng dư xấp xỉ 5% vào giá trị giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các khu phố hỗn hợp.
4. Chứng minh hiệu ứng cộng hưởng kinh doanh (business spillover) giữa các nhà phố thương mại liền kề là động lực gia tăng giá trị tài sản đô thị, thay đổi hoàn toàn quan niệm xem vỉa hè là nguồn cơn gây suy giảm mỹ quan.
5. Đề xuất khung chính sách phân vùng vỉa hè 3 dải chức năng và cơ chế kinh tế tài chính đất đai minh bạch, dung hòa giữa phát triển kinh tế sinh kế và văn minh trật tự đô thị.
6. Mở ra 3 nhánh nghiên cứu học thuật mới: Kinh tế học không gian công cộng phi chính thức, Định giá tài sản tích hợp chỉ số hành vi, và Ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong quản trị không gian chuyển tiếp đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MINISTRY OF EDUCATION AND TRAINING UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY -------------------- NGUYEN THI HONG THU THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY AND ITS IMPACT ON PROPERTY VALUES IN MIXED-USE NEIGHBORHOODS. DOCTORAL THESIS IN ECONOMICS Ho Chi Minh – 2021 MINISTRY OF EDUCATION AND TRAINING UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY -------------------- NGUYEN THI HONG THU THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY AND ITS IMPACT ON PROPERTY VALUES IN MIXED-USE NEIGHBORHOODS. Major: Development Economic Major ID: 93.105 DOCTORAL THESIS IN ECONOMICS Supervisors: Dr. Nguyen Luu Bao Doan Dr.

Truong Dang Thuy Ho Chi Minh – 2021 i ACKNOWLEDGES My name is Nguyen Thi Hong Thu, PhD student in the major of Development Economics at University of Economics Ho Chi Minh City. I would like to confirm that the research results in this thesis is from my own works and has not been published. The thesis does not contain documents extracted in whole or in part from a thesis presented to another qualification at University of Economics HCMC or in any other educational institution. Nguyen Thi Hong Thu ii TABLE OF CONTENTS ACKNOWLEDGE ABBREVITATIONS LIST OF TABLES LIST OF FIGURES ABSTRACT CHAPTER 1.4 Research methodology and scope.

THE RESEARCH DESIGN .2 Definition of key terms .3 Construction of theoretical framework .4 Overview of sidewalk in HCMC .5 The housing market in HCMC .6 Data samples and data collections. 41 ESSAY 1 – THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY .1 The theoritical reviews .2 The role of sidewalk as public space .3 Dimensions of public space .4 Empirical reviews of public space and sidewalk in HCMC .1 Mixed-method research design .2 The study areas and data collection .3 Data analysis methods .4 Calculating liveliness index .4 Findings and discussions .1 Descriptive statistics of physical characteristics of sidewalk .2 Behavioral mapping of people and activities .3 Calculating of liveliness index .4 Relationship between the physical characteristics of the sidewalk and liveliness index 85 3. 90 ESSAY 2 - THE IMPACT OF SIDEWALKS ON PROPERTY VALUES IN MIXED- USE NEIGHBORHOOD IN HO CHI MINH CITY .2 Variables and definitions .1 Data descriptive analysis .3 The discussion of results. 128 CONCLUSIONS, IMPLICATIONS, AND LIMITATIONS.

134 LIST OF AUTHOR’S PUBLISHED PAPERS. 150 iv ABBREVITATIONS 1Q19: The first quarter 2019 CBD: Central Business District HCMC: Ho Chi Minh City HLM: Hierarchical Linear Modeling HN: Hanoi No.: Number TOD: Transit Oriented Development VIF: Variance Inflation Factors VN: Vietnam v LIST OF TABLES Table 3.1 Data requirement and methods .2 Calculating of temporal diversity of use .3 Calculating of diversity of activities .4 Selected physical characteristics of the sidewalk environment .6 Sidewalk surface quality .9 Number of people daytime and night-time .10 Liveliness index for each of 270 sidewalk-segment .11 Liveliness index for district level .12 Correlation matrix of variables .13 Descriptive statistics of variables in regression model .14 Regression result of the relationship between physical characteristics of the sidewalk and Liveliness index .1 The twenty characteristics appearing most often in previous hedonic pricing model studies .2 Variables and their definitions .3 Functional forms for the hedonic price function .4 Correlation between dependent variable and independent variables .6 Percent of observations for each district in HCMC .116 vi LIST OF FIGURES Figure 2.1 Research process diagram .2 Study area and data used .3 The exploratory research design.1 Sense of place model (Canter, 1977).2 The coding process in inductive analysis .3 Categories of activities on sidewalk in HCMC .4 Day-time activities with sidewalk width .5 Night-time activities with sidewalk width.6 Number of people engaged in some type of activities on day-time and night- time on 270 sidewalk-segments in 13 districts in HCMC .7 Day-time activities .8 Night-time activities .9 Number of activity on day-time and night-time on 270 sidewalk-segments in 13 districts in HCMC .11 Scatter plot between liveliness index and sidewalk width .1 Scatter plot between price and lot size, CBD, sidewalk width, liveliness index.2 The eight-house group in mixed-use neighborhood. 121 vii ABSTRACT In most countries around the world, sidewalks are usually for pedestrians for a long time. However, it was said that HCMC’s sidewalks were not mingled with any urban cities in the world.

The HCMC’s sidewalks are possible to generate more liveliness, by commercial activities and social activities to occur in the sidewalks frontage of the house during day-time and night-time. The first essay based on social perspectives. This research applied the mixed-method research that is a combination to qualitative and quantitative methods to calculate the liveliness index. The author uses the observation participant method blended with the visual method to collect data to the five activity categories including sidewalk vending, domestic use, communal, store spillover, transportation.

The results of the first essay show the estimated value of the liveliness index of 270 sidewalk-segment as a quality standard to consider sidewalk as public space in HCMC. Most of the sidewalk-segments in District 5 have a higher level of liveliness than others. The second essay based on the home-owners to investigate the impact of sidewalks on property values in mixed-use neighborhoods. The sidewalk width could premium property approximately 5 percent based on the primary data of 283 sidewalk segments and house prices in HCMC.

Besides, the rental property and the spill-over of neighboring houses also have a positive impact on property value. Therefore, the government can perform sidewalk expansion or at least maintain a stable sidewalk width, creating a good space for those participating in activities on the sidewalk. Keywords: Hedonic pricing model, Liveliness index, mixed-use neighborhoods, sidewalks, property value. TÓM TẮT Ở hầu hết các nước trên thế giới, vỉa hè thường là nơi dành cho đi bộ.

Tuy nhiên, một số học giả cho rằng vỉa hè của TP. HCM không trộn lẫn với vỉa hè của bất kỳ thành phố nào trên thế giới. Các vỉa hè của TP. HCM có thể tạo ra sự sống động hơn thông qua các chương trình sự kiện, các hoạt động thương mại và hoạt động xã hội diễn ra ở vỉa hè trước các nhà mặt tiền vào ban ngày và ban đêm.

Bài luận thứ nhất tiếp cận viii dựa trên quan điểm xã hội. Nghiên cứu này áp dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp, kết hợp giữa phương pháp định tính và định lượng trong việc thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số sống động. Tác giả sử dụng phương pháp người tham gia quan sát (observation participant method) kết hợp với phương pháp trực quan (visual method) để thu thập dữ liệu của 270 phân đoạn vỉa hè, dữ liệu thu thập được về năm danh mục các hoạt động diễn ra trên vỉa hè bao gồm bán hàng rong, sử dụng trong hoạt động gia đình, sinh hoạt cộng đồng, hoạt động kinh doanh, giao thông chính diễn ra trên vỉa hè. Kết quả nghiên cứu trình bày giá trị ước tính của chỉ số liveliness index của 270 phân đoạn vỉa hè được xem như là một tiêu chuẩn chất lượng để xem xét vỉa hè là một không gian công cộng tại TP.

Hầu hết các phân đoạn vỉa hè tại Quận 5 đều có mức sống động cao hơn các phân đoạn vỉa hè tại các Quận còn lại. Bài luận thứ hai tiếp cận dựa trên quan điểm của chủ sở hữu nhà để xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong các khu phố hỗn hợp. Độ rộng của vỉa hè có tác động làm gia tăng giá trị nhà khoảng 5 phần trăm. Đối với nhà mặt tiền, nhà có thể cho thuê hay nhà nằm trong khu có thể tác động lan toả kinh doanh cũng có tác động dương đến giá nhà.

Đây là điểm khám phá mới trong nghiên cứu này đối với nhà ở riêng lẻ tại TP. Do đó, chính quyền có thể thực hiện mở rộng vỉa hè hay ít nhất duy trì được độ rộng vỉa hè ổn định, tạo không gian tốt cho những người tham gia vào các hoạt động trên vỉa hè, đặc biệt nhấn mạnh đến các hoạt động của hộ gia đình. Thêm nữa, chính quyền thành phố có thể thu thuế đối với những người mua nhà mặt tiền khi họ tham gia các hoạt động kinh doanh trên vỉa hè trước nhà. Từ khoá: Chỉ số sống động, Giá nhà, Khu phố hỗn hợp, Mô hình định giá Hedonic, Vỉa hè.

INTRODUCTION In this chapter, the author introduces the thesis overview, derived from research problems and research gaps to give research objectives and research questions. Next, the author presents the methodology and scope of the study. At the same time, this chapter also summarizes the main theoretical and practical contributions of the thesis. Finally, the author presents the structure of the thesis that described in the following chapters.1 Problem statement The sidewalk management effectively is a matter of concern for the authorities and the researchers on over the world and in Vietnam.

The point of view around the world shows that sidewalks are usually for transportation for a long time (Gehl, 1987; Amin, 2008; Dempsey, 2009). Governments in North America and Europe consider the planning and design of sidewalks to serve pedestrians as essential and effective (Loukaitou-Sederis and Ehrenfeucht, 2009). Municipal governments in Vietnam, like in HCMC, also pursues the planning and cleaning of the sidewalks so that it becomes a space serve pedestrians. However, in recent years, some cities in the United States have tended to motivate people who using the sidewalk in mixed-use such as commercial, decoration, and public space.

This trend is called Do-it-yourself urbanism (Douglas, 2019; Talen, 2015). The reality of managing sidewalks in some cities in Vietnam shows that sidewalks are being used for mixed purposes from traffic, commercial, shophouse, social interaction, to the household activities. Therefore, the conflicts of planning of using sidewalks need to be addressed so that cities can manage sidewalks effectively. Sidewalk can be considered as a public space in some economic contexts.

However, in most urban studies, the sidewalk is occupied by the means of transportation such as pedestrians, motorbike, or parking lot (Gehl, 1987; Mitchell, 1995; Tiesdell and Oc, 1998; Amin, 2008; David et al. In the last few decades, 2 the public space in urban area in developed countries include parks, recreation, sports facilities, squares, streets, and sidewalk is rarely the authors considered sidewalk as public space (Whyte, 1980; Gehl, 1989; Carr et al., 1992; Cooper-Marcus & Francis, 1998; Banerjee, 2001). However, sidewalk as public space plays a significant role in people’s everyday life in neighborhoods level (Chitraka, 2016; Mehta, 2006; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009; Andersson, 2016; Holland et al., 2007; Sennett, 1992; Thomas 1991; Lofland, 2017). Some authors pointed out have many roles of sidewalk as public spaces such as social and culture value, economic value and environment settings value, making the urban area an attractive place to live and work (Andersson, 2016; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009; Chitraka, 2016; Holland et al.

Some scholars have noted that a unique aspect of Asian urbanism is public spaces as streets and sidewalks rather than in open space and squares that often seen used in the Western studies (Heng, 1999; Sassen, 2011; Eidse & Turner, 2014; Nguyen & Han, 2017). The current research on sidewalks only focuses on the socio-cultural aspect related to use and how the activities take place on the sidewalk. The household activities on the sidewalk in Asian countries, when some activities that are supposed to take place inside the home or domestic space, but the reversal is that of eating, drinking, cooking, bathing, and washing activities take place outside the house and in public space (Edensor, 1998; Yasmeen, 1996). Concerning commercial activities, some studies added to the property value along the sidewalk (Deacon, 2013; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009; Rupa, 2015).