ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu.
Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu đối với người có nhu cầu sử dụng đất và nhà ở thật sự. Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả, những thành phần đó muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính thực trạng trên tạo nên những khó khăn trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
h 2 Phường Tân Bình thuộc thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình là một phường miền núi có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, kinh tế phát triển, tập trung lao động đến làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh thu hút thêm nhiều đối tượng sử dụng đất và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị thì cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên khá phổ biến, sôi động và ngày một đa dạng hơn Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Nông Thị Thu Huyền, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp, giai đoạn 2015-2017”. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp giai đoạn 2015 - 2017, tìm ra những thuận lợi, khó khăn, hạn chế khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ từ đó đề xuất ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này cho địa phương trong thời gian tới.
Mục tiêu cụ thể của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình - Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình giai đoạn 2015 - 2017 - Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ quản lý trên địa bàn phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp. - Đề xuất các giải pháp nhắm nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn cho địa phương trong thời gian tới h 3 1. Yêu cầu của đề tài - Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan, chính xác, trung thực. -Nắm vững cácvăn bản liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Từ kết quả nghiên cứa phải chỉ ra được nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn và đưa ra những giải pháp khắc phục cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng những kiến thức đã học vào thực tế, làm quên với môi trường làm việc sau khi ra trường. -Ý nghĩa thực tế: Hiểu rõ công tác quản lý nhà nước tại cơ sở, giúp tìm hiểu rõ nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng, từ đó kiế nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương. h 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận Việc “mua bán đất” đã có từ lâu, từ trước khi luật đất đai 1993 có hiệu lực. Thời điểm đó việc mua bán đất là “chuyển nhượng chui” không thông qua nhà nước không được sự cho phép của nhà nước. Hiến pháp 1980 và Luật Đất Đai 1987 đã nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức.Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường.
Ngay sau đó, Luật Đất Đai 1993 được ban hành với những quy định rất mới về quản lý nhà nước về đất đai và quyền của người sử dụng đất. Điều 1 luật đất đai 1993 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, và thuật ngữ“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra đời. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo những quy định của pháp luật. Cơ sở thực tiễn Thị trường đất đai ngày càng sôi động và phát triển.
Đi cùng với đó là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan và rất cần thiết nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng đất toàn xã hội. Khi luật đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như: hình thức, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các văn bản của Nhà nước Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”.
Luật đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa nhà nướcbảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất “người sử dụng đất cóquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai, để thực hiện các QSDD nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật: - Hiến pháp năm 2013. - Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013. [8] - Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
[3] - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Bộ luật dân sự năm 2015. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy định giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy định thu tiền sử dụng đất.[4] - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân[2] -Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016. Quy định về lệ phí trước bạ.[5] - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về hồ sơ địa chính; h 6 - Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Chính phủ v/v hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hưỡng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế. -Công văn 435/TCT-CS năm 2016 hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai 2.