Đánh giá việc thực hiện bồi thường, GPMB tại huyện Hòa Vang, Đà Nẵng

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Hòa Vang, Đà Nẵng. Đánh giá chính sách qua các dự án thực tế.

• Tác giả: Nguyễn Hải Cường
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thanh Đức
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số dự án tại huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan luận văn về bồi thường GPMB tại Hòa Vang Đà Nẵng

Luận văn thạc sĩ "Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số dự án tại huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng" là một công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu, cung cấp cái nhìn toàn diện về công tác thu hồi đất tại một trong những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh. Nghiên cứu tập trung vào hai dự án trọng điểm: Đường Hòa Phước – Hòa Khương và Đường Cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi. Mục tiêu chính của luận văn là đánh giá các chính sách bồi thường đã được áp dụng, phân tích những thành công và hạn chế, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách. Bối cảnh nghiên cứu được đặt tại huyện Hòa Vang, một khu vực ngoại thành của thành phố Đà Nẵng, nơi đang diễn ra khoảng 200 đồ án quy hoạch phát triển hạ tầng, khu công nghiệp và đô thị. Điều này tạo ra áp lực lớn lên công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), ảnh hưởng trực tiếp đến sinh kế người dân bị ảnh hưởng. Luận văn sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp từ các cơ quan nhà nước như UBND huyện Hòa Vang, Trung tâm phát triển quỹ đất và phỏng vấn, khảo sát trực tiếp 166 hộ dân bị thu hồi đất. Qua đó, công trình không chỉ có ý nghĩa khoa học trong việc hệ thống hóa cơ sở lý luận mà còn mang giá trị thực tiễn cao, góp phần giải quyết những bất cập trong quy trình GPMB, củng cố lòng tin của người dân và đẩy nhanh tiến độ các dự án, phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa của thành phố.

1.1. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu của luận văn

Luận văn đặt ra mục tiêu cốt lõi là đánh giá một cách khách quan và khoa học việc thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án cụ thể trên địa bàn huyện Hòa Vang. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến 2015, tập trung vào hai dự án lớn: Dự án Đường Hòa Phước-Hòa Khương và Dự án Đường Cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi. Đối tượng nghiên cứu bao gồm các văn bản pháp lý, quy định của trung ương và địa phương liên quan đến đền bù GPMB, các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, và hoạt động của các cơ quan chức năng như Hội đồng bồi thường GPMB.

1.2. Phương pháp luận và cơ sở dữ liệu được sử dụng

Để đạt được mục tiêu đề ra, tác giả đã áp dụng một hệ thống phương pháp nghiên cứu đa dạng. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp được tiến hành tại UBND huyện Hòa Vang và các cơ quan liên quan để tổng hợp các quyết định, báo cáo, và số liệu về đơn giá bồi thường. Song song đó, phương pháp khảo sát sơ cấp qua phiếu điều tra và phỏng vấn sâu 166 hộ dân đã cung cấp những dữ liệu thực tiễn về mức độ hài lòng, những khó khăn và nguyện vọng của người dân. Các số liệu sau đó được xử lý, phân tích và so sánh bằng phần mềm Excel, đảm bảo tính chính xác và khách quan cho các kết luận của nghiên cứu.

II. Thực trạng thách thức trong chính sách bồi thường GPMB Hòa Vang

Quá trình triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Hòa Vang đã đạt được một số thành tựu nhất định. Công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách được thực hiện tốt, giúp người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ. Tuy nhiên, luận văn đã chỉ ra nhiều tồn tại và thách thức lớn, trở thành rào cản làm chậm tiến độ dự án và gây ra các khiếu nại về đất đai. Thực trạng đền bù cho thấy một khoảng cách đáng kể giữa lý thuyết chính sách và thực tiễn áp dụng. Hạn chế lớn nhất được xác định là đơn giá bồi thường đất còn thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường tự do. Điều này khiến người dân cảm thấy bị thiệt thòi, không đủ khả năng tái tạo lại tư liệu sản xuất hoặc mua một nơi ở mới tương đương. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ đi kèm cũng bộc lộ nhiều bất cập. Việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chủ yếu được quy ra tiền mặt và trao một lần, chưa thực sự giải quyết được vấn đề việc làm bền vững cho người nông dân mất đất. Các khu tái định cư thường được quy hoạch ở vị trí xa nơi ở cũ, hạ tầng chưa hoàn thiện đồng bộ, gây khó khăn cho việc ổn định cuộc sống và duy trì các mối quan hệ xã hội, sản xuất truyền thống của người dân. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của các hộ gia đình mà còn tạo ra những điểm nóng về an sinh xã hội tại địa phương.

2.1. Bất cập về đơn giá bồi thường đất so với giá thị trường

Một trong những nguyên nhân chính gây ra khiếu nại kéo dài là sự chênh lệch giữa đơn giá bồi thường do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường. Luận văn chỉ rõ, mặc dù khung giá đất của thành phố Đà Nẵng được điều chỉnh định kỳ, nó vẫn không theo kịp tốc độ biến động của thị trường bất động sản. Thực tế, giá đất bồi thường thường chỉ bằng 30-50% giá chuyển nhượng thực tế. Ví dụ, tại dự án đường Hòa Phước-Hòa Khương, giá bồi thường đất ở nông thôn chỉ dao động ở mức nhất định, trong khi giá người dân phải trả để mua một lô đất tương tự ở khu vực lân cận cao hơn gấp nhiều lần. Điều này tạo ra tâm lý không đồng thuận trong nhân dân, làm chậm quá trình bàn giao mặt bằng.

2.2. Vấn đề quy hoạch khu tái định cư và hạ tầng đi kèm

Chính sách tái định cư là một phần không thể thiếu trong công tác GPMB, nhưng việc triển khai tại Hòa Vang còn nhiều hạn chế. Nhiều khu tái định cư được xây dựng chưa hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật và xã hội (điện, đường, trường, trạm) trước khi bố trí cho người dân. Vị trí các khu này thường cách xa nơi ở cũ, làm xáo trộn cuộc sống, tập quán canh tác và các mối quan hệ cộng đồng của người dân. Việc di dời đến một môi trường sống mới, thiếu kết nối và xa trung tâm đã ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tìm kiếm việc làm và sinh kế người dân bị ảnh hưởng.

2.3. Hiệu quả chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp còn thấp

Mặc dù Luật Đất đai đã có quy định về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, việc thực hiện tại các dự án ở Hòa Vang chủ yếu dừng lại ở hình thức chi trả bằng tiền. Theo nghiên cứu, hệ số hỗ trợ tại Đà Nẵng áp dụng ở mức thấp nhất (K=1,5 lần giá đất nông nghiệp), trong khi khung của Chính phủ cho phép từ 1,5 đến 5 lần. Khoản tiền này thường không đủ lớn để người dân đầu tư vào một hướng sản xuất, kinh doanh mới. Thiếu các chương trình đào tạo nghề, tư vấn việc làm và hỗ trợ vốn vay cụ thể đã khiến chính sách này chưa đạt được mục tiêu cốt lõi là đảm bảo sinh kế bền vững cho người bị thu hồi đất nông nghiệp.

III. Phương pháp áp dụng chính sách bồi thường tại 2 dự án lớn

Luận văn đã tiến hành so sánh, phân tích chi tiết việc áp dụng chính sách bồi thường tại hai dự án có tính chất khác nhau: Dự án đường Hòa Phước-Hòa Khương (sử dụng vốn ngân sách thành phố) và Dự án đường Cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi (sử dụng vốn vay Ngân hàng Thế giới). Về cơ bản, cả hai dự án đều tuân thủ khung pháp lý chung do UBND thành phố Đà Nẵng ban hành, đặc biệt là Quyết định 63/2012/QĐ-UBND. Việc áp dụng chung một khung giá đất ở và vật kiến trúc đã đảm bảo tính công bằng, thống nhất trên địa bàn huyện Hòa Vang, tạo thuận lợi cho công tác quản lý và giảm thiểu sự so bì giữa các dự án. Tuy nhiên, sự khác biệt lớn nằm ở các chính sách hỗ trợ bổ sung. Dự án đường Cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi, do yêu cầu từ nhà tài trợ vốn, đã áp dụng các chính sách hỗ trợ linh hoạt và có lợi hơn cho người dân. Cụ thể, dự án này không chỉ bồi thường theo giá nhà nước mà còn có các khoản hỗ trợ thêm để ổn định cuộc sống và áp dụng khung giá đất thay thế đối với đất nông nghiệp. Điều này giúp mức đền bù gần hơn với giá thị trường, do đó nhận được sự đồng thuận cao hơn từ phía người dân, góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng so với dự án còn lại.

3.1. Khung pháp lý chung và quy trình GPMB được áp dụng

Cả hai dự án đều được triển khai dựa trên hệ thống văn bản pháp luật của Việt Nam, đặc biệt là Luật Đất đai và các nghị định liên quan, cùng với các quy định cụ thể của thành phố Đà Nẵng như Quyết định 62/2012/QĐ-UBND (về giá đất) và Quyết định 63/2012/QĐ-UBND (về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư). Quy trình GPMB được thực hiện theo các bước chuẩn: công bố quy hoạch, kiểm kê, lập phương án bồi thường, niêm yết công khai và chi trả. Hội đồng bồi thường GPMB huyện Hòa Vang đóng vai trò trung tâm trong việc tổ chức thực hiện, đảm bảo tính pháp lý và công khai, minh bạch.

3.2. So sánh chính sách hỗ trợ giữa hai dự án trọng điểm

Điểm khác biệt cốt lõi nằm ở nguồn vốn và các điều khoản đi kèm. Dự án đường Cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi (vốn vay WB) có chính sách bồi thường đất nông nghiệp theo "giá thay thế", giúp người dân nhận được mức đền bù cao hơn đáng kể so với khung giá quy định. Ngoài ra, dự án này còn có các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, phục hồi thu nhập hào phóng hơn. Ngược lại, dự án đường Hòa Phước-Hòa Khương (vốn ngân sách) áp dụng chặt chẽ theo quy định của thành phố. Sự khác biệt này cho thấy tầm quan trọng của các chính sách hỗ trợ bổ sung trong việc tạo ra sự đồng thuận và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

IV. Quy trình GPMB và vai trò của Hội đồng bồi thường huyện Hòa Vang

Quy trình GPMB tại huyện Hòa Vang được thực hiện dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố Đà Nẵng và vai trò chủ trì của UBND huyện Hòa Vang. Hạt nhân của quá trình này là Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Hội đồng GPMB), được thành lập cho từng dự án. Thành phần của Hội đồng bao gồm đại diện lãnh đạo UBND huyện, các phòng ban chuyên môn (Tài chính, Tài nguyên và Môi trường), chủ đầu tư, và đại diện UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi. Vai trò của Hội đồng là vô cùng quan trọng, từ việc tổ chức kiểm kê, xác định nguồn gốc đất, áp giá bồi thường, đến việc lập và trình duyệt phương án đền bù. Luận văn ghi nhận, Hội đồng bồi thường đã nỗ lực làm việc theo nguyên tắc tập thể, công khai, và tổ chức nhiều buổi đối thoại để giải đáp thắc mắc, giải quyết các khiếu nại về đất đai ngay tại cơ sở. Sự phối hợp giữa các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng trong việc thẩm định phương án, và Sở Tài chính trong việc thẩm định giá trị bồi thường đã góp phần đảm bảo tính pháp lý và thống nhất. Tuy nhiên, nghiên cứu cũng chỉ ra rằng năng lực và trình độ chuyên môn của một bộ phận cán bộ thực thi đôi khi còn hạn chế, dẫn đến sai sót trong quá trình lập hồ sơ, gây chậm trễ và bức xúc không đáng có cho người dân.

4.1. Cơ cấu tổ chức và trách nhiệm của Hội đồng bồi thường

Hội đồng GPMB huyện Hòa Vang hoạt động dưới sự lãnh đạo của một Phó Chủ tịch UBND huyện. Trách nhiệm chính của Hội đồng là giúp UBND cùng cấp lập, trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường. Các thành viên có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ: Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định loại đất, diện tích; Phòng Tài chính kiểm tra việc áp giá; UBND xã xác nhận nguồn gốc sử dụng đất. Hội đồng chịu trách nhiệm cuối cùng về tính chính xác và hợp pháp của phương án bồi thường trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

4.2. Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong thu hồi đất

Công tác thu hồi đất đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa nhiều cấp, nhiều ngành. Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng đóng vai trò thẩm định phương án bồi thường tổng thể, trong khi Sở Xây dựng xác định giá trị nhà cửa, vật kiến trúc. UBND huyện Hòa Vang có trách nhiệm chỉ đạo trực tiếp Hội đồng GPMB, giải quyết khiếu nại thuộc thẩm quyền và ra quyết định cưỡng chế khi cần thiết. Sự phối hợp này nhằm đảm bảo quy trình GPMB tuân thủ đúng pháp luật và hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

V. Đánh giá tác động đến sinh kế người dân bị thu hồi đất

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội đã tác động sâu sắc và đa chiều đến đời sống của người dân huyện Hòa Vang. Luận văn đã dành một phần quan trọng để đánh giá những tác động này, cả tích cực lẫn tiêu cực. Về mặt tích cực, một bộ phận không nhỏ người dân sau khi nhận tiền đền bù và được bố trí tái định cư đã có điều kiện sống tốt hơn. Nhiều hộ gia đình xây dựng được nhà cửa khang trang, kiên cố hơn nơi ở cũ. Khoản tiền bồi thường, hỗ trợ cũng giúp họ có một số vốn để tiết kiệm hoặc đầu tư vào các hoạt động kinh doanh nhỏ. Tuy nhiên, về mặt tiêu cực, tác động lớn nhất là sự mất mát tư liệu sản xuất chính, đặc biệt là đất nông nghiệp, đẩy nhiều hộ dân vào tình trạng bấp bênh về việc làm và thu nhập. Sinh kế người dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi họ phải chuyển đổi từ nông nghiệp sang các ngành nghề phi nông nghiệp mà không được trang bị đủ kỹ năng. Kết quả khảo sát cho thấy, nhiều lao động nông thôn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm mới do tuổi tác, trình độ học vấn hạn chế. Mặc dù thu nhập tổng thể của một số hộ có thể tăng lên trong ngắn hạn do tiền đền bù, nhưng về lâu dài, sự ổn định và bền vững của nguồn sống là một thách thức lớn chưa được giải quyết triệt để.

5.1. Những thay đổi tích cực về điều kiện nhà ở và vật chất

Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng chính sách tái định cư đã mang lại những thay đổi rõ rệt về chất lượng sống. Các khu dân cư mới được quy hoạch tốt hơn, có hạ tầng cơ bản, giúp người dân tiếp cận điều kiện sống đô thị hóa. Tiền bồi thường, đặc biệt từ dự án Đường Cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi, đã giúp nhiều hộ gia đình không chỉ xây nhà mới mà còn mua sắm thêm các tiện nghi sinh hoạt, cải thiện đời sống vật chất. Đây là một trong những thành công đáng ghi nhận của công tác đền bù, GPMB.

5.2. Thách thức về việc làm và ổn định thu nhập lâu dài

Bên cạnh mặt tích cực, thách thức lớn nhất sau thu hồi đất là vấn đề việc làm. Mất đất nông nghiệp đồng nghĩa với việc mất đi nguồn sống truyền thống và ổn định. Các chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chưa đủ mạnh để giúp người dân thích ứng. Khảo sát của luận văn cho thấy một tỷ lệ đáng kể người dân sau khi nhận tiền bồi thường đã sử dụng vào tiêu dùng thay vì đầu tư sản xuất, dẫn đến nguy cơ tái nghèo khi tiền hết. Việc thiếu định hướng nghề nghiệp và thị trường lao động hạn chế tại địa phương là rào cản chính đối với sự ổn định sinh kế người dân bị ảnh hưởng.

VI. Top 5 giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB tối ưu

Trên cơ sở phân tích sâu sắc thực trạng đền bù và những hạn chế còn tồn tại, luận văn đã đề xuất một hệ thống các giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Hòa Vang. Các giải pháp này không chỉ hướng đến việc khắc phục những bất cập trước mắt mà còn mang tính chiến lược, dài hạn, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa lợi ích các bên. Mục tiêu cuối cùng là làm cho công tác giải phóng mặt bằng trở nên minh bạch, công bằng hơn, giảm thiểu khiếu nại về đất đai và đảm bảo người dân bị thu hồi đất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Những đề xuất này tập trung vào năm nhóm vấn đề cốt lõi: cơ chế xác định giá đất, quy hoạch và xây dựng khu tái định cư, chính sách hỗ trợ sinh kế, tăng cường quản lý nhà nước, và nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ. Việc áp dụng đồng bộ các giải pháp này được kỳ vọng sẽ tạo ra một bước đột phá trong công tác GPMB tại thành phố Đà Nẵng trong giai đoạn tới, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội một cách bền vững.

6.1. Giải pháp 1 Xây dựng khung giá đất bồi thường sát giá thị trường

Luận văn đề nghị cần định kỳ xây dựng và điều chỉnh khung giá đất bồi thường để đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Cần thành lập một đơn vị định giá đất độc lập hoặc thuê các tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá đất cụ thể cho từng dự án. Đồng thời, cần xây dựng mới bộ đơn giá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng có tính đến yếu tố trượt giá, đảm bảo người dân có thể tái tạo tài sản tương đương sau khi bị thu hồi.

6.2. Giải pháp 2 Hoàn thiện hạ tầng khu tái định cư trước khi di dời

Một giải pháp cấp bách là phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu tái định cư. Các khu này phải được hoàn thiện cơ bản về đường, điện, nước, trường học, trạm y tế trước khi vận động người dân di dời. Điều này không chỉ tạo điều kiện sống thuận lợi mà còn là yếu tố quan trọng để thuyết phục người dân chấp hành bàn giao mặt bằng, sớm ổn định cuộc sống.

6.3. Giải pháp 3 Đổi mới chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp

Thay vì chỉ hỗ trợ bằng tiền một lần, cần xây dựng các chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cụ thể và thực chất hơn. Cần tổ chức các lớp đào tạo nghề phù hợp với nhu cầu thị trường lao động địa phương, giới thiệu việc làm tại các khu công nghiệp, và có chính sách hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho các hộ muốn tự kinh doanh, sản xuất. Nâng hệ số hỗ trợ chuyển đổi nghề lên mức cao hơn trong khung cho phép của Chính phủ cũng là một kiến nghị quan trọng để tăng nguồn lực cho người dân tái lập sinh kế.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại thành phố Đà Nẵng đòi hỏi việc thu hồi diện tích đất đai rất lớn để nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và giao thông liên vùng. Tại huyện Hòa Vang, địa phương có diện tích tự nhiên rộng 73.488,8 ha với tỷ lệ đất nông nghiệp chiếm tới 88,29%, chính quyền đã và đang triển khai đồng loạt khoảng 200 đồ án quy hoạch phát triển kinh tế và xã hội. Việc thu hồi đất quy mô lớn này tác động trực tiếp đến kế sinh nhai của hàng ngàn hộ dân nông thôn khi tư liệu sản xuất cơ bản bị chuyển đổi.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là sự bất cập giữa khung giá đền bù theo quy định nhà nước với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường, cùng những vướng mắc về chính sách tái định cư và giải quyết việc làm sau giải tỏa. Mục tiêu cụ thể của công trình là đánh giá toàn diện việc thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng tại 02 công trình giao thông huyết mạch: Tuyến đường Hòa Phước – Hòa Khương thuộc Hợp phần 3 Dự án Phát triển bền vững thành phố Đà Nẵng và Dự án Đường cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi đoạn qua huyện Hòa Vang trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015.

Phạm vi không gian nghiên cứu bao quát các xã trọng điểm gồm Hòa Phước, Hòa Châu, Hòa Tiến, Hòa Khương, Hòa Nhơn và Hòa Phong với tổng diện tích đất thu hồi của 02 dự án vượt trên 1,2 triệu m2, ảnh hưởng tới 3.531 hồ sơ giải tỏa. Luận văn mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi cung cấp hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm gia tăng tỷ lệ bàn giao mặt bằng đúng hạn lên trên 90%, giảm thiểu khiếu nại khiếu kiện, ổn định an sinh xã hội cho hơn 122.151 cư dân địa phương và tối ưu hóa hiệu quả giải ngân nguồn vốn đầu tư công.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên 02 nền tảng lý thuyết kinh tế và xã hội cốt lõi. Thứ nhất là Lý thuyết địa tô và giá trị quyền sử dụng đất của kinh tế chính trị học cổ điển, luận giải nguồn gốc hình thành địa tô chênh lệch khi đất nông nghiệp chuyển sang mục đích hạ tầng đô thị, làm cơ sở xác định mức bồi thường thỏa đáng cho người sử dụng đất. Thứ hai là Khung lý thuyết rủi ro và tái thiết sinh kế (Mô hình IRR) của Michael Cernea, phân tích 08 nguy cơ bần cùng hóa phổ biến khi di dân giải tỏa gồm mất đất, mất việc làm, mất nhà ở, bị gạt ra ngoài lề xã hội, mất an ninh lương thực, gia tăng bệnh tật, mất quyền tiếp cận tài sản chung và xói mòn liên kết cộng đồng.

Hệ thống nghiên cứu vận dụng 05 khái niệm then chốt theo Luật Đất đai: Thu hồi đất vì lợi ích quốc gia công cộng; Bồi thường về đất và chi phí đầu tư còn lại; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Bố trí tái định cư tập trung hoặc phân tán; Giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, mô hình đánh giá so sánh hiệu quả quản lý giữa khung giá đất định kỳ 05 năm của Nhà nước và giá thị trường độc lập được áp dụng để làm rõ cơ chế chênh lệch giá trị bồi thường.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ báo cáo giai đoạn 2010 – 2015 của Ủy ban nhân dân huyện Hòa Vang, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đà Nẵng và Niên giám thống kê huyện Hòa Vang năm 2014. Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra xã hội học với quy mô mẫu khảo sát gồm 166 hộ dân bị thu hồi đất trực tiếp và các cán bộ quản trị dự án.

Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được lựa chọn nhằm đảm bảo tính đại diện: Dự án Đường Hòa Phước – Hòa Khương chọn 97 hộ gồm 50 hộ giải tỏa đất ở và 47 hộ đất nông nghiệp; Dự án Cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi chọn 69 hộ gồm 48 hộ giải tỏa đất ở và 21 hộ đất nông nghiệp. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả kết hợp so sánh định lượng là nhằm bóc tách chính xác mối quan hệ giữa mức giá đền bù với mức độ hài lòng của người dân. Toàn bộ số liệu sơ cấp được xử lý bằng phần mềm tin học chuyên dụng, kết hợp phương pháp trực quan hóa không gian địa lý trên bản đồ quy hoạch xây dựng giai đoạn 2014 – 2015.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tiến độ giải phóng mặt bằng có sự phân hóa rõ rệt giữa các loại đất. Tại Dự án Cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi, công tác thu hồi đất nông nghiệp đạt tỷ lệ bàn giao mặt bằng 100% với toàn bộ 2.102 hồ sơ hoàn tất. Ngược lại, diện tích đất thổ cư và nhà ở chỉ đạt tỷ lệ bàn giao 53,8% tương đương 204 trên tổng số 379 hồ sơ, để lại 175 hồ sơ tồn đọng khiếu nại kéo dài tập trung tại xã Hòa Nhơn với 133 trường hợp và xã Hòa Tiến với 42 trường hợp.

Thứ hai, quy mô nguồn vốn và khối lượng chi trả giải tỏa đạt tỷ trọng giải ngân rất cao nhưng chưa triệt để. Tại Dự án Cao tốc, tổng diện tích đất thu hồi là 894.992,8 m2 với tổng kinh phí bồi thường phê duyệt đạt 430,650 tỷ đồng, trong đó đã chi trả thực tế 394,590 tỷ đồng đạt tỷ lệ 91,6% kế hoạch vốn. Tại Dự án Hòa Phước – Hòa Khương, tổng diện tích thu hồi là 323.000 m2 với 1.050 hồ sơ giải tỏa và nhu cầu tái định cư dự trù 708 lô đất.

Thứ ba, đơn giá bồi thường vật kiến trúc và công trình xây dựng bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Đơn giá áp dụng theo Quyết định 63/2012/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng chưa phản ánh đúng chỉ số trượt giá vật liệu và nhân công xây dựng, dẫn đến thực trạng tiền bồi thường nhà ở thực tế thấp hơn từ 25% đến 35% so với chi phí xây mới công trình có quy mô tương đương.

Thứ tư, chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chưa phát huy tính bền vững. Địa phương áp dụng hệ số hỗ trợ đào tạo nghề mức sàn thấp nhất là K=1,5 lần giá đất nông nghiệp, trong khi biên độ quy định của Chính phủ cho phép từ K=1,5 đến 5,0 lần. Khoản hỗ trợ này chủ yếu chi trả một lần bằng tiền mặt, khiến khoảng 45% đến 50% lao động nông nghiệp sau khi mất đất rơi vào tình trạng thiếu việc làm ổn định.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại trên bắt nguồn từ sự bất cập trong phương pháp xác định giá đất và tính trễ của hạ tầng tái định cư. Các khu tái định cư với nhu cầu 962 lô cho dự án Cao tốc và 708 lô cho dự án Hòa Phước – Hòa Khương thường chậm bàn giao hạ tầng kỹ thuật, buộc người dân phải chờ đợi mặt bằng sạch. Khi so sánh với các công trình nghiên cứu tại thị xã Bảo Lộc và thành phố Đồng Hới, tình trạng người dân không đồng tình với giá bồi thường đất ở dao động từ 55% đến 71,4% là mẫu số chung tại nhiều địa phương đang đô thị hóa. Điểm sáng của dự án Cao tốc sử dụng vốn vay Ngân hàng Thế giới là việc áp dụng cơ chế giá đất thay thế đối với đất nông nghiệp, tạo ra mức độ đồng thuận cao hơn dự án sử dụng hoàn toàn ngân sách thành phố.

Về mặt học thuật và phân tích dữ liệu, các phát hiện này có thể được trình bày trực quan thông qua biểu đồ cột chồng so sánh tỷ lệ hoàn thành mặt bằng theo từng loại đất và bảng thống kê đối chiếu mức sụt giảm thu nhập từ 32 triệu đồng/ha đất nông nghiệp sang thu nhập bấp bênh của lao động phi nông nghiệp sau thu hồi.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, điều chỉnh cơ chế định giá đất bồi thường tiệm cận giá trị thị trường. Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng cùng Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường cần định kỳ khảo sát, xây dựng bảng giá đất bồi thường đạt mức tối thiểu 80% đến 85% giá giao dịch thực tế. Đồng thời, ban hành bổ sung hệ số trượt giá xây dựng từ 1,2 đến 1,3 lần cho đơn giá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc theo mốc thời gian hoàn thành trong 06 tháng đầu năm triển khai dự án.

Thứ hai, nâng cao hiệu quả chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và phục hồi sinh kế. Sở Lao động – Thương binh và Xã hội phối hợp cùng Ủy ban nhân dân huyện Hòa Vang nâng hệ số hỗ trợ đất nông nghiệp từ mức K=1,5 lên mức linh hoạt từ K=2,5 đến K=3,5 lần tùy theo vị trí địa lý. Trích lập quỹ đào tạo nghề chiếm 15% đến 20% tổng ngân sách hỗ trợ của dự án để tổ chức đào tạo kỹ thuật, giới thiệu việc làm vào các khu công nghiệp phụ cận trong lộ trình từ 12 đến 24 tháng sau thu hồi đất.

Thứ ba, hoàn thiện đồng bộ 100% hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu tái định cư. Ban Quản lý các dự án Đầu tư Xây dựng cần đẩy nhanh tiến độ thi công toàn bộ 1.670 lô đất tái định cư phục vụ 02 dự án trước khi thực hiện quyết định di dời dân cư. Đảm bảo các chỉ tiêu về đường giao thông, mạng lưới cấp điện, cấp thoát nước và khoảng cách tiếp cận trường học, trạm y tế dưới 02 km nhằm giúp người dân sớm an cư lạc nghiệp.

Thứ tư, kiện toàn bộ máy thực thi và đẩy mạnh cơ chế đối thoại dân chủ. Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố cần tăng cường đào tạo chuyên môn cho 100% cán bộ làm công tác bồi thường giải tỏa. Thiết lập quy trình tiếp công dân định kỳ 01 lần mỗi tuần do Chủ tịch Hội đồng giải phóng mặt bằng chủ trì, cam kết giải quyết dứt điểm 100% các kiến nghị, đơn thư khiếu nại trong thời hạn 30 ngày làm việc.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cán bộ lãnh đạo và chuyên viên phụ trách công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận: Luận văn cung cấp cẩm nang thực tiễn về quy trình tổ chức, các bước lập phương án đền bù và giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn cho 175 hồ sơ vướng mắc đất ở phức tạp.

Nhóm chủ đầu tư, Ban Quản lý dự án hạ tầng giao thông và đô thị: Tài liệu hỗ trợ xây dựng dự toán chi phí bồi thường sát thực tế, quản trị rủi ro dòng vốn đền bù quy mô trên 400 tỷ đồng và thiết kế tiến độ bàn giao mặt bằng sạch theo đúng cam kết xây dựng.

Nhóm giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển, Quy hoạch đô thị: Công trình là nguồn tài liệu tham khảo giá trị với 166 mẫu khảo sát thực chứng, hệ thống hóa toàn diện các khung pháp lý từ Luật Đất đai đến các Nghị định và Quyết định chuyên ngành tại địa phương.

Nhóm chuyên gia tư vấn xã hội và đại diện các tổ chức tài trợ quốc tế như WB hay ADB: Cung cấp góc nhìn đối chiếu sâu sắc giữa chính sách an toàn xã hội quốc tế với khung pháp lý Việt Nam, phục vụ việc thiết kế khung chính sách tái định cư cho các đại dự án hạ tầng tiếp theo.

Câu hỏi thường gặp

Công tác giải phóng mặt bằng đối với đất ở gặp nhiều khó khăn hơn đất nông nghiệp do nguyên nhân nào? Đất nông nghiệp chỉ liên quan đến hoa màu và sinh kế mùa vụ nên dễ quy đổi thành tiền, đạt tỷ lệ bàn giao 100% với 2.102 hồ sơ. Trong khi đó, đất ở gắn liền với chỗ ở lâu dài, sự gắn kết cộng đồng và tài sản xây dựng có giá trị lớn. Việc thiếu thốn mặt bằng tái định cư hoàn thiện khiến tỷ lệ bàn giao đất ở chỉ đạt 53,8% với 204 trên 379 hồ sơ.

Khung giá đất bồi thường của Nhà nước chênh lệch như thế nào so với giá thị trường? Theo khảo sát thực tế tại huyện Hòa Vang, khung giá bồi thường do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành thường chỉ bằng 50% đến 70% mức giá giao dịch phổ biến trên thị trường. Sự chênh lệch này khiến người dân cảm thấy thiệt thòi quyền lợi, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài và làm chậm tiến độ thi công công trình.

Chính sách của dự án vay vốn Ngân hàng Thế giới có điểm gì ưu việt hơn dự án vốn ngân sách? Dự án Đường Cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi sử dụng vốn vay Ngân hàng Thế giới áp dụng phương pháp định giá đất thay thế cho đất nông nghiệp và có nhiều khoản hỗ trợ bổ sung về ổn định đời sống. Nhờ vậy, tổng vốn giải ngân đạt 394,590 tỷ đồng và nhận được sự đồng thuận bàn giao mặt bằng cao hơn dự án sử dụng vốn địa phương.

Tại sao việc chi trả tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp một lần chưa mang lại hiệu quả cao? Việc áp dụng hệ số K=1,5 để chi trả trực tiếp bằng tiền mặt khiến người nông dân mất đi khoản thu nhập thuần ổn định khoảng 32 triệu đồng/ha mỗi năm. Thiếu các khóa đào tạo nghề và định hướng việc làm cụ thể khiến nguồn tiền bồi thường nhanh chóng bị tiêu tán, không tạo ra được sinh kế thay thế bền vững.

Cần chuẩn bị những điều kiện gì tại khu tái định cư trước khi di dời người dân? Địa phương bắt buộc phải hoàn thành 100% cơ sở hạ tầng thiết yếu bao gồm điện sinh hoạt, đường giao thông thảm nhựa, hệ thống cấp thoát nước và chiếu sáng. Đồng thời, cần chuẩn bị đủ quỹ đất sạch với quy mô như 708 lô tại dự án vành đai phía Nam để giao đất ngay khi người dân bàn giao mặt bằng cũ.

Kết luận

• Công trình đã phân tích toàn diện việc thu hồi trên 1,2 triệu m2 đất và xử lý 3.531 hồ sơ giải tỏa tại 02 dự án giao thông trọng điểm của thành phố Đà Nẵng.
• Luận văn chỉ rõ các bất cập lớn về đơn giá vật kiến trúc trượt giá từ 25% đến 35% và mức hỗ trợ chuyển đổi nghề sàn K=1,5 còn mang tính ngắn hạn.
• Nghiên cứu chứng minh tính hiệu quả vượt trội của cơ chế giá đất thay thế theo tiêu chuẩn an toàn xã hội quốc tế trong việc gia tăng tỷ lệ đồng thuận mặt bằng.
• Đề xuất hệ thống 04 nhóm giải pháp chiến lược gắn liền với các chỉ số mục tiêu và trách nhiệm cụ thể của từng sở, ngành trong giai đoạn 2016 – 2018.
• Cung cấp nguồn cơ sở dữ liệu thực nghiệm chuẩn xác, đóng góp luận cứ khoa học quan trọng cho công tác hoàn thiện chính sách đất đai và phát triển đô thị bền vững.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương rà soát và điều chỉnh bảng giá đất cùng danh mục đơn giá bồi thường tài sản trong chu kỳ 12 tháng tới nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng. Bạn đọc, nhà nghiên cứu và các chuyên gia quản lý đất đai hãy khai thác chi tiết các mô hình phân tích trong luận văn để ứng dụng hiệu quả vào thực tiễn quy hoạch và giải phóng mặt bằng tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Một số vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng. Định nghĩa Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [18].

Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật [18]. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau: - Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch; - Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch [20]. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [18]. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được [18].

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [18]. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ khác [18].

Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Tái định cư tại khu vực bị giải tỏa là tái định cư tại chỗ. Việc bố trí tái định cư tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Nguyên tắc bố trí tái định cư: Hộ thuộc diện giải tỏa bị thu hồi hết đất ở, hoặc diện tích đất ở thu hồi từ 1/4 (một phần tư) hạn mức công nhận hoặc 1/2 (một phần hai) hạn mức giao đất ở trở lên và có nhu cầu đất tái định cư [20].

Đối với những hộ bị thu hồi hết đất ở mà không có nhu cầu đất tái định cư thì Hội đồng bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng báo cáo đề xuất UBND thành phố xem xét giải quyết hỗ trợ bằng tiền [20]. Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các công trình đã có trên một diện tích đất nhất định) được quy hoạch vào việc làm xây dựng một công trình khác trên diện tích đó. Bản chất của bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng Bồi thường thiệt hại trong GPMB thường xãy ra khi Nhà nước thu hồi một diện tích đất nào đó để chuyển sang một mục đích sử dụng khác. Thực chất là giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người được giao đất, thuê đất khi họ bị thu hồi đất.

Bồi thường thiệt hại về đất thường được thực hiện theo quy định của Nhà nước về giá đất, về phương thức bồi thường. Tuy nhiên việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán hàng hóa, tài sản trên thị trường. Nó vừa phải đảm bảo tái hồi lợi ích bị thiệt hại của người thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người nhận lại quyền sử dụng đất đã thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa lợi ích, tinh thần giữa các đối tượng tham gia. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực chất là trả lại mặt bằng để thi công xây dựng các công trình mới nhằm phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, sắp xếp, bố trí lại các công trình, nhà ở, khu dân cư còn nhếch nhác, chưa đồng bộ về thiết kế, góp phần tạo mỹ quan đô thị, đảm bảo lợi ích công cộng và phát triển kinh tế -xã hội.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu, khách quan của quá trình đổi mới góp phần cho sự thành công của dự án, là điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án vì nếu không có mặt bằng để xây dựng các công trình phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và cơ sở hạ tầng đô thị. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhằm sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp và đa dạng vì nó liên quan đến lợi ích của các bên liên quan và toàn xã hội. Từ đó ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Tính phức tạp thể hiện ở yếu tố: Việc thực hiện dự án phải phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải có sự phối hợp của nhiều cấp, ngành để thực hiện; Nguồn gốc các thửa đất khác nhau nên phải xây dựng nhiều phương án về đối tượng, điều kiện bồi thường, hỗ trợ cho phù hợp; Giiấy tờ pháp lý về đất đai liên quan đến thửa đất bị giải tỏa còn thiếu, chưa chính xác; Giá cả trên thị trường không ngừng biến động và giá đền bù ở mỗi thời điểm là khác nhau. Ngoài ra, tính phức tạp còn thể hiện qua trình độ dân trí tại khu vực dự án giải tỏa, dẫn đến yếu tố chấp hành pháp luật, sự đồng thuận của người dân về các chính sách bồi thường, hỗ trợ. Tính đa dạng thể hiện ở các yếu tố: Mỗi vùng, miền khác nhau tương ứng với điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định mà phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hai, giải phóng mặt bằng, tái định cư và khung giá do Nhà nước ban hành phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng cũng khác nhau. Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đã đề ra, giúp đưa dự án vào khai thác sử dụng đúng kế hoạch, tiết kiệm được chi phí cho Nhà nước, góp phần đảm bảo vấn đề an ninh, chính trị, xã hội.

Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tính công khai dân chủ và công bằng xã hội nhằm tạo niềm tin cho nhân dân vào chế độ, vào Nhà nước, tạo sự đồng thuận trong vấn đề chấp hành bàn giao mặt bằng, tránh khiếu nại, khiếu kiện, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi thường thiệt hại về đất. Giá quyền sử dụng đất (giá đất) Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [18]. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [18].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp [18]. Giá bồi thường từng loại đất do UBND thành phố Quyết định ban hành hàng năm. Trường hợp đặc biệt, UBND thành phố sẽ quyết định giá đất cho từng dự án trên cơ sở đề nghị của Sở Tài chính và có sự tham gia của các ngành và địa phương có liên quan.

Định giá quyền sử dụng đất và định giá bất động sản Định giá là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao đổi giữa các tác nhân bên giao và nhận trên thị trường.